Капремонту необходим эффективный контроль
Реализация программы капитального ремонта многоквартирных домов нуждается в корректировке. Так считают эксперты и полагают, что в первую очередь необходимо усилить контроль над проводимыми работами.
Рабочая группа «Качество повседневной жизни» Регионального штаба Общероссийского народного фронта в Петербурге и Координационный совет по развитию строительной отрасли СЗФО обсудили вопросы обеспечения качества строительных работ при проведении капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов в субъектах РФ. Эксперты обсудили вопросы обеспечения качества строительных работ при проведении капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов и реализацию политики импортозамещения в строительной отрасли.
Качество под вопросом
Открывая заседание, помощник полномочного представителя Президента РФ в Северо-Западном федеральном округе Сергей Зимин напомнил, что масштабная ликвидация аварийного жилищного фонда и проведение капитального ремонта многоквартирных домов проводится в рамках исполнения известного 600-го президентского указа. В соответствии с ним в СЗФО к сентябрю 2017 года должны улучшить свои условия 73 тыс. человек. «В целом ситуация непростая. В округе выявляются все новые и новые аварийные объекты. Темпы строительства домов для переселенцев достаточно низкие. При этом постепенно ухудшается качество такого вводимого жилья», – отметил он.
С капремонтом, считает помощник полпреда, ситуация также оставляет желать лучшего. Причем это касается как Петербурга, так и других регионов СЗФО. Люди вносят взносы за капремонт, но не имеют четкого понимания, когда и как их дом будет отремонтирован.
Руководитель рабочей группы «Качество повседневной жизни» регионального штаба ОНФ в Санкт-Петербурге Павел Созинов сообщил, что Народный фронт проводит мониторинг 600-го «майского» указа и поручений Президента РФ по итогам второго «Форума действий» ОНФ в области капремонта. Он подчеркнул, что многие жилищные проблемы граждан до сих пор не решены. В частности, Павел Созинов заострил внимание участников совещания на низком качестве проводимых в рамках капитального ремонта работ. По его словам, одна из причин такого положения дел – слабый контроль над их проведением государственных органов. Эксперт добавил, что строительного надзора в капремонте, кроме отдельных видов проектирования, нет. «Все работы ведутся на основании технического задания, которое формируют региональные фонды капремонта. Также на фонды возложены остальные функции: выбор ремонтируемого объекта, подрядчика, контроль над ним, приемка работ. Остальные стороны не задействованы в программе капремонта», – отметил он.
Госжилинспекции, добавил Павел Созинов, на которые также возложены надзорные функции, не во всех регионах принимают активное участие в контроле над проведением капремонта. Связано это и с недостаточным количеством сотрудников, и с отсутствием хорошей инструментальной базы. Ранее Минстрой предложил переподчинить ГЖИ главам субъектов, но не везде данное нововведение было реализовано.
Координатор по организационной работе исполнительного комитета ОНФ в Санкт-Петербурге Андрей Рябоконь рассказал участникам совещания о мониторинге исполнения поручения Президента России о реализации региональных программ капремонта. Существует вероятность того, что при реализации региональных программ капитального ремонта качество ремонтных работ может носить неудовлетворительный характер. Один из этапов мониторинга предполагал блиц-опрос 150 горожан, в домах которых в 2015 году были проведены работы по капремонту. Люди пожаловались на множество недоделок строителей, оставленную грязь.
Ставка на экспертизу
Представитель регионального отделения ОНФ, первый заместитель директора СПб ГАУ «Центр государственной экспертизы» Игорь Юдин высказал мнение, что надзор за проведением капитального ремонта необходимо начать с обязательности экспертизы проектной документации. «Несмотря на то что согласно действующему законодательству работы по капитальному ремонту не подлежат обязательной экспертизе, в большинстве случаев когда расходуются бюджетные средства на проведение какого-либо вида подобных работ, заказчики или те организации, которые выполняют работу, обращаются в экспертизу прежде всего для того, чтобы провести проверку достоверности сметной стоимости. Практика уже показала эффективность проведения такой процедуры», – отметил специалист.
Глава петербургского Фонда капремонта Денис Шабуров согласился со значимостью проектной экспертизы, но отметил, что это платная процедура, соответственно, не продуман механизм, кто за работу специалистов должен платить. Он добавил, что в случае проведения экспертизы необходимо будет готовить дополнительные комплекты документов, дожидаться выводов экспертов, все это может увеличить сроки работ по капремонту. Денис Шабуров также напомнил, что за прошлый год с собственников помещений в Петербурге удалось собрать 2,64 млрд рублей сборов в Фонд капремонта. Это около 85% от изначально обозначенных объемов, что по сравнению с другими регионами неплохой результат.
