СРО по-новому
Саморегулирование должно остаться в строительстве, но его работу необходимо корректировать, отмечают эксперты.
Направления совершенствования института саморегулирования обсудили в рамках V Российского инвестиционно-строительного форума. Организаторами круглого стола выступили Национальное объединение строителей и Национальное объединение изыскателей и проектировщиков. Что еще необходимо скорректировать в работе СРО – выясняла корреспондент «АСН-инфо».
Эффективность есть
По словам почетного президента НОСТРОЙ Ефима Басина, одна из важнейших целей института СРО – повышение активности профессионального сообщества – выполняется. Такая тенденция наблюдается на протяжении шести лет и это говорит о том, что данный институт является состоятельным. Он также добавил, что несмотря на сторонние высказывания о неэффективности саморегулирования в строительной отрасли, сегодня уже очевидно, что возврат к лицензированию невозможен. По мнению господина Басина, государство признало состоятельность этого института и выразило готовность его развивать.
С этой точкой зрения согласен и директор НП «РОССО-ДОРМОСТ» Кирилл Иванов. В беседе с корреспондентом «АСН-инфо» он сообщил, что государство не сможет осилить функции СРО: «Министерство искало здание для своих сотрудников девять месяцев. Потом еще восемь месяцев все ждали пока его отремонтируют. Судя их по темпам, они точно не будут готовы выдать 120 тыс. лицензий в течение установленных двух недель».
Не лучшая идея
Помимо проведенной работы участники круглого стола сообщили о тех направлениях системы СРО, которые необходимо скорректировать. Одно из предложений касается передачи средств компенсационного фонда в руки управляющих компаний и предложение об использовании этих средств на различные нужды, например, на возмещение затрат, связанных с договорными обязательствами подрядчиков. Но по мнению Ефима Басина, эта мера неприемлема. В частности, речь идет о создании так называемой «генподрядной кассы» – дополнительного компенсационного фонда, в который подрядчик должен будет внести определенную сумму.
«То есть СРО будет отвечать за срыв сроков работ. А чаще всего это происходит по вине заказчика объекта, а не подрядчика. Нас хотят заочно заставить отвечать за хозяйствующую деятельность субъектов в рамках их коммерческих контрактов, к подписанию которых мы никакого отношения не имеем. Это не логично и не управляемо. Для того чтобы поделиться ответственностью нужно поделиться и правом принятия решения», – считает Кирилл Иванов.
Еще одно изменение, которое может нанести вред работе СРО – отмена обязанности членов СРО получать свидетельство о допуске за исключением заключения членами СРО договоров генподряда, считает Ефим Басин.
Нужные акценты
Для решения этих проблем в НОСТРОЙ подготовили ряд мер. Среди них – принятие на правительственном уровне перечня банков с государственным участием, которые
гарантировали бы сохранность компенсационного фонда в случае лишения банка лицензии. Кроме того, по мнению Ефима Басина, важно упростить систему перехода строительной организации в другую СРО при выявлении недобросовестности той СРО, в которой компания уже состоит. Наконец, серьезнейшим шагом на пути к совершенствованию строительной отрасли является принятие федерального закона № 44-ФЗ, учитывающего специфику строительства.
Говоря о мерах улучшения работы СРО, опрошенные спикеры разошлись во мнении. Так, Кирилл Иванов считает, что в этом институте нечего менять не нужно: «Сейчас работа СРО не требует серьезного вмешательства. Не надо нас трогать, мы выживем сами».
Однако вице-президент НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов считает, что в работу СРО важно внести как минимум два основных изменения. Первое – научиться исполнять действующее федеральное законодательство, регулирующее работу СРО. По его словам, наделенными полномочиями члены организации пользуются не достаточно.
