Тепловой удар
«ТГК-1» направила письмо в адрес вице-губернатора Петербурга Игоря Албина, в котором настаивает на том, чтобы город погасил 4,45 млрд рублей задолженности за тепло.
Это долги УК, где доля города составляет более 50%. «ТГК-1» намерена направить эти средства на ремонт изношенных сетей компании «Теплосеть Санкт-Петербурга».
Как рассказал журналистам Эдуард Лисицкий, заместитель генерального директора по развитию «ТГК-1», компания предложила Петербургу в срок до 1 июня 2016 года погасить задолженность за счет средств городской казны. В частности, речь идет о выделении средств через докапитализацию уставного капитала ЖКС, где доля города составляет более 50%.
Стоит сказать, что впервые вопрос о погашении долгов управляющих компаний (УК) из городского бюджета был поставлен в конце декабря прошлого года на заседании совета по сотрудничеству между Газпромом и правительством Петербурга, на котором присутствовали губернатор Петербурга Георгий Полтавченко и председатель правления Газпрома Алексей Миллер. Общий долг ЖКС с городским участием перед двумя «дочками» газового монополиста – «ТГК-1» и «Петербургтеплоэнерго» – составляет 5,7 млрд рублей, из них 4,45 млрд рублей – задолженность перед «ТГК-1».
Но Смольный в итоге сослался на ограничения Бюджетного кодекса и платить монополисту отказался. До 1 апреля обе стороны должны были подготовить план, где будут перечислены меры по предотвращению образования задолженности, а также способы погашения существующих долгов. Здесь как раз и возникли разногласия.
Эдуард Лисицкий рассказал, что в письме «ТГК-1» к Игорю Албину подчеркивается, что средства, которые выделит город из бюджета в качестве погашения долга УК, компания направит на увеличение инвестиционной программы по ремонту ТЭЦ и перекладке сетей компании «Теплосеть Санкт-Петербурга». Уже в текущем года к утвержденной инвестпрограмме организации, которая составляет 3 млрд рублей, может добавиться 1,5 млрд рублей, а в 2017 году – 2 млрд рублей, отметил Эдуард Лисицкий. Он подчеркнул, что эти дополнительные средства помогут переломить сложную ситуацию, которая сложилась с состоянием теплосетей сетей компании. По данным Смольного, срок службы около 43% из них составляет более 25 лет. «Мы рассчитываем на добрую волю Петербурга», – заключил он.
Ранее Андрей Бондарчук, председатель Комитета по энергетике и инженерному обеспечению Петербурга, заявил, что город не отказывается покрывать долги «ТГК-1», но должен сделать это в рамках существующего законодательства. По его словам, вариант, предполагающий докапитализацию уставного капитала УК, вполне реален, но его еще нужно проработать, проверить на антимонопольное законодательство. Однако используя этот способ, можно покрыть долги лишь частично, подчеркнул господин Бондарчук.
Что касается вопроса с ремонтом изношенных сетей «Теплосети Санкт-Петербурга», то Смольный предложил «ТГК-1» – компании «Газпром энергохолдинг» – реализовывать совместное дофинансирование инвестиционной программы сетевой компании. Об этом в интервью «Строительному Еженедельнику» рассказал Андрей Бондарчук. Он напомнил, что Петербургу через ГУП «ТЭК СПб» принадлежит 25% акций плюс одна «Телосети», а «ТГК-1» – 75% акций. Но одно из последних предложений Смольного – вкладывать средства в равных долях, подчеркнул Бондарчук. Официального ответа на это предложение город пока не получил, но власти надеются, что «Газпром энергохолдинг» примет положительное решение, сказал чиновник. «Размер финансового транша будет зависеть от того, какой объем средств будет готова привлечь для дофинансирования компания «Газпром энергохолдинг». Город заплатит такую же сумму. Думаю, что в текущем году, учитывая, что уже апрель, может идти речь об общей сумме около 2 млрд рублей. На следующий год цифра, безусловно, может быть и больше. Если такая схема будет согласована, то необходимые средства на этот год будут заложены в осенней корректировке бюджета Петербурга», – пояснил Андрей Бондарчук.
Но как прокомментировал Эдуард Лисицкий, все же компания настаивает на том, чтобы город в первую очередь погасить накопленную, выверенную просроченную дебиторскую задолженность, а потом пустить эти деньги на реконструкцию сетей. «А историю с дополнительным финансированием инвестпрограммы «Теплосети» можно рассматривать в дальнейшем. Нам нужно провести это решение через совет директоров и убедить в этом наших главных акционеров», – заключил Эдуард Лисицкий.
Ольга Карпова, руководитель корпоративной практики компании Rightmark Group, отметила, что органы госвласти Петербурга вправе самостоятельно определять формы и направления расходования бюджетных средств, в том числе в целях экономически оправданного увеличения уставных капиталов хозяйственных обществ с участием города. Однако юрист добавила, что в силу ст. 56 ГК РФ, Петербург не отвечает по обязательствам юрлица, участником которого он является, в связи с чем вызывает сомнение необходимость и целесообразность направления бюджетных средств на погашение задолженности, образовавшейся в результате неэффективной работы УК, участником которых является Петербург или нецелевого использования средств, поступающих от плательщиков.
