Капремонту необходим эффективный контроль
Реализация программы капитального ремонта многоквартирных домов нуждается в корректировке. Так считают эксперты и полагают, что в первую очередь необходимо усилить контроль над проводимыми работами.
Рабочая группа «Качество повседневной жизни» Регионального штаба Общероссийского народного фронта в Петербурге и Координационный совет по развитию строительной отрасли СЗФО обсудили вопросы обеспечения качества строительных работ при проведении капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов в субъектах РФ. Эксперты обсудили вопросы обеспечения качества строительных работ при проведении капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов и реализацию политики импортозамещения в строительной отрасли.
Качество под вопросом
Открывая заседание, помощник полномочного представителя Президента РФ в Северо-Западном федеральном округе Сергей Зимин напомнил, что масштабная ликвидация аварийного жилищного фонда и проведение капитального ремонта многоквартирных домов проводится в рамках исполнения известного 600-го президентского указа. В соответствии с ним в СЗФО к сентябрю 2017 года должны улучшить свои условия 73 тыс. человек. «В целом ситуация непростая. В округе выявляются все новые и новые аварийные объекты. Темпы строительства домов для переселенцев достаточно низкие. При этом постепенно ухудшается качество такого вводимого жилья», – отметил он.
С капремонтом, считает помощник полпреда, ситуация также оставляет желать лучшего. Причем это касается как Петербурга, так и других регионов СЗФО. Люди вносят взносы за капремонт, но не имеют четкого понимания, когда и как их дом будет отремонтирован.
Руководитель рабочей группы «Качество повседневной жизни» регионального штаба ОНФ в Санкт-Петербурге Павел Созинов сообщил, что Народный фронт проводит мониторинг 600-го «майского» указа и поручений Президента РФ по итогам второго «Форума действий» ОНФ в области капремонта. Он подчеркнул, что многие жилищные проблемы граждан до сих пор не решены. В частности, Павел Созинов заострил внимание участников совещания на низком качестве проводимых в рамках капитального ремонта работ. По его словам, одна из причин такого положения дел – слабый контроль над их проведением государственных органов. Эксперт добавил, что строительного надзора в капремонте, кроме отдельных видов проектирования, нет. «Все работы ведутся на основании технического задания, которое формируют региональные фонды капремонта. Также на фонды возложены остальные функции: выбор ремонтируемого объекта, подрядчика, контроль над ним, приемка работ. Остальные стороны не задействованы в программе капремонта», – отметил он.
Госжилинспекции, добавил Павел Созинов, на которые также возложены надзорные функции, не во всех регионах принимают активное участие в контроле над проведением капремонта. Связано это и с недостаточным количеством сотрудников, и с отсутствием хорошей инструментальной базы. Ранее Минстрой предложил переподчинить ГЖИ главам субъектов, но не везде данное нововведение было реализовано.
Координатор по организационной работе исполнительного комитета ОНФ в Санкт-Петербурге Андрей Рябоконь рассказал участникам совещания о мониторинге исполнения поручения Президента России о реализации региональных программ капремонта. Существует вероятность того, что при реализации региональных программ капитального ремонта качество ремонтных работ может носить неудовлетворительный характер. Один из этапов мониторинга предполагал блиц-опрос 150 горожан, в домах которых в 2015 году были проведены работы по капремонту. Люди пожаловались на множество недоделок строителей, оставленную грязь.
Ставка на экспертизу
Представитель регионального отделения ОНФ, первый заместитель директора СПб ГАУ «Центр государственной экспертизы» Игорь Юдин высказал мнение, что надзор за проведением капитального ремонта необходимо начать с обязательности экспертизы проектной документации. «Несмотря на то что согласно действующему законодательству работы по капитальному ремонту не подлежат обязательной экспертизе, в большинстве случаев когда расходуются бюджетные средства на проведение какого-либо вида подобных работ, заказчики или те организации, которые выполняют работу, обращаются в экспертизу прежде всего для того, чтобы провести проверку достоверности сметной стоимости. Практика уже показала эффективность проведения такой процедуры», – отметил специалист.
Глава петербургского Фонда капремонта Денис Шабуров согласился со значимостью проектной экспертизы, но отметил, что это платная процедура, соответственно, не продуман механизм, кто за работу специалистов должен платить. Он добавил, что в случае проведения экспертизы необходимо будет готовить дополнительные комплекты документов, дожидаться выводов экспертов, все это может увеличить сроки работ по капремонту. Денис Шабуров также напомнил, что за прошлый год с собственников помещений в Петербурге удалось собрать 2,64 млрд рублей сборов в Фонд капремонта. Это около 85% от изначально обозначенных объемов, что по сравнению с другими регионами неплохой результат.
