Малая Охта: с Газпромом и без
Небоскреб, который собирается строить Газпром на правом берегу Невы, пока остается проектом на бумаге. Но он уже диктует спрос на прилегающие территории – взвинчивает цены на землю, складские и офисные помещения в районе Малой Охты. Эксперты считают, что благодаря этому влиянию некогда депрессивный район может стать центром деловой активности города. Будущие соседи «Охта-Центра» всерьез заявляют о намерении строить больше и выше.
В частности, по словам вице-президента Гильдии управляющих и девелоперов генерального директора «ВМБ-Траст» Александра Гришина, «высота необходима девелоперам для компенсации затрат на покупку земли и снос существующих там сооружений». Если учесть, что только за один месяц стоимость одного пятна под застройку в районе Малой Охты выросла на 30 процентов – от млн до 120 млн, то становится понятно стремление девелоперов увеличить высоту своих архитектурных проектов. «У инвестора отсутствует чувство прекрасного, так как бизнес ориентирован на извлечение прибыли», – говорит Александр Гришин. А для высотных и прочих ограничений, по его мнению, существует городская власть. «Вся ответственность за высоту башни «Охта-Центра» ляжет на нее. Только администрации решать – утверждать или не утверждать такую высоту», – заявил он.
Доминанты подрастут
По словам управляющего УК «Теорема» Игоря Водопьянова, в стадию реализации вступил проект «Новый квартал» на пересечении Пискаревского проспекта и Свердловской набережной. Проект предполагает в течение 5-8 лет освоение территории общей площадью 330 тыс. кв. метров. Уже в этом году войдет в строй первый объект – бизнес-центр «Бенуар» площадью 17 тыс. кв. метров. «Это здание хорошо знакомо горожанам. Его стеклянный фасад разрисован театральными костюмами в стиле «шапито», – пояснил специалист. Он отметил, что проект предполагает строительство нескольких зданий, не превышающих 50 метров, а высотной доминантой будет здание высотой 68 метров в глубине квартала – метрах в пятидесяти от набережной Невы. «Если Газпрому позволят в качестве исключения строить небоскреб на Охте, то наша компания также захочет увеличить высоту своей доминанты. Нам не надо 400 метров – дайте 150 метров. На фоне «Охта-Центра» наша высотка все равно будет выглядеть «маленьким пеньком», – заявил Игорь Водопьянов, подчеркнув при этом, что «не знает только, к кому с этим вопросом обратиться».
Деловые центры
На самом деле в районе Малой Охты много проектов строительства деловых кварталов, которые могли бы в отсутствие небоскреба Газпрома претендовать на роль деловых центров городского масштаба. Так, генеральный директор девелоперской компании Setl-City Василий Селиванов анонсировал крупный инвестиционный проект «Деловой квартал» на Малоохтинском проспекте. По словам специалиста, здесь будет около 150 тыс. кв. метров офисных площадей класса А. «Здание-доминанта будет достигать 97 метров в высоту. Первая очередь квартала будет сдана в 2010 году, вторая – в 2012 году», – сообщил он.
Кроме того, на Охте реализуются единичные проекты строительства и развития бизнес-центров. Как рассказала директор по развитию «Ниеншанц Финансовая Компания» Ольга Дмитриева, их деловой центр в этом районе предоставляет не только офисные помещения (28 тыс. кв. метров), но и складские (16 тыс. кв. метров). «От желающих снять в аренду в пакете 20-30 кв. метров в офисе и 100-120 метров на складе нет отбоя. В неделю поступает по десять заявок, и удовлетворить их все сложней. Люди согласны арендовать склады на втором и третьем этажах», – заявила она.
Офисный бум
Все эксперты сошлись во мнении, что необходимость в офисных площадях в городе весьма существенна. Сейчас в Петербурге около 1 млн кв. метров офисов. Но 300-400 кв. метров являются офисными помещениями «с большой натяжкой». «Городу нужны не только офисы класса А, но и недорогие – класса С. Только это должен быть настоящий класс С, а не старые помещения без ремонта», – говорит Ольга Дмитриева.
