Спорные времена
Чем ближе дата принятия Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) Петербурга, тем больше вокруг нового документа возникает споров.
Ограничение по высотности и плотности застройки, озеленение территорий, новые формулировки – все вызывает вопросы.
Представители строительного сообщества Северной столицы обсудили проект новых ПЗЗ на заседании круглого стола, организованном ООО «Негосударственный надзор и экспертиза». Оставлять документ в нынешнем виде нельзя, считают они. Интересно, что представитель ведомства, которое разрабатывает ПЗЗ, – Комитета по Градостроительству и архитектуре – на мероприятие не пришел.
Тяга к высокому
Задал тон разговору генеральный директор «Архитектурной мастерской Цыцина» Сергей Цыцин: «Градостроительные нормативы – дело хорошее только в том случае, когда правила помогают, как костыли, а не мешают, как барьеры. У нас чаще бывает так, что нормативы превращаются в барьеры для инвесторов, проектировщиков, застройщиков и даже КГА, потому как мы потом сидим и все вместе ломаем голову над последствиями».
Первое, что необходимо исправить в ПЗЗ, по мнению господина Цыцина – коэффициент использования территории (КИТ). Согласно действующей редакции правил для участков среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки до девяти этажей он составляет 1,7, выше девяти – 2,3. По оценкам экспертов, в историческом центре этот показатель составляет 3,5.
«А если «уменьшить» метровые стены, то он вообще будет 4,5. Нужно пересмотреть КИТы, ведь нам нравится центр города и не нравятся его окраины как бы ни старались архитекторы», – считает Сергей Цыцин.
Сергей Цыцин негативно высказался о высотном регламенте в проекте ПЗЗ – ограничении базовой высоты новых жилых зданий до 40 м: «Это же будет невыразительная, однородная среда – удар по градостроительному облику Петербурга. Отсутствие вертикальных доминант станет барьером для качественной архитектуры».
Кстати, по словам директора по строительству «Строительного треста» Леонида Кузнецова, в Петербурге стали тщательнее рассматривать высотные проекты. В частности, как в действующих, так и в новых ПЗЗ существует пункт о том, что «максимально допустимая высота зданий и сооружений, расположенных на застроенных территориях, допускается не более чем на 30% выше средней высоты существующих зданий в квартале».
«Недавно Госстройнадзор нам отказал в выдаче разрешения на строительства дома на пр. Тореза, ссылаясь именно на этот пункт, – сказал Леонид Кузнецов. – Когда мы запросили методику определения этого параметра, сказали, что ее не существует. Мы узнавали у коллег, никто раньше с этим не сталкивался. Но, видимо, сейчас будут».
По мнению президента НГ «Негосударственный надзор и экспертиза» Александра Орта, методику эту необходимо либо подробно разъяснить, либо исключить ее из ПЗЗ вовсе.
С ним согласен и генеральный директор компании «47 трест» Михаил Зарубин: «В Кировском районе недалеко от станции метро «Кировский завод» есть трехэтажные старые дома. Основываясь на этой логике, там нужно строить новые четырехэтажные. На это никто не пойдет».
Замена понятий
В числе вызывающих вопросы изменений в ПЗЗ эксперты назвали и нормативы по минимальным отступам от границ земельных участков стен зданий, строений, сооружений с окнами. Как объяснила руководитель отдела комплексной экспертизы ООО «Негосударственный надзор и экспертиза» Алина Плетцер, в проекте ПЗЗ отступ определяется по границам территорий, на которых земельные участки не сформированы <…>, но не менее 10 м в случае необходимости обеспечения нормативной инсоляции и освещенности. «А кто будет определять этот случай? По какому принципу?» – не понимает Алина Плетцер.
Также она обозначила несколько новых понятий в ПЗЗ, определение которых в документе не разъясняется. Например, вместо «минимальной площади земельного участка» планируется ввести «предельный размер земельного участка». «То есть этот параметр теперь подразумевает и максимальный размер участка? Вообще непонятно, почему в КГА решили это понятие изменить», – сетует госпожа Плетцер.
