Капремонту необходим эффективный контроль
Реализация программы капитального ремонта многоквартирных домов нуждается в корректировке. Так считают эксперты и полагают, что в первую очередь необходимо усилить контроль над проводимыми работами.
Рабочая группа «Качество повседневной жизни» Регионального штаба Общероссийского народного фронта в Петербурге и Координационный совет по развитию строительной отрасли СЗФО обсудили вопросы обеспечения качества строительных работ при проведении капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов в субъектах РФ. Эксперты обсудили вопросы обеспечения качества строительных работ при проведении капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов и реализацию политики импортозамещения в строительной отрасли.
Качество под вопросом
Открывая заседание, помощник полномочного представителя Президента РФ в Северо-Западном федеральном округе Сергей Зимин напомнил, что масштабная ликвидация аварийного жилищного фонда и проведение капитального ремонта многоквартирных домов проводится в рамках исполнения известного 600-го президентского указа. В соответствии с ним в СЗФО к сентябрю 2017 года должны улучшить свои условия 73 тыс. человек. «В целом ситуация непростая. В округе выявляются все новые и новые аварийные объекты. Темпы строительства домов для переселенцев достаточно низкие. При этом постепенно ухудшается качество такого вводимого жилья», – отметил он.
С капремонтом, считает помощник полпреда, ситуация также оставляет желать лучшего. Причем это касается как Петербурга, так и других регионов СЗФО. Люди вносят взносы за капремонт, но не имеют четкого понимания, когда и как их дом будет отремонтирован.
Руководитель рабочей группы «Качество повседневной жизни» регионального штаба ОНФ в Санкт-Петербурге Павел Созинов сообщил, что Народный фронт проводит мониторинг 600-го «майского» указа и поручений Президента РФ по итогам второго «Форума действий» ОНФ в области капремонта. Он подчеркнул, что многие жилищные проблемы граждан до сих пор не решены. В частности, Павел Созинов заострил внимание участников совещания на низком качестве проводимых в рамках капитального ремонта работ. По его словам, одна из причин такого положения дел – слабый контроль над их проведением государственных органов. Эксперт добавил, что строительного надзора в капремонте, кроме отдельных видов проектирования, нет. «Все работы ведутся на основании технического задания, которое формируют региональные фонды капремонта. Также на фонды возложены остальные функции: выбор ремонтируемого объекта, подрядчика, контроль над ним, приемка работ. Остальные стороны не задействованы в программе капремонта», – отметил он.
Госжилинспекции, добавил Павел Созинов, на которые также возложены надзорные функции, не во всех регионах принимают активное участие в контроле над проведением капремонта. Связано это и с недостаточным количеством сотрудников, и с отсутствием хорошей инструментальной базы. Ранее Минстрой предложил переподчинить ГЖИ главам субъектов, но не везде данное нововведение было реализовано.
Координатор по организационной работе исполнительного комитета ОНФ в Санкт-Петербурге Андрей Рябоконь рассказал участникам совещания о мониторинге исполнения поручения Президента России о реализации региональных программ капремонта. Существует вероятность того, что при реализации региональных программ капитального ремонта качество ремонтных работ может носить неудовлетворительный характер. Один из этапов мониторинга предполагал блиц-опрос 150 горожан, в домах которых в 2015 году были проведены работы по капремонту. Люди пожаловались на множество недоделок строителей, оставленную грязь.
Ставка на экспертизу
Представитель регионального отделения ОНФ, первый заместитель директора СПб ГАУ «Центр государственной экспертизы» Игорь Юдин высказал мнение, что надзор за проведением капитального ремонта необходимо начать с обязательности экспертизы проектной документации. «Несмотря на то что согласно действующему законодательству работы по капитальному ремонту не подлежат обязательной экспертизе, в большинстве случаев когда расходуются бюджетные средства на проведение какого-либо вида подобных работ, заказчики или те организации, которые выполняют работу, обращаются в экспертизу прежде всего для того, чтобы провести проверку достоверности сметной стоимости. Практика уже показала эффективность проведения такой процедуры», – отметил специалист.
Глава петербургского Фонда капремонта Денис Шабуров согласился со значимостью проектной экспертизы, но отметил, что это платная процедура, соответственно, не продуман механизм, кто за работу специалистов должен платить. Он добавил, что в случае проведения экспертизы необходимо будет готовить дополнительные комплекты документов, дожидаться выводов экспертов, все это может увеличить сроки работ по капремонту. Денис Шабуров также напомнил, что за прошлый год с собственников помещений в Петербурге удалось собрать 2,64 млрд рублей сборов в Фонд капремонта. Это около 85% от изначально обозначенных объемов, что по сравнению с другими регионами неплохой результат.