Председатель Комитета по жилищно-коммунальному хозяйству и транспорту Ленобласти Константин Полнов также пока не видит целесообразности в обязательности проектной экспертизы. По его словам, она может повысить стоимость работ на 30-40%. Чиновник также отметил, что за прошлый год Фонд капремонта Ленобласти собрал около 2 млрд рублей взносов. Однако, посетовал он, при этом регион вынужден платить налоги с процентов, которые начисляют банки на взносы граждан, собранные на капремонт по принципу «общего котла».
Сопредседатель регионального штаба ОНФ в Ленинградской области Александр Кузьмин отметил, что в области также были выявлены факты, когда приходилось переделывать работу подрядных компаний. Поэтому он полностью поддерживает тезис, что необходимо усилить контроль не только над проведением строительных работ, но и проектно-сметных. Он добавил, что в этом месяце ОНФ проведет ряд встреч с руководством региона, муниципалитетами, представителями управляющих компаний, председателями советов домов, в рамках которых будет изложена точка зрения о том, как необходимо реализовать финансовую и информационную прозрачность проводимых в рамках капремонта работ.
Вице-президент банка «Санкт-Петербург» Михаил Горба отметил несовершенство системы тендеров. По его словам, из-за этого банки достаточно неохотно кредитуют организации, занимающиеся сферой ЖКХ. Генеральный директор СРО «МежРегионРазвитие» Владислав Воронков предлагает задействовать в капремонте страховщиков. Эксперт считает, что страховые компании могли бы взять на себя контроль над соблюдением качества проведения работ.
Выбираем российское
В рамках совещания специалисты строительной отрасли также говорили об импортозамещении. Начальник управления перспективного развития Комитета по строительству Петербурга Игорь Шикалов отметил, что в настоящее время ведомством подготовлен специальный электронный каталог. В нем представлена продукция отечественных производителей, рекомендованная к применению в бюджетном строительстве.
Член совета Союза «Национальный центр «Специальный ресурс» Евгений Лубашев полагает, что для развития российской строительной отрасли необходимо, чтобы деятельность отечественных компаний соответствовала утвержденным национальным стандартам. В качестве инструмента предквалификационного отбора можно использовать Национальный реестр надежных поставщиков товаров, работ и услуг, считает он. Ввиду объемности задачи одномоментно ввести реестр будет сложно, поэтому будет предусмотрена трехуровневая процедура ранжирования.
Примеры некачественного капремонта на основе мониторинга ОНФ
Адмиралтейский район
Канонерская ул., 5. Проводился ремонт фасада. Стены фасада покрашены разными цветами: малиновым и розовым. Также претензии к качеству работ по ремонту кровли.
Псковская ул., 8. Работы по внутридомовым системам электроснабжения не выполнены.
Галерная ул., 11. Ремонт внутридомовых систем теплоснабжения. Жильцы доделывали самостоятельно.
Галерная ул., 47. Ремонт внутридомовых систем теплоснабжения и водоснабжения. Работы не выполнены.
Василеостровский район
Гаванская ул., 12. Во время ремонта внутридомовых систем теплоснабжения произошли протечки, затопило подвал дома.
Гаванская ул., 15. Должны были сделать ремонт внутридомовых систем электроснабжения. Работы начаты, но не сделаны.
Гаванская ул., 32, и Гаванская ул., 35. Работы выполнены по отдельным видам, большинство планируемых работ внутридомовых систем в 2015 году также не выполнены.
Петроградский район
ул. Лизы Чайкиной, 17, и Малый пр., 26-28. Ремонт внутридомовых систем газоснабжения. Работы не выполнены.
Покупка коммерческой недвижимости по ипотечной схеме достаточно популярна на Западе, однако в России этот вид кредитования только начинает развиваться.
Кредитовать покупку коммерческих помещений под залог кредитуемого объекта начали только в 2009 году, когда был принят соответствующий закон. Но быстрого роста объемов кредитования нежилых площадей не последовало, поскольку весь рынок ипотеки в тот момент находился в упадке.
Как говорят аналитики, ставка по «коммерческой» ипотеке варьируется в пределах 12-20% годовых и более. Средние ставки – около 10% годовых в валюте и 14% в рублях. Средний срок кредитования – до 10 лет, хотя можно получить заем и на больший срок – до 20 лет (как правило, сроки больше для заемщиков-физлиц).
«Перечень банков, кредитующих покупку коммерческой недвижимости под залог, довольно короток, в частности, такие кредиты выдают Сбербанк, «Уралсиб», Росбанк», – перечисляет Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG.
Игорь Мастин, руководитель отдела продаж ЗАО «Группа Прайм», подсчитал, что 90% покупателей коммерческих помещений в домах «Группы Прайм» совершают сделки за счет собственного капитала, часто они используют рассрочку, но не обращаются к банковскому кредитованию.