Мнение
Сергей Лапин, начальник департамента по сбыту тепловой энергии «ТГК-1»:
– Одной из мер, которая будет препятствовать образованию новой дебиторской задолженности, является переход на прямые платежи, минуя центр расщепления платежей – ГУП «ВЦКП», между населением и поставщиком тепла. В данном случае повышается собираемость платежей за тепло, становится прозрачной их структура. Однако доля прямых платежей у «ТГК-1» в Петербурге составляет всего 1% – по этому способу мы обслуживаем всего 88 многоквартирных домов в Кировском районе. Собираемость по ним составляет 95%. К сожалению, районные администрации не слишком приветствуют этот способ расчета. Для сравнения, в Мурманской области и Карелии расчеты напрямую составляют более 80% от общей доли платежей.
Ольга Карпова, руководитель корпоративной практики компании Rightmark Group:
-Возможно переход на прямые платежи частично позволит решить вопрос с новой задолженностью перед ресурсоснабжающими организациями, но при этом может создать технические сложности, т.к. гражданам необходимо будет производить платеж не по одной квитанции, а несколько платежей.
Кстати
Просроченная задолженность потребителей Петербурга за тепловую энергию перед «ТГК-1» на 1 марта 2016 года составляет 7 млрд рублей. Основная доля долгов приходится на управляющие компании – 6,295 млрд рублей. Из них 4,457 млрд рублей – это задолженность УК, в которых более 50% уставного капитала принадлежит Смольному. Среди злостных неплательщиков ЖКС, которые обслуживают дома в Центральном, Кировском, Адмиралтейском районах Петербурга.
В 2013 году рынок ипотеки Петербурга замедлил темпы роста, но положительную динамику сохранил. Так, по отношению к показателям успешного 2012 года рынок в среднем вырос на 25-30%. Опрошенные «Строительным Еженедельником» банкиры говорят, что довольны полученными результатами, и от 2014 года ждут роста на уровне 15-20%.
Несмотря на общее замедление экономического роста, рынок ипотечного кредитования в 2013 году чувствовал себя хорошо. Темпы его развития вполне соответствовали ожиданиям начала года и, по оценкам экспертов, составили 25-30%.
Алексей Богатов, глава Северо-Западного регионального центра Райффайзенбанка, считает, что драйвером роста, по его мнению, стал первичный рынок.
Дмитрий Григорович, управляющий Северо-Западным филиалом ОАО «МТС-Банк», отмечает, что у основных игроков рынка ипотеки существенно увеличился объем кредитования на первичном рынке.
По словам Марины Чубриной, заместителя председателя Северо-Западного банка Сбербанка России, показатели выдачи жилищных кредитов росли опережающими темпами от квартала к кварталу, даже без характерной для рынка стагнации в летние месяцы.
Так, по итогам 2013 года Северо-Западный банк Сбербанка России выдал в Петербурге ипотеки на 22,6 млрд рублей, превысив прогнозируемый показатель в 21,6 млрд рублей и улучшив результат 2012 года.
Филиал ВТБ24 в Петербурге выдал в 2013 году более 22,7 млрд рублей ипотеки. В 2012 году этот показатель был на уровне 13 млрд рублей.
Объемы ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург» в 2013 году увеличились более чем в два раза по сравнению с предыдущим годом. По словам Дмитрия Алексеева, руководителя бизнеса ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург», в 2013 году было выдано порядка 6,3 тыс. жилищных кредитов на 12,6 млрд рублей, а в 2012 году было выдано 2,64 тыс. кредитов на 5,98 млрд рублей. «Наши планы по увеличению объемов бизнеса были перевыполнены», – констатирует господин Алексеев.
Клиенты Росбанка в Санкт-Петербурге оформили по итогам 2013 года 623 ипотечные сделки на сумму 1,7 млрд рублей. Прирост количества выданных кредитов по сравнению с 2012 годом составил 9%, делится данными Илья Злуницын, региональный директор Северо-Западной дирекции Росбанка.
Абсолют банк в Санкт-Петербурге также увеличил показатели и в прошлом году выдал 1,9 млрд рублей ипотеки, что более чем на 15% больше итогового значения за 2012 год, когда было выдано 1,65 млрд рублей. Антон Горнушкин, заместитель управляющего филиала Абсолют банка в Санкт-Петербурге, добавляет, что количество ипотечных кредитов, выданных клиентам филиала в 2013 году, составило 770 штук, что на 23,7% больше, чем в 2012 году.
По словам Евгении Андреевой, заместителя начальника управления розничного кредитования Банка БФА, ипотечный портфель банка по итогам 2013 года увеличился в 2,7 раза и превысил 1 млрд рублей.
Участники рынка настроены умеренно оптимистично. Взрывного развития никто не ждет, но на рост в пределах 15-20% банкиры рассчитывают.
