Документальная дискуссия
Проекты новых Нормативов градостроительного проектирования и ПЗЗ Петербурга положительного отклика у строительного сообщества не нашли.
Единые требования по всему городу, число соцобъектов, высотность зданий – все вызывает споры.
Не часто у застройщиков Петербурга появляется возможность побеседовать с разработчиком документов, контролирующих их деятельность. В минувшую пятницу строительные эксперты поговорили о наболевшем на круглом столе с участием председателя комитета по градостроительству и архитектуре Петербурга Владимира Григорьева.
НГП. Разбивка по частям
Одно из «больных мест» НГП – единые нормативы на весь город. Эксперты считают, что общие требования к центру Петербурга и его окраинам – плохая идея.
«Понятно, что в центре не нужно столько школ и детсадов, в отличие от новых районов. Социальные нормы должны быть разными для отдельных частей города», - считает вице-президент НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов.
С этой идеей глава профильного ведомства не согласился, связав это с ушедшими временами, когда «всем все было поровну».
«Я родился в социалистическом государстве, был комсомольцем и мне претит, когда начинают ранжировать территории на более и менее обеспеченные, - говорит Владимир Григорьев. - А это будет значить, что тот, кто живет в историческом центре, не имеет возможности припарковаться, отдать детей в школу или детсад, просто потому что в центре не нужно соцобеспечение».
Это реплика вызвала у участников дискуссии волну возмещения: «Господин Григорьев не признает ранжирование территорий, но в то же время мы знаем, что существует жилье эконом, бизнес и комфорт классов», - сказал заместитель гендиректора по развитию ГК «Пионер» Александр Феофанов.
Его поддержала и руководитель отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. По ее словам, если подходить «одним мерилом» к этим территориям, то это обречет город на «вымирание»: «Мы вынуждены отказаться от идеи реконструкции двух домой на Петроградской стороне потому что там не возможно устройство парковочных мест. Нельзя быть настолько зашоренным чтобы не признавать, что мы имеем дело с разной средой. А если говорить о равенстве граждан, то эта разница обеспечивается самой возможностью выбирать, где человек хочет жить».
«Любая инновация, прогресс «умирают» в стенах чиновников, - заявил Белоусов. - Это просто нежелание прислушиваться к разумным доводам. О каком нарушении социальной справедливости идет речь? Те, кто переезжает в центр знают и про трудности с парковками, про не чистый воздух. Люди идут на это сознательно. Жители одной и той же улицы вряд ли будут знать, что они живут на территориях с разными нормативами».
НГП. Соцобъекты
Еще одним недочетом при разработке НГП, по мнению экспертов, является регламент количества социальных объектов в районах Северной столицы. Так, на тысячу жителей города должно будет приходиться 62 места в детских садах. Сейчас этот показатель составляет 55 мест. Для школ ситуация обратная – их должно стать чуть меньше. В обновленном документе это 111 мест на тысячу жителей, тогда как сейчас прописано 120.
По словам Алексея Белоусова, сейчас в Петербурге существует профицит мест в детсадах - обеспеченность образовательными учреждениями составляет 102,7%. Исходя из этого, эксперт не понимает, зачем число школ в городе должно решили увеличить еще.
«Количество детсадов и школ – это постоянное «лобное место» среди застройщиков. Споры по этому поводу идут всегда, - высказывает свою точку зрения Владимир Григорьев. - Но у меня нет никаких оснований не доверять председателю комитета по экономической политике и стратегическому планированию города. Нам нужна эта норма, она абсолютно взвешенная. Ситуация меняется постоянно - сегодня было одно, потом сдали два дома и вот уже дефицит. «Профицит», «дефицит» – это все вкусовые оценки».
ПЗЗ. Этажность
Очередные изменения в ПЗЗ Петербурга приведут к полной ревизии всех проектов, считает председатель комитета по градостроительству и архитектуре РГУД Сергей Орешкин. Так, они коснулись правил экспертизы проектов, появился пункт согласования архитектурно-градостроительного облика, а также решение об ограничении базовой высоты новых жилых зданий до 40 метров.
«Вектор изменения взят правильный, но он опоздал лет на пять-семь. Новые правила ПЗЗ ухудшают условия девелоперов на 30% как минимум, то есть на 30% удорожают проекты. Одно из самых сложных пунктов – изменение высоты. Теперь придется в каждом конкретном случае доказывать, что эта высота не противоречит облику города».