Тем не менее коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов утверждает, что спрос на такую схему покупки есть. По его словам, в некоторых объектах столицы доля нежилых помещений, приобретенных в ипотеку, составляет около 20%.
В Петербурге, по оценкам специалистов банковского сектора, объем коммерческого ипотечного кредитования составляет менее 10% от общего количества кредитных сделок для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Однако тенденции к развитию у этого вида кредитования есть.
«Банкам, не входящим в первую пятерку, в условиях низкой ликвидности с каждым днем становится все труднее конкурировать с крупными игроками по ипотечным предложениям на рынке жилой недвижимости. В данных условиях выходом могут стать нишевые продукты, такие как «коммерческая» ипотека», – считает Наталья Никифорова, финансовый контролер EKE Group.
По словам господина Алтухова, разница в ставках по кредиту на коммерческие площади и ставках по стандартному ипотечному кредиту на жилье начинается, как правило, от 1%. «Например, в Сбербанке ставки по ипотеке на «нежилье» начинаются от 13,5% годовых (на квартиры – от 12,5%)», – говорит он.
«Во многих банках процент по ипотеке на нежилые помещения не имеет четкой ставки и рассчитывается индивидуально, в зависимости от конкретного случая, а отдельные банки, например такой крупный игрок, как ВТБ24, и вовсе не выдают ипотеку на приобретение коммерческой недвижимости», – отмечает господин Алтухов.
Мнение:
Анна Филатова, руководитель отдела ипотечного кредитования АН «Итака»:
– В нашей стране ипотека на коммерческие помещения пока не столь популярна, несмотря на то что рентабельность таких объектов зачастую значительно выше жилых. Одна из основных причин – российские банки традиционно предъявляют более высокие требования к организациям, чем к физическим лицам. При этом коммерческая ипотека для физических лиц еще менее популярна. Стараясь минимизировать собственные риски, банк чрезвычайно тщательно изучает финансовое состояние заемщика.
Доля ипотечных сделок на рынке коммерческой недвижимости невысока. Более популярны рассрочки, которые в ряде случаев предлагают собственники помещений.
Практически все крупные банки предлагают ипотечные кредиты на коммерческую недвижимость – Альфа-Банк, Сбербанк России, Росбанк, ВТБ24, Промсвязьбанк, Газпромбанк и т. д.
Расширение пакета санкций в отношении России заставляет некоторые девелоперские компании усомниться в необходимости участия в крупных международных инвестиционных выставках. Однако эксперты считают, что сейчас, наоборот, нужно представлять отечественный бизнес более полно на подобных мероприятиях.
Российские компании (по крайней мере в европейской части страны) в основном посещают две выставки: MIPIM, проходящую в марте во французских Каннах, и осенью – EXPO REAL (в этом году с 6 по 8 октября), которая проходит в Мюнхене, Германия.
Эффект налицо
Наталья Гончарова, директор по маркетингу ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, говорит: «Международные профильные выставки, такие как MIPIM, EXPO REAL, MAPIC (выставка торговой недвижимости, проходит в Каннах осенью – прим. ред.) являлись эффективной бизнес- и коммуникационной площадкой для российских компаний. Каждая выставка, как правило, приводила к подписанию выгодных контрактов как с российскими, так и с иностранными партнерами».
Борис Мошенский, генеральный директор компании Maris в ассоциации c CBRE, отмечает, что далеко не все участники едут, к примеру, на MIPIM со своими проектами, цели у всех разные. «Многие едут для того, чтобы получить новые контакты или укрепить имеющиеся для дальнейшего развития бизнеса. Некоторые – чтобы «засветиться», показать себя, – говорит он. – Понятно, что введение санкций отразится на некоторых девелоперских проектах, но это не повод отказываться от участия в крупном, статусном мероприятии. Санкции – это временное явление. Даже в условиях кризиса 2008-2009 годов, когда интерес к России был небольшой, тем не менее люди приезжали на выставки. В большей своей массе бизнес старается быть вне политики».
С ним солидарна Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами NAI Becar: «По моему мнению, нашим компаниям и регионам особенно в нынешних изменившихся геополитических условиях крайне важно участвовать в международных выставках, для того чтобы не усиливать эффект политического похолодания между Россией и Западом. Российским компаниям нужно участвовать в зарубежных инвестиционных выставках, необходимо показать готовность бизнеса к диалогу и продолжению деловых отношений, важно, чтобы нас продолжали воспринимать как надежных бизнес-партнеров, несмотря на общие политические изменения. Безусловно, политическая ситуация сказывается на деловых отношениях. Однако если российские компании перестанут самостоятельно выходить на зарубежную арену и контактировать с иностранными компаниям и это только усугубит ситуацию. Как правило, доля российских экспонентов составляет около 5-10%, в этом году существенных изменений не предвидится».
