Новые приоритеты для СЗФО
Реализация приоритетных инвестиционных проектов СЗФО окончательно забуксовала – к марту 2016 года количество отмененных проектов превысило число реализованных.
В итоге по просьбе АНО «Северо-Запад» субъекты округа представили новый список из 55 инициатив.
«Строительный Еженедельник» уже не раз подробно освещал ход реализации перечня из 45 региональных инвестиционных проектов, который был закреплен указом президента в феврале 2012 года и признан стать основным инструментом реализации стратегии социально-экономического развития СЗФО до 2020 года.
Еще в октябре 2015 года полпредство Президента РФ в СЗФО и руководство АНО «Северо-Запад» официально признали: список инвестпроектов как инструмент оказался недейственным. Согласно отчету стратегического партнерства, по состоянию на март 2016 года из 45 инвестпроектов реализованы восемь, еще по двум проектам региональными органами исполнительной власти принято решение о продолжении реализации. Среди «отличников» – проекты «Ростелекома» по замене технологии предоставления услуг связи в Петербурге и строительству межрегиональной транспортной сети на участке Нарьян-Мар – Сыктывкар общей стоимостью более 1,1 млрд рублей, создание предприятия по проектированию и производству микросхем в Калининградской области (1,2 млрд), строительство комплекса нефтепереработки ООО ПО «Киришинефтеоргсинтез» в Ленинградской области за 87,1 млрд рублей, ГОК на базе месторождения алмазов им. В. Гриба (35 млрд рублей), строительство агрегата карбамида ОАО «Череповецкий «Азот» (7,5 млрд рублей) и т. д. В высокой степени готовности находятся 16 проектов, в средней степени – девять проектов, три проекта в зачаточном состоянии. Недовольство темпами реализации инвестинициатив постепенно нарастало, и некоторое время назад было решено «перетряхнуть» этот перечень.
Власти регионов СЗФО предложили исключить из него 14 проектов. Семь из них удаляются из перечня по «позитивной» причине: их реализация полностью завершена и необходимости в приоритетном статусе у них больше нет. Но еще семь проектов удаляют из перечня в связи с остановкой работ, отсутствием средств или невозможностью реализации.
Отказники
Так, с приходом к власти Георгия Полтавченко город отказался от строительства Орловского тоннеля и с трудом отбился от исков Невской концессионной компании на 330 млн рублей, которая требовала компенсации затрат. В Ленобласти ОАО «РусГидро» не будет строить ГАЭС за 136,2 млрд рублей, ООО «Вельская птицефабрика» отказалось от расширения производства за 4,2 млрд рублей (в 2014 году у инвестора закончились деньги, а в 2015 году на фабрике и вовсе случился пожар). ГК «Тервинго» не стала вкладывать 47,2 млрд рублей в логокомплекс на базе Усть-Лужского рыбокомбината – работа над проектом приостановлена в связи с близостью территории, планируемой под реализацию проекта, к Кургальскому заповеднику.
В Мурманской области не суждено построить горнодобывающее и обогатительное производства вермикулита, флогопита и пегматита в Ковдоре (в связи с банкротством ООО «Ковдорслюда»), в Новгородской области ООО «Грумант» не смогло построить цех по производству фармсубстанций – злую роль сыграло повышение ключевой ставки ЦБ. «В связи с повышением ключевой ставки ЦБ РФ работа с финансовыми инвесторами приостановлена. Основная проблема по проекту заключается в оплате процентов на инвестиционной фазе», – говорят в АНО «Северо-Запад». Остановлен проект по развитию льняного комплекса Вологодской области путем межотраслевой и межтерриториальной кооперации (причина знакомая – банкротство ОАО «Вологодский текстиль» и долг в 2 млрд рублей).
В Коми отказались от строительства квартала малоэтажной застройки в селе Выльгорт Сыктывдинского района. Инвестор, ООО «Инвестиционно-строительная компания», построил пять жилых домов и сети, но затем самоустранился с площадки. Наконец, ОАО «Западная верфь» по не названным причинам остановило работы по строительству верфи в пос. Взморье Калининградской области. В результате округ недополучил около 226 млрд рублей капитальных вложений.
Сопровождение без денег
Еще прошлой осенью чиновники анонсировали новый окружной список инвестиционных проектов, за ведение которого будет полностью отвечать АНО «Северо-Запад». В нем планировалось собрать около 150-200 ключевых региональных инвестиционных инициатив и знаковых проектов. Но составлен он должен быть по иному принципу – без привязки к федеральным деньгам, но с административной поддержкой в кабинетах монополистов и глав регионов СЗФО. С того момента партнерство собрало от регионов только 55 заявок на включение проектов в новый перечень. Административная поддержка этим проектам не слишком нужна – большая часть этих инициатив уже реализуется, а вот деньги бы как раз не помешали.