При этом специалисты подчеркивают, что никакого коллапса на рынке офисной недвижимости появление небоскреба «Охта-Центр» не вызовет, поскольку его высотная доминанта будет сдаваться под офисы самого Газпрома и его дочерних компаний. Спрос на офисы все равно будет. Как заявил генеральный директор девелоперской компании «Вечер» Николай Вечер, «проект Газпрома является скорее не коммерческим, а социально-политическим, поэтому все разговоры о демпинге арендных ставок «Охта-Центра» не имеют под собой оснований». Он отметил, что в ближайшие пять лет на Охте не будет большого количества офисных площадей. «Те проекты по строительству офисных помещений, которые развиваются в районе, будут вводиться очередями и никакого скачка цен на данной территории не последует», – отметил специалист.
Проблемы района
Пока общественность активно обсуждает перспективу строительства небоскреба на Охте, девелоперы пытаются решить те проблемы, которые возникают в этом районе уже сейчас, независимо от того, появится там башня или нет. Главные из них – проблема с транспортом, электрическими мощностями и созданием инженерной инфраструктуры.
По словам Игоря Водопьянова, «Новый квартал» пока обеспечивают электричеством мощности располагавшегося здесь ранее завода. «Но по мере расширения застройки придется искать новые мощности», – отметил специалист. Он также подчеркнул, что негативно сказывается отсутствие поблизости метро. «Мы даже планировали пускать бесплатные автобусы до нашего квартала. Но это, скорее всего, не выход, поскольку им придется стоять в пробках, как всем прочим автомобилям. Так что пока проблема транспортного обеспечения – главная для всех, кто строится в этом районе», – заключил он.
Транспортный коллапс?
Эту мысль поддержал и председатель комитета по коммерческой недвижимости Ассоциации риэлтеров Петербурга Сергей Федоров. Он заявил, что эксперты Ассоциации просчитали «транспортную составляющую» и пришли к следующему выводу – транспортная проблема в этом районе будет острой независимо от того, будет ли реализован проект «Охта-Центра». «По прогнозам, к 2011-2012 году поток машин на Большеохтинском мосту и без небоскреба Газпрома увеличится более чем на 6 тыс. автомобилей, а потребность в парковочных местах – на 5 тыс. единиц. А если «Охта-Центр» будет построен, эти показатели составят 10 тыс. автомобилей и 8,5 тыс. парковочных мест соответственно», – отметил Сергей Федоров. Он добавил, что хотя Орловский тоннель, который планируется построить в 2008 году, будет пропускать около 50 тыс. машин в сутки, в любом случае территория нуждается в серьезной инфраструктурной подготовке. Между тем развитие дорожной сети и связи набережной с городом, кроме планируемого строительства Орловского тоннеля, здесь не предусмотрено. По мнению Сергея Федорова, это может «привести к транспортному коллапсу, поскольку все проекты будут запущены примерно в одно время».
Наталья Ковтун
В Петербурге прошел Петербургский ипотечный форум. Его участники, представители банков и строительных компании со всей России, обсуждали возможность активизации кредитования строительной индустрии. Вывод, к которому пришли предприниматели, - рынок будет развиваться вопреки помехам, возникшим после принятия закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...».
Вице-губернатор также сказал, что сегодня ряд крупных строительных фирм подписали с банками соглашения о взаимодействии. Правда, пока такие соглашения между строителями и банками «можно пересчитать по пальцам». Президент Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Максим Шубарев назвал точную цифру. По его данным, лишь 50 строящихся домов различных компаний используют услуги ипотечного банковского кредитования. Это всего 12-13 процентов от общего объема строящегося жилья.
Естественно, такая ситуация не слишком устраивает строителей. Поэтому они заинтересованы в создании универсальных критериев надежности застройщика, что сделает рынок кредитования более конкурентным. В частности, Дмитрий Тютин, член совета Ассоциации «Строительно-промышленного комплекса Северо-Запада» утверждает, что его структура и Ассоциация банков Северо-Запада завершают выработку единых критериев. Однако выступавший следом Виктор Титов, исполнительный вице-президент Ассоциации Банков Северо-Запада ни словом не обмолвился об имеющихся договоренностях и заявил, что его вполне устраивает нынешняя ситуация в области кредитования строительства. При этом он еще раз подтвердил, что объемы такого кредитования в Северо-Западном регионе весьма невелики. На эти цели используется не более 1,5 процентов средств, выделяемых гражданам.
