Апартаменты по вертикали
Группа Becar построит в Петербурге второй апарт-отель сети Vertical на две тыс. номеров стоимостью 10 млрд рублей.
Рынок апартаментов в Петербурге набирает обороты, считают эксперты.
Комплекс класса «три звезды» будет построен на ул. Орджоникидзе, 44 в Московском районе Петербурга.
Приступить к возведению апарт-отеля планируется уже в конце этого года, реализация проекта будет проходить в три очереди. Номерной фонд первой очереди составит 500 номеров. Проект также включает в себя три ресторана, конференц-центр, фитнес-клуб и SPA-центр. По оценкам экспертов, эксплуатация объекта обеспечит городской казне поступления 100-200 млн рублей в год.
Первый апарт-отель сети Vertical на 126 номеров Группа Becar открыла еще в 2014 году на Московском пр., 73. «В 2015 году загрузка отеля составила 84%, средний срок размещения гостей 3-7 суток», – рассказали в компании.
На сегодняшний день, по оценкам АРИН, на долю апарт-отелей приходится менее 5% рынка аренды недвижимости. Однако, по словам вице-президента NAI Becar Ильи Андреева, в Петербурге этот формат развивается очень динамично. «Покупка юнита в апарт-отеле приносит существенно более высокий доход, нежели вложения в квартиру. Так, юнит в апарт-отеле Vertical приносит в среднем 13% годовых, в то время как сдача в аренду квартиры – не более 5-8%», – объяснил Илья Андреев.
Согласны с этим мнением и аналитики Colliers International. Они отмечают непрерывно растущую долю данного сегмента недвижимости в общем объеме предложения на рынке первичной жилой недвижимости. По мнению генерального директора Сolliers International в Санкт-Петербурге Андрея Косарева, с учетом уже выданных разрешений на строительство до конца 2018-2019 года в Петербурге появится порядка 10 новых проектов апартаментов (8 тыс. юнитов), что увеличит это рынок еще в три раза.
«Средняя доходность апартаментов при сдаче в аренду составляет около 10%. На сегодняшний день кардинальных изменений в доходности мы не наблюдаем, однако прогнозируем незначительное падение, которое девелоперы и управляющие компании смогут компенсировать за счет дополнительных бонусов и опций для привлечения как покупателей, так и арендаторов», – сказала директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге Елизавета Конвей.
Самый популярный район Петербурга среди проектов апарт-отелей – Московский. На его территории расположены 27% всех предлагаемых к продаже городских апартаментов. Около 18% приходится на Петроградский район, на третьем месте – Центральный район – 16% от общего городского предложения.
Как отмечает коммерческий директор Glorax Development Руслан Сырцов, существенная доля покупок в подобных объектах направлена на инвестиционные цели, то есть люди покупают апартаменты не для собственного проживания, а для сдачи в аренду. В этом контексте сегмент апартаментов продемонстрировал рост. В 2015 году количество инвестиционных сделок с данным форматом недвижимости удвоилось.
«Как показывает практика, проживают в апарт - отелях в основном те, кто пока не имеет собственного жилья и нуждается в съемном. В основном, это молодые семьи без детей и люди, которые приехали в город для учебы или работы. Таким образом, потребителями в большинстве случаев, апартаменты рассматриваются все-таки в качестве варианта для временного проживания. И именно в таком направлении подобные объекты будут развиваться», – считает Руслан Сырцов.
На прошлой неделе Центр экспертиз «ЭКОМ» при участии представителей профильных комитетов Смольного, ЗакСа, администрации Центрального района города провели осмотр проблемного дома по адресу: Синопская наб., 28. Независимые эксперты и специалисты городских ведомств, отвечающих за состояние жилого фонда, пришли к единому выводу, что дом разрушается и необходимо предпринимать какие-то оперативные меры.
На честном слове
Историческое жилое здание, ставшее объектом осмотра выездной комиссии, было построено в 1870-х годах. Своим сравнительно нормального вида внешним фасадом смотрит на Неву. Однако с внутренней стороны здание выглядит удручающе. Как с грустью шутят жители дома в центральной части города, их двор подходит для съемок фильмов о блокаде.
