Рыбацкий бунт
Власти города намерены снести рынок у станции метро «Рыбацкое».
Собственники объекта пытаются остановить демонтаж судебным решением. Предприниматели, работающие на нем, готовы к более радикальным мерам.
В Петербурге обостряется конфликт между собственниками открытого рынка у станции метро «Рыбацкое» и властями города. Чиновники намерены снести павильоны и построить на их месте перехватывающую автостоянку. Владельцы рынка резко выступают против этого. Не хотят терять место продажи и около 150 предпринимателей. Разрешение на работу рынка с нестационарными торговыми объектами площадью 6 тыс. кв. м на Тепловозной ул. было выдано городом бизнесмену Ирине Лагун в 2010 году.
Договор аренды земли был определен до сентября 2013 года. После этого срока контракт был автоматически продлен на неопределенный срок. Однако уже осенью 2014 года власти направили собственникам рынка уведомление о предстоявшем расторжении договора ввиду планируемого строительства паркинга. До конца января 2015 года рыночные торговцы должны были покинуть площадку. Судебная тяжба началась весной прошлого года. Ирина Лагун подала иск к КУГИ (в настоящее время КИО – прим. ред.) с требованием признать незаконным расторжение договора аренды земельного участка, в том числе из-за того, что официальное письменное уведомление по почте получено не было. Первая инстанция не поддержала иск, после чего началось апелляционное производство, которое отклонило жалобу предпринимателя. Сейчас дело вновь находится в Арбитражном суде Петербурга и Ленобласти. Рассмотрение иска назначено на 21 апреля. Стоит добавить, что за рыночный комплекс решило заступиться УФАС по Петербургу. В середине февраля этого года ведомство направило КИО предупреждение о нарушении им антимонопольного законодательства в форме недобросовестной конкуренции.
Кроме того, отмечают в УФАС, в соответствии с городским законом «О порядке предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством» действующий арендатор имел преимущественное право на заключение нового договора аренды. В КИО подчеркивают, что нарушений с их стороны никаких нет. Договор аренды расторгнут, территория, занимаемая рынком, должны быть от него освобождена. Предположительная дата начала сноса рынка – 11 апреля. Центр повышения эффективности использования государственного имущества уже взял в разработку заявку комитета. Сособственник рынка Сергей Лагун отмечает, что до окончания судебных разбирательств демонтаж можно считать незаконным.
Он добавляет, что предприниматели, работающие на территории комплекса, в том числе и фермеры, готовы к более радикальной защите рынка, чтобы привлечь внимание общественности и властей города к ситуации. «Мы имеем социальную направленность. Летом дачникам выделяем 50 бесплатных мест. В прошлом году 5 тыс. местных жителей уже собрали подписи за сохранение рынка, тем более что в округе такого нет», – подчеркнул он. Напомним, в августе прошлого года в Петербурге снесли Северный рынок также из-за непродления договора аренды. Правда, собственник рынка – компания «ЭВэК» – обанкротился ранее начала демонтажа. Организация набрала кредитов на строительство на участке торгово-развлекательного комплекса, но проект был свернут из-за вступления в силу новых правил высотности. Сейчас на площадке Северного рынка пустырь.
Некоторые из проблем появлялись довольно неожиданно. Так, в августе текущего года Ростехнадзор внес в раздел 11 государственного реестра саморегулируемых организаций запись, согласно которой из сферы полномочий большинства действующих СРО была исключена выдача допусков на выполнение работ по подготовке проектной документации, строительству, реконструкции и капитальному ремонту объектов капитального строительства, относящихся к категории особо опасных и технически сложных. Мотивируя свое решение, ведомство сослалось на положения Постановления Правительства РФ от 24.03.2011 №207. Саморегулируемые организации в массовом порядке провели доработку своей локальной документации в соответствии с новыми требованиями Ростехнадзора, однако, большей части СРО вновь было отказано в получении разрешений на выдачу допусков к работам на особо опасных и технически сложных объектах.
Поскольку отказы обосновывались сугубо формальными причинами, СРО обратились за поддержкой к своим Национальным объединениям. Тем не менее, даже с их помощью ситуацию не удалось изменить. Теперь многие саморегулируемые организации намерены решать вопрос в судебном порядке.
Ситуация вокруг Постановления №207 наглядно демонстрирует, что инициативы органов власти, принятые без дискуссии с профессиональным сообществом, не всегда удачны.
Напротив, по проблемам, обсуждаемым с участием саморегулируемых организаций, постепенно находятся приемлемые для всех сторон и достаточно эффективные решения. В частности, в 2011 году был запущен процесс по формированию мер, направленных на борьбу с коммерциализацией саморегулируемых организаций. Саморегулируемое сообщество оказалось в неприятном положении, когда небольшой от общего количества процент недобросовестных СРО поставил под угрозу нормальное развитие всего института саморегулирования в отечественном строительном комплексе. Сам факт возможности «торговли допусками» существенно повлиял на репутацию саморегулирования в глазах общественного мнения.