Он также добавил, что сейчас, из-за того что проект ПЗЗ не принят, у застройщиков «завис» ряд проектов и чем больше они находятся в такой неопределенной стадии, тем негативнее этот фактор сказывается на них.
Говоря об изменении норматива этажности, Григорьев отметил, что это ограничение не затронет всерьез интересы застройщиков:
«Ограничение этажности в новостройке ведет к потере прибыли всего на 3% . Большие дома выставляются с учетом инсоляции - пропорции здесь линейные. 10-этажные дома можно поставить в два раза чаще, чем 20-этажки. То, что по себестоимости дома 10 и ниже этажей намного дешевле, это показала мировая практика. Так что речь идет о незначительном снижении прибыли, тем более что она будет компенсироваться спросом на подобный продукт. Давно известно, что проживать в таких домах комфортнее, чем в высотках».
Он также добавил, что новые ПЗЗ планируют утвердить летом этого года.
Цитата
Владимир Григорьев, председатель комитета по градостроительству и архитектуре Петербурга
- Власть устроена таким образом, что она постоянно слушает то, что ей говорит народ. Это общий принцип. Любые попытки извратить эти слова и сказать о том, что власть никого не слышит, на мой взгляд, не корректны.
Ближайшие два года станут для строительного комплекса страны уникальным временем реформ: готовится проект Стратегии развития отрасли до 2030 года, а уже в марте 2016 года состоится Государственный совет при Президенте РФ, от которого участники рынка ждут неких судьбоносных решений. При этом саморегулирование взяло на себя миссию представить главе государства реальную картину в стройке и дать предложения по решению злободневных вопросов.
Основные экономические итоги работы российского стройкомплекса и правовые лакуны, над которыми в перспективе предстоит работать законодателям, на минувшей неделе обсуждали в Санкт-Петербурге в рамках шестой всероссийской конференции «Саморегулирование в строительном комплексе: повседневная практика и законодательство». Форум прошел при поддержке Администрации Президента РФ, Правительства РФ, Госдумы РФ, Министерства строительства и ЖКХ РФ, Министерства транспорта РФ, «Деловой России», НОСТРОЙ, НОПРИЗ, НОЭ, НАМИКС. Главным организатором мероприятия по традиции выступает СРО НП «Балтийский строительный комплекс». Генеральным информационным партнером выступила газета «Строительный Еженедельник», генеральным интернет-партнером – портал «АСН-инфо».
У профессионалов рынка, экспертного сообщества сегодня есть уникальная возможность поговорить о строительстве, его проблемах и перспективах на федеральном уровне, рассказал в ходе своего доклада Президент НОСТРОЙ Николай Кутьин.
По его словам, ближайший год будет для отрасли решающим. Во-первых, на базе Минстроя РФ готовится новый проект Стратегии развития строительной отрасли до 2030 года, концепция будет дорабатываться еще две недели, и все предложения от участников рынка, поданные через СРО могут войти в окончательную редакцию стратегии.
По словам президента объединения, глава государства дал строителям еще один яркий сигнал, что время реформ пришло: в марте 2016 года состоится Государственный совет при президенте РФ, который будет посвящен исключительно строительной отрасли. «У нас есть возможность через СРО предоставить президенту реальную картину, складывающуюся на строительном рынке, это послужит опорой для принятия больших политических решений. Шанс уникальный, потому что ждать нового поворота власти к отрасли придется много лет», – уверен господин Кутьин. По его словам, несмотря на санкции, российские стройки набирают ход: в 2014 году заказчиками израсходовано на стройку почти 6 трлн рублей. Согласно прогнозу на этот год, заказ увеличится на 9% в стоимостном выражении и на 70% в количественном. В 2014 году в стране введено 82 млн кв. м жилья, и новый импульс, который могут придать отрасли реформы по итогам Госсовета, должен не только закрепить эти показатели, но и нарастить строительные объемы.
МНЕНИЕ:
Антон Мороз, член Совета НОПРИЗ:
– Мы действительно заигрались внутри саморегулирования. Думаю, что настало время оглянуться на рынок и поработать на него, хотя многие уверены, что это не функции саморегулирования, и оно должно отвечать только за то, что прописано в законе.
Но именно саморегулирование обладает сегодня таким научным, финансовым и человеческим потенциалом, который может помочь профильным министерствам в сегодняшней тяжелой ситуации. СРО и есть та платформа, с опорой на которую пойдут глобальные изменения в отрасли.