Еще один новый термин в проекте ПЗЗ – «перестройка». Он добавился к уже имеющимся «пристройке» и «надстройке». Что он означает, спикеры объяснить не смогли.
«Еще непонятно, для чего участок нужно засыпать 1,5 м земли, – добавляет генеральный директор ООО «Негосударственный надзор и экспертиза» Ольга Сафронова. – В КГА нам объяснили – это нужно для посадки деревьев и кустарников. А почему просто нельзя было написать: «Сажайте деревья»? Ведь то, что застройщик засыплет участок землей, не обязывает его потом сажать там деревья».
Кроме того, по новым ПЗЗ нельзя будет включать в площади озеленения места, покрытые георешеткой. Это приведет к тому, что девелоперы покроют пожарные проезды и все автостоянки асфальтом, так как он намного дешевле георешеток, считают эксперты.
Говоря о дате принятия ПЗЗ, спикеры разошлись во мнении. Одни говорили, что это случится уже в апреле, другие – в сентябре.
Мнение:
Александр Орт, президент группы компаний «ННЭ», член совета «НОЭКС»:
– Нельзя форсировать события и срочно утверждать ПЗЗ, не обращая внимания на его недочеты. Иначе будет ситуация как в 2004 году с Градкодексом: сначала издали тонкую книжечку, а в этом же году к ней добавилась книжка в два раза толще с поправками. Поторопимся с ПЗЗ и примем весной – уже в декабре получим много дополнений.
В Петербурге после капитального ремонта открыли левый берег набережной Фонтанки от дома 6 до Прачечного моста. Работы на данном участке длинной почти в 200 м проводились в течение двух лет, заказчиком являлся Комитет по развитию транспортной инфраструктуры.
Изначально в августе 2013 года на объект вышла компания «Строй-Инвест», выигравшая тендер на 321 млн рублей. Однако работы на объекте подрядная организация вела очень медленно, приостанавливая их неоднократно на срок более 2 месяцев. В 2014 году власти города реши расторгнуть контракт с «Строй-Инвестом» и провели новый конкурс, который выиграл ГК «ГЕОИЗОЛ». Контракт с подрядчиком составил 217 млн рублей. По условиям конкурса, работы должны пройти до декабря 2015 года, однако завершились уже сейчас.
Как отмечают в КРТИ, последний раз масштабные работы по реконструкции набережной Фонтанки проходили в 20-х годах XX века. За длительный период эксплуатации набережной произошли изменения в конструкции стенки и появились многочисленные дефекты. В последние годы состояние камня еще сильнее ухудшилось из-за слива в реку дорожных реагентов. Поэтому главной целью подрядной организации, подчеркивают специалисты, было привести объект в нормативное состояние.
Работы по реконструкции набережной предусматривали реставрацию металлической решетки, гранитной облицовки, тумб, карнизов и тротуарных плит. Всего за период работ на объекте компанией «ГЕОИЗОЛ» было отреставрировано 1107 шт. исторических гранитных камней, из них 417 – облицовочных, 147 – карнизных и 543 – тротуарных.
По словам генерального директора ГК «ГЕОИЗОЛ» Елены Лашковой, наиболее сложные и длительные по времени были работы по замене подводных свай, которым было около 200 лет. Так как объект исторический, на площадке использовались щадящие методы работы. В частности, были задействованы технологии струйной цементации грунтов основания с помощью буронабивных свай, а также высокочастотного вибропогружения ограждающего грунта. Госпожа Лошакова добавляет, что участие в реконструкции набережной реки Фонтанки позволило компании применить накопленный опыт и подтвердить квалификацию в области реконструкции исторических гидротехнических сооружений.
Глава Комитета по развитию транспортной инфраструктуры Сергей Харлашкин рассказал, что в ближайшее время начнется аналогичный ремонт участка набережной Фонтанки – от моста Белинского до дома 15. «Работы также будет проводить компания «ГЕОИЗОЛ». Мы готовы к сотрудничеству с данным подрядчиком», - сообщил чиновник.
