Апартаменты по вертикали
Группа Becar построит в Петербурге второй апарт-отель сети Vertical на две тыс. номеров стоимостью 10 млрд рублей.
Рынок апартаментов в Петербурге набирает обороты, считают эксперты.
Комплекс класса «три звезды» будет построен на ул. Орджоникидзе, 44 в Московском районе Петербурга.
Приступить к возведению апарт-отеля планируется уже в конце этого года, реализация проекта будет проходить в три очереди. Номерной фонд первой очереди составит 500 номеров. Проект также включает в себя три ресторана, конференц-центр, фитнес-клуб и SPA-центр. По оценкам экспертов, эксплуатация объекта обеспечит городской казне поступления 100-200 млн рублей в год.
Первый апарт-отель сети Vertical на 126 номеров Группа Becar открыла еще в 2014 году на Московском пр., 73. «В 2015 году загрузка отеля составила 84%, средний срок размещения гостей 3-7 суток», – рассказали в компании.
На сегодняшний день, по оценкам АРИН, на долю апарт-отелей приходится менее 5% рынка аренды недвижимости. Однако, по словам вице-президента NAI Becar Ильи Андреева, в Петербурге этот формат развивается очень динамично. «Покупка юнита в апарт-отеле приносит существенно более высокий доход, нежели вложения в квартиру. Так, юнит в апарт-отеле Vertical приносит в среднем 13% годовых, в то время как сдача в аренду квартиры – не более 5-8%», – объяснил Илья Андреев.
Согласны с этим мнением и аналитики Colliers International. Они отмечают непрерывно растущую долю данного сегмента недвижимости в общем объеме предложения на рынке первичной жилой недвижимости. По мнению генерального директора Сolliers International в Санкт-Петербурге Андрея Косарева, с учетом уже выданных разрешений на строительство до конца 2018-2019 года в Петербурге появится порядка 10 новых проектов апартаментов (8 тыс. юнитов), что увеличит это рынок еще в три раза.
«Средняя доходность апартаментов при сдаче в аренду составляет около 10%. На сегодняшний день кардинальных изменений в доходности мы не наблюдаем, однако прогнозируем незначительное падение, которое девелоперы и управляющие компании смогут компенсировать за счет дополнительных бонусов и опций для привлечения как покупателей, так и арендаторов», – сказала директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге Елизавета Конвей.
Самый популярный район Петербурга среди проектов апарт-отелей – Московский. На его территории расположены 27% всех предлагаемых к продаже городских апартаментов. Около 18% приходится на Петроградский район, на третьем месте – Центральный район – 16% от общего городского предложения.
Как отмечает коммерческий директор Glorax Development Руслан Сырцов, существенная доля покупок в подобных объектах направлена на инвестиционные цели, то есть люди покупают апартаменты не для собственного проживания, а для сдачи в аренду. В этом контексте сегмент апартаментов продемонстрировал рост. В 2015 году количество инвестиционных сделок с данным форматом недвижимости удвоилось.
«Как показывает практика, проживают в апарт - отелях в основном те, кто пока не имеет собственного жилья и нуждается в съемном. В основном, это молодые семьи без детей и люди, которые приехали в город для учебы или работы. Таким образом, потребителями в большинстве случаев, апартаменты рассматриваются все-таки в качестве варианта для временного проживания. И именно в таком направлении подобные объекты будут развиваться», – считает Руслан Сырцов.
Развитие интернет-технологий сделало работу застройщиков гораздо более прозрачной – о любом недочете в работе могут узнать тысячи потенциальных клиентов. На этом фоне работа по построению бренда компании приобретает особую важность, отмечают эксперты.
На первичном рынке жилья известность компании, ее репутация является одним из важнейших факторов для покупки квартиры. Большая часть покупателей старается изучить, что строила компания раньше, не было ли задержек по сдаче дома, каких-то проблем. Но поскольку в эконом-классе решающим фактором остается цена, новые застройщики делают акцент именно на этом. И некий демпинг позволяет привлечь к себе внимание, показать интересный проект и заинтересовать покупателя.