Проблемный блок
Впрочем, уже сейчас понятно, что перечень проблемных моментов в отрасли займет не один лист. Сам президент НОСТРОЙ в качестве одной из главных выделяет кадровую проблему. По его словам, в «тучные» годы, когда строительство стало популярным бизнесом, в стройку пошли все, кому не лень, что привело к снижению качества строительства в целом. «Нужно идти к качеству через обязательные стандарты, от стандартов к персоналу, и именно СРО через эту стандартизацию может оставить на рынке только грамотных специалистов», – говорит господин Кутьин.
Не все гладко и в жилищном строительстве. По словам президента Российского Союза строителей Владимира Яковлева, ряд регионов рискует не выполнить план по вводу жилья по итогам 7 месяцев. Так, в Московской области ввод составил только 72%, снижают ввод Петербург и Татарстан. Причиной тому стало обрушение ипотечного рынка – почти в два раза по сравнению с 2014 годом. Где брать деньги в отсутствие дольщиков, строителям также неясно: под нынешние банковские проценты брать кредиты невозможно, собственных оборотных средств компаниям не хватает. При этом субъекты РФ нещадно режут бюджеты развития, оставляя самый минимум – на «социалку».
Спад на жилищном рынке тащит за собой промышленность: падает производство цемента, стекла и т. д. Неясными для строителей остаются и перспективы импортозамещения – подрядчиков на госзаказе ограничивают в применении импортной техники, но не дают альтернативы. «В таком случае государство должно помогать перевооружать строителей», – уверен президент РСС. Все это происходит на фоне самого массового оттока капитала. В 2014 году Россия потеряла 120 млрд рублей инвестиций, в 2015 году потеряет еще 100. Да и в прошлые годы страна теряла минимум по 70 млрд рублей.
При этом в стадии незавершенного строительства находится объектов на 2 трлн рублей. Министерству нужно провести ревизию этих объектов и разморозить эти «закопанные капиталы», уверен господин Яковлев. Наконец, в полном упадке находится и научная поддержка отрасли, количество НИИ неуклонно сокращается. Без науки падает и производительность труда – российские рабочие трудятся по 1982 часа в год, получая мизерную по сравнению с Европой зарплату. Наконец, на фоне падающего спроса растет число обманутых дольщиков. «Государство должно принять дополнительные меры по поддержке ипотеки. Кроме того, нам нужно серьезно реформировать 214-ФЗ», – констатировал Владимир Яковлев.
Такая работа Минстроем РФ уже ведется, отчитался в рамках конференции директор департамента жилищной политики Минстроя РФ Никита Стасишин. Изменения ужесточат требования к финансовой устойчивости застройщиков, а также к их информационной открытости. В ближайшем будущем министерство разработает типовую форму проектной декларации, в которой застройщик должен будет указывать свои объемы ввода жилья за последние несколько лет, причем указывая реальные сроки – сколько строился объект и были ли задержки.
При этом представитель министерства поспешил успокоить присутствующих и развеял слухи: отменять 214-ФЗ никто не собирается. Речь шла только о подключении банков к механизму долевого участия. Впрочем, когда финансовый сектор реально подключится к жилищному строительству – непонятно. По словам господина Стасишина, в стране есть всего три банка, имеющих специалистов по строительному контролю. Это ВТБ, Газпромбанк и Сбербанк. Первые два работаю в основном на госзаказе, а Сбербанк признается, что чисто технически не сможет обрабатывать рынок договоров «долевки» объемом более 2,5 трлн рублей. А самое главное – непонятно, во сколько банковская услуга обойдется самому дольщику. По словам представителя Минстроя, банковская схема может стать лишь альтернативой традиционным договорам ДДУ, но не основным механизмом.
О СРО замолвите слово
В рамках пресс-подхода, а также на пленарном заседании несколько раз поднималась тема исчерпанного лимита доверия для саморегулирования и сомнений в эффективности института со стороны Минстроя РФ и лично министра Михаила Меня. На то, чтобы доказать свою состоятельность, СРО отводился год. Сейчас у регуляторов в запасе только 3,5 месяца.
Эксперты и руководители НОСТРОЙ на вопрос о конце саморегулирования отвечали уклончиво, и лишь помощник полпреда Президента РФ в СЗФО Сергей Зимин сказал открыто: «Не буду скрывать, наша позиция – госконтроль в стройке должен быть усилен, но не нарушая тех демократических основ, которые были заложены в саморегулирование в 2010 году. На сегодня упущений здесь предостаточно. СРО не должны представлять собой крышу для недобросовестных застройщиков. Если строители плохо работают, они должны напрямую терять право выходить на объекты. А дальше уже саморегулируемые организации должны судиться с государством, если это необходимо.
