Малая Охта: с Газпромом и без

08.05.2007 15:05

Небоскреб, который собирается строить Газпром на правом берегу Невы, пока остается проектом на бумаге. Но он уже диктует спрос на прилегающие территории – взвинчивает цены на землю, складские и офисные помещения в районе Малой Охты. Эксперты считают, что благодаря этому влиянию некогда депрессивный район может стать центром деловой активности города. Будущие соседи «Охта-Центра» всерьез заявляют о намерении строить больше и выше.
В частности, по словам вице-президента Гильдии управляющих и девелоперов генерального директора «ВМБ-Траст» Александра Гришина, «высота необходима девелоперам для компенсации затрат на покупку земли и снос существующих там сооружений». Если учесть, что только за один месяц стоимость одного пятна под застройку в районе Малой Охты выросла на 30 процентов – от млн до 120 млн, то становится понятно стремление девелоперов увеличить высоту своих архитектурных проектов. «У инвестора отсутствует чувство прекрасного, так как бизнес ориентирован на извлечение прибыли», – говорит Александр Гришин. А для высотных и прочих ограничений, по его мнению, существует городская власть. «Вся ответственность за высоту башни «Охта-Центра» ляжет на нее. Только администрации решать – утверждать или не утверждать такую высоту», – заявил он.

Доминанты подрастут
По словам управляющего УК «Теорема» Игоря Водопьянова, в стадию реализации вступил проект «Новый квартал» на пересечении Пискаревского проспекта и Свердловской набережной. Проект предполагает в течение 5-8 лет освоение территории общей площадью 330 тыс. кв. метров. Уже в этом году войдет в строй первый объект – бизнес-центр «Бенуар» площадью 17 тыс. кв. метров. «Это здание хорошо знакомо горожанам. Его стеклянный фасад разрисован театральными костюмами в стиле «шапито», – пояснил специалист. Он отметил, что проект предполагает строительство нескольких зданий, не превышающих 50 метров, а высотной доминантой будет здание высотой 68 метров в глубине квартала – метрах в пятидесяти от набережной Невы. «Если Газпрому позволят в качестве исключения строить небоскреб на Охте, то наша компания также захочет увеличить высоту своей доминанты. Нам не надо 400 метров – дайте 150 метров. На фоне «Охта-Центра» наша высотка все равно будет выглядеть «маленьким пеньком», – заявил Игорь Водопьянов, подчеркнув при этом, что «не знает только, к кому с этим вопросом обратиться».

Деловые центры
На самом деле в районе Малой Охты много проектов строительства деловых кварталов, которые могли бы в отсутствие небоскреба Газпрома претендовать на роль деловых центров городского масштаба. Так, генеральный директор девелоперской компании Setl-City Василий Селиванов анонсировал крупный инвестиционный проект «Деловой квартал» на Малоохтинском проспекте. По словам специалиста, здесь будет около 150 тыс. кв. метров офисных площадей класса А. «Здание-доминанта будет достигать 97 метров в высоту. Первая очередь квартала будет сдана в 2010 году, вторая – в 2012 году», – сообщил он.
Кроме того, на Охте реализуются единичные проекты строительства и развития бизнес-центров. Как рассказала директор по развитию «Ниеншанц Финансовая Компания» Ольга Дмитриева, их деловой центр в этом районе предоставляет не только офисные помещения (28 тыс. кв. метров), но и складские (16 тыс. кв. метров). «От желающих снять в аренду в пакете 20-30 кв. метров в офисе и 100-120 метров на складе нет отбоя. В неделю поступает по десять заявок, и удовлетворить их все сложней. Люди согласны арендовать склады на втором и третьем этажах», – заявила она.

