Хороший год с туманной перспективой
Накануне в Москве состоялся юбилейный Российский инвестиционно-строительный форум, традиционная очная ставка регулятора с представителями бизнес сообщества.
Итоги дискуссии получились противоречивыми: прогнозируемого провала рынка не случилось благодаря льготной ипотеке, но фундамента для дальнейшего развития у отрасли нет – кредитные ресурсы недоступны, нагрузка на застройщиков растет, а спрос падает. В итоге более 70% строительных компаний могут уйти с рынка, говорят эксперты.
Выступление министра строительства РФ Михаила Меня ожидаемо стало центральным пунктом повестки двух дневного форума. От доклада министра ждали если не судьбоносных новостей, то хотя бы обозначения основного вектора развития госполитики по стройке. На деле же Михаил Мень ограничился перечислением «позитивных» итогов 2015 года, обойдя стороной все те проблемы, за которые министерство критикуют в последнее время – аварийка, капремонт, саморегулирование.
По словам чиновника, результаты 2015 года опровергли негативные прогнозы ряда экспертов. Не сбылись предсказания по 50% падению рынка и крахе ипотеки.
Главным драйвером для роста рынка жилищного строительства министр стало апрельское решение по субсидированию ипотечной ставки. С момента работы льготной ипотеки каждый третий ипотечный кредит в стране выдается по сниженной за счет государства ставке. Михаил Мень подтвердил уже просочившуюся в СМИ новость - решение о продлении ипотечных субсидий принято. Сейчас в Кабмине шлифуется сам механизм пролонгации, но волевое решение есть и для покупателя условия программы останутся те же.
По его словам, по итогам минувшего года вышла на показатели рекордного 2014 – было построено почти 84 млн кв. м. жилья. Выросли объемы ввода жилья эконом класса – на 18% относительно результата 2014 года. По словам министра, застройщики смогли вовремя перегруппироваться и ухватить свою часть спроса. Спрос неизбежно мигрирует в эконом-класс, тогда как «высшие» сегменты, а также ИЖС неизбежно просядут.
Более того, несмотря на практически одинаковые с 2014 годом показатели по объему ввода, количество проданных квартир увеличилось на 8,4% (введено 1,1 млн единиц). То есть застройщики поймали тренд на однокомнатные квартиры и студии и вовремя скорректировали квартирографию.
Земля в новых руках
Среди главных достижений 2015 года министр выделил также объединение АИЖК и Фонда РЖС в Агентство жилищного развития и делегирование структуре Александра Плутника полномочий по распоряжению земельными ресурсами. По словам самого господина Плутника, в стране более 3,5 тыс. га бесхозных земель в границах крупных муниципалитетов. Если этот ресурс выставить на рынок, здесь можно построить более 15 млн кв. м. жилья эконом класса.
Эти земли предполагается подготовить к застройке за счет государства (источники финансирования пока определяются) и реализовать здесь жилищные проекты в рамках программы «Жилье для российской семьи» мало-помалу набирающей обороты после провала на рубеже 2014-2015 годов. В 2015 году по программе регионы сдали 200 тыс. кв. м. жилья, в 2016 году планируется ввести более 3 млн кв.м. По словам чиновников, если раньше застройщики отмахивались от программы и заявленной цены в 35 тыс. рублей за квадрат, то в новых экономических реалиях, эта цифра кажется строителям вполне адекватной. Кроме того,застройщикам, участвующим в программе обещают налоговые льготы, освободить от арендной платы за участки и дадут возможность получить хороший кредит через АИЖК. В целом у Минстроя есть грандиозные планы продлить программу до 2020 года. В нынешней редакции она действует до 2017 года и уже очевидно, что за неполные два года заявленные 25 млн кв. м. не ввести.
Тем не менее, в АИЖК уверены, что объемы застройки эконом-класса будут неуклонно расти. «Вопреки прогнозам, рынок не упал, он развивается, квартир куплено больше, - заявил Александр Плутник. – И доступность жилья для населения повысилась, цены на минимуме. По данным нашего совместного с ВЦИОМ исследования, 41% населения готов улучшать свои жилищные условия, а это значит, что у застройщиков есть возможность начинать новые проекты, тем более, что земля сильно упала в цене. Сейчас мы видим время абсолютных возможностей для застройщиков».
Глава АИЖК напомнил, что в 2004 году было выдано ипотеки на 19 млрд рублей. В 2014 – 1,8 трлн рублей, за 10 лет ипотечный рынок вырос в 100 раз. И в первую очередь за счет частного капитала и деятельности частных банков. Сейчас АИЖК планирует подогреть конкуренцию на рынке, что частные банки смогли значительно нарастить объемы выдачи. Также АИЖК работает с Банком России по выпуску новых ипотечных облигаций. Кроме того, агенство планирует развивать и так называемые коллективные инвестиции. Готовятся несколько пилотных проектов, которые будут сформированы в качестве закрытых паевых фондов. Гражданам предложат вступать в ПИФы, строить арендное жилье и получать доходность выше чем на банковских депозитах.