Предпосылок для стагнации рынка ипотеки нет и пока не предвидится, уверен Алексей Богатов. «Сегодня макроэкономическая конъюнктура и состояние российской экономики оказывают дополнительное давление на население и требуют от них оперативного принятия решений по выбору квартиры и оформлению ипотеки. Именно этот фактор помог сгладить небольшие сезонные колебания рынка в 2013 году. Он же будет стимулировать спрос в этом году», – полагает господин Богатов.
Дмитрий Алексеев прогнозирует рост рынка на уровне 15-20%.
Оптимизм коллег разделяет и Антон Горнушкин: «В I квартале 2014 года филиал Абсолют банка в Санкт-Петербурге планирует нарастить объем выданных кредитов на 27% по отношению к аналогичному периоду прошлого года».
По словам Дмитрия Григоровича, спрос на ипотеку в 2014 году подстегнет растущий интерес покупателей к приобретению квартир в строящихся на границе Петербурга и области проектах.
Евгения Андреева говорит, что от 2014 года Банк БФА ждет существенного увеличения показателей, достигнутых в 2013 году.
Депутаты Законодательного Собрания Петербурга приняли в окончательной редакции законопроект о региональных нормативах градостроительного проектирования (РНГП). Эксперты, говорят, что новые нормы неизбежно вызовут рост цен на строящуюся недвижимость. Сомнений, что закон будет подписан губернатором нет, а сами нормы начнут применять в января будущего года.
Согласно документу, на тысячу жителей города должно приходиться 55 мест в детских дошкольных учреждениях и 120 в средних школах. При этом в действующих Правилах землепользования и застройки соответствующие показатели составляют 35 и 115. В законе также прописывается, что количество машиномест на паковках в границах одного квартала должно составлять 70% от расчетного парка автомобилей жителей. Причем на внутриквартальных территориях общего пользования смогут парковаться не более 15% машин. В законопроекте установлен норматив жилищной обеспеченности в размере 28 кв. м на человека на период до 2025 года. Он является ключевым для расчета при проектировании необходимого количества объектов обслуживания населения. Принятый депутатами показатель оказался более жестким, чем предлагалось в варианте законопроекта, который был изначально подготовлен правительством города. Смольный предлагал с 2015 по 2020 год применять показатель жилищной обеспеченности в 30 кв. м на человека, после 2020-го – 35 кв. м.
По мнению вице-губернатора Петербурга Марата Оганесяна это абсолютно работающий документ. «Он вступит в полную силу с января 2015 года. В нем учтены позиции всех комитетов правительства Петербурга. В нем учтены показатели по количеству мест в детских садах и школах на 1 тыс. человек», рассказал он. Как говорят эксперты в итоговой версии основные изменения коснулись социальной инфраструктуры для детей, больше всего увеличены нормы для детских садов. «Остальные показатели, в частности, нормы по озеленению, нормы по обеспечению парковочными местами, даже несколько снизились. Тем не менее, с принятием этих нормативов и законодательным закреплением за застройщиком затрат на строительство социальной инфраструктуры, по нашим оценкам, цена квадратного метра в жилых комплексах сегмента масс-маркет может вырасти на 5-10%», считает Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге. «Безусловно правильно, что эти нормы появились. Но надо понимать, что все эти расходы, так или иначе лягут на застройщиков, а затем и на покупателей жилья», говорит Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости компании «ЦДС».
Поэтому застройщики считают, что данные нормативы нуждаются в доработке. «Они не дифференцированы по типам застройки, как, например, в Европе (малоэтажная, квартальная, микрорайонная и тд). Отсюда вытекают их основные недочёты. Они не учитывают транспортную обеспеченность (наличие или отсутствие станций метро поблизости), будущая нехватка мест в школах и дду в густонаселенных районах и их избыток в малонаселенных районах, заниженные нормы потребления коммунальных услуг, завышенные нормативы жилищной обеспеченности от 28 кв.м. на человека при низкой платежеспособности населения, что делает жильё менее доступным. Данные нормы приведут к определенному удорожанию проектов, которое будет не всегда обосновано с позиции логики», говорит Лев Гниденко, генеральный директор ЗАО «Ойкумена». С ним согласен Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg. «Не может быть одинаковых нормативов для застройки на Крестовском острове, где априори на одного человека приходится в среднем заметно больше 30 кв.м, и к проектам, которые сейчас развивают в «заКАДье», где на одного человека приходится в лучшем случае 15-20 кв.м. На мой взгляд, такой подход носит формальный характер и очень оторван от действительности. На бумаге улучшения есть, но насколько это улучшит реальную ситуацию в конкретных кварталах для меня это очень большой вопрос. Поскольку данные нормативы не привязаны ни к классу жилья, ни к квартирографии, ни к тому реальному, подчерку – реальному количеству людей, которые будут проживать в этих кварталах», уверен он.
По словам экспертов новые нормативы неизбежно уменьшат выход продаваемой площади с участков. «С одной стороны, это может сыграть на понижение стоимости земли, с другой стороны – на повышение стоимости недвижимости; здесь всё будет зависеть от конъюнктуры рынка. Если спрос будет расти, то это сыграет на повышение цены, а если спрос насытится, то такая ситуация будет естественным образом «давить» вниз на цену земли, поскольку при прочих равных с одного и того же участка будет меньший выход продаваемой площади», полагает Николай Пашков.