Документальная дискуссия
Проекты новых Нормативов градостроительного проектирования и ПЗЗ Петербурга положительного отклика у строительного сообщества не нашли.
Единые требования по всему городу, число соцобъектов, высотность зданий – все вызывает споры.
Не часто у застройщиков Петербурга появляется возможность побеседовать с разработчиком документов, контролирующих их деятельность. В минувшую пятницу строительные эксперты поговорили о наболевшем на круглом столе с участием председателя комитета по градостроительству и архитектуре Петербурга Владимира Григорьева.
НГП. Разбивка по частям
Одно из «больных мест» НГП – единые нормативы на весь город. Эксперты считают, что общие требования к центру Петербурга и его окраинам – плохая идея.
«Понятно, что в центре не нужно столько школ и детсадов, в отличие от новых районов. Социальные нормы должны быть разными для отдельных частей города», - считает вице-президент НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов.
С этой идеей глава профильного ведомства не согласился, связав это с ушедшими временами, когда «всем все было поровну».
«Я родился в социалистическом государстве, был комсомольцем и мне претит, когда начинают ранжировать территории на более и менее обеспеченные, - говорит Владимир Григорьев. - А это будет значить, что тот, кто живет в историческом центре, не имеет возможности припарковаться, отдать детей в школу или детсад, просто потому что в центре не нужно соцобеспечение».
Это реплика вызвала у участников дискуссии волну возмещения: «Господин Григорьев не признает ранжирование территорий, но в то же время мы знаем, что существует жилье эконом, бизнес и комфорт классов», - сказал заместитель гендиректора по развитию ГК «Пионер» Александр Феофанов.
Его поддержала и руководитель отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. По ее словам, если подходить «одним мерилом» к этим территориям, то это обречет город на «вымирание»: «Мы вынуждены отказаться от идеи реконструкции двух домой на Петроградской стороне потому что там не возможно устройство парковочных мест. Нельзя быть настолько зашоренным чтобы не признавать, что мы имеем дело с разной средой. А если говорить о равенстве граждан, то эта разница обеспечивается самой возможностью выбирать, где человек хочет жить».
«Любая инновация, прогресс «умирают» в стенах чиновников, - заявил Белоусов. - Это просто нежелание прислушиваться к разумным доводам. О каком нарушении социальной справедливости идет речь? Те, кто переезжает в центр знают и про трудности с парковками, про не чистый воздух. Люди идут на это сознательно. Жители одной и той же улицы вряд ли будут знать, что они живут на территориях с разными нормативами».
НГП. Соцобъекты
Еще одним недочетом при разработке НГП, по мнению экспертов, является регламент количества социальных объектов в районах Северной столицы. Так, на тысячу жителей города должно будет приходиться 62 места в детских садах. Сейчас этот показатель составляет 55 мест. Для школ ситуация обратная – их должно стать чуть меньше. В обновленном документе это 111 мест на тысячу жителей, тогда как сейчас прописано 120.
По словам Алексея Белоусова, сейчас в Петербурге существует профицит мест в детсадах - обеспеченность образовательными учреждениями составляет 102,7%. Исходя из этого, эксперт не понимает, зачем число школ в городе должно решили увеличить еще.
«Количество детсадов и школ – это постоянное «лобное место» среди застройщиков. Споры по этому поводу идут всегда, - высказывает свою точку зрения Владимир Григорьев. - Но у меня нет никаких оснований не доверять председателю комитета по экономической политике и стратегическому планированию города. Нам нужна эта норма, она абсолютно взвешенная. Ситуация меняется постоянно - сегодня было одно, потом сдали два дома и вот уже дефицит. «Профицит», «дефицит» – это все вкусовые оценки».
ПЗЗ. Этажность
Очередные изменения в ПЗЗ Петербурга приведут к полной ревизии всех проектов, считает председатель комитета по градостроительству и архитектуре РГУД Сергей Орешкин. Так, они коснулись правил экспертизы проектов, появился пункт согласования архитектурно-градостроительного облика, а также решение об ограничении базовой высоты новых жилых зданий до 40 метров.
«Вектор изменения взят правильный, но он опоздал лет на пять-семь. Новые правила ПЗЗ ухудшают условия девелоперов на 30% как минимум, то есть на 30% удорожают проекты. Одно из самых сложных пунктов – изменение высоты. Теперь придется в каждом конкретном случае доказывать, что эта высота не противоречит облику города».
Он также добавил, что сейчас, из-за того что проект ПЗЗ не принят, у застройщиков «завис» ряд проектов и чем больше они находятся в такой неопределенной стадии, тем негативнее этот фактор сказывается на них.
Говоря об изменении норматива этажности, Григорьев отметил, что это ограничение не затронет всерьез интересы застройщиков:
«Ограничение этажности в новостройке ведет к потере прибыли всего на 3% . Большие дома выставляются с учетом инсоляции - пропорции здесь линейные. 10-этажные дома можно поставить в два раза чаще, чем 20-этажки. То, что по себестоимости дома 10 и ниже этажей намного дешевле, это показала мировая практика. Так что речь идет о незначительном снижении прибыли, тем более что она будет компенсироваться спросом на подобный продукт. Давно известно, что проживать в таких домах комфортнее, чем в высотках».
