Хороший год с туманной перспективой
Накануне в Москве состоялся юбилейный Российский инвестиционно-строительный форум, традиционная очная ставка регулятора с представителями бизнес сообщества.
Итоги дискуссии получились противоречивыми: прогнозируемого провала рынка не случилось благодаря льготной ипотеке, но фундамента для дальнейшего развития у отрасли нет – кредитные ресурсы недоступны, нагрузка на застройщиков растет, а спрос падает. В итоге более 70% строительных компаний могут уйти с рынка, говорят эксперты.
Выступление министра строительства РФ Михаила Меня ожидаемо стало центральным пунктом повестки двух дневного форума. От доклада министра ждали если не судьбоносных новостей, то хотя бы обозначения основного вектора развития госполитики по стройке. На деле же Михаил Мень ограничился перечислением «позитивных» итогов 2015 года, обойдя стороной все те проблемы, за которые министерство критикуют в последнее время – аварийка, капремонт, саморегулирование.
По словам чиновника, результаты 2015 года опровергли негативные прогнозы ряда экспертов. Не сбылись предсказания по 50% падению рынка и крахе ипотеки.
Главным драйвером для роста рынка жилищного строительства министр стало апрельское решение по субсидированию ипотечной ставки. С момента работы льготной ипотеки каждый третий ипотечный кредит в стране выдается по сниженной за счет государства ставке. Михаил Мень подтвердил уже просочившуюся в СМИ новость - решение о продлении ипотечных субсидий принято. Сейчас в Кабмине шлифуется сам механизм пролонгации, но волевое решение есть и для покупателя условия программы останутся те же.
По его словам, по итогам минувшего года вышла на показатели рекордного 2014 – было построено почти 84 млн кв. м. жилья. Выросли объемы ввода жилья эконом класса – на 18% относительно результата 2014 года. По словам министра, застройщики смогли вовремя перегруппироваться и ухватить свою часть спроса. Спрос неизбежно мигрирует в эконом-класс, тогда как «высшие» сегменты, а также ИЖС неизбежно просядут.
Более того, несмотря на практически одинаковые с 2014 годом показатели по объему ввода, количество проданных квартир увеличилось на 8,4% (введено 1,1 млн единиц). То есть застройщики поймали тренд на однокомнатные квартиры и студии и вовремя скорректировали квартирографию.
Земля в новых руках
Среди главных достижений 2015 года министр выделил также объединение АИЖК и Фонда РЖС в Агентство жилищного развития и делегирование структуре Александра Плутника полномочий по распоряжению земельными ресурсами. По словам самого господина Плутника, в стране более 3,5 тыс. га бесхозных земель в границах крупных муниципалитетов. Если этот ресурс выставить на рынок, здесь можно построить более 15 млн кв. м. жилья эконом класса.
Эти земли предполагается подготовить к застройке за счет государства (источники финансирования пока определяются) и реализовать здесь жилищные проекты в рамках программы «Жилье для российской семьи» мало-помалу набирающей обороты после провала на рубеже 2014-2015 годов. В 2015 году по программе регионы сдали 200 тыс. кв. м. жилья, в 2016 году планируется ввести более 3 млн кв.м. По словам чиновников, если раньше застройщики отмахивались от программы и заявленной цены в 35 тыс. рублей за квадрат, то в новых экономических реалиях, эта цифра кажется строителям вполне адекватной. Кроме того,застройщикам, участвующим в программе обещают налоговые льготы, освободить от арендной платы за участки и дадут возможность получить хороший кредит через АИЖК. В целом у Минстроя есть грандиозные планы продлить программу до 2020 года. В нынешней редакции она действует до 2017 года и уже очевидно, что за неполные два года заявленные 25 млн кв. м. не ввести.
Тем не менее, в АИЖК уверены, что объемы застройки эконом-класса будут неуклонно расти. «Вопреки прогнозам, рынок не упал, он развивается, квартир куплено больше, - заявил Александр Плутник. – И доступность жилья для населения повысилась, цены на минимуме. По данным нашего совместного с ВЦИОМ исследования, 41% населения готов улучшать свои жилищные условия, а это значит, что у застройщиков есть возможность начинать новые проекты, тем более, что земля сильно упала в цене. Сейчас мы видим время абсолютных возможностей для застройщиков».
