Банкротов-строителей становится больше
В 2015 году в России количество строительных компаний-банкротов увеличилось в пять раз.
По мнению экспертов, неблагоприятная тенденция сохранится и в этом году.
Рейтинговое агентство строительного комплекса (РАСК) подготовило данные об экономическом состоянии отрасли в 2015 году. Согласно данным экспертов, по итогам прошлого года 2713 строительных компаний в стране были признаны банкротами.
По сравнению с аналогичным периодом 2014-го количество финансово несостоятельных организаций, действующих на рынке, выросло в пять раз. Негативный тренд сохраняется и сейчас. В январе текущего года банкротами стали 167 компаний против 92 годом ранее. По мнению экспертов, увеличение числа финансово несостоятельных компаний в сфере строительства связано с общеэкономической негативной обстановкой, сокращением объема финансирования государственных строек, с высоким уровнем закредитованности организаций. Такие факторы, отмечают специалисты, отражаются на увеличении числа срывов договорных обязательств подрядчиков перед заказчиками, а также на задержке темпов строительства, а в некоторых случаях и вовсе заморозке работ.
В целом основная часть банкротств приходится на микро- (68%) и на малый (25%) бизнес – на компании, осуществляющие функции подрядчиков и субподрядчиков в процессе строительства. Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов отмечает, что подрядчики, как правило, банкротятся из-за кризиса неплатежей – им не платят заказчики либо они не могут найти на падающем рынке достаточного количества работы, чтобы покрывать затраты. Застройщики обычно банкротятся из-за неправильно сформированной финансовой модели, когда собранных денег не хватает на строительство того, на что собирали деньги.
Также причинами несостоятельности таких организаций обычно являются резкий рост цен на стройматериалы и работы, которые не покрыть собранными деньгами дольщиков либо привлеченными кредитами. Либо откровенное воровство, когда застройщик по разным причинам направляет деньги не на строительство объекта, а на иные цели.
«Применительно к Петербургу и Ленобласти, мне кажется, уровень носит среднестатистический характер, если сравнивать общее количество застройщиков по региону с количеством банкротств по региону. В абсолютных цифрах количество банкротств больше, но это только за счет того, что самих участников рынка больше, да и проектов на этом рынке раньше было больше», – рассказывает Дмитрий Некрестьянов. Отметим, что чаще всего в информационном поле «погоду делает» банкротство крупных компаний.
В частности, в прошлом году признали себя несостоятельными ряд структур старейшего в городе холдинга «Петротрест». Девелопер приостановил строительство ЖК «Трио» в Шушарах. В стадии банкротства с прошлого года находится крупный дорожностроительный холдинг «Мостоотряд-19», работавший с городом на многомиллиардных заказах.
По словам Дмитрия Некрестьянова, особенностью этого кризиса является то, что практически исчерпаны возможности получения доступных кредитных денег. «Это, в свою очередь, порождает кризис неплатежей, а в условиях сильного роста валюты в строительстве это повлекло существенный разрыв между запланированными расходами на стройматериалы и реальными цифрами. Как итог, количество банкротств в ближайший год будет продолжать расти, так как неплатежи порождают цепную реакцию в экономике. При существенном снижении количества доступных заказов и новых проектов банкротства строительных компаний неизбежны», – уверен эксперт.
В правительстве Ленинградской области обсудили ход подготовки к отопительному сезону. «Наша самая серьезная проблема – долги перед поставщиками ресурсов», - резюмировал Юрий Пахомовский, вице-губернатор Ленинградской области по ЖКХ и ТЭК.
Как ни удивительно, наиболее обеспеченные муниципальные районы испытывают больше сложностей с подготовкой к отопительному сезону, чем районы с меньшей бюджетной обеспеченностью. Так, во Всеволожском районе обеспокоенность администрации вызывает некачественная работа подразделения ОАО «Славянка». «Задолженность РЭУ № 1 ОАО «Славянка» перед ресурсоснабжающими организациями района составляет около 30 млн рублей. Каких-либо серьезных работ, которые нам неоднократно обещались, не выполнено. Все, как и в прошлом году, развивается по авральному варианту», - сообщил Сергей Ладыгин, заместитель главы администрации Всеволожского района.
Тревожная ситуация в связи с большим долгом перед поставщиками ресурсов сложилась в нескольких поселениях Всеволожского района. Наибольшую обеспокоенность администрации вызывает Агалатовское поселение, где налицо совокупный долг по газовой составляющей более 21 млн рублей и отсутствие абсолютно четкого графика его погашения. С долгами за поставку дизельного топлива в отопительный сезон рискует войти Рахьинское поселение. На сегодня задолженность составляет около 15 млн рублей. «В прошлом году, когда во всем районе отопительный сезон уже начался, в Рахье отсутствовало дизельное топливо, и именно по причине задолженностей», - напомнил Сергей Ладыгин.
