Документальная дискуссия
Проекты новых Нормативов градостроительного проектирования и ПЗЗ Петербурга положительного отклика у строительного сообщества не нашли.
Единые требования по всему городу, число соцобъектов, высотность зданий – все вызывает споры.
Не часто у застройщиков Петербурга появляется возможность побеседовать с разработчиком документов, контролирующих их деятельность. В минувшую пятницу строительные эксперты поговорили о наболевшем на круглом столе с участием председателя комитета по градостроительству и архитектуре Петербурга Владимира Григорьева.
НГП. Разбивка по частям
Одно из «больных мест» НГП – единые нормативы на весь город. Эксперты считают, что общие требования к центру Петербурга и его окраинам – плохая идея.
«Понятно, что в центре не нужно столько школ и детсадов, в отличие от новых районов. Социальные нормы должны быть разными для отдельных частей города», - считает вице-президент НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов.
С этой идеей глава профильного ведомства не согласился, связав это с ушедшими временами, когда «всем все было поровну».
«Я родился в социалистическом государстве, был комсомольцем и мне претит, когда начинают ранжировать территории на более и менее обеспеченные, - говорит Владимир Григорьев. - А это будет значить, что тот, кто живет в историческом центре, не имеет возможности припарковаться, отдать детей в школу или детсад, просто потому что в центре не нужно соцобеспечение».
Это реплика вызвала у участников дискуссии волну возмещения: «Господин Григорьев не признает ранжирование территорий, но в то же время мы знаем, что существует жилье эконом, бизнес и комфорт классов», - сказал заместитель гендиректора по развитию ГК «Пионер» Александр Феофанов.
Его поддержала и руководитель отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. По ее словам, если подходить «одним мерилом» к этим территориям, то это обречет город на «вымирание»: «Мы вынуждены отказаться от идеи реконструкции двух домой на Петроградской стороне потому что там не возможно устройство парковочных мест. Нельзя быть настолько зашоренным чтобы не признавать, что мы имеем дело с разной средой. А если говорить о равенстве граждан, то эта разница обеспечивается самой возможностью выбирать, где человек хочет жить».
«Любая инновация, прогресс «умирают» в стенах чиновников, - заявил Белоусов. - Это просто нежелание прислушиваться к разумным доводам. О каком нарушении социальной справедливости идет речь? Те, кто переезжает в центр знают и про трудности с парковками, про не чистый воздух. Люди идут на это сознательно. Жители одной и той же улицы вряд ли будут знать, что они живут на территориях с разными нормативами».
НГП. Соцобъекты
Еще одним недочетом при разработке НГП, по мнению экспертов, является регламент количества социальных объектов в районах Северной столицы. Так, на тысячу жителей города должно будет приходиться 62 места в детских садах. Сейчас этот показатель составляет 55 мест. Для школ ситуация обратная – их должно стать чуть меньше. В обновленном документе это 111 мест на тысячу жителей, тогда как сейчас прописано 120.
По словам Алексея Белоусова, сейчас в Петербурге существует профицит мест в детсадах - обеспеченность образовательными учреждениями составляет 102,7%. Исходя из этого, эксперт не понимает, зачем число школ в городе должно решили увеличить еще.
«Количество детсадов и школ – это постоянное «лобное место» среди застройщиков. Споры по этому поводу идут всегда, - высказывает свою точку зрения Владимир Григорьев. - Но у меня нет никаких оснований не доверять председателю комитета по экономической политике и стратегическому планированию города. Нам нужна эта норма, она абсолютно взвешенная. Ситуация меняется постоянно - сегодня было одно, потом сдали два дома и вот уже дефицит. «Профицит», «дефицит» – это все вкусовые оценки».
ПЗЗ. Этажность
Очередные изменения в ПЗЗ Петербурга приведут к полной ревизии всех проектов, считает председатель комитета по градостроительству и архитектуре РГУД Сергей Орешкин. Так, они коснулись правил экспертизы проектов, появился пункт согласования архитектурно-градостроительного облика, а также решение об ограничении базовой высоты новых жилых зданий до 40 метров.
«Вектор изменения взят правильный, но он опоздал лет на пять-семь. Новые правила ПЗЗ ухудшают условия девелоперов на 30% как минимум, то есть на 30% удорожают проекты. Одно из самых сложных пунктов – изменение высоты. Теперь придется в каждом конкретном случае доказывать, что эта высота не противоречит облику города».
Он также добавил, что сейчас, из-за того что проект ПЗЗ не принят, у застройщиков «завис» ряд проектов и чем больше они находятся в такой неопределенной стадии, тем негативнее этот фактор сказывается на них.