Офисный бум
Все эксперты сошлись во мнении, что необходимость в офисных площадях в городе весьма существенна. Сейчас в Петербурге около 1 млн кв. метров офисов. Но 300-400 кв. метров являются офисными помещениями «с большой натяжкой». «Городу нужны не только офисы класса А, но и недорогие – класса С. Только это должен быть настоящий класс С, а не старые помещения без ремонта», – говорит Ольга Дмитриева.
При этом специалисты подчеркивают, что никакого коллапса на рынке офисной недвижимости появление небоскреба «Охта-Центр» не вызовет, поскольку его высотная доминанта будет сдаваться под офисы самого Газпрома и его дочерних компаний. Спрос на офисы все равно будет. Как заявил генеральный директор девелоперской компании «Вечер» Николай Вечер, «проект Газпрома является скорее не коммерческим, а социально-политическим, поэтому все разговоры о демпинге арендных ставок «Охта-Центра» не имеют под собой оснований». Он отметил, что в ближайшие пять лет на Охте не будет большого количества офисных площадей. «Те проекты по строительству офисных помещений, которые развиваются в районе, будут вводиться очередями и никакого скачка цен на данной территории не последует», – отметил специалист.

Проблемы района
Пока общественность активно обсуждает перспективу строительства небоскреба на Охте, девелоперы пытаются решить те проблемы, которые возникают в этом районе уже сейчас, независимо от того, появится там башня или нет. Главные из них – проблема с транспортом, электрическими мощностями и созданием инженерной инфраструктуры.
По словам Игоря Водопьянова, «Новый квартал» пока обеспечивают электричеством мощности располагавшегося здесь ранее завода. «Но по мере расширения застройки придется искать новые мощности», – отметил специалист. Он также подчеркнул, что негативно сказывается отсутствие поблизости метро. «Мы даже планировали пускать бесплатные автобусы до нашего квартала. Но это, скорее всего, не выход, поскольку им придется стоять в пробках, как всем прочим автомобилям. Так что пока проблема транспортного обеспечения – главная для всех, кто строится в этом районе», – заключил он.

Транспортный коллапс?
Эту мысль поддержал и председатель комитета по коммерческой недвижимости Ассоциации риэлтеров Петербурга Сергей Федоров. Он заявил, что эксперты Ассоциации просчитали «транспортную составляющую» и пришли к следующему выводу – транспортная проблема в этом районе будет острой независимо от того, будет ли реализован проект «Охта-Центра». «По прогнозам, к 2011-2012 году поток машин на Большеохтинском мосту и без небоскреба Газпрома увеличится более чем на 6 тыс. автомобилей, а потребность в парковочных местах – на 5 тыс. единиц. А если «Охта-Центр» будет построен, эти показатели составят 10 тыс. автомобилей и 8,5 тыс. парковочных мест соответственно», – отметил Сергей Федоров. Он добавил, что хотя Орловский тоннель, который планируется построить в 2008 году, будет пропускать около 50 тыс. машин в сутки, в любом случае территория нуждается в серьезной инфраструктурной подготовке. Между тем развитие дорожной сети и связи набережной с городом, кроме планируемого строительства Орловского тоннеля, здесь не предусмотрено. По мнению Сергея Федорова, это может «привести к транспортному коллапсу, поскольку все проекты будут запущены примерно в одно время».

Наталья Ковтун



Постой паровоз...
09.03.2005 15:15

В Санкт-Петербурге выявлена одна, очень тревожная закономерность: город хочет строить больше жилья и строит, однако продать построенное в условиях политической гонки за квадратными метрами получается с большим трудом.


В целом результаты развития инвестиционно-строительного рынка за последние годы и, в частности 2004 года, радуют. По крайней мере, чиновники рапортуют о небывалой доселе динамике: об увеличении объемов жилищного строительства, о возрастающей роли бизнес-сообщества в современной экономике, о создании доступных (как кажется власть предержащим) механизмов приобретения жилья и прочее. Но практика показывает, что не все так оптимистично.

Отложенный спрос
Если верить оценкам некоторых экспертов, то порядка 20-25% построенного в Санкт-Петербурге жилья не нашло пока своего покупателя. Иными словами, строительные компании в определенной степени «заморозили» свои финансовые средства. И даже несмотря на всевозможные маркетинговые мероприятия, как то: скидки, рассрочки, «бесплатные» квадратные метры в придачу, строители не могут полноценно выправить ситуацию.