Еще одной назревающей проблемой руководство района считает возможный отказ «Петербургтеплоэнерго», пришедшего на смену «Леноблтеплоэнерго», от обслуживания в поселениях котельных, не работающих на газе. Между тем только, в Токсовском поселении две котельные работают на угле и одна – на мазуте.
Выборгский район, с одной стороны, прилагает немалые усилия, чтобы достойно подготовить к зиме жилищно-коммунальное хозяйство. А с другой – долги перед ресурсоснабжающими организациями растут медленно, но верно. «Нет другого выхода, кроме как подводить управляющие компании под условное банкротство, создавать новые, чтобы начать отопительный сезон, а старым компаниям собирать долги. Долги от населения превысили уже 500 млн рублей. Что делается для их взыскания, я не вижу», - заявил Юрий Пахомовский, вице-губернатор по ЖКХ и ТЭК.
К числу проблемных объектов ЖКХ в Выборгском района относится, прежде всего, блок-модульная котельная в Гаврилово. После серьезной аварии нынешней зимой она была восстановлена, однако поскольку работает сейчас на дизельном топливе, горячее водоснабжение сейчас не осуществляется. Внушает опасения ситуация с котельной в Каменногорске. Объект передан в прошлом сезоне новому собственнику в неудовлетворительном состоянии. Была установлена блок-модульная котельная, но до сих пор не завершен процесс получения документации по земельному участку.
В котельной, обслуживающей аварийное общежитие в Кравцово, проблема с приобретением топлива. В предыдущем отопительном сезоне управляющая компания занималась этим за свой счет - теперь средств на это нет. Между тем общежитие передается с баланса Ленинградской области на баланс Селезневского сельского поселения, однако процесс этот очень длительный и сложный, так что сегодня непонятно, перейдет ли общежитие на содержание местной власти и когда.
Кингисеппский район пока не накапливает задолженностей перед ресурсоснабжающими организациями и ведет подготовку к отопительному сезону согласно разработанному плану.
В Волховском районе рассчитывают на улучшение ситуации в ЖКХ в связи с приходом нового инвестора ООО «Теплоснаб», изъявившего желание принять на обслуживание все мазутные котельные на территории. Финансовая ситуация местной «Управляющей компании по ЖКХ», в обслуживании которой остаются газовые котельные, крайне непростая: счет арестован, часть компенсации в счет выпадающих доходов перенаправляется в Петербургскую сбытовую компанию, долги которой достигли 18 млн рублей.
В администрации Кировского района Ленобласти констатируют отсутствие серьезных сложностей в связи с подготовкой к зиме. Однако обеспокоены качеством угля, поставляемого для муниципальных котельных. Была высказано даже пожелание к правительству Ленинградской области рекомендовать надежных и качественных поставщиков, что вызвало немедленную реакцию Олега Сибирякова, председателя Комитета по тарифам. «Не надо рекомендовать поставщиков! Для этого должны проводиться конкурсы! Я буду требовать конкурсы и аукционы! Прописывайте требования по качеству в конкурсной документации!» - заявил он.
В Лужском районе принято решение о начале самостоятельной реконструкции тепловых сетей до начала работы нового инвестора ООО «Петербургтеплоэнерго». Проблемы в администрации видят в связи с котельными, ранее бывшими в эксплуатации у ДРСУ (в Луге, Оредеже): предприятие более их эксплуатировать не будет; что делать с жилым фондом – пока непонятно.
Напряженная ситуация в начале нового отопительного сезона может возникнуть в городских поселениях – Луге и Толмачево – из-за долгов по газовой составляющей. Уже сегодня в Луге приостановлена подача горячей воды населению.
Администрация Бокситогорского района Ленинградской области оценивает ситуацию с подготовкой к зиме в меру оптимистично. «Ситуация хоть и сложная, но лучше, чем в прошлом году», - констатировал Сергей Мухин, глава администрации района. Он уточнил, что наибольшие трудности в сельских поселениях, поскольку интерес у инвесторов и подрядчиков к их имущественному комплексу отсутствует. «Мы неоднократно объявляли конкурсы на передачу, но подрядных организаций не находится. Прежде всего, это связано с тарифами. Наглядный пример - маленькое поселение Климовское. Тариф на тепловую энергию там ниже, чем на успешной хорошей газовой котельной. Поэтому просим Комитет по ТЭК рассмотреть вопросы установления тарифов. В свою очередь, планируем создать новое предприятие. Нам нужны вменяемые тарифы, по-другому просто не получится», - сказал Сергей Мухин.
Он, кроме того, напомнил, что котельная для обслуживания Ефимовской коррекционной школы, на которую из бюджета области уже было потрачено 38 млн рублей, до сих пор в строй не введена. «Я был инициатором возбуждения уголовных дел в отношении подрядчиков. Хочу акцентировать внимание нашего управления капитального строительства на необходимости завершение работ по котельной уже в нынешнем году. Объект в высокой степени готовности и должен, наконец, быть введенным в эксплуатацию», - заявил глава администрации Бокситогорского района.