Отметим, что конкурс по набережной Фонтанки – от моста Белинского до дома 15 был проведен в марте текущего года. Изначальная стоимость контракта составляла 341,6 млн рублей. Первое место в конкурсе занял «ГЕОИЗОЛ» с ценой 324,4 млн рублей, опередив ЗАО «Пилон» с предложением в 329,4 млн рублей. Протяженность ремонтируемого участка составит 185,2 м. Все работы необходимо будет провести до конца 2017 года.
В арбитражном суде разгорается судебный процесс между Музеем истории религии и Росимуществом. Музейщики пытаются опротестовать передачу федеральным агентством земли под их зданием в центре города в частные руки.
В середине июня Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти должен будет рассмотреть иск ФГБУ «Государственный музей истории религии» к территориальному управлению Росимущества. Первое слушание по делу планировалось провести на прошлой неделе, однако было отложено по настоянию истца из-за получения им от ответчика новых документов. Стороны не комментируют свою тяжбу, но из заявления истца становится понятно, что музей судится за землю под своим зданием.
В 1991 году вышло распоряжение мэра Петербурга Анатолия Собчака о передаче жилого дома № 14 по Почтамтской ул. общей площадью 10 тыс. кв. м Государственному музею истории религии и ассоциации «Биокомплекс». Согласно документу здание (8 тыс. кв. м) полностью в оперативное управление получал музей, часть двора и пристрой (2 тыс. кв. м) – коммерческая компания. По договору организации совместными усилиями должны провести реконструкцию и прилегающей территории. Около 20 лет музей и «Биокомплекс» как-то достаточно спокойно совместно сосуществовали. Однако три года назад музейные работники обнаружили, что земля под их зданием в 2011 году передана Росимуществом на 49 лет «Биокомплексу». Последние два года музей пытался добиться каких-то разъяснений у федерального агентства, на каких основаниях и почему без их ведома была проведена данная сделка, однако их не получил. В марте текущего года музей направил иск в суд с требованием расторжения договора с частной компанией.
Отметим, что единственный в России Музей истории религии был создан в 1932 году. В советское время полное его название было «Музей истории религии и атеизма». До 2000 года располагался в Казанском соборе. Собрание музея насчитывает более 180 тыс. экспонатов, древнейшие из которых датируются VI тыс. до н. э. Считается также, что учреждение в своих хранилищах имеет ряд очень ценных православных икон и предметов утвари.
В 2010 году в музее разразился скандал. Его директора Бориса Аракчеева и заместителя по экономико-финансовым вопросам Галину Сивкову УФСБ обвинило в растрате денежных средств. По версии спецслужб, в мае 2008 года музей подписал контракт с ЗАО «СКК Петербург», по которому компания должна была провести ремонт и реконструкцию систем вентиляции и теплоснабжения музея. Госучреждение заплатило подрядной организации 37 млн рублей, хотя работы, как считает следствие, стоили 28 млн рублей. В настоящее время сумма растрат уменьшилась, а уголовное дело «зависло» в Октябрьском суде города. Сам Борис Аракчеев в настоящее время является исполнительным директором Союза музеев России.
По мнению экспертов, вероятнее всего, данный судебный процесс – имущественный спор каких-либо влиятельных лиц или структур, косвенно об этом свидетельствует и подключение в свое время к делу с музеем представителей ФСБ. Само здание находится в центре города и выгодно для сдачи в аренду отдельных его помещений или прилегающей территории.
Как отмечает юрист компании «Арбитр Северо-Запада» Елена Ивкина, в данном арбитражном деле представляет интерес то, что судятся между собой госучреждение и госведомство, обычно в тяжбах представляющие одну сторону. «В целом же многие заключенные в начале 1990-х годов городом договоры о передаче в собственность или в аренду имущества имеют в своих положениях ряд ошибок или противоречий. Этим сейчас пользуются в собственных интересах некоторые организации, получившие в то время землю или объект недвижимости», – считает специалист.