Говоря об изменении норматива этажности, Григорьев отметил, что это ограничение не затронет всерьез интересы застройщиков:
«Ограничение этажности в новостройке ведет к потере прибыли всего на 3% . Большие дома выставляются с учетом инсоляции - пропорции здесь линейные. 10-этажные дома можно поставить в два раза чаще, чем 20-этажки. То, что по себестоимости дома 10 и ниже этажей намного дешевле, это показала мировая практика. Так что речь идет о незначительном снижении прибыли, тем более что она будет компенсироваться спросом на подобный продукт. Давно известно, что проживать в таких домах комфортнее, чем в высотках».
Он также добавил, что новые ПЗЗ планируют утвердить летом этого года.
Цитата
Владимир Григорьев, председатель комитета по градостроительству и архитектуре Петербурга
- Власть устроена таким образом, что она постоянно слушает то, что ей говорит народ. Это общий принцип. Любые попытки извратить эти слова и сказать о том, что власть никого не слышит, на мой взгляд, не корректны.
Будущее транспортной инфраструктуры Петербурга и Ленобласти обсудили на заседании Координационного совета. Его итоги неоднозначны: все объекты к чемпионату мира – 2018 будут построены в срок, а проект легкорельсового трамвая до Сертолово решено отложить.
В пятницу, 27 ноября, Координационный совет под председательством министра транспорта РФ Максима Соколова заседал в восьмой раз. Повестка дня была весьма обширной: актуализация Программы развития транспортной системы Петербурга и Ленобласти до 2020 года, строительство подъезда от КАД до автодороги М-11 «Нарва», создание объединенной транспортной схемы и единой транспортной модели двух регионов, ход подготовки транспортной инфраструктуры Петербурга к проведению чемпионата мира – 2018, развитие железнодорожных подходов к ММПК «Бронка» и др.
Общий объем финансирования актуализированной Программы развития транспортной системы Санкт-Петербурга и Ленинградской области до 2020 года оценивается в сумму около 1,66 трлн рублей. Об этом сообщил на Координационном совете генеральный директор АНО «Дирекция по развитию транспортной системы Петербурга и Ленобласти» Кирилл Поляков.
Предусмотрены два сценария реализации программы – консервативный и целевой. Целевой предусматривает выделение дополнительного финансирования (из федеральных, региональных бюджетов, а также внебюджетных источников), а консервативный вариант предусматривает лишь те мероприятия, которые уже учтены в документах финансового планирования.
Пока в консервативном варианте учтено всего 786 млрд рублей, из них 218,4 млрд – из федерального бюджета, 270,8 млрд – из бюджета Петербурга, 13,4 млрд – из бюджета Ленобласти, 58,3 – средства ОАО «РЖД», 60,6 млрд – средства ГК «Автодор», еще 164,6 млрд рублей – внебюджетные источники финансирования.
По словам Кирилла Полякова, дополнительная потребность в финансировании мероприятий программы составляет около 880 млрд рублей (53,8%).
В рамках повестки рассмотрены вопросы создания и эксплуатации объединенной транспортной схемы и единой транспортной модели Петербурга и Ленинградской области. Утвердить комплексную объединенную транспортную схему для двух регионов Дирекция по развитию транспортной системы рассчитывает в 2017 году.
По словам председателя Комитета по развитию транспортной инфраструктуры Петербурга Сергея Харлашкина, город активно готовится к чемпионату мира – 2018. Строительство Яхтенного моста начнется 1 декабря этого года. Кoнцессионное соглашение с инвесторами будет пoдписано в I квaртале 2016 года. На дaнный момент за счет горoдского бюджета разработана проектная документация стоимостью 75,9 млн рублей. Разработка рaбочей дoкументации обoйдется бюджетy в 83,9 млн рублей. Стоимость строительно-монтажных работ составит почти 2 млрд рублей.
Завершить работу по строительству развязки Пулковского шоссе и Дунайского пр. планируют к маю 2017 года, когда состоится Кубок конфедераций. Стоимость работ составит 12,3 млрд рублей. Город выделил бoльше пoловины срeдств – 6,4 млрд рублей, из фeдeрального бюджетa напрaвили 5,9 млрд рублей. «Освоено 4,6 млрд рублей, это около 37%», – рассказал Сергей Харлашкин.