Председатель Комитета по жилищно-коммунальному хозяйству и транспорту Ленобласти Константин Полнов также пока не видит целесообразности в обязательности проектной экспертизы. По его словам, она может повысить стоимость работ на 30-40%. Чиновник также отметил, что за прошлый год Фонд капремонта Ленобласти собрал около 2 млрд рублей взносов. Однако, посетовал он, при этом регион вынужден платить налоги с процентов, которые начисляют банки на взносы граждан, собранные на капремонт по принципу «общего котла».
Сопредседатель регионального штаба ОНФ в Ленинградской области Александр Кузьмин отметил, что в области также были выявлены факты, когда приходилось переделывать работу подрядных компаний. Поэтому он полностью поддерживает тезис, что необходимо усилить контроль не только над проведением строительных работ, но и проектно-сметных. Он добавил, что в этом месяце ОНФ проведет ряд встреч с руководством региона, муниципалитетами, представителями управляющих компаний, председателями советов домов, в рамках которых будет изложена точка зрения о том, как необходимо реализовать финансовую и информационную прозрачность проводимых в рамках капремонта работ.
Вице-президент банка «Санкт-Петербург» Михаил Горба отметил несовершенство системы тендеров. По его словам, из-за этого банки достаточно неохотно кредитуют организации, занимающиеся сферой ЖКХ. Генеральный директор СРО «МежРегионРазвитие» Владислав Воронков предлагает задействовать в капремонте страховщиков. Эксперт считает, что страховые компании могли бы взять на себя контроль над соблюдением качества проведения работ.
Выбираем российское
В рамках совещания специалисты строительной отрасли также говорили об импортозамещении. Начальник управления перспективного развития Комитета по строительству Петербурга Игорь Шикалов отметил, что в настоящее время ведомством подготовлен специальный электронный каталог. В нем представлена продукция отечественных производителей, рекомендованная к применению в бюджетном строительстве.
Член совета Союза «Национальный центр «Специальный ресурс» Евгений Лубашев полагает, что для развития российской строительной отрасли необходимо, чтобы деятельность отечественных компаний соответствовала утвержденным национальным стандартам. В качестве инструмента предквалификационного отбора можно использовать Национальный реестр надежных поставщиков товаров, работ и услуг, считает он. Ввиду объемности задачи одномоментно ввести реестр будет сложно, поэтому будет предусмотрена трехуровневая процедура ранжирования.
Примеры некачественного капремонта на основе мониторинга ОНФ
Адмиралтейский район
Канонерская ул., 5. Проводился ремонт фасада. Стены фасада покрашены разными цветами: малиновым и розовым. Также претензии к качеству работ по ремонту кровли.
Псковская ул., 8. Работы по внутридомовым системам электроснабжения не выполнены.
Галерная ул., 11. Ремонт внутридомовых систем теплоснабжения. Жильцы доделывали самостоятельно.
Галерная ул., 47. Ремонт внутридомовых систем теплоснабжения и водоснабжения. Работы не выполнены.
Василеостровский район
Гаванская ул., 12. Во время ремонта внутридомовых систем теплоснабжения произошли протечки, затопило подвал дома.
Гаванская ул., 15. Должны были сделать ремонт внутридомовых систем электроснабжения. Работы начаты, но не сделаны.
Гаванская ул., 32, и Гаванская ул., 35. Работы выполнены по отдельным видам, большинство планируемых работ внутридомовых систем в 2015 году также не выполнены.
Петроградский район
ул. Лизы Чайкиной, 17, и Малый пр., 26-28. Ремонт внутридомовых систем газоснабжения. Работы не выполнены.
Российский аукционный дом продал за 210 млн рублей заложенное имущество одного из крупнейших в округе производителей дверных замков и металлических дверей ООО «Завод Эльбор». Несмотря на плотную работу с правительством области, новгородское предприятие с 40-летней историей не смогло расплатиться по кредитам.
Торги по продаже производственной площадки завода «Эльбор» в Новгородской области состоялись сегодня, 24 июня. На продажу выставлялись права по кредиту ОАО «Сбербанк России» выданному ООО «ПК ЗСИ». Компания является правопреемником ООО «Завод Эльбор» после изменений, внесенных в устав Общества. Кроме того, среди собственников площадки (и ответчиков по искам) числятся ООО «Энергия» и ООО «Анкер».