В перечень Карелия и Новгородская область представили по восемь проектов, Коми, Вологодская и Архангельская области – по четыре, Калининградская и Ленинградская области – по три, Мурманская область – шесть, Псковская область и НАО заявили по два проекта. Санкт-Петербург предложил четыре инвестиционные инициативы. В списке сразу три проекта, которые регионы готовили сообща. Например, Ленинградская и Новгородская области предлагают проект строительства платной автодороги в составе МТМ «Европа – Западный Китай». Стоимость проекта ГЧП составит более 112 млрд рублей. Совместный проект Ленинградской и Псковской области – Северный обход Пскова (2-й пусковой комплекс поведет дорогу А-212 Псков – Изборск до границы с Эстонией). Стоимость проекта оценивается в 6,5 млрд рублей. Кроме того, в список попал многострадальный проект железнодорожной магистрали «Белкомур» – строительство ветки идет с 1990-х годов, хотя не так давно деньги на проект обещали выделить китайцы. Остальные дорогие проекты относятся также к транспортной сфере.
Так 217,4 млрд рублей планируется выделить на 426-километровую автомагистраль «Онега» в Карелии (от границы с Ленобластью до финской границы). Калининградская область заявила строительство глубоководного морского порта в Пионерском стоимостью 210 млрд рублей. В конце сентября 2014 года в рамках Международного инвестиционного форума в Сочи губернатор Калининградской области Николай Цуканов, представитель компании MSC Group и генеральный директор ФГУП «Росморпорт» Андрей Тарасенко подписали соглашение о намерении строительства терминала в Пионерском. Проектирование порта началось прошлой осенью.
Ленинградская область, забегая вперед, предложила внести в список приоритетов строительство завода по производству сжиженного газа – Балтийский СПГ в Усть-Луге. Однако проект приостановлен – в начале 2016 года Газпром и Газпромбанк прекратили сотрудничество по строительству завода стоимостью около 400 млрд рублей. Эксперты объясняли это решение возможными проблемами с экспортом газа в Европу. Кроме того, Ленобласть заявила ЛАЭС-2 в Сосновом Бору и терминал в Усть-Луге, Мурманская область – развитие Мурманского транспортного узла, Архангельская область – деревообработку. Вологодская область просит признать приоритетным проект «Свеза-лес» владельца «Северстали» Алексея Мордашова. Калининградская область, особенно не раскрывая детали, вписала абстрактное строительство объектов для чемпионата мира по футболу 2018 года, а также проект по преобразованию Королевской горы – «Сердце города».
Кстати:
Газета «Строительный Еженедельник» проводит 20 апреля 2016 года заседание круглого стола на тему «Влияние инфраструктурных проектов на развитие отдельных территорий СЗФО», который пройдет в рамках XVI Международного конгресса по строительству IBC–2016.
В настоящее время вопросы модернизации социальной, энергетической, транспортной инфраструктуры являются актуальными и для органов государственной власти, и для органов местного самоуправления. Чем выше уровень развития инфраструктуры, тем быстрее в регион приходят инвестиции, ускоряется экономическое развитие. Особенно актуальны проблемы построения региональных инфраструктур в настоящее время в силу снижающейся инвестиционной привлекательности ряда территорий в условиях общей экономической нестабильности. В то же время бюджетные ограничения, неготовность государства к передаче определенных имущественных прав бизнесу являются серьезными барьерами для модернизации изношенной инфраструктуры.
Темы для обсуждения:
– Крупнейшие инфраструктурные объекты в Санкт-Петербурге, Ленинградской области и на северо-западе России. Инфраструктурный проект – локомотив развития или обременение для территории? Факторы воздействия, примеры положительного и негативного влияния.
– Решение вопросов развития сопутствующей инфраструктуры, сферы обслуживания, обеспечения граждан жильем. – Реализация инфраструктурных проектов как основа развития региональных и межрегиональных связей.
– Возможности использования механизма ГЧП при реализации инфраструктурных проектов. Юридические коллизии и обзор законодательных новаций.
– Роль общественных и саморегулируемых организаций в содействии развитию инфраструктуры в регионах. На заседание круглого стола приглашены эксперты полпредства СЗФО, представители власти регионов СЗФО, специалисты строительных и юридических компаний.