Как сообщил Кирилл Поляков, в связи с возникшей экономической ситуацией власти Петербурга и Ленобласти приняли решение о переносе сроков реализации проектов легкого рельсового транспорта, в частности строительства ЛРТ от станции метро «Парнас» до города Сертолово. «При этом необходимость реализации данных проектов не ставится под сомнение, – отметил Кирилл Поляков. – Вместе с тем целесообразной мерой является проработка альтернативных вариантов перевозки пассажиров по данному маршруту с использованием уже имеющейся железнодорожной инфраструктуры». Речь идет о направлении Левашово – город Сертолово и Ладожский вокзал – Мельничный ручей во Всеволожске.
Рядом с «Лахта-центром» холдинг Газпром построит еще почти 300 тыс. кв. м коммерческих площадей. Стоимость проекта превысит 20 млрд рублей. Видимо, инвестор осознал, что все его структуры в небоскреб не поместятся, и решил расширить проект, считают эксперты.
В непосредственной близости от «Лахта-центра» структуры Газпрома построят еще 300 тыс. кв. м коммерческой недвижимости. Так говорится в документах, которые Газпром подал на днях в Комитет по инвестициям Петербурга. Из них следует, что рядом с небоскребом, где к 2018 году разместится головной офис газовой монополии, будут построены еще три бизнес-центра общей площадью 257 тыс. кв. м. В проект также включен подземный паркинг площадью 88,6 тыс. кв. м, конференц-зал площадью 15 тыс. кв. м, а также объекты социального и культурного назначения. Стоимость строительства оценивается в 21 млрд рублей. Срок реализации проекта – 2021 год. Проект Газпром планирует реализовать дополнительных участках в Лахте, которые рассчитывает получить от города. Но где именно будет эта земля и сколько ее потребуется, в компании не уточнили. О планах построить дополнительные коммерческие площади в Лахте представители Газпрома впервые заявили на Совете по инвестициям в октябре. А чуть раньше правительство Петербурга утвердило изменения в проект планировки территории «Лахта-центра». В него были включены в том числе объекты, расположенные на сопредельных территориях (даже на другом берегу бухты), но не входящие в состав этого бизнес-центра. Как пояснил тогда председатель КГА Владимир Григорьев, одной из причин, по которой понадобилось вносить изменения в документ, стало увеличение общей площади «Лахта-центр» примерно на 20% по инициативе инвестора. В пресс-службе комплекса пояснили, что изучают возможность строительства объектов общественно-делового назначения западнее участка строящегося «Лахта центра», подчеркнув, что сам небоскреб будет построен в первоначально утвержденных параметрах (см. справку). Эксперты считают, что руководство Газпрома могло осознать, что всем структурам монополии места в небоскребе не хватит, и стало действовать на опережение – расширяя офисную часть за счет дополнительных зданий. В «Лахта-центре» по проекту должно быть всего 130 тыс. кв. м офисных помещений. А общая площадь офисов Газпрома в Петербурге уже превысила 400 тыс. кв. м. И переезд еще не закончился. Решение о переводе головной структуры газового монополиста в Северную столицу должно быть принято летом следующего года на собрании акционеров Газпрома, которое впервые пройдет в Петербурге. Но компания к этому шагу активно готовится. За последние шесть лет доля сделок по аренде офисов, которые заключили компании нефтегазового сектора в Петербурге, выросла с 5 до 50%. Причем только за последний год активность структур Газпрома по подбору недвижимости в Петербурге увеличилась в четыре раза. Выросла конкуренция структур монополиста за недвижимость в Петербурге между собой. «Сидеть на собственных площадях гораздо выгоднее, чем на арендованных. Думаю, решение о строительстве дополнительных офисных площадей продиктовано этой логикой», – рассуждает исполнительный директор ГК «С.Э.Р.» Павел Бережной. «Если в итоге все структуры Газпрома все-таки переберутся в Лахту, это серьезно изменит ситуацию на офисном рынке города. Найти арендаторов на такое значительное количество освободившихся площадей будет нелегко. Остается надеяться, что кризис до 2018 года закончится и деловая активность позволит рынку пережить исход Газпрома безболезненно», – добавил один из брокеров офисного рынка. Участок в Приморском районе Петербурга под строительство комплекса «Лахта-центр» Газпром купил в 2011 году. Небоскреб должен быть построен к началу 2018 года. Его общая площадь составит около 400 тыс. кв. м из которых 180 тыс. кв. м займет башня-доминанта высотой 462 м. В ней будет 86 надземных и три подземных этажа. В сентябре завершился нулевой цикл строительства, началось возведение первых этажей ядра будущего высотного здания. В проект уже вложено 200 млн USD. А общие инвестиции могут достигнуть 1,5 млрд USD.