Он также добавил, что новые ПЗЗ планируют утвердить летом этого года.
Цитата
Владимир Григорьев, председатель комитета по градостроительству и архитектуре Петербурга
- Власть устроена таким образом, что она постоянно слушает то, что ей говорит народ. Это общий принцип. Любые попытки извратить эти слова и сказать о том, что власть никого не слышит, на мой взгляд, не корректны.
Весной этого года началось строительство одного из наиболее масштабных проектов офисно-деловой застройки в Петербурге – комплекса «Невская ратуша». Планируется, что первая очередь проекта, в которую включены будущее здание Администрации Санкт-Петербурга и два бизнес-центра, будет сдана во втором полугодии следующего года.
Комплекс «Невская ратуша» – один из стратегических инвестиционных проектов Петербурга с бюджетом порядка 30 млрд рублей. Он будет располагаться на территории в
Кто центральный?
В историческом центре города сосредоточено более половины комитетов петербургской администрации. Наибольшая их концентрация наблюдается в районе Исаакиевской площади. Здесь на переулке Антоненко располагается три комитета, по адресу Вознесенский проспект, 16, – еще два (КЭРППиТ и Комитет финансов). На улицах, прилегающих к Невскому проспекту, ведут свою деятельность шесть комитетов, кроме того, два (КГА и КГИОП) находятся на площади Ломоносова. В районе Смольного также сосредоточены несколько комитетов, в частности они занимают площади в домах на Таврической улице и Суворовском проспекте. Большинство этих комитетов может начать переезд в «Невскую ратушу» уже в следующем году. По словам представителей ЗАО «ВТБ-Девелопмент», список конкретных комитетов, которые направятся в комплекс, пока не определен.
Область не отстает от города
Тенденция переезда госслужащих из центральной части города коснулась не только Санкт-Петербурга. На прошлой неделе мэр Москвы Сергей Собянин заявил о том, что за пределы МКАД в скором времени переселятся работники Белого дома и Администрации Президента РФ. В самом же Петербурге помимо городских чиновников могут сменить «прописку» и областные, приезжающие каждый день на работу в дом № 67 по Суворовскому проспекту. Причем здесь переезд может коснуться не только исполнительную власть, но и законодательную. По словам участников рынка, областные госслужащие переселятся в новый комплекс, построенный южнее продолжения улицы Дыбенко напротив реализуемого жилого проекта «Новый Оккервиль» рядом со съездом с КАД. Конкурс на проектирование комплекса административных зданий в этом районе на участке в
Изменить облик
Переезд многочисленных комитетов администрации Петербурга и областного правительства из исторической части города освободит довольно существенные площади. Их привлекательность для новых девелоперских проектов однозначно будет определяться местоположением, но при этом инвесторы могут столкнуться с рядом ограничений при их выкупе или аренде.
По подсчетам участников рынка, общий объем освободившихся площадей будет зависеть от количества переехавших в «Невскую ратушу» комитетов и начинаться он будет от 25 тыс. кв. м. Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН, считает, что на рынке в связи со сменой городскими чиновниками «прописки» появится порядка 100 тыс. кв. м новых площадей. Еще порядка 50 тыс. кв. м, по ее мнению, освободят представители областной администрации.
Путь на торги
Игорь Кокорев, менеджер проектов отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg, считает, что городу целесообразно выставить эти площади на торги, поскольку необходимо окупить расходы, связанные с получением новых площадей и переездом. «Стоимость, учитывая опыт недавних торгов, может варьироваться от 700 до 4000 USD за квадратный метр без учета земли», – подсчитала Татьяна Яблокова, руководитель направления консалтинга компании Praktis CB. При этом, по ее мнению, на торгах будет реализован не весь объем площадей, часть будет сдаваться в аренду. По оценке Зоси Захаровой, с торгов может быть продано порядка 80% площадей, остальные город оставит себе, поскольку это уникальные архитектурные объекты, которые охраняются КГИОПом. «Часть из них представляет музейную ценность, поэтому они могут быть переданы музеям», – говорит госпожа Захарова.
Кто заменит?
По мнению Игоря Кокорева, для каждого объекта, который освободится в связи с переездом чиновников, должны разрабатываться свои варианты использования. Татьяна Яблокова считает, что наиболее подходящая функция для этих помещений – административно-гостиничная. «На освободившихся площадях можно разместить представительские офисы и гостиницы (в отдельных зданиях) или офисные помещения (в составе зданий). Первые два вида, безусловно, будут наиболее востребованы инвесторами», – считает госпожа Яблокова. Если говорить об офисных зданиях, то, по оценке Зоси Захаровой, это могут быть бизнес-центры класса А-В+ за счет того, что в помещениях будут проведены реставрационные работы и сделан ремонт. Использование зданий под гостиницы тоже актуально, так как они расположены в центре города и вблизи памятников архитектуры. «Однако для этого потребуются серьезные работы по реконструкции, что сложно и дорого, потому что это объекты КГИОПа», – говорит госпожа Захарова.