По словам Галины Антоковой, проживающей в 15-й квартире проблемного дома, в последний раз ремонт в нем проводился около 40 лет назад, да и то был частичный. Также косметический ремонт был проведен к 300-летию Петербурга, и он касался только внешнего периметра здания.
«Я живу на последнем этаже и регулярно страдаю от потопа из-за дырявой крыши. В последнее время мы начали стелить на чердаке целлофан, который временно защищает от дождя, если убирать воду очень быстро.В самой квартире давно сгнила проводка, включать электроприборы приходится с осторожностью. В части комнат отсутствует отопление», – отмечает она.
У Татьяны Елизаровой из 3-й квартиры также основная проблема – вода. «Когда в очередной раз в подвале прорывает трубы горячего водоснабжения, комнаты в квартире становятся парилкой. Полы давно прогнили, обои не держатся, сверху падают куски штукатурки. Квартплату мы платим регулярно, однако ремонт нам все только обещают», – констатирует жительница дома.
Начальник управления капитального ремонта Жилищного комитета Владимир Шаталов, осмотревший здание, пообещал, что в 2016 году город по данному объекту проведет значительную часть работ. «По нашей программе в следующем году мы должны здесь заменить инженерные и теплосети. В трехлетний период запланированы работы по ремонту крыши. Постараемся подвинуть «крышу» также на 2016 год», – отметил он.
Между тем у жильцов дома и некоторых участников выездного совещания, побывавших на площадке, возник вопрос: нужно ли капитально ремонтировать здание, если оно находится в критичном невозвратном состоянии.
По словам генерального директора компании «Геореконструкция» Алексея Шашкина, принимавшего участие в осмотре здания, у данного жилого объекта «типичные заболевания плохо эксплуатируемого здания». По мнению эксперта, без серьезного и глубоко обследования, в первую очередь фундамента, сложно сказать, можно считать ли этот дом аварийным. Однако элементы локальной аварийности присутствуют. Если домом и дальше не заниматься, то он действительно может разрушиться.
Актив про запас
Между тем, как отмечает представитель управляющей компании, обслуживающей жилое здание, денег на серьезное обследование у них нет, так как стоимость такой экспертизы составляет – несколько сотен тысяч рублей.
Как признается специалист УК, для них данный дом и вовсе убыточный, так как за ним числится долг по оплате коммунальных услуг на сумму 2,2 млн рублей. Он поясняет, что в доме 20 квартир, и только четыре из них принадлежат физическим лицам. Остальные перекуплены юрлицами, которые в большинстве своем и не перечисляют квартплату. Квартиры пустуют или в них незаконно живут мигранты. Управляющая компания уже готовит обращения в суд о взыске долгов, а также заявление в прокуратуру.
Депутат ЗакСа Алексей Ковалев, также участвующий в осмотре дома, ознакомившись со списком организаций, купивших квартиры в данном здании, отметил, что некоторые из них принадлежат ООО «Лотос». Данная организация связанна с группой Plaza Lotus Group братьев Зингаревичей, которая в этом квартале в начале и середине 2000-х скупала недвижимость. Кроме того, по соседству (Синопская наб., 22 – прим. ред.) построила высотный бизнес-центр.
«По всей видимости, данное жилое здание – для компании еще один актив про запас. Возможно, даже в настоящее время ненужный, раз им не занимается. Другой вариант, что девелопер ждет, чтобы здание признали аварийным. После его сноса компания может построить еще один бизнес-центр. В любом случае у организации должно быть понимание, что при покупке жилой недвижимости она несет ответственность за ее содержание и обязана делать коммунальные и другие отчисления. Если оплат никаких нет, то можно поднять вопрос об изъятии жилой недвижимости у такого инвестора. В квартирах должны жить люди», – подчеркнул Алексей Ковалев.
Стоит добавить, что на запрос «Строительного Еженедельника» о недвижимости в доме по Синопской наб., 28, в Plaza Lotus Group не ответили.
Культурный запрет
Провести оперативный капитальный ремонт в данном историческом здании мешает не только задолженность по оплате коммунальных услуг. Парадная часть дома является объектом культурного наследия. Это означает, что часть восстановительных работ в доме должна проходить по отдельной программе.
По словам заместителя руководителя петербургского отделения ВООПиК Александра Кононова, дом № 28 по Синопской наб. можно признать памятником культуры полностью. Эксперт отмечает, что в здании сохранились красивые широкие лестницы времен позднего классицизма. Сейчас таких лестниц в исторических домах почти не осталось, а значит, этот дом необходимо сохранить.
