Финансовый рикошет
Два крупнейших петербургских застройщика – «Группа ЛСР» и ГК «Эталон» – опубликовали финансовую отчетность за 2015 год.
У обеих компаний выручка снизилась. Это закономерно, считают эксперты, так как в конце января ведущие девелоперы в своих отчетах рассказали о снижении продаж недвижимости по сравнению с 2014 годом. Так, у Группы ЛСР продажи жилья в Петербурге уменьшились на 45% (по всем регионам – Москва, Екатеринбург, Петербург – на 36%), а у ГК «Эталон» – на 16%.
Что касается финансовой отчетности по МСФО по итогам 2015 года, то «Группа ЛСР» представила ее еще на прошлой неделе, а ГК «Эталон» – вчера.
Выручка «Группы ЛСР» сократилась на 6% до 86,8 млрд рублей, EBITDA уменьшилась на 14% до 18,6 млрд рублей. Общий долг компании увеличился на 21% до 33 млрд рублей, чистый долг составил 12,5 млрд рублей. В течение года Группа ЛСР в Петербурге ввела в эксплуатацию 538 тыс. кв. м. Между тем, по данным компании, она увеличила чистую прибыль на 16% до 10,6 млрд рублей. Прибыль на акцию составила 104,6 рубля. «В первый раз за историю компании наша прибыль превысила 10 млрд рублей. Эта важная отметка была достигнута за два десятилетия, в течение которых мы последовательно инвестировали в развитие наших бизнесов и зарабатывали репутацию надежного застройщика. Мы вступили в новый год, находясь в более сильной конкурентной позиции, и намерены использовать наши преимущества для увеличения продаж и долей на основных рынках. Во всех регионах присутствия мы продолжаем выводить на рынок новые привлекательные проекты в различных ценовых сегментах», – прокомментировал Андрей Молчанов, генеральный директор, председатель правления «Группы ЛСР».
Совет директоров компании рекомендовал направить на выплату дивидендов по итогам 2015 года 8 млрд рублей. Это будет шестой год подряд, когда «Группа ЛСР» стабильно выплачивает дивиденды, сохраняя или увеличивая их объем, отмечают в компании.
Согласно финансовым результатам ГК «Эталон» консолидированная выручка компании снизилась на 17% – с 51,481 млрд рублей в 2014 году до 42, 404 млрд рублей в 2015 году. Консолидированная валовая прибыль составила 12, 999 млрд рублей, при этом рентабельность по валовой прибыли осталась стабильной на уровне 31%. EBITDA составила 7, 675 млрд рублей в 2015 г. по сравнению с 10,611 млрд рублей в 2014 году. Прибыль за период достигла 5, 429 млрд рублей по сравнению с 8, 369 млрд рублей в 2014 году. Чистый долг на 31 декабря 2015 года составил 7, 397 млрд рублей. В 2015 году ГК «Эталон» завершила строительство 502 тыс. кв. м в полном соответствие со строительной программой. Покупателем передано 318 тыс. кв. м площадей.
Как прокомментировал Вячеслав Заренков, председатель совета директоров ГК «Эталон», финансовые результаты компании в 2015 году подверглись влиянию непростых макроэкономических условий и существенного замедления рынка, которое затронуло весь сектор в первом полугодии 2015 года. Вместе с тем он доволен, что усилия, предпринятые компанией в прошлом году, позволили ей добиться хороших финансовых показателей.
«Хотя 2015 год был, несомненно, непростым периодом, нам удалось превысить свой прогноз по новым продажам и даже добиться двузначного роста во втором полугодии. Такие высокие продажи способствовали получению положительного операционного денежного потока во втором полугодии 2015 года, даже несмотря на запуск существенных объемов в новых проектах на протяжении этого же периода», – отметил Вячеслав Заренков. Добавим, что Совет директоров ГК «Эталон» рассмотрит вопрос о выплате дивидендов за второе полугодие 2015 года на заседании 29 апреля».