Председатель Комитета по жилищно-коммунальному хозяйству и транспорту Ленобласти Константин Полнов также пока не видит целесообразности в обязательности проектной экспертизы. По его словам, она может повысить стоимость работ на 30-40%. Чиновник также отметил, что за прошлый год Фонд капремонта Ленобласти собрал около 2 млрд рублей взносов. Однако, посетовал он, при этом регион вынужден платить налоги с процентов, которые начисляют банки на взносы граждан, собранные на капремонт по принципу «общего котла».
Сопредседатель регионального штаба ОНФ в Ленинградской области Александр Кузьмин отметил, что в области также были выявлены факты, когда приходилось переделывать работу подрядных компаний. Поэтому он полностью поддерживает тезис, что необходимо усилить контроль не только над проведением строительных работ, но и проектно-сметных. Он добавил, что в этом месяце ОНФ проведет ряд встреч с руководством региона, муниципалитетами, представителями управляющих компаний, председателями советов домов, в рамках которых будет изложена точка зрения о том, как необходимо реализовать финансовую и информационную прозрачность проводимых в рамках капремонта работ.
Вице-президент банка «Санкт-Петербург» Михаил Горба отметил несовершенство системы тендеров. По его словам, из-за этого банки достаточно неохотно кредитуют организации, занимающиеся сферой ЖКХ. Генеральный директор СРО «МежРегионРазвитие» Владислав Воронков предлагает задействовать в капремонте страховщиков. Эксперт считает, что страховые компании могли бы взять на себя контроль над соблюдением качества проведения работ.
Выбираем российское
В рамках совещания специалисты строительной отрасли также говорили об импортозамещении. Начальник управления перспективного развития Комитета по строительству Петербурга Игорь Шикалов отметил, что в настоящее время ведомством подготовлен специальный электронный каталог. В нем представлена продукция отечественных производителей, рекомендованная к применению в бюджетном строительстве.
Член совета Союза «Национальный центр «Специальный ресурс» Евгений Лубашев полагает, что для развития российской строительной отрасли необходимо, чтобы деятельность отечественных компаний соответствовала утвержденным национальным стандартам. В качестве инструмента предквалификационного отбора можно использовать Национальный реестр надежных поставщиков товаров, работ и услуг, считает он. Ввиду объемности задачи одномоментно ввести реестр будет сложно, поэтому будет предусмотрена трехуровневая процедура ранжирования.
Примеры некачественного капремонта на основе мониторинга ОНФ
Адмиралтейский район
Канонерская ул., 5. Проводился ремонт фасада. Стены фасада покрашены разными цветами: малиновым и розовым. Также претензии к качеству работ по ремонту кровли.
Псковская ул., 8. Работы по внутридомовым системам электроснабжения не выполнены.
Галерная ул., 11. Ремонт внутридомовых систем теплоснабжения. Жильцы доделывали самостоятельно.
Галерная ул., 47. Ремонт внутридомовых систем теплоснабжения и водоснабжения. Работы не выполнены.
Василеостровский район
Гаванская ул., 12. Во время ремонта внутридомовых систем теплоснабжения произошли протечки, затопило подвал дома.
Гаванская ул., 15. Должны были сделать ремонт внутридомовых систем электроснабжения. Работы начаты, но не сделаны.
Гаванская ул., 32, и Гаванская ул., 35. Работы выполнены по отдельным видам, большинство планируемых работ внутридомовых систем в 2015 году также не выполнены.
Петроградский район
ул. Лизы Чайкиной, 17, и Малый пр., 26-28. Ремонт внутридомовых систем газоснабжения. Работы не выполнены.
При слове «инициатива» в сознании большинства работников всплывает слово «наказание». Эйчары продвинутых компаний пытаются разорвать порочную связь между этими понятиями и сформировать положительное отношение к инициативам.
Согласно данным опроса, проведенного некоммерческим партнерством «Эксперты рынка труда», 52,2% респондентов согласны с утверждением, что «инициатива наказуема»; 26,1% считают, что это не так; 21,7% затруднились ответить.
Алексей Устинов, директор по персоналу и корпоративным вопросам компании «ЮИТ Санкт-Петербург», отмечает, что инициатива наказуема в слабых и административно-командных культурах. «Главное, что приходится преодолевать, – страх наказания за ошибки. «ЮИТ» разработал специальную программу поощрения идей сотрудников – Generator. Раз в квартал объявляется конкурс на новые идеи по заданным темам, например качество. Сотрудники, подавшие интересные и перспективные идеи, поощряются», – делится опытом господин Устинов.