Глава АИЖК напомнил, что в 2004 году было выдано ипотеки на 19 млрд рублей. В 2014 – 1,8 трлн рублей, за 10 лет ипотечный рынок вырос в 100 раз. И в первую очередь за счет частного капитала и деятельности частных банков. Сейчас АИЖК планирует подогреть конкуренцию на рынке, что частные банки смогли значительно нарастить объемы выдачи. Также АИЖК работает с Банком России по выпуску новых ипотечных облигаций. Кроме того, агенство планирует развивать и так называемые коллективные инвестиции. Готовятся несколько пилотных проектов, которые будут сформированы в качестве закрытых паевых фондов. Гражданам предложат вступать в ПИФы, строить арендное жилье и получать доходность выше чем на банковских депозитах.
О чем не говорит Минстрой
Продление льготной ипотеки участников рынка порадовало. Но проявление государственной заботы о рынке оказалось ложкой меда в бочке тех проблем, с которыми застройщики сталкиваются каждый день.
Прежде всего, это вопрос инженерной подготовки земельных участков. Как рассказал первый заместитель министра Леонид Ставицкий, затраты застройщика при получении техусловий от ресурсников сегодня составляют 15-20% себестоимости строительства. В прошлом году строители вложили в строительство сетей 400-500 млрд рублей, при том, что во всем мире застройщик просто приходит на пятно и «втыкает вилку в розетку». «Строительство сетей должно быть заложено в инвестиционных программах ресурсоснабжающих организаций и учитываться в тарифе, но тянуть сети – это не дело застройщика, - говорит чиновник. – Кондитер ведь не заставляет нас покупать ему ларек, чтобы он продавал нам конфеты. Хочешь поставлять услугу – построй сети». По словам господина Ставицкого, отсутствие затрат на инженерную подготовку земли снизит риски застройщиков, ставки по кредиту для него у банка и стоимость «квадрата» для покупателя.
Кроме того, над застройщиками по-прежнему довлеет невозможность застраховать договоры долевого участия (на рынке работают 3-4 страховщика, которые готовы работать с застройщиками на достаточно жестких условиях), а также новые требования по собственному капиталу застройщиков. Согласно внесенным в 214ФЗ поправкам минимальный размер собственного капитала застройщика должен составлять не менее 5% от стоимости всех площадей в многоквартирных домах, строящихся застройщиком с привлечением средств дольщиков и не введенных в эксплуатацию. Или же размер капитала должен быть не менее 1 млрд рублей. Если эта норма пройдет рассмотрение в Госдуме, это просто убьет региональный строительный рынок, считает первый зампред комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Елена Николаева. Она пообещала вступиться за бизнес и сократить это требование при рассмотрении поправок в 214 ФЗ хотя бы до 3%. Еще одна ее инициатива – отмена налога на участки в проектах комплексного освоения, которые находятся у застройщиков «под паром», освоение которых отложено на перспективу.
Но главные вопросы, которые ставили на форуме участники были проще – где взять денег в кредит и как склонить граждан к покупке жилья? «Каждый скинутый процент ипотечной ставки принес нам дополнительные 5% спроса. 15% дисконт на квартиры дает нам 30% продаж. Но мы уже стоим на нулевой марже. Покупатель вроде и готов брать жилье, но требует еще снизить чек, - говорит генеральный директор ОАО «Главстрой Девелопмент» Иван Богатов. – Мы готовы об этом думать, но есть такая штука как позиция ЦБ по ключевой ставке. Государство борется с инфляцией заградительными ставками и тем самым рушит любое развитие бизнеса. И в итоге лишает себя же налоговых поступлений». По словам генерального директора СК «ВСК» Олега Овсяницкого деньги у банков сегодня есть, но кредитуют они сверхосторожно.
«Ни банки, ни страховые, ни физлица-дольщики не хотят влезать со своими деньгами в стройку. Это самая непрозрачная сфера бизнеса, там не отследить ни движение средств, ни балансы», - рассказал эксперт.
Отношение населения к рискам приобретения первички можно проследить по отчетам крупнейших девелоперов за 2015 год: почти у всех падение продаж составило 20-45%. И предпосылок для роста спроса – немного. По словам президента Национального объединения застройщиков жилья Леонида Козинца, девелоперы сегодня работают без права на ошибку – при нулевой марже и отсутствии уверенности в спросе на завтра.
Реагируют на эту ситуацию застройщики уменьшением задела – меньше строят и отказываются от новых очередей в рамках действующих проектов. По его словам, уже стартовал полноценный процесс консолидации строительного рынка – по аналогии с банковским и страховым. А это значит, что в скором времени рынок опустеет на 70% - новая экономика ликвидирует малых и средних застройщиков. Останутся лишь компании с высокой капитализацией и возможностью взять кредит на нормальных условиях. А возможностей этих все меньше.