Обеспечением по кредиту выступали объекты движимого и недвижимого имущества производственной площадки компании в Новгородской области, в городе Боровичи на Песочной ул., 30. Так, общая площадь всех объектов недвижимости завода составляет 100 тыс. кв.м, общая площадь двух земельных участков – 7,9га, также было реализовано движимое имущество (производственная линия) в составе 176 единиц. В торгах приняло участие два претендента. Победитель торгов приобрел лот за 210 млн рублей. Имя победителя в РАД не разглашают.
На сегодняшний день сумма задолженности по кредитам составляет 411,81 млн рублей. «По условиям торгов победитель займет место залогового кредитора в процедуре банкротства собственников объектов (ООО «ПК ЗСИ», ООО «Энергия», ООО «Анкер»). В дальнейшем он сможет истребовать с заемщика полную сумму задолженности или реализовать заложенные активы», - рассказали в РАД.
Примечательно, что итоговую цену РАД анонсировал еще на стадии объявления торгов, отмечая, что покупатель может приобрести права на долги завода с дисконтом в 49% от начальной цены (411 млн рублей). При этом, как уверяют в РАД, рыночная стоимость заложенных активов составляет не менее 309 млн рублей. «Учитывая ликвидность заложенного имущества и минимальную цену прав по кредиту — 210 млн рублей, выгода покупателя значительно превысит стоимость приобретения прав (требований) на аукционе. В случае если активы не будут реализованы в процедуре банкротства после вторых торгов, залоговый кредитор сможет оставить их за собой», — рассказывала начальник департамента по работе с проблемными и непрофильными активами банков Российского аукционного дома Ольга Желудкова. В свою очередь заместитель генерального директора ЗАО «СУ-5» Расим Касумов подсчитал, что итоговая стоимость активов занижена по сравнению с рыночной в 3-4 раза.
История завода «Эльбор» насчитывает почти 40 лет, в 1976 году в Боровичах появился инструментального завода как предприятия полного цикла. В 1982 году началось строительства второго корпуса. Одновременно строились жилые дома для сотрудников, закладывался фундамент здания администрации. В 1985 году Боровичскому филиалу новгородского завода «Спектр» присвоен статус самостоятельного предприятия «Завод Эльбор». После распада СССР завод начал выпускать товары народного потребления: торговые киоски и сейфы, а с 1996 года наладил производство замков. В середине 2000-х завод вложил в реконструкцию более 200 млн рублей, а в 2010 году получил статус приоритетного инвестиционного проекта Новгородской области. Более того, компания была удостоена награды
«За доблестный труд» общероссийской общественной организации «Союз машиностроителей России», получила знак «Отличник качества» и другие награды из рук правительства региона.
Компания активно поставляла свою продукцию и на крупные объекты жилищного строительства. Правда, опрошенные «АСН-Инфо» игроки местного рынка признались, что продукцией завода никогда не пользовались. Зато в портфеле компании такие гиганты как ГК «Пионер» (московские и петербургские проекты), ОАО «Группа ЛСР», Холдинг RBI и другие. Прокомментировать сделки по поставке продукции завода девелоперы отказались.
В 2013 году завод привлек кредитные линии «Сбербанка» на инсталляцию суперсовременного комплекса по металлообработке Salvagnini. Как оказалось, это был пир во время чумы. Уже с 2012 года в адрес губернатора области начали поступать многочисленные обращения работников завода о массовых задержках заработной платы. Отреагировали региональные власти на финансовые сложности у крупного предприятия только в июле 2014 года, когда выяснилось, что у завода образовалась внушительная задолженность по НДФЛ (17 млн рублей), погасить которую оно не в состоянии. Как сообщил тогда руководитель завода Илья Компанец, причиной задолженности по НДФЛ являлась острая нехватка оборотных средств. Управленец рассказал, что завод «расширяет рынки сбыта продукции, работает со строительными компаниями, увеличивает количество фирменных розничных магазины», поэтому зарплата будет выплачена до конца года, а кредиты погашены. На совещании с участием вице-губернатора Вероники Мининой представители «Сбербанка» заявили, что готовы пойти навстречу и рассмотреть вопрос о реструктуризации долга. Создавалась даже рабочая группа по выходу предприятия из сложной ситуации.
Однако уже в декабре 2014 года на площадку наведались судебные приставы и арестовали имущество завода в целях обеспечения исков двух банков – «Сбербанка» и «Альфа-Банка» (иск от февраля 2015 года на 270,3 млн рублей). Соответствующие исполнительные производства были возбуждены на основании судебных решений, вынесенных столичным Мещерским районным судом и Боровичским районным судом. Общая сумма банковского иска к ООО «Завод Эльбор» превышала 500 млн рублей.