Второй вопрос – о лицензировании. Восстановление лицензий возможно, но на добровольной основе, с сохранением СРО как института для становления малого и среднего бизнеса. Крупные компании будут претендовать на труднодоступные лицензии, за что будут получать определенные привилегии».
«От нас всех зависит исполнение социальных обязательств государства, а саморегулирование, в свою очередь, является интерфейсом быстрого реагирования и создания тех рыночных условий, при которых строители в установленные сроки смогут выполнять госзаказ, – в свою очередь рассказал Николай Кутьин. – Нам пора прекратить обсуждать внутренние болячки саморегулирования и повернуться лицом к строительному сектору, его резервам и имеющимся проблемам». Член Комитета Госдумы РФ по земельным отношениям и строительству Святослав Сокол напомнил присутствующим, что он представляет партию КПРФ, а потому традиционно выступает против того, чтобы ломать то, что уже неплохо работает.
При правительстве Ленобласти может быть создано Агентство территориального развития. Предполагается, что новая структура будет «на местах» и точечно решать вопросы социально-экономического развития региона.
Власти Ленинградской области обеспокоены серьезным разрывом развития своих муниципальных образований. Приближенные к Петербургу города и поселки экономически активно поднимаются, многие удаленные от Северной столицы районы 47-региона, напротив, стагнируют из-за оттока жителей и нехватки производственной и социальной инфраструктуры. В рамках круглого стола «Комфортная городская среда в Ленинградской области: стимулы к развитию» чиновники задумались о создании структуры, которая займется отстающими районами и в целом территориальном развитием региона.
По словам вице-губернатора Ленобласти Дмитрия Ялова, предполагается, что данная структура будет называться Агентством территориального развития. Чиновник признается, что пока четкого понимания как оно должно работать нет. Однако, считает он, важно, чтобы данная структура выполняла конкретные задачи непосредственно на местах, искала точки роста. «Если мы у себя в правительстве создадим просто еще одно интеллектуальное ведомство, которое будет только разрабатывать проекты, эффективности не будет. Поэтому надо, мне кажется, эту идею приземлить, чтобы агентство уже на местах занималось чем-то простым, понятным, конкретным», - отметил он.
Актуальным создание Агентства считает и заместитель генерального директора института «Урбаника» Александр Холоднов. Эксперт полагает, что для достижения поставленных задач по эффективному развитию территорий давно назрела необходимость создания специальной структуры. В решении задач по улучшению качества городской жизни организация не должна принимать шаблонных решений одинаковых для всех муниципальных образований. «На наш взгляд, самое важное, чтобы в стратегии развития территорий учитывалось создание новых рабочих мест. Тем более что основные инвестиционные проекты в Ленобласти завершаются. Инвесторы не будут запускать новые при отсутствии на той территории качественных трудовых ресурсов», - подчеркивает специалист.
Стоит отметить, что власти Ленобласти очень рассчитывают, что в проектах, которые планируется задействовать в стратегии социально-экономического развития территорий, будет принимать участие бизнес. Предпринимателям, возводящим в отдаленных районах новые предприятия , жилье, объекты социнфраструктуры региональные чиновники готовы давать серьезные преференции.
Председатель правления ГК «РосСтройИнвест» Игорь Креславский считает, что идея участия бизнеса в проектах развития территорий здравая и вполне логичная. «Мы как застройщики, в общем-то уже воплощаем ее в жизнь. Но также нужно решать и транспортные проблемы. Если будут строиться новые дороги, районы будут развиваться значительно быстрее»,- отметил он.
Застройщик подчеркивает, что с помощью бизнеса можно решить только часть проблемных вопросов развития территорий, но далеко не все. У предпринимателей ресурсы не бездонные и не всегда есть экономическая целесообразность вложения средств. С такими доводами согласен и заместитель руководителя Северо-Западного регионального центра банка ВТБ, вице-президент банка Руслан Еременко. «Для нас, для банкиров очень важно экономическое обоснование запуска проектов, на которые может запросить деньги бизнесмен. Далеко не каждый из них можно положительно оценить с точки зрения его перспективы. Принятых положительных решений со стороны банка было бы больше, если бы инвестор понимал, что будет дальше происходить на территории, где он планирует запустить проект», - отметил банкир.