Малая Охта: с Газпромом и без
Небоскреб, который собирается строить Газпром на правом берегу Невы, пока остается проектом на бумаге. Но он уже диктует спрос на прилегающие территории – взвинчивает цены на землю, складские и офисные помещения в районе Малой Охты. Эксперты считают, что благодаря этому влиянию некогда депрессивный район может стать центром деловой активности города. Будущие соседи «Охта-Центра» всерьез заявляют о намерении строить больше и выше.
В частности, по словам вице-президента Гильдии управляющих и девелоперов генерального директора «ВМБ-Траст» Александра Гришина, «высота необходима девелоперам для компенсации затрат на покупку земли и снос существующих там сооружений». Если учесть, что только за один месяц стоимость одного пятна под застройку в районе Малой Охты выросла на 30 процентов – от млн до 120 млн, то становится понятно стремление девелоперов увеличить высоту своих архитектурных проектов. «У инвестора отсутствует чувство прекрасного, так как бизнес ориентирован на извлечение прибыли», – говорит Александр Гришин. А для высотных и прочих ограничений, по его мнению, существует городская власть. «Вся ответственность за высоту башни «Охта-Центра» ляжет на нее. Только администрации решать – утверждать или не утверждать такую высоту», – заявил он.
Доминанты подрастут
По словам управляющего УК «Теорема» Игоря Водопьянова, в стадию реализации вступил проект «Новый квартал» на пересечении Пискаревского проспекта и Свердловской набережной. Проект предполагает в течение 5-8 лет освоение территории общей площадью 330 тыс. кв. метров. Уже в этом году войдет в строй первый объект – бизнес-центр «Бенуар» площадью 17 тыс. кв. метров. «Это здание хорошо знакомо горожанам. Его стеклянный фасад разрисован театральными костюмами в стиле «шапито», – пояснил специалист. Он отметил, что проект предполагает строительство нескольких зданий, не превышающих 50 метров, а высотной доминантой будет здание высотой 68 метров в глубине квартала – метрах в пятидесяти от набережной Невы. «Если Газпрому позволят в качестве исключения строить небоскреб на Охте, то наша компания также захочет увеличить высоту своей доминанты. Нам не надо 400 метров – дайте 150 метров. На фоне «Охта-Центра» наша высотка все равно будет выглядеть «маленьким пеньком», – заявил Игорь Водопьянов, подчеркнув при этом, что «не знает только, к кому с этим вопросом обратиться».
Деловые центры
На самом деле в районе Малой Охты много проектов строительства деловых кварталов, которые могли бы в отсутствие небоскреба Газпрома претендовать на роль деловых центров городского масштаба. Так, генеральный директор девелоперской компании Setl-City Василий Селиванов анонсировал крупный инвестиционный проект «Деловой квартал» на Малоохтинском проспекте. По словам специалиста, здесь будет около 150 тыс. кв. метров офисных площадей класса А. «Здание-доминанта будет достигать 97 метров в высоту. Первая очередь квартала будет сдана в 2010 году, вторая – в 2012 году», – сообщил он.
Кроме того, на Охте реализуются единичные проекты строительства и развития бизнес-центров. Как рассказала директор по развитию «Ниеншанц Финансовая Компания» Ольга Дмитриева, их деловой центр в этом районе предоставляет не только офисные помещения (28 тыс. кв. метров), но и складские (16 тыс. кв. метров). «От желающих снять в аренду в пакете 20-30 кв. метров в офисе и 100-120 метров на складе нет отбоя. В неделю поступает по десять заявок, и удовлетворить их все сложней. Люди согласны арендовать склады на втором и третьем этажах», – заявила она.
Офисный бум
Все эксперты сошлись во мнении, что необходимость в офисных площадях в городе весьма существенна. Сейчас в Петербурге около 1 млн кв. метров офисов. Но 300-400 кв. метров являются офисными помещениями «с большой натяжкой». «Городу нужны не только офисы класса А, но и недорогие – класса С. Только это должен быть настоящий класс С, а не старые помещения без ремонта», – говорит Ольга Дмитриева.