О чем не говорит Минстрой
Продление льготной ипотеки участников рынка порадовало. Но проявление государственной заботы о рынке оказалось ложкой меда в бочке тех проблем, с которыми застройщики сталкиваются каждый день.
Прежде всего, это вопрос инженерной подготовки земельных участков. Как рассказал первый заместитель министра Леонид Ставицкий, затраты застройщика при получении техусловий от ресурсников сегодня составляют 15-20% себестоимости строительства. В прошлом году строители вложили в строительство сетей 400-500 млрд рублей, при том, что во всем мире застройщик просто приходит на пятно и «втыкает вилку в розетку». «Строительство сетей должно быть заложено в инвестиционных программах ресурсоснабжающих организаций и учитываться в тарифе, но тянуть сети – это не дело застройщика, - говорит чиновник. – Кондитер ведь не заставляет нас покупать ему ларек, чтобы он продавал нам конфеты. Хочешь поставлять услугу – построй сети». По словам господина Ставицкого, отсутствие затрат на инженерную подготовку земли снизит риски застройщиков, ставки по кредиту для него у банка и стоимость «квадрата» для покупателя.
Кроме того, над застройщиками по-прежнему довлеет невозможность застраховать договоры долевого участия (на рынке работают 3-4 страховщика, которые готовы работать с застройщиками на достаточно жестких условиях), а также новые требования по собственному капиталу застройщиков. Согласно внесенным в 214ФЗ поправкам минимальный размер собственного капитала застройщика должен составлять не менее 5% от стоимости всех площадей в многоквартирных домах, строящихся застройщиком с привлечением средств дольщиков и не введенных в эксплуатацию. Или же размер капитала должен быть не менее 1 млрд рублей. Если эта норма пройдет рассмотрение в Госдуме, это просто убьет региональный строительный рынок, считает первый зампред комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Елена Николаева. Она пообещала вступиться за бизнес и сократить это требование при рассмотрении поправок в 214 ФЗ хотя бы до 3%. Еще одна ее инициатива – отмена налога на участки в проектах комплексного освоения, которые находятся у застройщиков «под паром», освоение которых отложено на перспективу.
Но главные вопросы, которые ставили на форуме участники были проще – где взять денег в кредит и как склонить граждан к покупке жилья? «Каждый скинутый процент ипотечной ставки принес нам дополнительные 5% спроса. 15% дисконт на квартиры дает нам 30% продаж. Но мы уже стоим на нулевой марже. Покупатель вроде и готов брать жилье, но требует еще снизить чек, - говорит генеральный директор ОАО «Главстрой Девелопмент» Иван Богатов. – Мы готовы об этом думать, но есть такая штука как позиция ЦБ по ключевой ставке. Государство борется с инфляцией заградительными ставками и тем самым рушит любое развитие бизнеса. И в итоге лишает себя же налоговых поступлений». По словам генерального директора СК «ВСК» Олега Овсяницкого деньги у банков сегодня есть, но кредитуют они сверхосторожно.
«Ни банки, ни страховые, ни физлица-дольщики не хотят влезать со своими деньгами в стройку. Это самая непрозрачная сфера бизнеса, там не отследить ни движение средств, ни балансы», - рассказал эксперт.
Отношение населения к рискам приобретения первички можно проследить по отчетам крупнейших девелоперов за 2015 год: почти у всех падение продаж составило 20-45%. И предпосылок для роста спроса – немного. По словам президента Национального объединения застройщиков жилья Леонида Козинца, девелоперы сегодня работают без права на ошибку – при нулевой марже и отсутствии уверенности в спросе на завтра.
Реагируют на эту ситуацию застройщики уменьшением задела – меньше строят и отказываются от новых очередей в рамках действующих проектов. По его словам, уже стартовал полноценный процесс консолидации строительного рынка – по аналогии с банковским и страховым. А это значит, что в скором времени рынок опустеет на 70% - новая экономика ликвидирует малых и средних застройщиков. Останутся лишь компании с высокой капитализацией и возможностью взять кредит на нормальных условиях. А возможностей этих все меньше.
Рядом с «Лахта-центром» холдинг Газпром построит еще почти 300 тыс. кв. м коммерческих площадей. Стоимость проекта превысит 20 млрд рублей. Видимо, инвестор осознал, что все его структуры в небоскреб не поместятся, и решил расширить проект, считают эксперты.