Мнение:
Александр Карпов, директор Центра экспертиз «ЭКОМ»:
– Ситуация с этим домом очень неоднозначная. С одной стороны, она ужасающая в понимании того, как в нем живут люди. С другой стороны, очень загадочная и запутанная по тем решениям властей, которые принимались или отменялись по данному жилому объекту. Хочется надеяться, что в ближайшее время ситуация хоть как-то прояснится и дом как минимум будет капитально отремонтирован.
Противотуберкулезный диспансер и инфекционная больница в Полюстрово должны быть введены в строй до конца нынешнего года, подтвердил Игорь Албин, вице-губернатор Санкт-Петербурга.
Обустройство дорог общего пользования на месте технологических, решение имущественных вопросов и пусконаладка оборудования параллельно с подготовкой объекта к вводу в эксплуатацию, заблаговременное обучение кадров, которым предстоит работать на высокотехнологичном оборудовании. О необходимости особого внимания к этим аспектам Игорь Албин заявил, побывав на социальных объектах бюджетного строительства.
Две дороги – расточительство
Противотуберкулезный диспансер (генеральный подрядчик – ООО «ТЕПЛОМЕХ») в целом также произвел положительное впечатление на вице-губернатора. Он отметил, что в ходе посещения объектов Адресной инвестиционной программы особо обращает внимание на степень строительной готовности и качество производства работ. «И качество работ, и отчеты по строительной готовности, которые поступают к нам, совпадают с тем, что я увидел на объекте. Но есть рабочие вопросы», - заявил Игорь Албин. В случае с противотуберкулезным диспансером они связаны с двумя аспектами. Во-первых, участок строительства частично оказался в зоне зеленых насаждений общего пользования. «Чтобы ввести объект в эксплуатацию в этом году, необходимо обеспечить прокладку и подключение к инженерным коммуникациям, включая прокол под телом автомобильной дороги, во-первых, и подъезд к диспансеру, во-вторых», - уточнил вице-губернатор. Для реализации соответствующих мероприятий требуются, прежде всего, уточнения в закон Санкт-Петербурга о зеленых насаждениях общего пользования. Проект поправок уже внесен в Законодательное собрание, и вице-губернатор пообещал обратиться к спикеру Вячеславу Макарову с просьбой «ускориться» в его рассмотрении.
Строительство подъездной дороги отдельно от уже существующей технологической вызвало наиболее серьезные замечания вице-губернатора. «На будущее: при подготовке и проведении инженерных изысканий очень важно, чтобы технологическая дорога в последующем переходила в дорогу общего пользования. Это экономия и времени, и денег. Но по данному объекту решение уже было принято, и мы с ним соглашаемся», - резюмировал чиновник.
Пусконаладка и права - одновременно
Инфекционная больница в Полюстрово (генеральный подрядчик – ООО «БалтИнвестСтрой», входит в ГК «РосСтройИнвест»), по словам Игоря Албина, впечатляет не только «действительно хорошим» качеством работ, но и общей площадью строительства – более 100 тыс. кв. м. Как сообщили представители генерального подрядчика, ранее комиссией было выявлено 44 недостатка, 37 из которых «уже отработаны». Поставлено также практически все монтируемое и немонтируемое оборудование. «Я понимаю, что часть работ по пусконаладке отнести на период после поставки немонтируемого оборудования - этого не избежать. Ускоряйтесь с поставкой!» - отреагировал вице-губернатор.
На примере инфекционной больницы в Полюстрово Игорь Албин напомнил о необходимости одновременного проведения пусконаладки, обучения персонала и решения имущественных вопросов. «До тех пор, пока право собственности не оформлено на Санкт-Петербург, эксплуатировать объект мы не имеем законного основания. Это нарушение бюджетной дисциплины. В итоге, получается, подрядчик завершил работы, и еще тянется волынка с передачей на эксплуатацию и финансированием этих мероприятий. Имущественные и смежные права надо оформлять очень быстро», - заявил вице-губернатор. По его словам, хотя специалисты для решения, в частности, имущественных вопросов «запрашивают до полгода», все должно быть сделано «за три-четыре месяца».