При этом специалисты подчеркивают, что никакого коллапса на рынке офисной недвижимости появление небоскреба «Охта-Центр» не вызовет, поскольку его высотная доминанта будет сдаваться под офисы самого Газпрома и его дочерних компаний. Спрос на офисы все равно будет. Как заявил генеральный директор девелоперской компании «Вечер» Николай Вечер, «проект Газпрома является скорее не коммерческим, а социально-политическим, поэтому все разговоры о демпинге арендных ставок «Охта-Центра» не имеют под собой оснований». Он отметил, что в ближайшие пять лет на Охте не будет большого количества офисных площадей. «Те проекты по строительству офисных помещений, которые развиваются в районе, будут вводиться очередями и никакого скачка цен на данной территории не последует», – отметил специалист.
Проблемы района
Пока общественность активно обсуждает перспективу строительства небоскреба на Охте, девелоперы пытаются решить те проблемы, которые возникают в этом районе уже сейчас, независимо от того, появится там башня или нет. Главные из них – проблема с транспортом, электрическими мощностями и созданием инженерной инфраструктуры.
По словам Игоря Водопьянова, «Новый квартал» пока обеспечивают электричеством мощности располагавшегося здесь ранее завода. «Но по мере расширения застройки придется искать новые мощности», – отметил специалист. Он также подчеркнул, что негативно сказывается отсутствие поблизости метро. «Мы даже планировали пускать бесплатные автобусы до нашего квартала. Но это, скорее всего, не выход, поскольку им придется стоять в пробках, как всем прочим автомобилям. Так что пока проблема транспортного обеспечения – главная для всех, кто строится в этом районе», – заключил он.
Транспортный коллапс?
Эту мысль поддержал и председатель комитета по коммерческой недвижимости Ассоциации риэлтеров Петербурга Сергей Федоров. Он заявил, что эксперты Ассоциации просчитали «транспортную составляющую» и пришли к следующему выводу – транспортная проблема в этом районе будет острой независимо от того, будет ли реализован проект «Охта-Центра». «По прогнозам, к 2011-2012 году поток машин на Большеохтинском мосту и без небоскреба Газпрома увеличится более чем на 6 тыс. автомобилей, а потребность в парковочных местах – на 5 тыс. единиц. А если «Охта-Центр» будет построен, эти показатели составят 10 тыс. автомобилей и 8,5 тыс. парковочных мест соответственно», – отметил Сергей Федоров. Он добавил, что хотя Орловский тоннель, который планируется построить в 2008 году, будет пропускать около 50 тыс. машин в сутки, в любом случае территория нуждается в серьезной инфраструктурной подготовке. Между тем развитие дорожной сети и связи набережной с городом, кроме планируемого строительства Орловского тоннеля, здесь не предусмотрено. По мнению Сергея Федорова, это может «привести к транспортному коллапсу, поскольку все проекты будут запущены примерно в одно время».
Наталья Ковтун
Петербургские специалисты по коммерческой недвижимости в один голос заявляют: городу не хватает бизнес-центров, особенно форматных - класса В и А. Петербург в этом направлении отстает не только от Европы, но и от Москвы, по приблизительным оценкам - лет на пять.
Место имеет значение
Вячеслав Семененко считает, что тот собственник, который имеет помещения в центре и использует их под производственные или складские цели, сдерживает развитие рынка коммерческой недвижимости. Последний пример эффективного девелопмента продемонстрировало ЗАО «Первомайская Заря» - управляющая компания, которая занимается развитием собственной недвижимости, а именно, помещениями одноименной фабрики одежды. Компания в реконструированных фабричных зданиях открыла современный функциональный бизнес-центр класса В+ Kellerman Center площадью 19 тыс. кв. метров.