Важнейшей задачей, по мнению Белоусова, должен стать установленный порядок и контроль над компенсационными фондами. По разным оценкам, в России его объем составляет около 100 млрд рублей – четверть годового бюджета Петербурга. Он объяснил, что сейчас коммерческие СРО пользуются мошеннической схемой – средства в компенсационный фонд переводятся только в момент проверки Ростехнадзора. Сразу после нее деньги со счета снимают. «Надо сделать так чтобы деньги поступали в уполномоченные банки в виде выплат бессрочного депозита, – объясняет Белоусов. – Таким образом, деньги нельзя будет снять кроме как по решению суда в части исполнения ст. 55 Градостроительного кодекса. Если это будет реализовано, то мы четко сможем понять, сколько в итоге денег сохранилось в этих фондах. Тогда компенсационный фонд начнет работать не на частные карманы, а на исполнение задач по федеральному закону».
О2 Development запускает собственное производство железобетонных изделий в Ленинградской области стоимостью 200 млн рублей. Весь объем продукции завода пойдет на строительство двух жилых комплексов застройщика.
Участок в Кировске под новое производство компания О2 Development в апреле взяла в долгосрочную аренду с правом выкупа у ОАО «Трест «Севэнергострой». На участке площадью 33,8 тыс. кв. метров к тому моменту уже находилось промышленное здание, которое было переоборудовано под линию по производству ЖБИ. Как рассказали в компании, в настоящий момент проводится закупка оборудования; проводятся работы по модернизации производственных площадей и реконструкции административного здания. Инвестиции в запуск производственной площадки составили 200 млн рублей. Первую продукцию девелопер обещает выпустить в III квартале 2014 года. Плановая мощность завода составляет 36 тыс. куб. метров в год.
В компании добавили, что единственным потребителем как минимум на 2-3 года станет сам девелопер, в частности проекты ЖК «Силы природы» на 350 тыс. кв. метров и ЖК «Моя стихия» площадью 63 тыс. кв. метров. Дело в том, что основная номенклатура продукции, которая будет выпускаться предприятием ― это плиты перекрытия и колонны, которые будут применяться в рамках запатентованной технологии строительства, основными конструктивными элементами которой являются именно эти железобетонные изделия. Речь идет о технологии монтажа плит перекрытия сборного безригельного каркаса КУБ-3V. Соглашение об исключительном праве использования этой перспективной технологии О2 Development в 2012 году заключила с разработчиком и патентообладателем российской компанией «Система-Строй». А значит использовать эту продукцию на рынке другие игроки не вправе. В компании добавили, что в дальнейшем экономия от использования собственной продукции составит 15-20% по сравнению с рыночной стоимостью.
По мнению экспертов, совмещать девелопмент и производство – это тупиковый путь развития бизнеса.
«Что касается внутреннего потребления, то опасность для компании заключается в том, что девелопмент и производство – это разные бизнесы со своими собственными темпами и загрузкой. Строителям нужно, чтобы материал был на площадке, а производству надо ритмично работать, чтобы быть постоянно загруженным. Только тогда у него будет нормальная рентабельность и экономические показатели. И в случае с не самой крупной компанией O2 Development эти темпы вполне могут разойтись – без достаточного строительного объема, без новых проектов, производство станет убыточным. В целом собственное производство - не самый правильный путь для застройщика», - уверен руководитель направления исследований промышленных рынков компании «Решение» Виталий Калашник.
С ним согласен заместитель генерального директора ЗАО «Проммонолит» Михаил Бизяев: «Вряд ли в нынешних условиях выгодно создавать свои собственные производства. Когда строитель под реализацию какого-то проекта закладывает инвестиции в отдельное производство, это скажется на стоимости проекта». Кроме того, по мнению эксперта, развитие собственных линий сегодня излишне – рынок ЖБИ в городе и области находится на подъеме и этой продукции сегодня в избытке. «Собственное производство не гарантирует цену ниже рыночной», - заявил Михаил Бизяев.
Летний период на рынке первичного жилья традиционно характеризуется падением спроса. Для поддержания темпов продаж застройщики предлагают покупателям сезонные скидки. В этом году различные акции стартовали уже в мае.