В результате Национальные объединения СРО совместно с Министерством регионального развития РФ разработали обширный пакет мер по борьбе с «коммерческими СРО», который в дальнейшем был передан на рассмотрение непосредственно саморегулируемым организациям. По итогам публичных дискуссий было выяснено, что не все из данных мер находят поддержку у самих организаций. По их мнению, некоторые ограничения, которые предлагается ввести для противодействия коммерциализации, скорее будут дополнительным обременением для добросовестных СРО, нежели эффективными методами борьбы с «коммерческими».
Таким образом, открытое обсуждение актуальных проблем саморегулирования помогло избежать скоропалительных односторонних решений, которые могли бы иметь неоднозначные последствия для самого объекта регулирования.
Дискутируя в течение 2011 с государством по вопросам внешнего регулирования, саморегулируемые организации вместе с тем проводили преобразования, направленные на упорядочение своей внутренней деятельности. За прошедший год было проведено структурирование нормативной документации и процедур плановых проверок членов СРО, созданы механизмы конструктивного взаимодействия с членами СРО. Не остались без внимания и аспекты деятельности, связанные с формированием эффективных мер дисциплинарного воздействия, совместных с Ростехнадзором контрольных мероприятий.
Стоит отметить, что 2011 год в целом стал для саморегулируемого сообщества годом изменений. В Национальном объединении проектировщиков произошло полное обновление всей системы профильных комитетов, в Национальном объединений строителей этот процесс затронул лишь часть данных структур, однако это позволило оставить в составе комитетов тех представителей СРО, которые действительно настроены на серьезную, вдумчивую работу.
По итогам уходящего года можно сказать, что саморегулирование на практике признано эффективным способом взаимодействия общества, бизнеса и государства, эффективным вариантом государственно-частного партнерства. Саморегулируемые организации создаются в самых различных отраслях и секторах российской экономики: в сфере энергетического обследования, в медицине, в области пожарной безопасности, промышленной безопасности и др. Показательно, что растет количество СРО, созданных в добровольном порядке.
При этом внутри уже сформированных институтов саморегулирования на основе частной инициативы образуются ассоциации саморегулируемых организаций по отраслевому признаку. Так, СРО НП «ЭНЕРГОСТРОЙ», СРО НП «Объединение энергостроителей» и СРО НП «ЭнергоСтройАльянс», объединяющие организации, занятые в энергетическом строительстве, заключили соглашение о всестороннем взаимодействии и сотрудничестве. Цель данного соглашения – наладить работу по решению задач в контексте саморегулирования, актуальных для энергетического строительства.
По прошествии почти двух лет с введения саморегулирования в строительной отрасли можно сделать вывод, что саморегулируемым организациям удалось заинтересовать государство. Сегодня СРО широко представлены в различных совместных структурах. В частности, создана Рабочая группа по вопросам саморегулирования в градостроительной деятельности Общественного совета при Министерстве регионального развития РФ и Экспертный совет по вопросам законодательного обеспечения и совершенствования государственной ценовой политики в инвестиционной сфере при Комитете ГД РФ по экономической политике и предпринимательству.
Стоит ожидать, что в наступающем году произойдет активизация некоторых процессов, которые обозначились в последнее время в качестве тенденций. В частности, скорее всего, в 2012 году отношение строительных и проектных организаций к вопросам повышения квалификации и страхования ответственности будет меняться более интенсивно. Пока пройден лишь начальный этап. Компании только начали осознавать, что и то и другое нужно не «для галочки», не только для получения свидетельства или снижения размера взносов. Постепенно приходит понимание, что вложения в подготовку сотрудников и обеспечение ответственности – это основа финансовой устойчивости организации, безопасности и качества выполняемых работ. Немало усилий к формированию соответствующей культуры бизнеса приложили саморегулируемые организации, теперь их задача на будущий год – закрепить и развить успех.
Весьма вероятно, что усилится роль отраслевых СРО. Сегодня все виды свидетельств о допуске, за исключением выдаваемых в атомной отрасли, имеют равный статус и не учитывают отраслевые особенности. Саморегулируемые организации, скорее всего, пойдут по пути формирования дополнительных требований по выдаче свидетельств, поскольку заказчикам будут более интересны те СРО, которые соответствуют их специализации. Возможно создание особых центров предквалификационного обора, на базе которых будет проводиться оценка членов СРО в интересах заказчиков. Для этого необходимо, чтобы СРО совместно с заказчиками сформировали соответствующие стандарты.
В 2012 году могут начаться выплаты из компенсационных фондов, что спровоцирует отток членов из финансово слабых СРО и приведет к слияниям и поглощениям в этой сфере. Также будет решаться вопрос о выборе приоритетного способа управления средствами компенсационных фондов. Сейчас свои услуги предлагают кредитные и страховые организации, а также управляющие компании. При этом банки хотят ограничить круг участников, что приведет к снижению конкуренции. Страховые компании имеют желание поучаствовать в этом рынке, но не имеют отработанных механизмов и процедур. В случае с управляющими компаниями, средства компенсационного фонда подвергаются определенным рискам в силу специфики деятельности самих УК. Какой вариант будет выбран, сказать сложно, остается только наблюдать за развитием ситуации.