По словам Анастасии Лепехиной, директора по продвижению NAI Becar, наказуемость инициативы зависит от руководителя, то есть от того, может ли он распределить задачи и поддерживать идеи либо будет нагружать до последнего, чтобы у человека не возникло желания высказать лишний раз свое мнение.
«Фраза «инициатива наказуема» мотивирует работников на выполнение ровно того объема работы, который им поручен. С одной стороны, это неплохо, потому что люди часто воспринимают понятие инициативы искаженно и делают то, о чем их не просили. Такая активность действительно наказуема и никому не нужна, – рассуждает Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu. – Инициатива в правильном понимании, предполагающая осмысленные предложения сотрудника по улучшению деятельности компании, безусловно, должна быть поощряема».
Мария Горбаконь, PR-специалист кадрового холдинга «АНКОР», отмечает, что порой вовлечение сотрудника в процесс принятия каких-либо важных решений может удержать его в компании, даже если другие условия его не слишком устраивают. «Работник должен чувствовать, что к его идеям прислушиваются, пусть даже они не всегда реализуются на практике, но это чувство дает ему уверенность в своих силах и в том, что его профессиональные навыки действительно нужны компании», – говорит госпожа Горбаконь.
Результаты исследования НП «Эксперты рынка труда», говорят о том, что почти 80% опрошенных считают проявление инициативы на работе полезным прежде всего для собственного профессионального роста и развития компании.
72,3% респондентов считают «достойными» идеи всех сотрудников, независимо от их возраста и статуса. 14,9% опрошенных готовы прислушиваться лишь к опытным сотрудникам, работающим в компании долгое время. 12,8% участников опроса не смогли дать четкого критерия, и никто из респондентов не проголосовал за внедрение идей молодых сотрудников, ссылаясь на отсутствие у последних опыта и прагматизма.
Наталья Голованова, руководитель исследовательского центра рекрутингового портала Superjob.ru, говорит, что психологи разделяют инициативу на ответственную и безответственную. «Первая – признак сильного интеллекта и высокого развития человека, в том числе профессионального. Вторая говорит скорее о незрелости личности и о неготовности брать на себя ответственность за реальные действия. Именно безответственная инициатива наказуема», – отмечает госпожа Голованова.
Собираясь к руководителю с идеями о развитии компании или определенного участка работы, госпожа Голованова советует хорошо обдумать аргументы, подготовить цифры и убедительные доказательства полезности нововведения, а также оценить, какими способами и за счет каких ресурсов лучше всего реализовать инициативу.
Инициатива, по ее словам, не должна слишком выходить за рамки полномочий. «Все-таки развитие бизнеса – это прерогатива топ-менеджмента, поэтому когда рядовой менеджер по продажам настойчиво советует генеральному директору принять то или иное судьбоносное решение, такая инициатива, какой бы полезной она ни казалась, может быть расценена как вторжение на чужую территорию. К тому же взгляд одного специалиста, пусть даже знающего и опытного, в любом случае более узок, нежели взгляд руководителя», – резюмирует Наталья Голованова.
Согласно результатам исследования кадрового холдинга «АНКОР», 90% респондентов ответили, что у них есть идеи по улучшению бизнес-процессов в компании, и лишь 10% ответили отрицательно.
Эксперты предупреждают, что инициатор должен быть готов разделить с руководителем ответственность за принятое решение как в случае успеха, так и в случае неудачи. По данным исследования кадрового холдинга «АНКОР», за предложенный и реализуемый проект в сфере строительства ответственность равно несет как сотрудник, так и руководитель.
Plaza Lotus Group братьев Михаила и Бориса Зингаревичей приступила к реставрации зданий бывшего Конюшенного ведомства под комплекс апартаментов стоимостью 5 млрд рублей. Генподрядчиком реконструкции стало ООО «Содис-Строй».
Застройщик «Оранж-Девелопмент» (входит в Plaza Lotus Group (PLG) братьев Михаила и Бориса Зингаревичей) на этой неделе определился с генподрядчиком реставрации здания бывшего Конюшенного ведомства на Конюшенной площади, 1. Им стало ООО «Содис-Строй», опередившее в соответствующем тендере 5 компаний. Отметим, что в портфеле подрядчика – участие в реконструкции Большого Гостиного двора и реконструкции отеля Four Seasons. Разрешение на строительство выдано в декабре 2013 года. Закончить работы в компании надеются к декабрю 2015 года. «В марте мы приступим к подготовительному периоду – установка ограждения, устройство строительного городка и т.д. Основные работы начнутся в конце мая», - сообщили в пресс-службе компании.