Для информационного освещения заседания круглого стола приглашены корреспонденты теле-, радиокомпаний и печатных СМИ. Материал по итогам будет опубликован в газете «Строительный Еженедельник» и на новостном портале «АСН-инфо» (www.asninfo.ru)
Дата проведения: 20 апреля 2016 года, с 14.00 до 16.00 (регистрация – 13.30-14.00). Место проведения: КВЦ «ЭкспоФорум», Санкт-Петербург, Петербургское шоссе, 25, павильон G, зал H (20-21).
Городские власти заявили о том, что прорабатывают вопрос о возможности создания пешеходной зоны на одном из отрезков Невского проспекта. Участники рынка полагают, что это даст толчок развитию коммерческой недвижимости на прилегающих территориях.
Правда, пока, по предложению городских властей движение автомобилей планируется закрывать лишь на выходные и не на всем проспекте, а лишь на небольшом его участке – от Думской ул. до канала Грибоедова. Вероятнее всего, если такие планы будут реализованы, пешеходной зоной главная улица города будет лишь в летние месяцы.
Пока не все участники рынка к идее создания пешеходной зоны относятся с одобрением. Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, говорит, что идея закрытия части Невского пр. видится ему сомнительной. «Если цель – проведение различных мероприятий, то в городе достаточно общественных пространств, которые уже существуют, но плохо или вообще не используются, начиная от Дворцовой и Исаакиевской площади. Необходимо научиться эффективно распоряжаться уже имеющимися площадками, прежде чем планировать появление новых. Закрытие Невского вызывает вопросы и с точки зрения движения общественного транспорта. В аспекте коммерческой недвижимости временное закрытие движения транспорта на Невском пр. будет способствовать более активному развитию в прилегающих дворах и на первых этажах зданий операторов общепита, но влияние этого стимула будет невелико. Увеличение пешеходного потока скажется на экономической эффективности заведений, так как в настоящее время многие из них носят имиджевый характер. Заметного роста арендных ставок это не вызовет, так как стоимость аренды в этой локации и без этого очень высока», – полон скептицизма господин Фадеев.
Леонид Фарисеев, директор направления «Коммерческая недвижимость» АН «Итака», напротив, считает, что пешеходная зона на Невском способна дать новый толчок коммерческой недвижимости прилегающих территорий: «Если говорить о коммерческом потенциале Невского пр., то за последние годы его привлекательность для арендаторов существенно снизилась. В числе основных причин – крайне высокий уровень арендных ставок, нежелание арендодателей идти на компромисс, смещение спроса, вызванное открытием «Стокманна» и «Галереи», почти исключительно туристический характер трафика, не самая удобная транспортная доступность».
Он полагает, что создание пешеходной зоны на участке Невского пр. может повысить привлекательность коммерческих помещений, расположенных на самом проспекте и на дворовых территориях, и поднять уровень арендных ставок, но только в том случае, если данная пешеходная зона действительно станет центром притяжения и будет генерировать значительный трафик. «При этом важно привлечь не только туристов, но и жителей города, что возможно за счет проведения уникальных культурных и досуговых мероприятий. Это особенно важно, учитывая ту конкуренцию, которую составляют сегодня на рынке коммерческой недвижимости центральным торговым коридорам спальные районы, насыщенные качественными торгово-развлекательными объектами», – говорит господин Фарисеев.
«Ставки аренды при превращении улицы в пешеходную зону могут начать расти, мы это наблюдали в Москве – при создании пешеходной зоны на Кузнецком Мосту арендные ставки там начали расти на 5-10% в год. Там наблюдался и рост количества заявок от ретейлеров и рестораторов и на сами пешеходные улицы, и на соседствующие с ними, которые также находятся в зоне влияния новых пешеходных артерий», – говорит Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге.
Михаил Рожко, директор департамента брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге, полагает, что создание пешеходной зоны на Невском пр. влечет за собой увеличение проходимости и, как следствие, рост востребованности помещений на первых этажах. «Увеличение стоимости аренды может составить около 20-30%», – подсчитал он.
Валерий Трушин, руководитель отдела консалтинга East Real, считает, что пешеходные зоны как общественное пространство повышают социальную привлекательность прилегающих районов, оказывают мощное стимулирующее воздействие на локальную культурную и туристическую активность. «Но если рассматривать коммерческую привлекательность пешеходных зон, то она не так однозначна. Например, помещения на первых этажах зданий, находящихся в пешеходной зоне, должны быть технически подготовлены для размещения операторов ретейла. К тому же для большинства ретейлеров отсутствие автомобильного проезда, скорее, является недостатком. В этом отношении для торговой функции больше подходят бульвары, на которых есть как пешеходная зона, так и проезд для автомобилей. Негативное влияние создание пешеходной зоны может оказать и на стоимость жилья в прилегающих домах, поскольку жителям в этом случае приходится мириться с пешеходным потоком и прочими связанными с этим неудобствами», – уверен господин Трушин.