Тем не менее, как сообщил корреспонденту «Строительного Еженедельника» начальник отдела маркетинга компании «ЮИТ Лентек» Дмитрий Миронов, о так называемом «затоваривании рынка» речь не идет. «Во втором полугодии 2004 года сложились объективные причины для снижения покупательской активности, – поясняет г-н Миронов. – Это вызвало формирование «отложенного спроса» на первичном рынке жилья. В настоящее время ситуация в части потребительского спроса выравнивается. Во втором полугодии 2005 года мы ожидаем реализацию «отложенного спроса», накопленного за 2004 год».

По некоторым данным, в Санкт-Петербурге реально «осваиваются» порядка 1,6 млн кв. метров жилья, а в 2004 году, напомним, было сдано чуть больше 2 млн кв. метров. То есть как раз те самые 20% непроданного жилья из процесса «выпадают».

Как считают эксперты, продавать ежегодно по 2 млн «квадратов» можно только при повышении уровня доходов населения и полноценном развитии системы ипотечного жилищного кредитования. Пока же, по мнению экспертов, люди в основной массе не готовы приобретать жилье по цене выше $1 тыс. за один кв. метр. Поэтому рассчитывать на то, что в ближайшее время город удержит планку в 2 млн построенного и проданного жилья не совсем корректно.

Квартиры придержали
По словам ведущего менеджера по маркетингу компании «Евросиб-Инвестстрой» Николая Позолотина, строить больше 1,6-1,7 млн кв. метров жилья в год экономически нецелесообразно. «Большая часть накопленных ресурсов людей уже истрачена для покупки машин, тех же квартир, и сейчас люди, купившие квартиры, тратят деньги на их ремонт, – говорит г-н Позолотин. – Другая часть населения, которая только собирается купить жилье, при цене выше $1 тыс. за один «квадрат» попадает в зависимость от кредитных ресурсов, которые надо взять где-то или продать что-то. Образуются своего рода экономические тиски, не позволяющие выпрыгнуть за эти 2 млн».

Заместитель генерального директора ООО «Гатчинский ДСК» (Группа ЛСР) по маркетингу и продажам Екатерина Немченко сообщила, что 1,7-2 млн кв. метров вводимых ежегодно в эксплуатацию площадей – вполне реальная цифра. «Рост емкости сегодня вряд ли возможен без активной работы кредитных схем (ипотека, внутрифирменное кредитование работников, программы строительных компаний, правительственные программы)», – замечает г-жа Немченко.

На фоне снижения объемов продаж жилья можно было бы ожидать и некоторого снижения цен, но эксперты так не думают. По их мнению, продавец не уйдет ниже той цены, которая для него экономически целесообразна. «Ряд компаний пошли на экономические уступки, но это не означает, что последуют и юридические уступки, – рассказывает Николай Позолотин. – Предоставление различных скидок, снижение цены совсем не гарантирует, что появятся определенные схемы защиты по тому же договору долевого участия».
Директор ССК «Союзпетрострой» Лев Каплан также считает, что цены снижаться не будут. «В любом случае цены не могут покатиться вниз, потому что они упрутся в себестоимость, – уверяет г-н Каплан. – Уровень рентабельности сегодня не больше 10-15%, ниже продавать невыгодно. Пока строители имеют возможность попридержать квартиры, и какой-то запас перешел на этот год».

На выход с вещами
Вместе с запасом квартир на 2005 год перешло и желание городских властей увеличивать объемы жилищного строительства. Как нам рассказали в Комитете по строительству, существует задача не снижать набранный темп и в планах значатся 2-2,3 млн кв. метров жилья.

По мнению Екатерины Немченко, наращивание объемов строительства необходимо, но это надо делать обдуманно, соразмерно с развитием ипотеки и других кредитных схем, в том числе и правительственных, реально профинансированных программ.
Между тем, некоторые компании пересмотрели свою политику в части объемов строительства. Например, корпорация «Строймонтаж», ранее планировавшая вводить каждый год по 200 тыс. кв. метров жилья, передумала и остановилась на цифре 100 тыс. кв. метров ежегодно. В корпорации утверждают, что лучше строить столько жилья, сколько можно реализовать, а не возводить дома впрок.