В последнее время застройщики все большее внимание уделяют бренду. Причем это очень важный момент и для молодых компаний, которым стоит громко выходить на рынок, заявлять о своих проектах, дальнейших планах. Иначе компания попадет в разряд неизвестных, и покупатель лишний раз задумается, не возникнет ли у него проблем при покупке квартиры и строительстве дома. «Важно уже на старте работы вести открытую информационную политику, формировать свои уникальные преимущества и делать все, чтобы выделиться среди других. Думаю, что в ближайшие годы застройщики продолжат и даже усилят работу над брендом, будут проводить нестандартные акции, привлекающие внимание потенциальных покупателей. Не секрет, что успешные, опытные игроки могут заявлять и более высокие цены, зная, что своих клиентов они все равно найдут, поскольку заслужили доверие потребителей», – считает директор по продвижению NAI Becar Анастасия Лепехина.
При современном уровне развития информационных технологий и Интернета потенциальным покупателям не составляет труда собрать наибольшее количество всевозможной информации по любому интересующему их объекту недвижимости. Наталья Ермолаева, специалист отдела жилой недвижимости УК Maris в ассоциации с CBRE, полагает, что одним из важнейших критериев отбора рассматриваемых для приобретения объектов является бренд (торговая марка) компании-застройщика. «Причем бренд может сыграть как положительную, так и отрицательную роль при выборе объекта. Анализируя информацию, полученную из общедоступных источников либо по рекомендациям, покупатель берет в расчет не только количество лет присутствия застройщика на рынке, а прежде всего качество уже реализованных застройщиком проектов, юридические и иные аспекты взаимоотношений с участниками долевого строительства, в том числе соблюдение сроков и качества строительства», – рассказывает она.
Денис Бабаков, коммерческий директор бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», соглашается с важностью бренда: «Есть очевидная зависимость между уровнем доверия потребителя к застройщику и успешностью новых проектов. Клиенты, приобретая жилье у компании с достойной репутацией и известным именем на начальном этапе строительства, уверены в том, что объект будет сдан в эксплуатацию в заявленные сроки. У покупателя есть понимание того, каким будет готовый объект: его качество, инфраструктура, набор опций. В отношении объектов малоизвестной компании такой ясности нет».
Ирина Онищенко, генеральный директор ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ» (входит в Etalon Group), рассказала, что помимо качества строительства, цены и местоположения репутация застройщика – одна из ключевых характеристик, на которую обращает внимание покупатель, выбирая квартиру в том или ином строящемся жилом комплексе. «Благодаря своей репутации большинство квартир в комплексах нашей компании продается еще на этапе строительства», – радуется она.
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге, в отличие от коллег, имеет иную точку зрения: «Репутация и бренд компании-застройщика, безусловно, очень важны. Но в большей степени это касается сегмента масс-маркет. В масс-маркете на первичном рынке имя и репутация застройщика – один из самых важных факторов наравне с местоположением жилого дома и ценой квадратного метра. Что касается элитного сегмента, здесь бренд застройщика уходит на второй план. Зачастую девелоперы реализуют единичные элитные проекты. Часто бывает, что девелопер возводит элитный объект «под себя». Это клубный дом, рассчитанный на определенный узкий круг покупателей».
Галина Черкашина, директор по маркетингу Knight Frank St Petersburg, добавляет: «Если крупным именитым девелоперам прощаются мелкие огрехи и тривиальные решения в проекте, но начинающие компании вынуждены предлагать что-то действительно особенное, отличное от существующего на рынке. Кроме того, такие компании должны работать на опережение и уделять внимание каждой детали. Особенно явно эта тенденция проявляется в сегменте элитной недвижимости и жилье бизнес-класса».
Впрочем, Наталья Гончарова, директор по маркетингу ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, считает, что хотя компания, давно работающая на рынке и имеющая положительный бэкграунд, и обладает большим потенциалом для привлечения покупателей жилой недвижимости в свои проекты, нельзя забывать и том, что бюджет покупки для большинства покупателей приоритетен: «Наличие рассрочки и ипотечных программ играет в итоге решающую роль».