Алексей Павлов, главный специалист отдела анализа рынков «Открытие Брокер», так прокомментировал финансовый отчет «Группы ЛСР»: «По итогам 2015 года девелопер несколько снизил выручку и EBITDA, что в первую очередь можно объяснить постепенным ухудшением ситуации на рынке жилищного строительства РФ. В то же время благодаря резкому сокращению долговой нагрузки и, как следствие, уменьшению процентных платежей, чистая прибыль группы оказалась рекордной за всю истории».
По мнению Тимура Нигматуллина, финансового аналитика Группа компаний «ФИНАМ», в целом, результаты ГК «Эталон» и «Группы ЛСР» выглядят слабыми, хуже рынка. «В прошлом году, на фоне резкого удорожания ипотеки и падения доходов домохозяйств, наблюдалось значительное падение спроса на жилую недвижимость. В частности, по данным Росстата, объем работ по виду деятельности «Строительство» в 2015 году сократился на 7% по сравнению с 2014 годом. Объемы ввода в действие жилых домов за 2015 год сократились на 0,5% (в четвертом квартале падение и вовсе ускорилось до 11,6% по отношению к 2014 году), – поясняет Тимур Нигматуллин.
По его словам, ухудшение операционных показателей, которое наблюдалось у ГК «Эталон» и «Группы ЛСР» по итогам 2015 года повлекло за собой ухудшение и финансовых индикаторов, как следствие сокращение выручки. «Несмотря на жесткий контроль за издержками, обе компании показали резкий спад рентабельности на уровне EBITDA. Учитывая сохраняющиеся негативные тенденции в макроэкономике, 2016 год вряд ли станет для девелоперов «точкой разворота». Скорее всего, спад продаж и снижение маржи вынудит их сокращать масштабы бизнеса, фокусируясь только на самых рентабельных проектах», – заключил Тимур Нигматуллин.
В течение
Потепление без ажиотажа
По данным Петербургского ипотечного агентства, в августе
По данным начальника отдела развития СПбИА Сергея Милютина, объем продаж динамично растет как на первичном, так и на вторичном рынке. На «вторичке» это даже заметнее: здесь рост между I и II кварталом составил одну треть - с 12,5 до 18,5 тысяч реализованных квартир.
Впрочем, как уточняет президент Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов, на вторичный рынок выходит все больше нового жилья. По его данным, почти половина построенных квартир выводится на рынок после оформления из собственности застройщиков. Это говорит о том, что рынок жилья еще далеко не вышел из кризиса, и на стадии строительства пока реализуются относительно небольшие объемы. Не прибавляется, а даже слегка сокращается и число активных строек.
Тем не менее, прирост на 20% продаж, как и объема средств, вкладываемых дольщиками за квартал, по данным Созинова - говорит о том, что нереализованный спрос на жилье достаточно велик. При этом уровень цен остается прежним. Как эксперты, так и застройщики связывают этот парадокс не только с большей доступностью ипотеки, но и с рыночным успехом первого крупного проекта комплексной застройки - проекта «Северная долина». Цены в домах первой очереди существенно ниже среднего уровня - 49,9 тыс. рублей за «квадрат».
Окно в основании пирамиды
Три 25-этажных дома первой очереди «Северной долины» строятся в непосредственной близости от станции метро. Не исключено, что транспортная доступность сказывается на спросе. Из 198 тысяч кв. м, как рассказывает начальник отдела маркетинга ООО «Главстрой-СПб» Михаил Бузулуцкий, реализовано уже 90 тысяч, хотя продажи открылись только 20 апреля
Компания-застройщик делает очень оптимистичные выводы из первого успеха. «Рынок - это пирамида, и самая широкая часть - это эконом-класс. Там бездонный потенциал: мы только приоткрыли в него маленькую дверцу», - говорит Бузулуцкий. Вслед за первой очередью компания начнет развивать вторую, с большими площадями. Другие аналогичные проекты, по мнению топ-менеджера, в нашем городе вполне реализуемы.
Дешевое жилье в городе предлагают и другие компании: наиболее известен пример «Дальпитерстроя», реализующего жилье по еще более привлекательной цене, но в более отдаленных частях города. От Шушар и из Парголова до центра за полчаса не доехать.