В то же время, как показывает практика, кредитование можно наладить: есть банки, строители, а главное - государственные органы готовы налаживать финансирование. Так, по словам Сергея Огородникова, директора департамента первичного рынка ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», анализ работы агентства показывает, что объемы кредитования в регионе зависят, прежде всего, от инициативы местного оператора и готовности местного государственного органа помогать в работе. В частности, наиболее впечатляющих результатов добились в Башкортостане. В этом регионе очень хорошо налажен процесс регистрации сделок. А вот готовность местных властей выделять крупные оборотные средства для развития ипотеки не столь важна.
Если основываться на утверждениях специалиста АИЖК, то в Петербурге кредитование наверняка будет развиваться. По крайней мере, оперативная регистрация сделок постепенно налаживается. Так, в рамках семинара «Механизмы снижения рисков жилищного кредитования» на форуме выступала Галина Волчецкая, руководитель Главного управления регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленобласти. Она рассказала о переменах, произошедших в работе подконтрольного ей ведомства после реформы системы госрегистрации. Регистрационная служба сумела решить проблему очередей при регистрации сделок, что наверняка будет способствовать развитию ипотеки. А вот развитие системы регистрации договоров долевого участия идет не слишком быстро. Во время своего выступления Галина Волчецкая заявила, что с момента вступления в силу закона о долевом строительстве через ее ведомство было зарегистрировано пять договоров долевого участия.
Долгожданная реставрация дворцово-паркового ансамбля музея-заповедника «Ораниенбаум» началась с восстановления красивейших творений архитектора Ринальди - Китайского дворца и павильона «Катальная горка». В 2005 году на эти цели из федерального бюджета было выделено 170 млн рублей. Ожидается, что в мае 2006 года будут сняты леса с фасадов «Катальной горки». Если такое случится, это будет первая реставрация в законченном виде на территории музея-заповедника «Ораниенбаум» за последние несколько десятилетий его существования.
Большой дворец - большие проблемы
Спасительная помощь реставрации нужна всем уникальным зданиям и сооружениям, находящимся в этом историческом месте, в том числе и жемчужине дворцово-паркового ансамбля Ораниенбаума - Меньшиковскому дворцу. В данный момент реставрация этого ключевого объекта невозможна из-за того, что здание дворца еще не освобождено сторонней организацией - научно-исследовательским институтом «Мортеплотехника». Но никакого конфликта по поводу переезда данной организации между ее руководством и дирекцией музея-заповедника вроде бы нет. Как утверждает директор ГУ «Государственный музей-заповедник «Ораниенбаум» Виктор Воротников, у руководства института «есть понимание, что оставаться их учреждению в Большом Ораниенбаумском дворце нельзя, что маленькие полуразрушенные комнатки здания не могут отвечать запросам научного предприятия». Но как любой переезд, освобождение помещений Меньшиковского дворца требует большого количества денег и времени. На данный момент директоры обоих учреждений договорились о том, что «Мортеплотехника» съедет с объекта в течение года.
Юбилей сулит перспективы
Даже если это произойдет, и реставрация Большого дворца все-таки начнется, работы по реконструкции и реставрации всего комплекса Ораниенбаума затянутся на несколько лет. 5 лет - такой срок ставит дирекция музея-заповедника для его более-менее полного восстановления. Эта цифра не случайна. Именно столько времени осталось до 300-летия дворцово-паркового ансамбля Ораниенбаума. Сегодня готовится программа подготовки к этому юбилею. Разумеется, главное, что хотят успеть сотрудники музея-заповедника к 2011 году, - отреставрировать все свои здания.
Музею не везло с руководством
Такая немалая сумма, в которую оценивается реставрация «Ораниенбаума», свидетельствует о положении дел на этом объекте культурного и исторического наследия. Когда-то считалось, что Ораниенбауму повезло, ведь он не пострадал в годы войны, но оказалось, что это везение в итоге обернулось против дворцово-паркового комплекса. В послевоенное время первоочередное внимание уделялось тем дворцам в пригородах Санкт-Петербурга, которые во время блокады города понесли тяжелый ущерб. На восстановление этих объектов ушли десятилетия. За это время сильно обветшал и Ораниенбаум, но проблемы данного памятника до последнего времени оставались в стороне.
Александра Тен