Вступили в силу новые правила Минтранса, регулирующие грузоперевозки. Они изменили нормы загрузки грузового автотранспорта.
Требования к грузоперевозкам ужесточились, за перегруз назначены большие штрафы, весовой контроль за тяжеловесным транспортом усилен. Все эти меры привели к росту затрат на транспортную составляющую у многих производителей на строительном рынке, ведь практически все стройматериалы доставляются заказчику именно грузовым транспортом.
В результате транспортная составляющая в стоимости нерудных материалов выросла на 40-60%.
Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб», говорит, что стоимость щебня выросла на 41% с учетом доставки, песка строительного – на 14% с учетом доставки.
Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu, добавляет: «Некоторые строительные материалы существенно подорожали за последний месяц в связи с вводом ограничений нагрузки на ось грузового транспорта, перевозящего инертные материалы и бетон на стройки. Данные нагрузки искусственным образом были сокращены в два раза. Так, цена доставки, которая является важной составляющей стоимости строительных материалов, выросла в три раза. Соответственно, стоимость бетона и инертных материалов увеличилась вдвое. На сегодняшний день это самая серьезная проблема для застройщиков».
Как говорят аналитики, с начала года рост стоимости строительных материалов в среднем составил 25%, это привело к тому, что себестоимость строительства увеличилась на 7%.
Петр Буслов уточняет: «С конца декабря 2014 года мы наблюдаем рост цен практически на все строительные материалы. В первую очередь, безусловно, подорожала импортная продукция, стоимость которой напрямую зависит от курсов валют. Однако ее доля в наших проектах невысока. В основном это оборудование для прокладки систем водоотведения и канализации, а также вентиляционные сети, аналогов которых не производят на территории нашей страны. Отечественные строительные материалы также прибавляют в цене. В частности, с января по сентябрь высоковольтные кабели подорожали на 43%, обои бумажные – на 35%, линолеум – на 16%, кирпич – на 10%».
При этом некоторые позиции строительных материалов даже упали в цене. Так, цены на арматуру снизились по сравнению с их уровнем на начало года.
Специалисты компании «Лемминкяйнен» отмечают, что изменения в закон о грузоперевозках стали новым стимулом для роста цен. Основная коррекция цен произошла в I квартале 2015 года, когда все поставщики изменили свои цены в соответствии с новыми курсами валют, ростом цен на энергоресурсы и инфляцией. «Дальше серьезных изменений цен не наблюдалось, кроме роста цен на грузоперевозки на фоне постановления Министерства транспорта на максимальные осевые нагрузки», – уточняют в компании «Лемминкяйнен».
Любава Пряникова, старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге, подсчитала, что стоимость строительных материалов за последний год увеличилась на 20-25%.
Дмитрий Орлов, начальник отдела снабжения компании STEP, уверен, что подорожание коснулось всех сегментов рынка стройматериалов: «Причины разные: рост тарифов на энергоносители, увеличение транспортных издержек ввиду снижения допустимой нагрузки на ось при перевозке продукции автотранспортом, а также рост железнодорожных тарифов. Сократились и объемы инвестиций, производства, а также экспорта и импорта. Кроме того, колебание курса валют повлияло на стоимость строительных материалов, где есть импортные составляющие».
При этом он отмечает, что поставщики и производители пытаются идти навстречу покупателям и фиксируют цену на большие объемы продукции. Они также резервируют какой-либо объект или поставляют материалы непосредственно с завода, минуя промежуточное складирование.
Мнение:
Сергей Бегоулев, заместитель генерального директора Группы ЛСР, управляющий «ЛСР. Стеновые материалы – Северо-Запад»:
– В начале года мы наблюдали резкий подъем на рынке строительных материалов Северо-Запада, после чего темпы строительства снизились и началось сужение рынка, которое будет продолжаться и в следующем году. Что касается стоимости материалов, то цены на кирпич и газобетон остаются стабильными. Растет себестоимость продукции, но рыночная ситуация не позволяет производителям увеличивать цены. Думаю, что через год-полтора возможен рост стоимости строительных материалов.
Общероссийский народный фронт включил Ленинградскую область в проект «Карта жизни». В его рамках активисты ОНФ намерены информировать общественность и органы власти о наиболее аварийных местах на дорогах 47- региона, что поможет предупредить новые ДТП на данных участках.