Другие застройщики открыто не высказывают претензий к московскому холдингу, сбивающему цены, но есть у него и некоторые преимущества. Особые возможности не сводятся только к партнерству со Сбербанком. Территория «Северной долины» - пока нежилая, и здесь можно работать в три смены. Тот, кто строит дом в обжитом районе, такой возможности не имеет. А между тем покупатели обращают внимание на темпы строительства.
Ресурс прозрачности
Так уж совпало, что в период кризиса рынок строительства перенес серьезный спад, зато рынок информационных технологий только расцвел. Если в 1990-х годах жалобы на плохое качество жилья появлялись в малотиражных газетах, и многие потребители покупали «кота в мешке», то сегодняшний покупатель - активный пользователь Интернета, а зачастую и блоггер. «Сарафанное радио» получило мощнейший технологический ресурс. Между тем, как считает гендиректор ЗАО «Мегалит» Александр Брега, большинство покупателей ориентируется на удачные или неудачные примеры знакомых или родственников больше, чем на рекламу самих компаний.
Кроме того, сегодняшнего покупателя интересует недвижимость именно для жилья, а не для перепродажи или сдачи в аренду - хотя, по словам А.Бреги, «инвестиционный покупатель, слава Богу, появляется». Клиент в среднем более придирчив и чувствителен не только к самому качеству, но и к манере общения с ним представителей застройщика. В итоге, тому волей-неволей приходится проявлять чуткость к жалобам на недочеты строительства и сразу же их исправлять, чтобы «негатив» не успел распространиться по виртуальному пространству.
Когда строительные нормативы из обязательных стали рекомендательными, эксперты рынка опасались, что качество нового жилья резко пойдет вниз. Но превратности кризиса заставили застройщиков заботиться о качестве больше, чем в период бума. По словам эксперта комиссии по недвижимости городского общества потребителей Теоны Емельяновой, обращения граждан в эту инстанцию редко связаны с качеством: куда чаще в комиссию приходят жители коммунальных квартир за юридическим советом.
Кстати, по словам С. Милютина, самая сложная из городских программ по улучшению жилищных условий - программа расселения коммуналок - стала, наконец, сдвигаться с места благодаря появлению на рынке однокомнатных квартир по скромным ценам.
Мотор роста
По данным П.Созинова, однокомнатные квартиры по-прежнему пользуются на рынке максимальным спросом. В то же время застройщику невыгодно увеличивать долю однокомнатных квартир в доме: по оценке М.Бузулуцкого, дом исключительно из «однушек» по себестоимости обойдется на 30% дороже. Таким образом, приходится искать баланс между ликвидностью и затратами. А также рассчитывать на улучшение экономических возможностей среднего горожанина.
Как считает коммерческий директор ООО «ГДСК» Екатерина Немченко, период кризиса доказал преимущества панельного строительства. По ее данным, цены на новое панельное и кирпичное жилье сегодня различаются несущественно, в то время как панель возводится в среднем быстрее.
Впрочем, спрос на более комфортабельное жилье также начинает расти. На это рассчитывают и в «Мегалите», и в компании «Строительный трест», запустивших новые проекты комфорт-класса. Для более состоятельных клиентов «Строительный трест» задумал и два новых коттеджных проекта - в Токсово и Кузьмолово, которые в будущем году выйдут на рынок. «У каждой компании складывается своя аудитория клиентов», - поясняет директор по продажам Сергей Степанов.
Каждый застройщик ищет свою нишу, и каждый рассчитывает на оживление всей отрасли и на активность покупателя. И как бы ни влияла сегодня на рынок эксклюзивная цена «Северной долины», средние компании понимают, что проекты комплексной застройки, рассчитанные для массового покупателя, служат мощным стимулом оживления всего строительства. Крупные заказы на стройматериалы сохраняют рабочие места, а следовательно, поддерживают экономические возможности населения.
По мнению М.Бузулуцкого, по мере активизации спроса. цены на жилье непременно вырастут, и в выигрыше окажется тот покупатель, который вкладывает сегодня средства в жилье на ранней стадии, используя ценовые преимущества. Слухи об истощении ликвидного предложения не состоялись: напротив, тенденции на рынке складываются в пользу его роста. Но за ним последует и рост платежеспособности покупателей, и более высокие запросы. Потенциал рынка сегодня действительно только начинает раскрываться.