Со своей стороны, Юрий Пахомовский, вице-губернатор Ленинградской области по ЖКХ и ТЭК подчеркнул, что правительство региона готово идти на любые законные меры по взысканию долгов. «Это и ограничение, и отключение, и воспитательная работа на наших совещаниях, на заседаниях правительства. Губернатор лично занимается активнейшим образом этим вопросом. Поэтому и с нас спрашивает строго. Мы считаем, что все способы хороши, лишь бы мы эти долги погасили – вышли нормально к отопительному сезону», - сказал Юрий Пахомовский.
За рубежом шоу-румы есть практически во всех жилых объектах. На российском рынке этот инструмент продвижения используется не так активно, хотя многие застройщики уже осознали его эффективность.
«Создание шоу-румов – это требование рынка. Специфика продаж строящейся недвижимости заключается в том, что многие квартиры приобретаются на начальном этапе строительства, и клиент не видит приобретаемую недвижимость. Шоу-рум создается для того, чтобы он мог оценить не столько планировку (ее можно посмотреть и на плане, и на 3D-визуализации), сколько уровень отделочных работ, техническое оснащение, вид из окна, толщину стен и пр. Также, посещая шоу-рум, клиент по дороге видит размеры и отделку мест общего пользования (коридоров, переходных балконов, входной группы), – рассказывает Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой». – Традиционно мы делаем два шоу-рума – с полной отделкой и без отделки, поскольку в наших домах отделка является дополнительной опцией при покупке квартиры».
Юлия Нигуль, руководитель отдела маркетинговых исследований консалтингового центра «Петербургская недвижимость», говорит, что в марте прошлого года Setl City открыл шоу-рум в доме № 1 первой очереди квартала «Вена». «Показательная квартира, полностью оборудованная мебелью, наглядно демонстрирует покупателям планировку и стандарты отделки компании, а также позволяет увидеть, как будут выглядеть квартиры, приобретенные в следующих, еще строящихся очередях квартала», – поясняет госпожа Нигуль.
При создании шоу-рума эффективнее использовать не стандартные квадратные квартиры, а сложные угловые, например с тупыми углами, расположенными в торцах домов, считает Виктория Мончинская, начальник отдела рекламы ЗАО «БФА-Девелопмент». «В данном случае у застройщика есть возможность показать, как можно выделить гардеробную в особой квартире. Таким способом наша компания воспользовалась при создании шоу-рума в ЖК «Академ-парк», сознательно взяв самую сложную квартиру, и именно это помогло быстро реализовать эти квартиры», – отмечает госпожа Мончинская.
Галина Санамян, директор департамента долевого строительства агентства недвижимости Home estate, добавила, что местные девелоперы зачастую прохладно относятся к шоу-румам, так как продажи у них и так идут хорошо.
Между тем затраты на создание таких демоквартир невелики.
Николай Гражданкин говорит, что шоу-рум обходится не дороже строительства обычной квартиры, а дополнительные расходы на уборку и поддержание в презентабельном виде окупаются продажами квартир.
В зависимости от статуса квартиры стоимость шоу-рума может колебаться от 200‑300 тыс. рублей до 1 млн, уточняет Андрей Останин, директор управления привлечения инвестиций холдинга RBI.
«Бюджеты на создание шоу-румов растут с каждым годом. Если отделка демоквартиры в массовом сегменте может обходиться в 6-12 тыс. рублей за 1 кв. м, то обустройство шоу-рума с мебелью и бытовой техникой может стоить 600-800 тыс. рублей за однокомнатную квартиру. В элитной недвижимости, когда для создания шоу-рума приглашают именитых дизайнеров, цена бывает сопоставима со стоимостью квартиры», – рассказывает Игорь Герасименко, коммерческий директор объединенной проектной группы RedLine.
Варианты квартир формата «под ключ» сегодня становятся все более востребованными на рынке, поэтому шоу-румы довольно быстро находят покупателя.
«После того как все квартиры в доме распроданы, выставляется на продажу шоу-рум. Цена на подобные объекты ниже в среднем на 10-15%. Причиной тому служит больший износ помещения, так как за время демонстрационных показов по полу вашей будущей квартиры могла пройти не одна сотня ног», – объясняет Жанна Вострова, ведущий специалист направления «Новое строительство» АН «Итака» Николай Гражданкин говорит, что после ввода дома в эксплуатацию шоу-румы продаются по стандартной цене.
Игорь Герасименко отмечает, что если шоу-рум укомплектован мебелью, то застройщики продают данные квартиры по цене выше, чем остальные квартиры в доме. Между тем сроки экспозиции этих объектов не превышают сроки продажи большей части квартир в доме.