«Я сомневаюсь, что бизнес согласится замораживать свои средства, платить за них проценты и строить объекты, которые никому не нужны, – рассуждает Николай Позолотин. – Бизнес должен быть рентабельным, все построенное должно продаваться. Если увеличивать объемы строительства по политическим причинам, то ряд компаний может просто не выполнить своих финансовых обязательств и в итоге они будут вынуждены уйти с рынка».

Хорошей поддержкой могло бы стать увеличение доли бюджетного финансирования строительства жилья, но пока это относится к категории желаемого. По данным Комитета по строительству, в 2004 году за счет средств городского бюджета построено 47 116,4 кв. метров жилья. В 2005 году планируется построить 107,1 тыс. кв. метров, что составляет порядка 5% от общего объема. Для сравнения: в Москве в прошлом году из 4,8 млн кв. метров около 1,6-1,7 млн «квадратов» возвели на бюджетные средства.
Андрей ТЕПЛОУХОВ


МЕТКИ: TEST

Не было бы хуже
04.03.2005 19:25

Пакет законов, призванных урегулировать различные аспекты жилищной сферы и рынка недвижимости, вызывает все больше критических оценок со стороны экспертов.


Недочетов оказалось слишком много, и они столь серьезны, что введение целой серии законов, видимо, придется отсрочить. В противном случае они не просто не будут работать, но и внесут полный хаос на рынок недвижимости.

Президент Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга Павел Штепан убежден, что «жилищные» законы не только не стимулируют, но, напротив, тормозят увеличение объемов жилищного строительства. Он считает, что ни о каком наступлении «эры доступного жилья» говорить не приходится, и если срочно не пересмотреть целый ряд новых законов, оно не только не станет доступней для граждан, но, напротив, следует ожидать резкого снижения темпов строительства при одновременном росте цен. Штепан винит во всем непродуманность таких новых законов, как Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» и Закон «О жилищно-строительных кооперативах». Их введение, считает он, должно быть отсрочено, а сами они – подвергнуться серьезной переработке.

Блокада «первички»
Больше всего г-на Штепана возмущает Закон «О ЖСК». И если закон о «долевке» может привести к снижению темпов строительства за счет жестких ограничений и санкций по отношению к строителям, то «кооперативные» новации, на его взгляд, лишают тысячи людей всякой возможности приобрести жилье по доступным схемам. Дело в том, что закон вводит ограничения на приобретение жилья на первичном рынке. Так, только 20% жилья ЖСК может приобрести на «первичке», остальные квартиры должны покупаться на вторичном рынке.

Смысл столь странного ограничения понятен мало. Возможно, разработчики закона решили таким образом «обезопасить» членов кооператива от рисков, связанных с покупкой нового жилья? Но вся проблема в том, что члены крупнейших российских ЖСК ориентируются именно на приобретение квартир на первичном рынке. Так, в Башкирии, являющейся сегодня лидером жилищно-кооперативного движения, к этому стремятся 90% членов местных ЖСК, а в кооперативе «Строй и Живи» – 80%. И теперь система ЖСК попросту может рухнуть, так как перестанет удовлетворять запросы населения.

«Текст этого закона абсолютно не соответствует его проекту. Предлагались совершенно другие вещи», – удивляется генеральный директор ФСК САС Валерий Солдатов, принимавший участие в разработке проекта закона. Он считает, что подобная «блокада» первичного рынка может привести к резкому росту цен на «вторичке», что сделает жилье абсолютно недоступным для большинства населения. Также это может привести и к снижению темпов строительства на первичном рынке. «А программа государственных жилищных сертификатов теперь находится на грани обвала, так как большая часть их обладателей стремится приобрести жилье на первичном рынке именно через ЖСК», – говорит Солдатов.

Ипотека никому не интересна
Что касается ипотеки, то эксперты рынка недвижимости единодушны в том, что в ближайшие годы она реально не заработает.
«Этого не произойдет до тех пор, пока банковские проценты не станут приемлемыми для населения», – говорит гендиректор АН «Невский Простор» Александр Гиновкер.
А директор АН «Легион-Недвижимость» Максим Чернов признает, что оптимистичные прогнозы ряда риэлтеров, вызванные повышением интереса населения к ипотеке в прошлом году, не оправдались. «Да, в 2004 году был всплеск звонков по ипотеке. Людей «вдохновили» заявления правительственных чиновников о разработке законов, способных сделать жилье «доступным». Но в этом году число подобных обращений к риэлтерам резко сократилось», – говорит Чернов. Он полагает, что новые законы не делают ипотеку интересной и для банков. «Они просто не понимают, зачем им это нужно», – считает Чернов.