Константин Черемных
Накопившиеся проблемы транспортного комплекса Санкт-Петербурга сподвигают Смольный активнее развивать городской метрополитен. Планам и перспективам – ближним и дальним – было посвящено очередное совещание по этой проблематике, прошедшее под председательством губернатора Валентины Матвиенко.
До 2015, с перспективой до 2025 г.
До конца 2010 г. Правительство Санкт-Петербурга примет перспективный план развития метро до 2015 г., с перспективой до 2025 г. – это решение стало главным итогом совещания.
Проектировщики, представили свои предложения по развитию подземки на перспективу до 2015 г. Между тем, как отметил гендиректор ОАО «Ленметрогипротранс» Владимир Маслак, в 2011 г. планируется внесение изменений в Генеральный план города до 2025 г. «Мы должны скоординировать эти документы», - согласилась с ним губернатор.
В связи с этим она поручила главам профильных комитетов ознакомиться с предложениями по развитию метрополитена и проработать их к моменту формирования законопроекта о бюджете города на 2011 г., с перспективой до 2013 г. Таким образом, новый перспективный план развития метро должен будет готов к утверждению уже в октябре 2010 г.
Необходимость появления такого документа напрямую связана с тем, что Концепция развития метрополитена, утвержденная в 2008 г. постановлением городского правительства №44 предполагала федеральное софинансирование. Ее авторы рассчитывали до 2020 г. получить из госказны не менее 195 млрд. рублей на скоростной транспорт. Но с 2009 г. целевое федеральное финансирование метрополитена прекратилось. Теперь можно рассчитывать лишь на долю средств из федеральных субсидий, а развивать метро приходится за городской счет.
Как было заявлено на совещании, в 2011 г. на развитие метро предполагается выделить 8,6 млрд. рублей, а в 2012 г. – не менее 5,1 млрд. рублей. Еще 3,1 млрд. рублей на эти цели внесены в проект бюджета на 2012 г. условно.
Частные инвесторы подвели
Нет уверенности и в реализации более близких планов. Ввод в эксплуатацию станции метро «Обводный канал», намеченный на декабрь 2010 г., может сдвинуться на 2011 г. Как выяснилось на совещании, в августе метростроевцы отставали от графика на 2 недели.
В.Маслак заявил виноваты поставщики оборудования: эскалаторы прибудут только в ноябре. «Ну а то, что строители не смогут к декабрю справиться с возведением здания, в составе которого должен быть введен надземный вестибюль «Обводного канала», было очевидно с самого начала. На эти работы необходимо не 2-3, а 5-6 месяцев».
Как подтвердил зампред КУГИ Олег Ляпустин, конкурс на строительство торгового комплекса со встроенным вестибюлем, состоялся только в июле 2010 г. Победитель конкурса – ЗАО «Адамант». Глава холдинга Игорь Лейтис отметил, что к декабрю обеспечить безопасный проход граждан по вестибюлю возможно, но получить разрешение на ввод его в эксплуатацию – очень сложно.
«Я не согласовывала вам задержку сроков, и не согласую», - заявила В.Матвиенко. Она выступила с критикой практики экономии на строительстве вестибюлей за счет строительства коммерческих объектов, из-за которых задерживаются сроки ввода столь значимых для города объектов, потребовав от подчиненных специального отчета о стоимости строительства вестибюлей метро. При общей смете в несколько миллиардов рублей стоимость строительства машинного отделения и надземного вестибюля в 600 млн. – не повод для попадания в зависимость от бизнеса. Лучше строить самим и вовремя, резюмировала губернатор.
«Адмиралтейская» - в 2011 г.
На совещании также было принято окончательное решение о вводе станция метро «Адмиралтейская» в 2011 г. «Объект очень сложный из-за окружающей застройки и грунтов. Но мы уже сделали самое главное – правильно нашли глубину и вырыли котлован. 6 сентября начали монтаж шунта, а в октябре-декабре начнем проходку», - доложил» В.Маслак.