Очередь к предприятию в предбанкротном состоянии ожидается немалая. Так, ООО «Верхневолжский СМЦ» требует от завода 35 млн рублей за поставленную в 2013-2014 годах металлопродукцию, ООО «СофтЛайн Трейд» требует вернуть 4,5 млн рублей за поставленные компьютерную технику, 2 млн рублей взыскала ООО "Первая логистика" и т.д.
Смольный отменяет инвестпроект «Плаза Лотус Груп» братьев Бориса и Михаила Зингаревичей по приспособлению здания Конюшенного ведомства под апарт-отель. Теперь городу в условиях секвестрирования бюджета предстоят немалые траты – 1 млрд рублей придется компенсировать инвестору, еще 2,2 млрд рублей вложить в спасение памятника.
О намерении города вернуть здание Конюшенного ведомства в городскую казну на минувшей неделе сообщил вице-губернатор Петербурга Игорь Албин в ходе заседания Совета по сохранению культурного наследия, которое чиновник в своем новом амплуа куратора строительного блока посетил впервые. «Решение принято губернатором Георгием Полтавченко – данный объект будет возвращен в казну Санкт-Петербург. Сейчас ведутся переговоры по поводу процедуры возврата объекта и возможной компенсации понесенных расходов», - объявил во всеуслышание чиновник. Более того, КГИОП уже получил от вице-губернатора поручение приступить к подготовке технического задания по реконструкции объекта. «Мы уверены, что никакого перепрофилирования быть не может, ведомство – это символ Петербурга. Варианты дальнейшего использования памятника мы обсудим на следующем заседании Совета», - пообещал господин Албин. По его словам здесь расположится общественное пространство – то, чего так долго добивались градозащитники. Это может быть выставочный комплекс или музейный центр.
Любопытно, что по информации вице-губернатора «Плаза Лотус Груп» давно знает о губернаторской инициативе: «Мы с инвестором уже в переговорах. Он знает об этом решении городских властей». Более того, на резонный вопрос о том, как можно изъять объект у компании, имеющей на руках полный пакет согласований, чиновник иронизирует: путем добровольного согласия инвестора отказаться от объекта.
Впрочем, официально в компании заявляют, что о позиции губернатора не уведомлены. «На данный момент, у нас на руках действующие Постановление Правительства, инвестиционный договор и все разрешения на проведение работ», - рассказали в компании. На прямой вопрос, как будет дальше действовать инвестор, представители заявляют, дословно: «судиться будем точно». На данный момент вложения «Плаза Лотус Груп» в проект оцениваются инвестором в 1 млрд рублей. Сумма удивляет. Еще в феврале 2015 года генеральный директор компании Сергей Русаков заявлял, что с 2010 года объем вложений составил 592 млн рублей (предпроектные работы и укрепление фундамента храма). На что были потрачены еще 400 млн – непонятно, при том, что работы на объекте фактически остановлены.
Разбираться с платежками «Плаза Лотус Груп» и городская администрация будут до конца месяца. К началу июля инвестор, если хочет получить компенсацию понесенных расходов, должен предоставить властям финансовые документы, бухгалтерские сводки, отраженные на балансе компании, рассказал вице-губернатор. Вопрос о том, из каких средств будет выплачена компенсация чиновник оставил без ответа. Скорее всего, инвестор может получить лишь часть вложенных средств – Смольный намерен подсчитать недополученную выгоду от инвестиционной аренды, включая арендную плату (объект был предоставлен инвестору на льготных условиях), пени и санкции. В итоге будет представлен баланс – кто кому и сколько должен.
Ожидается, что в бюджет на следующий год будет вшита и еще одна вынужденная статья расходов. По словам Игоря Албина, проектирование работ по сохранению Конюшенного ведомства обойдется как минимум в 200 млн рублей, сама реконструкция в 2 млрд рублей. Отметим, что именно внушительными бюджетными тратами объяснял свою лояльность к
инвестору экс-вице-губернатор Марат Оганесян, мол, город не осилит, а инвестор способен спасти памятник. Все вводные остались на своих местах, поменялся только куратор, и позиция губернатора поменялась и деньги, по-видимому, сразу нашлись.
Справка: Здание памятника федерального значения «Конюшенное ведомство» на Конюшенной площади, 1, в 2010 году ООО «Оранж-девелопмент» получило от города на инвестиционных условиях целевым назначением. Компания планировала вложить в создание апарт-отеля 6,5 млрд рублей. Разрешение на строительство выдано в декабре 2013 года, после чего компания приступила к раскрытию исторических проемов здания. Это вызвало активное сопротивление со стороны градозащитников и профессионального сообщества. К осени 2014 года Совет по сохранению культурного наследия добился корректировки проекта, но и исправленный проект был забракован Советом в марте этого года.