В непосредственной близости от «Лахта-центра» структуры Газпрома построят еще 300 тыс. кв. м коммерческой недвижимости. Так говорится в документах, которые Газпром подал на днях в Комитет по инвестициям Петербурга. Из них следует, что рядом с небоскребом, где к 2018 году разместится головной офис газовой монополии, будут построены еще три бизнес-центра общей площадью 257 тыс. кв. м. В проект также включен подземный паркинг площадью 88,6 тыс. кв. м, конференц-зал площадью 15 тыс. кв. м, а также объекты социального и культурного назначения. Стоимость строительства оценивается в 21 млрд рублей. Срок реализации проекта – 2021 год. Проект Газпром планирует реализовать дополнительных участках в Лахте, которые рассчитывает получить от города. Но где именно будет эта земля и сколько ее потребуется, в компании не уточнили. О планах построить дополнительные коммерческие площади в Лахте представители Газпрома впервые заявили на Совете по инвестициям в октябре. А чуть раньше правительство Петербурга утвердило изменения в проект планировки территории «Лахта-центра». В него были включены в том числе объекты, расположенные на сопредельных территориях (даже на другом берегу бухты), но не входящие в состав этого бизнес-центра. Как пояснил тогда председатель КГА Владимир Григорьев, одной из причин, по которой понадобилось вносить изменения в документ, стало увеличение общей площади «Лахта-центр» примерно на 20% по инициативе инвестора. В пресс-службе комплекса пояснили, что изучают возможность строительства объектов общественно-делового назначения западнее участка строящегося «Лахта центра», подчеркнув, что сам небоскреб будет построен в первоначально утвержденных параметрах (см. справку). Эксперты считают, что руководство Газпрома могло осознать, что всем структурам монополии места в небоскребе не хватит, и стало действовать на опережение – расширяя офисную часть за счет дополнительных зданий. В «Лахта-центре» по проекту должно быть всего 130 тыс. кв. м офисных помещений. А общая площадь офисов Газпрома в Петербурге уже превысила 400 тыс. кв. м. И переезд еще не закончился. Решение о переводе головной структуры газового монополиста в Северную столицу должно быть принято летом следующего года на собрании акционеров Газпрома, которое впервые пройдет в Петербурге. Но компания к этому шагу активно готовится. За последние шесть лет доля сделок по аренде офисов, которые заключили компании нефтегазового сектора в Петербурге, выросла с 5 до 50%. Причем только за последний год активность структур Газпрома по подбору недвижимости в Петербурге увеличилась в четыре раза. Выросла конкуренция структур монополиста за недвижимость в Петербурге между собой. «Сидеть на собственных площадях гораздо выгоднее, чем на арендованных. Думаю, решение о строительстве дополнительных офисных площадей продиктовано этой логикой», – рассуждает исполнительный директор ГК «С.Э.Р.» Павел Бережной. «Если в итоге все структуры Газпрома все-таки переберутся в Лахту, это серьезно изменит ситуацию на офисном рынке города. Найти арендаторов на такое значительное количество освободившихся площадей будет нелегко. Остается надеяться, что кризис до 2018 года закончится и деловая активность позволит рынку пережить исход Газпрома безболезненно», – добавил один из брокеров офисного рынка. Участок в Приморском районе Петербурга под строительство комплекса «Лахта-центр» Газпром купил в 2011 году. Небоскреб должен быть построен к началу 2018 года. Его общая площадь составит около 400 тыс. кв. м из которых 180 тыс. кв. м займет башня-доминанта высотой 462 м. В ней будет 86 надземных и три подземных этажа. В сентябре завершился нулевой цикл строительства, началось возведение первых этажей ядра будущего высотного здания. В проект уже вложено 200 млн USD. А общие инвестиции могут достигнуть 1,5 млрд USD.
ЗакС Петербурга принял за основу законопроект, устанавливающий расчет налога на имущество физлиц исходя из кадастровой стоимости недвижимости. Депутаты отмечают, что налог тягостным бременем ляжет в первую очередь на социально необеспеченные слои населения, в частности собственников коммуналок, кадастровая стоимость которых завышена.
Городские депутаты на прошлой неделе приняли в первом чтении довольно скандальный законопроект «О внесении изменений в закон Петербурга «О налоге на имущество физических лиц в Петербурге». Парламентарии не были единогласными: «за» проголосовали только 28 депутатов, 17 – «против», а «воздержался» один. Тем не менее документ был принят, и на внесение поправок было установлено время всего в два дня.
Как следует из законопроекта, внесенного губернатором Петербурга Георгием Полтавченко, с 1 января 2016 года налог на имущество физических лиц устанавливается исходя из его кадастровой стоимости. В настоящее время расчеты ведутся исходя из инвентаризационной стоимости.