Конкурс на восстановление исторического здания, в котором будет расположен вестибюль «Адмиралтейской» прошел в апреле, его выиграло ЗАО «Советник». Задержку работ вызвал вопрос о Жуковской котельной. «Ее планировалось снести еще 2 года назад, но она работает», - пожаловался В.Маслак. В.Матвиенко поручила вице-губернатору Юрию Молчанову взять под свой контроль практические вопросы, возникающие при строительстве метро, и рассматривать их в рамках рабочих совещаний раз в 2 месяца.
Фрунзенский радиус – ко Дню строителя в 2012 г.
Открытие двух первых станций Фрунзенского радиуса Петербургского метрополитена состоится почти на полгода раньше запланированных сроков – в середине августа 2012 г. Приурочить это событие к профессиональному празднику строителей предложил В.Маслак.
Такое решение было принято в рамках утверждения концепции строительства радиуса. Проектировщики называли его «комбинированным». Две первые станции нитки – «Международная» и «Бухарестская» (другой вариант названия - «Проспект Славы») будут заложены на глубине от 65 м. Следующая за «Бухарестской» станция «Дунайский проспект» будет станцией мелкого заложения (глубина 12 м). А последняя станция – «Южная» - выйдет на землю.
Рассмотрев предложения о строительстве преимущественно надземных линий метро на перспективу в целях экономии затрат, разработчики тем не менее решились на смешанный вариант по нескольким причинам. «Международную» на землю сразу вывести – поскольку угол подъема был бы слишком крутой, а «Бухарестская» и «Дунайский проспект» находятся в зоне слишком плотной жилой застройки», - объяснил В.Маслак.
Он также отметил, что строительство станции мелкого заложения обойдется дешевле наземной станции, поскольку не потребует перекладки коммуникаций и использования дорогостоящей технологии установки стены в грунте.
Расстояние между станциями Фрунзенского радиуса составит не более 2 км, что существенно улучшит ситуацию с транспортной доступностью района. В районе конечной станции «Южная» планируется строительство депо для поездов метро. «Это место в принципе очень подходит для создания крупного пассажирского узла в будущем», - заметил В.Маслак.
Работы по проходке на Фрунзенском диаметре были приостановлены в 2004 г. К настоящему моменту до «Южной» остается пройти 5,2 км. Расчетные сроки строительства Фрунзенского радиуса – 4,5 года.
Общая стоимость работ на линии оценивается на сегодняшний день в 25,1 млрд. рублей. Таким образом, стоимость строительства одной станции может обойтись примерно в 150 млн. долларов. В ходе проработки проектировщикам удалось снизить объем вложений примерно на 30%, заявил гендиректор ОАО «Метрострой» Вадим Александров.
Уже к октябрю 2010 г. «Метрострой» планирует завершить проходческие работы на «Международной», где можно будет приступить к установке эскалатора, и наклонный ход на «Бухарестской».
В мае 2010 г. был объявлен конкурс на проектирование депо возле «Южной». Строительство объекта обойдется городу еще в 5-6 млрд. рублей. Практически подготовлена конкурсная документация на проектирование основной части Фрунзенского радиуса. Эти работы оцениваются примерно в 350 млн. рублей. Единственное препятствие к проведению конкурса – еще не принятый бюджет 2011 г., который должен учитывать эти расходы.
«Спортивная-2» - к 2014 г.
Ввод в эксплуатацию второго выхода – на Васильевский остров – станции «Спортивная» («Спортивная-2»), который еще до кризиса намечался на 2011 г., по всей видимости, состоится на раньше 2013-2014 г.
Как рассказал генеральный директор ЗАО «НИПИ территориального развития и транспортной инфраструктуры» Александр Солодкий, изыскания по данному проекту велись в 2008-2009 гг. При этом рассматривалось два варианта размещения выхода из станции – внутрь жилого квартала или к Тучкову мосту.
Первый вариант, несмотря на преимущества в части технологий подземного строительства, был отвергнут. «Нам пришлось бы расселить и снести большой жилой комплекс», - пояснил А.Солодкий. Второй вариант, как уточнил В.Маслак, тоже имеет некоторые сложности. В частности, наб. Макарова, на которую планируется вывести подземный переход метро, является памятником федерального значения.