Мнение:
Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rupmu:
– В условиях беспорядка, который сейчас присутствует на строительном рынке, бренд компании-застройщика является одним из первоочередных мотивирующих факторов для любого инвестора. Приобретение недвижимости – это принципиальная покупка, которую некоторые осуществляют только раз в жизни. Соответственно, средства, заработанные большим трудом, хочется отдать тому, кто действительно достроит обещанный объект.
Шоу-румы появились в петербургских новостройках меньше 10 лет назад. Между тем за границей этот инструмент продвижения активно используется уже давно. Эксперты утверждают, что такие показательные квартиры способны увеличить темпы продаж.
По словам Екатерины Гуртовой, директора по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург», мировая практика создания в новостройках презентационных квартир существует уже давно. «Петербургские застройщики начали активно использовать этот инструмент продаж лет 5-7 назад, а единичные шоу-румы появлялись и раньше», – рассказывает госпожа Гуртовая.
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой», отмечает, что создание шоу-румов – это требование рынка. «Специфика продаж строящейся недвижимости заключается в том, что многие квартиры приобретаются на начальном этапе строительства, и клиент не видит приобретаемую недвижимость, – поясняет господин Гражданкин. – Шоу-рум создается для того, чтобы он мог оценить не столько планировку, сколько уровень отделочных работ, техническое оснащение, вид из окна, толщину стен и пр. Также, посещая шоу-рум, клиент по дороге видит размеры и отделку мест общего пользования. Это тоже важная составляющая комфорта в будущем доме».
Елена Беседина, директор по продажам O2 Development, добавляет, что шоу-рум является эффективным инструментом продаж, так как обеспечивается комплексное воздействие на покупателя.
«Сейчас подобный инструмент пользуется особой популярностью у застройщиков как путь повышения конкурентоспособности объекта недвижимости. Причина популярности шоу-румов связана с их высокой эффективностью, – рассуждает Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент». – Следует также отметить, что внушительную часть посетителей шоу-румов помимо покупателей составляют дольщики. Демонстрационная площадь для граждан, уже заключивших договор долевого участия, является возможностью увидеть аналог своей будущей квартиры».
Между тем создание шоу-рума не является очень затратным для девелопера.
«Мнение о том, что создание шоу-румов требует больших затрат, ошибочно, поскольку стоимость квадратного метра шоу-рума составляет порядка 20 тыс. рублей, – делится данными Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar. – Таким образом, создание шоу-рума для 40-метровой квартиры может обойтись в 1 млн рублей».
В элитном сегменте, с применением эксклюзивных материалов и более дорогой отделки, стоимость может быть выше в разы, добавляет Елена Валуева, директор по маркетингу компании Mirland Development Corporation.
Светлана Денисова предупреждает, что содержание данного инструмента – это дополнительные расходы. «Шоу-рум – это квартира в готовом виде, а демонстрационную площадь необходимо обеспечить всеми необходимыми ресурсами еще до подключения дома к инженерным сетям. Дополнительные расходы связаны с тем, что для эффективной работы шоу-рума требуется штат сотрудников, осуществляющих демонстрацию квартиры», – говорит госпожа Денисова.
Поскольку шоу-румы представляют собой мощные двигатели продаж, их создание, по оценкам Светланы Денисовой, окупается в полной мере. «В основном покупатель выбирает квартиру из целого ряда объектов одного класса и в условиях плотной конкуренции. Таким образом, шоу-рум становится одним из убедительных аргументов, снимающих многие вопросы у потенциальных дольщиков», – делится опытом эксперт.
Юха Вятто, генеральный директор «Лемминкяйнен Рус», добавляет, что шоу-рум – это инвестиции в долгосрочное продвижение и один из наиболее эффективных его механизмов. Затраты, по его словам, в любом случае окупаются, так как квартира впоследствии продается.