Любопытно, что пессимизм по поводу ближайших перспектив ипотеки выражают и в Росстрое. Так, согласно его статистике, озвученной на одном из последних совещаний по жилищным вопросам, состоявшихся в Госдуме, за последние четыре года по ипотечной схеме в целом по России было приобретено лишь 6,5 % квартир. Еще около 3% приходится на накопительные схемы. Большая же часть жилья (75%) приобретено через долевое участие.

Эксперты Росстроя в своем долгосрочном прогнозе делают вывод о том, что наиболее реально приобрести недорогое жилье можно будет исключительно через накопительные схемы, но никак не через банковскую ипотеку. Правда, как теперь становится ясным, новый Закон «О ЖСК» резко ограничивает возможности населения участвовать в этом процессе, и даже может стимулировать рост цен на вторичном рынке.

Хуже не будет?
Впрочем, не все участники рынка недвижимости настроены столь пессимистично. Так, заместитель директора Городского жилищного агентства (ГЖА) Валерий Старостенко считает, что Закон «О долевом строительстве» (на пересмотре которого настаивают многие строители, риэлтеры и депутаты) является «шагом вперед» в деле защиты интересов потребителя. Он говорит, что с его введением 1 апреля, этот день для строителей «уж точно перестанет быть смешным». Старостенко считает, что новый закон ставит застройщика в такие жесткие рамки, что дольщик может быть уверен «на все сто», что государство защитит его от недобросовестных фирм. Важным моментом он считает положение о том, что застройщик несет ответственность за качество построенного им дома в течение пяти лет после его сдачи в эксплуатацию. «Этот закон – яркий пример того, как на федеральном уровне можно защищать права наших граждан», – говорит Старостенко.

Но мнение замдиректора ГЖА – одинокий глас вопиющего оптимиста в безбрежной пустыне неверия и критики «жилищных» законов. Общее впечатление от них «оппозиции» суммирует Александр Гиновкер. «Ясно одно: потребителю от этих законов легче не стало. С долевым строительством много неясного, кооперативное движение под угрозой, ипотека по-прежнему неприемлема для большинства», – «загибает пальцы» г-н Гиновкер. Многие другие законодательные инициативы в этой сфере также не породили ничего, кроме новых проблем, считает он. В качестве примера он называет реформу системы госрегистрации прав на недвижимость, которая привела к увеличению сроков регистрации и вызвала панику среди желающих оформить сделки. А долгожданная отмена обязательного согласования сделки (если в семье имеется несовершеннолетний ребенок) с органами опеки, вообще обернулась курьезом. Соответствующее положение было внесено в Гражданский кодекс, а вот в Семейный кодекс его внести «забыли». В итоге без согласия органов опеки такие сделки по-прежнему невозможно зарегистрировать.

Суммируя все высказанные здесь мнения, можно прийти к выводу о том, что большинство основополагающих законов из «жилищного» пакета изначально оказались плохо проработаны, и не решают декларированных при их разработке задач. Ввод их в действие без учета мнения всех участников рынка – от строителей и риэлтеров до представителей тех же жилищных кооперативов, способен не только дестабилизировать рынок, но и породить социальную напряженность. Все же рассуждения правительственных чиновников о том, что с принятием пакета этих законов, жилье станет более доступным для рядового гражданина, на деле оказались чистой воды популизмом. И этот год, похоже, станет очень непростым для рынка недвижимости. Ведь теперь его реалии будут определяться не только соотношением спроса и предложения, но и попытками госорганов применить на практике сотни положений новых законов, зачастую абсолютно не адаптированных к действительности. Так что лучше, действительно не стало. Не было бы хуже.
Игорь ЧЕРЕВКО