«Спортивную-2» необходимо вводить как можно скорее, - отметила губернатор В.Матвиенко. – Нам нужно ставить на реконструкцию «Василеостровскую». Однако на протяжении всего 2010 г. в рамках проекта велись пока только работы по выносу инженерных коммуникаций. Проект не может быть представлен на госэкспертизу, поскольку к нему еще нет градостроительного плана. Проектировщики попросили КГА поторопиться с его разработкой. Присутствовавший на совещании главный архитектор Петербурга Юрий Митюрев, как выяснилось, не в курсе дела.
«Мы могли бы существенно продвинуться в строительстве, если бы уже сейчас начали работы по проходке подземной части, законсервированные после строительства «Спортивной-1», - предложил В.Маслак. По его расчетам проект будет сдан на госэкспертизу не раньше, чем в середине ноября этого года, а после прохождения экспертизы на строительные работы потребуется 2-2,5 года.
Он также предложил для ускорения работ закрыть на 4 месяца Тучков мост, который, однако, как выяснилось, включен в программу по капитальному ремонту мостов. «Он у нас второй на очереди после Дворцового, поскольку находится в аварийном состоянии. Нам просто нужно синхронизировать эту работу с метростроевцами», - предложил глава Комитета по развитию транспортной инфраструктуры Борис Мурашов.
Кроме того, заказчик строительства «Спортивной-2» попросил временно – на период работ – увеличить земельный участок стройплощадки. «Мы потом с него уйдем, для наземных объектов выделенного участка нам хватает», - заверил В.Маслак.
Дискуссию на совещании вызвал вопрос о выходах и подземных переходах. Проектировщики предложили разместить подземный переход под Малой Невой. «Наклонный ход при этом получится небольшим, а длина подземного перехода с выходом на наб. Макарова составит примерно 250 м», - сообщил А.Солодкий.
Альтернативный вариант – строительство 4 выходов из подземного перехода – двух на наб. Макарова и еще двумя – на наб. Малой Невы на Петровском острове. Таким образом, город получил бы постоянно открытый подземный переход под разводным Тучковым мостом. При этом, по расчетам проектировщиков длина перехода увеличится вдвое и стоимость строительства «Спортивной-2» достигнет 5 млрд. рублей.
В будущем, по словам Б.Мурашова, предполагается также пересмотреть схему работы наземного транспорта в районе, чтобы разгрузить «Василеостровскую» и организовать более насыщенные потоки общественного транспорта к обоим выходам «Спортивной».
«Я даже не знаю, имеет ли нам смысл теперь заниматься строительством моста через Серный остров», - заметил он. «С затратами такого объема, который вы на него запланировали – точно не стоит», - отреагировала В.Матвиенко.
Затем – Красносельско-Калининская и Приморская ветки
Как рассказал А.Солодкий, после 2015 г. предполагается сосредоточиться на строительстве Красносельско-Калининской линии, которая позволит заложить основу если не кольцевой, то по крайне мере полукольца петербургского метрополитена.
Проектированием линии занимается ОАО «Ленметрогипротранс». По предварительным расчетам ее длина составит 10,5 км, стоимость 48,5 млрд. рублей. На ветке будет 6 станций: «Казаковская», «Путиловская» (пересадочная с «Кировским заводом»), «Броневая», Черниговская (пересадочная с «Московскими воротами»), «Боровая» и «Обводный канал-2» (пересадочная с «Обводный канал-1»).
Также намечено развитие Приморского радиуса со строительством 4 новых станций. Существующая Четвертая линия метро после намеченного на 2011 г. ввода наклонного хода и вестибюля «Спасской» предполагается продлить на Васильевский остров до района Морского фасада. «Далее, судя по геологическим изысканиям, продлить эту ветку не получится», - отметил А.Солодких. Промежуточные станции, которые планируется построить между «Спасской» и «Морским фасадом», будут носить названия «Театральная», «Большой проспект» и «Шкиперская».
Не исключено также, что после 2015 г. начнется строительство продолжения Пятой линии в сторону Коломяг протяженностью 6,6 км с 4 станциями. Однако В.Матвиенко прервала доклад о планах и перспективах развития петербургского метрополитена, заявив, что прежде их публичного озвучивания, правительство должно их предметно и детально изучить и обсудить «в узком кругу».
Наталья Черемных