Напомним, проект Konyushennaya One Square предполагает реставрацию комплекса исторических зданий бывшего Конюшенного ведомства, которые являются памятником федерального значения. Комплекс занимает квартал площадью 2 га между Конюшенной площадью, наб. Мойки и набережной канала Грибоедова. Историческое здание группа компаний получила от города в 2010 году на инвестиционных условиях целевым назначением, что вызвало претензии ФАС, с которыми согласился и Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти. Однако позже Федеральный арбитражный суд Северо-Запада признал такую передачу законной.
Проект приспособления памятника под современные нужды разработало американское архитектурное бюро Gensler. Все работы будут вестись в исторических габаритах здания. Элементы декора фасадов подвергнутся реставрации. Сами апартаменты и общественные зоны оформят по проекту французского дизайнера Пьера-Ива Рошона. Согласно проекту, в трехэтажном здании ведомства общей площадью около 41 тыс кв. метров будет оборудовано 70 апартаментов. От функциональных небольших (от 68 до 78 кв. метров), до люксовых от 375 до 500 кв. метров. Предусмотрено так несколько видовых «башен» площадью от 600 кв. метров каждая. Есть в проекте и подземный паркинг на 140 мест. Но отдельно машиноместа продаваться не будут.
Реализация апартаментов началась уже в феврале этого года в формате «закрытого клуба». Управлять апарт-отелем будет международный оператор Mandarin Oriental Hotel Group. «Согласно нормам проживания в отеле собственники апартаментов смогут оформить временную регистрацию сроком до 5 лет, которую при необходимости можно пролонгировать. Юридическая защищенность сделки и ликвидность сделки, обеспечиваемые гостиничным оператором, позволит собственникам сдавать и продавать апартаменты без привлечения внешних агентов. Всю работу по управлению сделкой при необходимости возьмет на себя отельный оператор», - отметили в пресс-службе группы компаний.
В здании предусмотрена сопутствующая инфраструктура. Здесь расположится SPA-салон, фитнес-клуб, 25-метровый бассейн, продуктовая лавка формата «бистроном», помещения для досуга и развлечений, детский клуб. Кроме того, у здания будет обширное внутреннее пространство площадью в 1 га, где планируется разбить три тематических сада с фонтаном и площадками для отдыха. Как добавил генеральный директор «Оранж-Девелопмент» Сергей Русаков, застройщик планирует отреставрировать Храм Спаса Нерукотворного Образа и благоустроить территорию вокруг комплекса. Он также добавил, что компания намерена получить в аренду от города участок напротив Конюшенной площади (совсем недавно на этом месте находилась парковка – прим. Ред). С мая этого года и на весь период работ здесь будет организовано двустороннее автомобильное движение. После завершения реставрации на этом месте планируется разбить зеленый сквер для горожан с фонтанами и скульптурной композицией.
Какой объем площадей уже реализован в компании не раскрывают, ссылаясь на особенности «закрытого клуба» продаж. Отказались в компании назвать даже приблизительную стоимость «квадрата» в будущем апарт-отеле, но намекнули, что «В Талеон-клубе апартаменты сейчас продают по цене от 40 тыс евро за квадратный метр».
«С учетом отличных видовых характеристик и непосредственной близости к центру стоимость квадратного метра апартаментов может варьироваться от 140 до 150 тыс руб. Однако проводимая реконструкция объекта может повысить цену апартаментов, так как объект станет более современным и привлекательным», - говорит директор департамента оценки NAI Becar в Санкт-Петербурге Александр Филиппов. По словам эксперта, близость памятников архитектуры и вокзала сможет привлечь дополнительный поток арендаторов к апартаментам. Данный объект, скорее всего, будет более популярен с точки зрения сдачи объектов в аренду, поскольку эта локация традиционно считалась туристической зоной.
Мнение:
Елена Амирова, генеральный директор агентства недвижимости Home estate:
У проекта есть шансы стать знаковым для состоятельных гостей и жителей города, учитывая его историческую ценность и расположение. Хотя спрос на элитные проекты в Петербурге ограничен, он стабилен. Для иностранных покупателей, а также для российских бизнесменов, которые значительную часть времени проводят вне северной столицы, находясь в петербургской квартире, важно ощущать, что они именно здесь, в Петербурге. Это касается и вида из окна, а в данном случае – знаковости самого здания. Апартаменты это или жилье, на мой взгляд, в данном случае не имеет существенного значения.