Развитие Интернета влияет и на торговые форматы. Как говорят участники рынка, в последние годы стала все более заметно проявляться потребность в относительно небольших помещениях, приспособленных под точки выдачи товаров, приобретенных дистанционно.
Юрий Борисов, управляющий партнер холдинга «АйБи ГРУПП», говорит: «Развитие интернет-торговли приводит к уменьшению форматов магазинов розничной торговли бытовой техники и электроники (МеdiaMarkt, например, сократил свою площадь в два раза). И наоборот, чтобы укрепить свое позиционирование, наблюдается увеличение в 2-3 раза форматов магазинов у таких компаний, как «Твое», «Остин», GloriaJeans, Incity, Oggi. Самыми ожидаемыми форматами в Петербурге являются формат Department Store (Galleries Lafayette и House of Fraser), но они пока заявили о своем развитии в ближайшие пять лет только в Москве».
Ирина Онищенко, генеральный директор ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ» (входит в Etalon Group), согласна с господином Борисовым: «Мировые тенденции направлены в сторону дистанционного обслуживания клиентов, так развивается мелкая розничная торговля. Все больше появляется вендинговых аппаратов по продаже продуктов питания и товаров народного потребления». Впрочем, она замечает, что Санкт-Петербург по-прежнему испытывает острую потребность и в традиционных площадках под продовольственную розницу формата «у дома» площадью не менее 500 кв. м.
Господин Борисов полагает, что появление новых форматов торговли определяется ситуативной моделью, которая встречается в жизни человека, а не возникает сама по себе, – например, популяризируемый сегодня в Москве студией Юлии Высоцкой формат «гастрономический конструктор» связан прежде всего с интересом к гастрономии в целом и с недостаточностью времени для поиска необходимых продуктов. В Петербурге такой формат только начинает развиваться.
«Кажется, что не хватает форматов, которые шопинг превращают в «фан», так называемые conceptstore, и очень не хватает форматов дизайнерских магазинов, меняющих представление о стиле и комфорте дома. Такие магазины могут быть в формате Pop-up, которые, например, открывает в разных городах Европы Normann Copenhagen или Finish Design Store», – продолжает господин Борисов.
Новым форматом торговли для Петербурга по-прежнему являются уже получившие широкое распространение в Европе аутлет-центры. Ранее предполагалось, что первые аутлет-центры откроются в Петербурге в этом году, однако теперь, как говорит Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, открытие перенесено на следующий год.
«В течение ближайшего года в городе откроются два подобных проекта – Fashion House Outlet на Таллинском шоссе вблизи аэропорта Пулково и железнодорожной станции Горелово и Outlet Village Pulkovo рядом с домом № 56, корп. 4, по Пулковскому шоссе», – уточняет Светлана Чернышева, руководитель отдела проектного брокериджа компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
Эвелина Ишметова, директор по развитию и консалтингу компании Land Service, добавляет: «Среди новых для Санкт-Петербурга форматов стоит отметить выход на рынок новой продуктовой сети Big Box, которая планирует занять нишу продуктового дискаунтера, ведущего торговлю в формате гипермаркетов. Формат продуктовых дискаунтеров имеет успех в моменты кризиса в экономике, так как большая часть населения снижает свои расходы и переходит в более дешевые форматы. Поэтому сеть Big Box сможет занять свою долю санкт-петербургского рынка».
В 2013 году было объявлено о строительстве на Пулковском шоссе оптового продуктового рынка – аналог известного парижского рынка Rungis. Это новый формат не только для Санкт-Петербурга, но и в целом для России. Предполагается, что продовольственных рынок будет разделен на несколько зон в зависимости от вида продуктов, и львиную долю покупателей будут составлять оптовые покупатели, как крупные, так и мелкие.
Мнение:
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге:
– Одним из форматов, который должен получить свое развитие в Петербурге, является сельскохозяйственный хаб, или рынок оптовой торговли продуктами питания. Планы по развитию этого формата были у московской компании «С-Фрут Альянс», также периодически возникают другие аналогичные проекты, инициируемые крупнейшими местными игроками из этой сферы. Срок строительства у такого рода объектов сравнительно небольшой, в большей степени вопрос реализации упирается в экономическую целесообразность подобного рынка и продуманный, грамотный подход к работе над проектом. В связи с этим можно ожидать появления подобного формата в Петербурге в современном оформлении.