В законодательной сфере продолжатся активные изменения, несмотря на запрос со стороны сообщества на введение своеобразного моратория. Государство, по всей видимости, пока не готово отказаться от роли активного регулятора. Будут новые поправки в Градостроительный кодекс, в ФЗ-315, в федеральный закон «О некоммерческих организациях». Со стопроцентной уверенностью можно сказать, что последуют очередные преобразования в Перечне работ, что повлечет перевыдачу свидетельств о допуске. Также стоит ожидать окончательную передачу контрольных функций от Ростехнадзора Министерству регионального развития.
Автор статьи - генеральный директор СРО НП «Э.С.П.» и СРО НП «ЭнергоСтройАльянс» Дмитрий Мурзинцев.
Эксперты юридической компании «Качкин и Партнеры» подготовили список самых громких изменений в недвижимости и строительстве за 2011 год. Несмотря на то, что многие заявленные к обсуждению законопроекты носили предвыборный характер и так и не были приняты, ставшие в итоге нормативными актами изменения коснулись практически всех сфер.
«В этом году было действительно много важных нововведений, коснувшихся рынка недвижимости и строительства. Так, например, были внесены значительные изменения в Градостроительный кодекс Российской Федерации, - отмечает руководитель практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов. – Рынок давно нуждается в изменении «правил игры» и введении четкой регламентации деятельности застройщиков, инвесторов, а также других лиц, влияющих на развитие российской недвижимости».
1) Новые последствия нарушения инвестиционных договоров застройщиками.
Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 11 июля 2011 г. №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». В частности, по мнению ВАС, в случае нарушения застройщиком условий инвестиционного договора в форме уклонения от передачи объекта инвестор не вправе заявлять требования о признании права собственности на спорный объект. В отношении недвижимого имущества введен в оборот договор купли-продажи будущей вещи, ранее практически не использовавшийся из-за невозможности однозначно определить предмет сделки. Толкование ВАС РФ влечет значительные изменения доступных инвесторам способов защиты своих прав и новые последствия нарушения договоров застройщиками.
2) Продлена возможность льготного выкупа земельных участков, занятых строениями и сооружениями.
Закон РФ «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации». До 01 июля 2012 года продлевается срок действия льготных ставок для выкупа земельных участков, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, и на которых расположены объекты недвижимого имущества.
3) Иностранцы не смогут приобрести землю в приграничных районах.
Указ Президента РФ от 09.01.2011 №26 «Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками». В Ленинградской области такими территориями являются Выборгский, Кингисеппский, Ломоносовский и Сланцевский муниципальные районы. При этом 20.01.2012 истекает срок, в течение которого иностранные лица должны в добровольном порядке переоформить собственность на участки в приграничных территориях на российские юридические и физические лица.
4) «Намыв» будет регулироваться законом.
Закон РФ №246-ФЗ «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Принятое правовое регулирование касается не только уже реализуемых проектов по намыву искусственных территорий (например, «Морской фасад» в Санкт-Петербурге), но и любых иных сооружений вне зависимости от их уровня и объема необходимых инвестиций.
5) СРО станут финансово ответственными.
Закон РФ от N 337-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». С 01.07.2013 появится возможность обратиться с требованием о компенсации полной суммы понесенного ущерба либо непосредственно к строительной организации, являющейся членом СРО, либо к самой СРО. «Данные изменения повлекут за собой существенное изменение уровня ответственности СРО и, как результат, повышение требований к составу их членов, т.е. «выживание» с рынка недобросовестных СРО и строителей», - подчеркивает Дмитрий Некрестьянов.
6) Проверка проектной документации «ляжет на плечи» негосударственной экспертизы.
Закон РФ от N 337-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который предусматривает с 01.04.2012 передачу полномочий на проверку проектной документации негосударственным экспертным организациям по большинству проектов.
Очевидным риском является недостаточный профессионализм сотрудников некоторых негосударственных организаций, что вкупе с возможным поверхностным отношением к проверкам может привести к выявлению проектировочных недочетов лишь, к примеру, при обрушении дома.
7) Госорганам дали возможность подумать над правилами землепользования и застройки.
Закон РФ №41-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части вопросов территориального планирования» продлил сроки подготовки генеральных планов территорий и предотвратил коллапс в сфере получения прав на строительство, который мог наступить с 01.01.2012.
8) ПИФы станут менее привлекательными для инвесторов.
С 01.01.2011 вступил в силу закон РФ N308-ФЗ «О внесении изменений в главы 30 и 31 части второй Налогового кодекса Российской Федерации», который установил, что имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд (ПИФ), подлежит обложению налогом на имущество и земельным налогом. Ранее имущество, переданное в ПИФ, не облагалось перечисленными налогами, теперь же данный инструмент потерял существенную часть своей привлекательности.
9) Введена новая форма банкротства – «банкротство застройщика».
Закон РФ №210-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса РФ в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства». Применение в отношении банкрота процедуры «банкротство застройщика» существенно сокращает перечень объектов, которые могут быть проданы на торгах для покрытия задолженности перед кредиторами.