Последствия не ощутимы
Максим Раевский, член совета директоров девелоперской компании «СтройИнвестТопаз», добавляет: «Сейчас строительная индустрия в России пока что не ощутила последствия санкций, и внешний негатив скажется на ней через несколько месяцев, прежде всего через ужесточение финансирования новых объектов со стороны банков. Но практически все строительные компании в России частные, и санкции ЕС и США напрямую с ними не связаны, поставки импортного оборудования и стройматериалов прекращать европейцам невыгодно, и нашим компаниям также не имеет смысла отказываться от уже проверенных временем контактов. Так что пока общее ухудшение экономической ситуации не сказалось на отрасли, и компании не начали резать косты на международные мероприятия, доля российских компаний не должна уменьшаться, все понимают, что это работа на перспективу»
Эвелина Ишметова, заместитель генерального директора группы компаний RRG, отмечает: «Спрогнозировать, увеличится или уменьшится их доля в 2014-2015 годах, сегодня затруднительно. Все понимают, что могут возникнут проблемы с визами, с допуском в ЕС больших российских делегаций. Поэтому многое будет зависеть от вектора развития взаимоотношений России и Запада».
Работать хотят все
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь», считает, что нестабильная политическая ситуация в Российской Федерации и связанные с ней экономические риски окажут влияние на объем иностранных инвестиций в экономику страны. «В то же время в России и частности в Санкт-Петербурге работает значительное количество иностранных компаний, которые успешно осуществляют свою деятельность на территории нашей страны и видят перспективы расширения своей деятельности. Россия не снижала своего представительства на инвестиционных выставках, которые проходили в Европе (в Каннах экспоненты из России составляли порядка 8% от всех участников выставки), но, следуя внешнеполитическому курсу, более внимательно рассматривает участие в выставках, которые будут проходить в азиатских странах, например, «MIPIM Азия – 2014» – пройдет в декабре текущего года в Гонконге».
Андрей Бойков, партнер ГК Rusland SP, считает, что и западные компании заинтересованы в продолжении сотрудничества: «Несмотря на сложившуюся политическую ситуацию, бизнес-сообществу по-прежнему интересен рынок РФ. Доходность проектов в России по факту выше европейских аналогов, и это нельзя отрицать. Уверен, большинству крупных компаний будет в любом случае интересно участие в зарубежных выставках в следующем году. Дистанцироваться от западных инвестиций никто не намерен».
Председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш добавляет: «Иностранные инвесторы делятся на две части. Первые – это те, кто составляет впечатление о России по кадрам CNN. Они трясутся от страха. И есть другие, те, кто здесь работает. Поэтому присутствовать на международных ярмарках надо. Это хорошая площадка для того, чтобы переводить иностранных инвесторов из одной категории в другую».
Впрочем, даже если западные коллеги приостановят свою деятельность в России, участие в международных выставках не перестанет быть актуальным. Дмитрий Котровский, вице-президент, управляющий партнер девелоперской компании «Химки Групп», считает, что русские на международных инвестиционных выставках заключают сделки и достигают устных договоренностей не с иностранными инвесторами, а в своем же кругу, со своими же соотечественниками. «Этому способствует сам формат мероприятий и состав участников – здесь все руководители российского девелоперского блока одновременно, и общение часто происходит в неформальной обстановке на вечеринках, регатах, коктейлях. У руководителей строительных компаний и смежных с ним бизнесов – подрядчиков, консультантов – есть легенда, что MIPIM – это «средство борьбы с московскими пробками»: в одном месте, в небольших и камерных Каннах, где друг от друга не спрятаться, не скрыться, за несколько дней можно провести десятки встреч, на организацию которых в Москве ушли бы месяцы».
Мнение:
Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге:
– Активность иностранных инвесторов на российском рынке значительно снизилась в последние месяцы; в этой ситуации бизнесу нужны площадки для взаимодействия с российскими компаниями.
Важно понимать, что такие площадки и раньше далеко не всегда и далеко не всеми участниками использовались для привлечения иностранных инвестиций. Для многих это было статусное мероприятие, где можно было провести переговоры и поддержать или наладить бизнес-контакты на уровне первых лиц и владельцев компаний, а также правильно с имиджевой точки зрения презентовать свой проект или актив. Для меня очевидно, что эта активность сохранится, даже несмотря на изменения.
Я очень надеюсь на нормализацию политической ситуации и восстановление доверия иностранных инвесторов к российскому рынку. Но даже если будет разворачиваться сценарий с сокращением их присутствия в России, то им предстоит вести переговоры о продаже активов, в первую очередь, с российскими покупателями.