Галина Синцова, генеральный директор компании «Первомайская заря», рассказывает: «В 2004 году мы вывели производственные и складские помещения фабрики на территорию завода «Веретено», сейчас мы занимаем там 3 тыс. кв. метров. Дальше эксплуатировать здания и территорию практически в центре города под производственные нужды было бессмысленно и экономически невыгодно». По ее словам, ставка арендной платы «Веретена» - $6 за кв. метр в месяц, а помещения в бизнес-центре сдаются за $35-50. Уже сегодня сдано в аренду 13 тыс. кв. метров по площадям, которые еще только будут реконструироваться, также есть договоренности с арендаторами. Сейчас помещения Kellerman Center арендуют ОАО «Мэлон Фэшн Групп», «Мироглио» (Италия), «Метсялиито» (Финляндия), Sun Microsistems (США). Руководство «Первомайской Зари» надеется, что проект окупится быстро даже по российским меркам - за 2-3 года.
Как отмечают аналитики, одним из наиболее существенных факторов, на основе которого формируется арендная ставка бизнес-центра, является его месторасположение, при прочих равных условиях удачное местоположение способно увеличить уровень арендной ставки объекта на 10-30 процентов. Положение здания по отношению к центру города определяет и уровень бизнес-центра. По словам Дэвида Келлермана, президента компании «Первомайская Заря», изначально Kellerman Center планировался как бизнес-центр класса А, но расположение не в центре вынудило отказаться от этой идеи. Тем не менее, представление о том, где должны быть расположены офисные помещения высокого класса, постепенно меняются по причине снижения количества предложений в центре. Учитывая, что городские окраины приобретают все более цивилизованный вид, и в связи с большей транспортной доступностью аналитики ожидают, что именно там начнут образовываться центры деловой активности. Kellerman Center, например, наглядно демонстрирует эту тенденцию.
Бизнес открылся на заре
Корпуса фабрики возведены в 1881-1883 годах по проекту архитектора А.В. Маслова. В этих зданиях до революции размещалась женская рукодельная школа императрицы Марии Александровны, а потом фабрика женской одежды имени Мюнценберга, которая в 1946 году была переименована в «Первомайскую». Проект бизнес-центра предусматривал восстановление исторического облика фасада здания, интерьера коридоров и оригинальных конструкций сводов. Было произведено усиление фундаментов, создан эксплуатируемый подвал, над верхним этажом надстроены мансарда и панорамные террасы. Чтобы реконструировать 19 тыс. кв. метров зданий фабричного комплекса, компания привлекла иностранные инвестиции и кредиты в объеме $10 млн. По словам Дэвида Келлермана, в планах «Первомайской Зари» - создание целого делового квартала площадью 40-45 тыс. кв. метров на территории 1,6 га. Согласно проекту в центре внутреннего двора будет построен новый корпус, примыкающий к главному зданию, - многоуровневая парковка. Будут реконструированы здания вдоль 12-й Красноармейской, рассматривается возможность строительства гостиницы и многое другое. Завершить работы «Первомайская Заря» намерена в конце 2009 года. Предполагаемый объем инвестиций - $15-20 млн. В эту сумму, кстати, не входит стоимость выкупа здания Bonier Business Press, которое «Заря» в 1998 году продала издательству. Сумму сделки пока не разглашают.
Екатерина Меньшикова
До настоящего времени остаются неурегулированными отношения города и собственников зданий, подлежащих демонтажу во имя благой цели -- избавить набережную Обводного канала от катастрофических пробок. Широкомасштабные работы по реконструкции трех «американских мостов», которые должны были начаться в июле текущего года, откладываются.
К 2008 году «горячая точка» на Обводном канале должна быть ликвидирована, и в ДКРС ОАО «РЖД» уверены, что эти сроки будут соблюдены. Если, конечно, удастся достичь взаимопонимания с городом не только в кулуарах, но и на деле.
Вероника Шеменева