Именно нахождение объектов в центре города может рассматриваться как с положительной, так и с отрицательной стороны. Плюс – это близость к городским достопримечательностям или статус самих объектов как памятников архитектуры, минус – транспортная доступность и дефицит парковочных мест в центре города. Статус памятников рассматривается экспертами с разных точек зрения. Игорь Кокорев считает, что в этом случае найти зданиям достойное коммерческое применение будет непросто. Татьяна Яблокова отмечает необходимость ремонта для многих помещений. «В некоторых из них есть ограничения по нагрузке на инженерные сети, здания, которые имеют статус памятников, вообще спорны для реализации инвестиционных проектов», – считает госпожа Яблокова. С другой стороны, Зося Захарова, говорит, что здания-памятники будут привлекательны для инвесторов. Хотя недостаточная техническая оснащенность, по ее мнению, не позволяет сегодня претендовать зданиям на статус бизнес-центров класса А: «не хватает хороших лифтов, вентиляционного оборудования, кондиционеров». В будущем, если будет принято решение перепрофилировать их под такие бизнес-центры, то работы по ремонту и реконструкции неизбежны. «Текущее состояние объектов соответствует бизнес-центрам класса В-В+», – заключает эксперт.
Справка
Реализация проекта «Невская ратуша», согласно постановлению городского правительства от 2010 года, была разбита на три очереди. Первая, которая включает в себя строительство здания петербургской администрации, займет порядка 80 тыс. кв. м, строительство последней должно быть завершено в конце 2014 года. Общая площадь административно-офисных помещений, входящих в комплекс, составит более 200 тыс. кв. м, а общая площадь зданий – 350 тыс. кв. м. Планируется, что комплекс будет обладать подземным паркингом на 2400 машино-мест. Финансированием и реализацией проекта занимаются ОАО «Банк ВТБ» и ЗАО «ВТБ-Девелопмент».
Денис Гаврилов
Компания ЛЭК выставила на повторную продажу 6 земельных участков у станции метро «Парнас». Торги пройдут в середине сентября. Участники рынка считают, что в этот раз пятна будут проданы с превышением – растущий рынок строящегося жилья испытывает острый дефицит ликвидных земельных участков, полностью обеспеченных всей инженерной инфраструктурой.
Земельные участки, выставленные на продажу, расположены на территории квартала, ограниченного жилым микрорайоном Торфяновка, Шуваловским парком и строящимся комплексом «Северная долина», рядом со станцией метро «Парнас». Вся продаваемая земля находится в зоне среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки. На четырех участках возможно строительство зданий 75 и
Напомним, весной РАД уже выставлял на продажу эти земельные участки, и тогда покупателями было приобретено 4 из 10 пятен. Тогда за землю общей площадью 7,9 га компания выручила 699 млн рублей. Так, участок площадью 24,3 тыс. кв. м приобрело в собственность ООО «Строительная компания «Прагма» за 203 млн рублей (стартовая цена – 157 млн рублей), участок площадью 27,3 тыс. кв. м – ЗАО «Инвестиционно-строительная группа «Норманн» за 200 млн рублей (стартовая цена – 200 млн), а участок площадью 13 тыс. кв. м – ЗАО «Ленжилстрой» за 119 млн руб. (стартовая цена – 99 млн). Покупатель еще одного пятна остался неизвестным.
В связи с возросшим спросом цена на продаваемую землю незначительно повысилась. «Участки, выставленные на продажу, обладают неоспоримыми преимуществами: удачное расположение (близость к метро, крупным городским магистралям, развитой инфраструктуре, соседство с зеленой зоной), высокая степень готовности документов по каждому лоту, получаемое застройщиками право собственности на землю. Кроме того, к участку уже проложена часть магистральных сетей: коллектор, водовод и линии электропередач», – рассказывает Надежда Калашникова, директор по развитию компании ЛЭК. По словам Андрея Степаненко, генерального директора ОАО «Российский аукционный дом», Сбербанк России готов кредитовать строительные компании, заинтересованные в покупке этих земельных участков. «Заявки от потенциальных участников банк будет рассматривать в первоочередном порядке. По регламенту на рассмотрение заявки дается семь дней, на оформление кредитной линии требуется 25 дней. Обратиться в банк с заявлением о предоставлении кредита и оформить все необходимые документы можно до аукциона», – поясняет он.
Как говорят участники рынка, основная проблема, из-за которой участки не ушли весной, – не вполне понятный вопрос по обеспечению участков инженерной инфраструктурой. «Сейчас, когда этот вопрос решен, думаю, спрос на эту землю будет выше, чем весной. Участки в первую очередь заинтересуют некрупные строительные компании, которым нужны небольшие пятна для возведения жилья. Кстати придется и кредитная поддержка проекта Сбербанком», – отмечает Алексей Кругляницо, генеральный директор СК «Первый камень».
Николай Волков