Как отметил Михаил Бродский, представитель губернатора Петербурга в ЗакСе, переход на новую систему налогообложения продлится несколько лет. В 2016 году лишь 20% налога на объекты будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости, размер налога увеличится в среднем в 1,4 раза. В 2017 году эта часть составит 40%, и так до 2020 года, когда петербуржцы будут оплачивать всю сумму налога исходя из кадастровой стоимости жилья. По подсчетам, объем налоговых отчислений вырастет в три раза по сравнению с сегодняшними сборами.
Михаил Бродский отметил, что налоговые ставки будут дифференцированными и будут полностью зависеть от кадастровой стоимости жилья. На практике получится, что чем больше будет кадастровая стоимость квартиры или загородного дома, тем выше будет налог. В частности, ставка налога для жилых домов (дач) с кадастровой стоимостью до 5 млн рублей включительно устанавливается в размере 0,1%, с 5 до 10 млн рублей – 0,15%. Больше всего будут платить владельцы элитного жилья. Так, при кадастровой стоимости объекта от 10 до 20 млн рублей налоговая ставка будет 0,2%, а свыше 20 млн рублей – 0,25%. Для жилых помещений (квартир) стоимостью от 7 млн рублей налоговая ставка получится 0,1%, а свыше 20 млн рублей – 0,2%. Для собственников гаражей налоговая ставка составит 0,3% от кадастровой стоимости. А собственники нежилых помещений, зданий, сооружений свыше 3 тыс. кв. м будут платить по ставке 1% от кадастровой стоимости объекта.
Михаил Бродский отметил, что закон устанавливает льготы по налогооблагаемой площади – 10 м с комнаты, 20 м с квартиры, и 50 м с отдельного дома. Кроме этого, чиновник подчеркнул, что от уплаты данного налога полностью освобождаются пенсионеры, инвалиды боевых действий и инвалиды первой и второй группы – всего около 2 млн человек.
В Смольном говорят, что переход на новую систему налогообложения нужен, так как вне «налоговой корзины» с 2013 года находятся новостройки. По словам Михаила Бродского, с этого времени в городе построено около 7,5 млн кв. м жилья, не имеющего инвентаризационной стоимости, а значит, город не может собирать с них налоги. Если перейти на кадастровую стоимость, то бюджет Петербурга пополнится новыми поступлениями, отметил господин Бродский.
В конце августа 2015 года ГУП «ГУИОН» пересчитал кадастровую стоимость жилых и нежилых помещений площадью менее 3 тыс. кв. м. В итоге, по оценке экспертов, кадастровая цена квартир в среднем увеличилась в 1,6 раза. Больше всего подорожало жилье в центре Петербурга. Так, в Центральном районе кадастровая стоимость стала в 2,4 раза больше, в Петроградском – в 2,5 раза, в Адмиралтейском – более чем в 2 раза.
В данном случае, как говорят депутаты, возрастет налог на жилье для собственников коммунальных квартир. Именно этот факт вызвал бурные протесты со стороны парламентариев. В частности, лидер фракции «Справедливая Россия» Алексей Ковалев назвал данный законопроект «диверсией против народовластия». По его словам, даже с учетом принятого переходного периода в итоге жить в комнате в коммунальной квартире будет слишком дорого для обычного петербуржца. «Скоропостижное принятие этого законопроекта ударит по нашим гражданам, увеличит их налоговые отчисления. Действительно, бюджет Петербурга от этого станет немного больше, но граждане станут более бедными, чем сегодня», – возмутился депутат. По его словам, кадастровая стоимость на многие объекты завышена. «Кроме того, эта кадастровая стоимость завышена и для тех квартир, которые находятся в «убитом» состоянии, особенно для комнат в коммунальных квартирах. Как правило, эти объекты недвижимости продаются по цене раза в два меньше, чем объекты недвижимости в соседних домах, находящихся в более или менее приличном состоянии», – пояснил свою точку зрения Алексей Ковалев.
Депутат Ирина Иванова отметила, что льгота при налогообложении коммунальных квартир не будет действовать в Петербурге из-за особенностей регионального законодательства. «Кадастровая стоимость коммуналок огромна, а налогового вычета не будет. И если нас будут уверять, что в этих коммунальных квартирах живут исключительно пенсионеры, то это не так. Более того, таких квартир в Петербурге 90 тыс. Чем больше кадастровая стоимость квартиры, тем больше и налоговый коэффициент. Таким образом, мы дважды загоняем коммуналки в самые дорогие, но в то же время платить эти налоги будут самые не обеспеченные слои населения», – подчеркнула Ирина Иванова.