В Ленинградской области стартовал проект Общероссийского народного фронта «Карта жизни». Активисты общественного движения, специалисты Центра ОНФ «Народная экспертиза» взяли под особый контроль ситуацию с аварийностью на дорогах 47-региона. В рамках запуска проекта представители центрального штаба ОНФ побывали на наиболее проблемных дорожных участках Ленобласти. Также московские специалисты на площадке Центра социально-экономического мониторинга «Общественный контроль» совместно со своими коллегами из Петербурга и Ленобласти провели заседание, посвященное аварийности на дорогах
По словам руководителя Центра социально-экономического мониторинга «Общественный контроль», члена регионального штаба ОНФ в Санкт-Петербурге Павла Созинова, открывавшего рабочее совещание, проект «Карта жизни» актуален и вписывается в «майские» указы президента страны Владимира Путина, направленные на снижение смертности на дорогах и в целом, на улучшение качества жизни россиян. Региональные отделения ОНФ в Петербурге и Ленобласти, отметил он, уже пытаются решить текущие проблемы граждан, связанные с дорожной инфраструктурой.
«Сейчас мы решаем вопрос, касающийся реконструкции моста через реку Петлянку в Ленинградской области, являющегося частью трассы Зеленогорск-Выборг. В настоящее время движение осуществляется через временный мост, нагрузка автотранспорта на который превышает допустимую. После нашего вмешательства и направления запросов в соответствующие комитеты, вопрос начал решаться. Проектная документация на реконструкцию основного моста через Петлянку направлена в Комитет госзаказа Ленобласти для проведения конкурсных торгов. После этого будет определен подрядчик, с которым будет заключен контракт на выполнение работ по реконструкции моста. Чиновники обещают жителям реконструировать основной мост до конца 2016 года», – сообщил Павел Созинов.
Сопредседатель регионального штаба ОНФ в Ленинградской области Александр Кузьмин поддержал своего коллегу. Он отметил, что совместная работа по разрешению ситуации в поселке Поляны ведется уже более двух лет. Дело в том, что в поселке проживают как жители Санкт-Петербурга, так и жители Ленинградской области. «В данном случае, эти вопросы должны сообща решать представители органов государственной власти двух регионов. Автобусное сообщение находится в ведении Санкт-Петербурга, а содержание дорог и эксплуатация моста – в ведении Ленинградской области», – отметил Александр Кузьмин. Он также рассказал о совместном проведении Координационного совета по развитию строительной отрасли Северо-Западного федерального округа, который прошел 1 октября 2015 года.
Заместитель директора центра ОНФ «Народная экспертиза» Евгения Осипова отметила, что, в настоящее время Ленобласть является регионом-лидером по уровню смертности на дорогах. Только за текущий год на областных дорогах погиб 451 человек. «По нашим данным, в настоящее время у Ленинградской области нет действующей целевой программы направленной на снижение ДТП на дорогах. Есть только отдельные подпрограммы в некоторых ведомствах, но они, как видно из статистки, не могут разрешить проблему аварийности и смертности на областных дорогах», – подчеркнула эксперт.
Евгения Осипова рассказывает, что цель проекта «Карта жизни» – выявление опасных участков автомобильных дорог и на основе полученных данных составление специальной интерактивной карты с наложением проблемных мест. Данная карта будет интегрироваться с картами Яндекса, автомобильными навигаторами. Любой водитель или пешеход, пользуясь данным приложением, будет знать, что приближается к опасному месту и будет более внимательным.
Также о проблемных дорожных участках будут информироваться муниципальные и региональные власти и специализированные службы. Предполагается, что на основе полученных сведений от ОНФ чиновники будут принимать меры для исправления ситуации. В некоторых случаях будет достаточно установить светофор или дорожный знак. В других – отремонтировать дорогу или построить новую.
По словам Евгении Осиповой, проект «Карта жизни» стартовал в июле в Ростовской и Калужской областях, в Пермском крае. На основе мониторинга общественников местные власти уже начали решать некоторые наболевшие дорожные проблемы в регионах.
Между тем, по мнению петербургских активистов ОНФ проект «Карта жизни» можно расширить. Как считает член координационного совета межрегиональной организации автомобилистов «Свобода выбора», «фронтовик» Александр Холодов, проект должен быть не просто информативным, «Карта жизни» или какая-то другая инициатива ОНФ, должны влиять на разработку региональными властями программ по снижению уровня ДТП и смертности на дорогах. При этом общественники могли бы следить за эффективным и целевым расходованием средств по данным программам, подчеркивает эксперт.