Эксперты отмечают, что объем продаж первичной недвижимости в мае снизился в среднем на 15-20%. Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака», считает, что по сравнению с апрелем можно говорить и о 30% падении спроса.
«Сложившаяся ситуация аналитиками оценивается как нормальная для начала сезона. Спад покупательского спроса вызван длительными майскими праздниками, окончанием волны инвестирования в недвижимость и началом сезона отпусков», – говорит Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar.
Евгений Семенов, директор по продажам «К-55», добавляет, что падение спроса помимо фактора сезонности зависит и от степени готовности дома, позиционирования объекта и конкуренции в данной локации.
Вслед за падением спроса вниз пошли и цены, хотя о значительном понижении речи не идет. Катерина Гусева, руководитель отдела продаж жилой недвижимости АН «АРИН», отмечает еще одну тенденцию: «Застройщики, увидев ажиотажный спрос и очереди в отделы продаж, начали повышать стоимость квадратного метра. Поэтому в апреле мы увидели следующую ситуацию: сомневающийся клиент начал выбирать «вторичку». Дело в том, что на вторичном рынке можно было купить полноценную «однушку» за те деньги, которые стоила студия в строящемся доме. Когда застройщики поняли, что число желающих купить квартиру в новостройке стало падать, они среагировали на это понижением цен. Именно поэтому в конце апреля и начале мая многие застройщики стали проводить различные акции и распродажи квартир».
По словам Натальи Агрэ, директора по маркетингу и продажам ООО «КВС», цены на квартиры в домах эконом-класса незначительно снизились, а в комфорт-классе, наоборот, подросли примерно на 0,8-1%. «Оснований для снижения стоимости жилья в районах с развитой социальной и транспортной инфраструктурой нет», – полагает госпожа Аргэ.
Эксперты рынка говорят, что есть покупатели, которые целенаправленно ждут сезонных акций застройщиков. Так, в период акций компании при покупке жилья дарят место в паркинге, снижают стоимость квартир, максимальная скидка на квартиру может достигать 15%, рассказывает Полина Яковлева.
По мнению Евгения Семенова, при прочих равных условиях клиенту всегда интересен денежный эквивалент скидки. «Акции вроде 10, 15 и даже 20%, как правило, распространяются на определенный перечень квартир. Он далеко не всегда устраивает покупателя, так как выбор по факту ограничен», – отмечает господин Семенов.
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой», рассказал еом, что с 5 июня компания запустила ряд акций. «Часть спецпредложений представляют собой льготные условия покупки, как, например, «Квартира в рассрочку за 30 тыс. рублей в месяц». Акция «Скидка 1% при покупке квартиры в ипотеку» приурочена к аккредитации Сбербанком четвертого пуска третьей очереди «Нового Оккервиля». Помимо скидки на квартиру клиент может получить льготную процентную ставку по кредиту в размере 11,5% годовых в рублях. Также этим летом мы вывели в продажу два типа квартир – «еврооднушка» площадью 30,03 кв. м за 2,35 млн рублей и «евродвушка» площадью 41,85 кв. м за 3,2 млн рублей. Эти предложения будут интересны молодым семьям, клиентам, которые покупают свою первую квартиру, иногородним студентам и пр.», – поделился данными господин Гражданкин.
У «КВС» единственная промоакция действует на ЖК «Амазонка» в Кронштадте. При покупке 3- и 4-комнатной квартиры компания дарит дольщику машино-место в подземном паркинге, рассказала госпожа Аргэ.
Акцию этим летом объявила и компания «БФА-Девелопмент». Она проходит на объекте «Огни залива» и касается квартир-студий. «В рамках данной акции мы предлагаем покупку жилья на условиях рассрочки, где первоначальный взнос составит 500 тыс. рублей, а остальная сумма оплачивается ежеквартальными равными платежами на условиях беспроцентной рассрочки до 2016 года без удорожания квартиры», – пояснила Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент».