Хороший год с туманной перспективой
Накануне в Москве состоялся юбилейный Российский инвестиционно-строительный форум, традиционная очная ставка регулятора с представителями бизнес сообщества.
Итоги дискуссии получились противоречивыми: прогнозируемого провала рынка не случилось благодаря льготной ипотеке, но фундамента для дальнейшего развития у отрасли нет – кредитные ресурсы недоступны, нагрузка на застройщиков растет, а спрос падает. В итоге более 70% строительных компаний могут уйти с рынка, говорят эксперты.
Выступление министра строительства РФ Михаила Меня ожидаемо стало центральным пунктом повестки двух дневного форума. От доклада министра ждали если не судьбоносных новостей, то хотя бы обозначения основного вектора развития госполитики по стройке. На деле же Михаил Мень ограничился перечислением «позитивных» итогов 2015 года, обойдя стороной все те проблемы, за которые министерство критикуют в последнее время – аварийка, капремонт, саморегулирование.
По словам чиновника, результаты 2015 года опровергли негативные прогнозы ряда экспертов. Не сбылись предсказания по 50% падению рынка и крахе ипотеки.
Главным драйвером для роста рынка жилищного строительства министр стало апрельское решение по субсидированию ипотечной ставки. С момента работы льготной ипотеки каждый третий ипотечный кредит в стране выдается по сниженной за счет государства ставке. Михаил Мень подтвердил уже просочившуюся в СМИ новость - решение о продлении ипотечных субсидий принято. Сейчас в Кабмине шлифуется сам механизм пролонгации, но волевое решение есть и для покупателя условия программы останутся те же.
По его словам, по итогам минувшего года вышла на показатели рекордного 2014 – было построено почти 84 млн кв. м. жилья. Выросли объемы ввода жилья эконом класса – на 18% относительно результата 2014 года. По словам министра, застройщики смогли вовремя перегруппироваться и ухватить свою часть спроса. Спрос неизбежно мигрирует в эконом-класс, тогда как «высшие» сегменты, а также ИЖС неизбежно просядут.
Более того, несмотря на практически одинаковые с 2014 годом показатели по объему ввода, количество проданных квартир увеличилось на 8,4% (введено 1,1 млн единиц). То есть застройщики поймали тренд на однокомнатные квартиры и студии и вовремя скорректировали квартирографию.
Земля в новых руках
Среди главных достижений 2015 года министр выделил также объединение АИЖК и Фонда РЖС в Агентство жилищного развития и делегирование структуре Александра Плутника полномочий по распоряжению земельными ресурсами. По словам самого господина Плутника, в стране более 3,5 тыс. га бесхозных земель в границах крупных муниципалитетов. Если этот ресурс выставить на рынок, здесь можно построить более 15 млн кв. м. жилья эконом класса.
Эти земли предполагается подготовить к застройке за счет государства (источники финансирования пока определяются) и реализовать здесь жилищные проекты в рамках программы «Жилье для российской семьи» мало-помалу набирающей обороты после провала на рубеже 2014-2015 годов. В 2015 году по программе регионы сдали 200 тыс. кв. м. жилья, в 2016 году планируется ввести более 3 млн кв.м. По словам чиновников, если раньше застройщики отмахивались от программы и заявленной цены в 35 тыс. рублей за квадрат, то в новых экономических реалиях, эта цифра кажется строителям вполне адекватной. Кроме того,застройщикам, участвующим в программе обещают налоговые льготы, освободить от арендной платы за участки и дадут возможность получить хороший кредит через АИЖК. В целом у Минстроя есть грандиозные планы продлить программу до 2020 года. В нынешней редакции она действует до 2017 года и уже очевидно, что за неполные два года заявленные 25 млн кв. м. не ввести.
Тем не менее, в АИЖК уверены, что объемы застройки эконом-класса будут неуклонно расти. «Вопреки прогнозам, рынок не упал, он развивается, квартир куплено больше, - заявил Александр Плутник. – И доступность жилья для населения повысилась, цены на минимуме. По данным нашего совместного с ВЦИОМ исследования, 41% населения готов улучшать свои жилищные условия, а это значит, что у застройщиков есть возможность начинать новые проекты, тем более, что земля сильно упала в цене. Сейчас мы видим время абсолютных возможностей для застройщиков».
Глава АИЖК напомнил, что в 2004 году было выдано ипотеки на 19 млрд рублей. В 2014 – 1,8 трлн рублей, за 10 лет ипотечный рынок вырос в 100 раз. И в первую очередь за счет частного капитала и деятельности частных банков. Сейчас АИЖК планирует подогреть конкуренцию на рынке, что частные банки смогли значительно нарастить объемы выдачи. Также АИЖК работает с Банком России по выпуску новых ипотечных облигаций. Кроме того, агенство планирует развивать и так называемые коллективные инвестиции. Готовятся несколько пилотных проектов, которые будут сформированы в качестве закрытых паевых фондов. Гражданам предложат вступать в ПИФы, строить арендное жилье и получать доходность выше чем на банковских депозитах.
О чем не говорит Минстрой
Продление льготной ипотеки участников рынка порадовало. Но проявление государственной заботы о рынке оказалось ложкой меда в бочке тех проблем, с которыми застройщики сталкиваются каждый день.
Прежде всего, это вопрос инженерной подготовки земельных участков. Как рассказал первый заместитель министра Леонид Ставицкий, затраты застройщика при получении техусловий от ресурсников сегодня составляют 15-20% себестоимости строительства. В прошлом году строители вложили в строительство сетей 400-500 млрд рублей, при том, что во всем мире застройщик просто приходит на пятно и «втыкает вилку в розетку». «Строительство сетей должно быть заложено в инвестиционных программах ресурсоснабжающих организаций и учитываться в тарифе, но тянуть сети – это не дело застройщика, - говорит чиновник. – Кондитер ведь не заставляет нас покупать ему ларек, чтобы он продавал нам конфеты. Хочешь поставлять услугу – построй сети». По словам господина Ставицкого, отсутствие затрат на инженерную подготовку земли снизит риски застройщиков, ставки по кредиту для него у банка и стоимость «квадрата» для покупателя.
Кроме того, над застройщиками по-прежнему довлеет невозможность застраховать договоры долевого участия (на рынке работают 3-4 страховщика, которые готовы работать с застройщиками на достаточно жестких условиях), а также новые требования по собственному капиталу застройщиков. Согласно внесенным в 214ФЗ поправкам минимальный размер собственного капитала застройщика должен составлять не менее 5% от стоимости всех площадей в многоквартирных домах, строящихся застройщиком с привлечением средств дольщиков и не введенных в эксплуатацию. Или же размер капитала должен быть не менее 1 млрд рублей. Если эта норма пройдет рассмотрение в Госдуме, это просто убьет региональный строительный рынок, считает первый зампред комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Елена Николаева. Она пообещала вступиться за бизнес и сократить это требование при рассмотрении поправок в 214 ФЗ хотя бы до 3%. Еще одна ее инициатива – отмена налога на участки в проектах комплексного освоения, которые находятся у застройщиков «под паром», освоение которых отложено на перспективу.
Но главные вопросы, которые ставили на форуме участники были проще – где взять денег в кредит и как склонить граждан к покупке жилья? «Каждый скинутый процент ипотечной ставки принес нам дополнительные 5% спроса. 15% дисконт на квартиры дает нам 30% продаж. Но мы уже стоим на нулевой марже. Покупатель вроде и готов брать жилье, но требует еще снизить чек, - говорит генеральный директор ОАО «Главстрой Девелопмент» Иван Богатов. – Мы готовы об этом думать, но есть такая штука как позиция ЦБ по ключевой ставке. Государство борется с инфляцией заградительными ставками и тем самым рушит любое развитие бизнеса. И в итоге лишает себя же налоговых поступлений». По словам генерального директора СК «ВСК» Олега Овсяницкого деньги у банков сегодня есть, но кредитуют они сверхосторожно.
«Ни банки, ни страховые, ни физлица-дольщики не хотят влезать со своими деньгами в стройку. Это самая непрозрачная сфера бизнеса, там не отследить ни движение средств, ни балансы», - рассказал эксперт.
Отношение населения к рискам приобретения первички можно проследить по отчетам крупнейших девелоперов за 2015 год: почти у всех падение продаж составило 20-45%. И предпосылок для роста спроса – немного. По словам президента Национального объединения застройщиков жилья Леонида Козинца, девелоперы сегодня работают без права на ошибку – при нулевой марже и отсутствии уверенности в спросе на завтра.
Реагируют на эту ситуацию застройщики уменьшением задела – меньше строят и отказываются от новых очередей в рамках действующих проектов. По его словам, уже стартовал полноценный процесс консолидации строительного рынка – по аналогии с банковским и страховым. А это значит, что в скором времени рынок опустеет на 70% - новая экономика ликвидирует малых и средних застройщиков. Останутся лишь компании с высокой капитализацией и возможностью взять кредит на нормальных условиях. А возможностей этих все меньше.
В октябре 2012 года в Москве прошел очередной VII съезд Союза архитекторов России. Съезд запомнился как отсутствием на нем первых лиц страны, так и созданием Архитектурной палаты.
Само по себе создание Архитектурной палаты, как одной из форм самоорганизации архитектурной профессии, явление не плохое – подобные организации регулируют архитектурную деятельность во многих странах мира, а авторы российской идеи считают её появление крайне необходимой в связи с вступлением России в ВТО.
Необходимо отметить, что с учетом имеющихся трений между Национальным объединением проектировщиков и Союзом архитекторов России по вопросу о верховенстве в «управлении» проектным сообществом, авторы Архитектурной палаты постоянно напоминают, что Национальное объединение проектировщиков со своими допусками, выдаваемым юридическим лицам, дескать, не соответствует мировой (читай – западной) практике, в соответствии с которой лицензирование проходят физические лица. Не говоря уже о том, что, по их мнению, за 4 года существования саморегулируемых организаций России эта «система саморегулирования продемонстрировала полную неспособность регулировать профессиональную деятельность» (цитирую по газете «Союз Архитекторов» № 2 (27) 2012 г.) Насколько это высказывание оказалось необъективным, показал последний по счету успешно проведенный VII Всероссийский съезд Национального объединения проектировщиков.
Но вернемся к теме разговора.
Пока созданная палата объединяет физических лиц на добровольной основе, т.е. архитекторам в ней находиться не обязательно, поскольку её создание «не одобрено» никаким российским законом. Но это пока. Учитывая, что у нас в органах верховной власти достаточно тех, кто хочет, что бы у нас было, как у них (на Западе), то, естественно, архитектурное сообщество будет и дальше рьяно поддерживать идею подведения закона под созданную палату. И это может произойти.
Теперь давайте проследим за последствиями такого шага.
«Узаконение» Архитектурной палаты даст возможность прорыву на российский рынок проектных работ западным проектировщикам. Ни по численности, ни по качеству выполняемых работ в рамках ВТО мы для них пока не конкуренты. Для адаптации к работе в условиях ВТО нам нужно время, и только саморегулирование в области проектирования и изысканий могут нам его дать, поскольку действительно предусмотренная в России выдача допусков юридическим лицам противоречит западной системе и является хоть и слабым, но всё же барьером на пути их экспансии на наши рынки.
Вторая сторона проблемы – финансовая. Архитектурная палата собирается аттестовать и сертифицировать, а по сути – выдавать «пропуска» на рынок профессиональным архитекторам. На основе этого она же намерена вести национальный реестр квалифицированных архитекторов и разрабатывать собственные стандарты. Никаких других, принятых сегодня, систем повышения квалификации данная система не приемлет.
Для устойчивости палаты во всех округах должны быть созданы её филиалы со своим имуществом, бухгалтерией, сотнями специалистов и техников, которые ежегодно будут проводить аттестацию и профессиональную переподготовку архитекторов, выдавать заветную «корочку».
С учетом необходимого при этом страхования своей деятельности каждому проектирующему архитектору это будет обходиться не менее чем в 200 000 рублей в год.
При этом надо понимать, что параллельно будут созданы палаты конструкторов, технологов, транспортников, вообще всех, кто работает в проектной деятельности. И тогда любая среднего уровня проектная организация будет вынуждена платить 1.500.000 (для быстро читающих специально даю прописью: полтора миллиона) рублей в год, чтобы содержать аттестованных специалистов (сравните это с теми суммами, которые сейчас проектировщики ежегодно платят в саморегулируемые организации). Прибавим сюда все более ухудшающуюся обстановку в проектном бизнесе и усиление конкуренции со стороны «западных братьев» по профессии.
Есть ли выход из сложившейся ситуации?
Выступая на упомянутом съезде архитекторов, я предложил один из компромиссных вариантов. Прекрасно понимая, что рано или поздно с учетом членства нашей страны в ВТО нас заставят перейти на западную методику сертификации, я предлагаю использовать для этого уже созданные положения федерального закона о СРО (ФЗ-315) с учетом возможного внесения в него поправок. На сегодня саморегулируемые организации уже выдают допуски индивидуальным предпринимателям с учетом стажа и образования. Так вот, если внести соответствующие дополнения в этот закон, то могли бы выдавать допуски конкретному архитектору при выполнении им архитектурной деятельности. При этом обязательным условием стала бы его аттестация и профессиональная переподготовка в Архитектурной палате. Реестр продолжила бы вести саморегулируемая организация.
Никаких противоречий в том, что некоммерческая общественная организация выдавала бы допуски или аттестаты и юридическим, и физическим лицам с учетом помощи со стороны Архитектурной палаты, я не вижу.
Такая система не только на какой-то срок оградила бы наш проектный рынок от западной экспансии, но и, самое главное, помогла бы каждому из нас сохранить значительные финансовые средства.
Александр Кузнецов,
член Совета НОП,
координатор по ЮФО,
директор НП «РОПК» СРО Краснодар
Банк "ВТБ" с прошлой пятницы приостановил финансирование всех работ по реализации проекта "Набережная Европы". Об это на совещании с подрядчиками заявил вице-президент банка Александр Ольховский. Приостановка проекта, как говорят участники рынка, может быть связана с решением федеральный властей разместить на этом месте Верховный и Высший арбитражный судов (ВС и ВАС).
Как рассказали участники рынка, в конце прошлой недели ООО "Петербург Сити" (контролируется "ВТБ девелопмент"), которое является инвестором проекта строительства "Набережная Европы", уведомило контрагентов о приостановке финансирования. Подрядчикам разосланы письма, извещающие об остановке всех работ и приостановке оплаты всех счетов за выполняемые работы. Кроме того, в пятницу вице-президент ВТБ Александр Ольховский, который курирует в банке проект, провел совещание, на котором подтвердил эту информацию. Об этом рассказали несколько компаний, участвующих в реализации проекта. В "ВТБ девелопмент" эту информацию так же подтвердили, но отказались от дальнейших комментариев. Александр Ольховский пояснил, что пока речь идет о паузе в две-четыре недели, в течение которых ситуация прояснится. На остальных проектах "ВТБ девелопмент", по словам вице-президента ВТБ, это решение никак не скажется.
Проект "Набережная Европы", который предполагает реновацию территории площадью 10 га в Петроградском районе, между набережной Малой Невы и проспектом Добролюбова, один из самых больших, дорогих и долгих в Петербурге. Идея преобразования этого участка набережной существовала еще при мэре Анатолии Собчаке, но президент РФ Владимир Путин издал поручение "О строительстве Дворца танца и многофункционального комплекса "Набережная Европы"" только в марте 2003 года. О намерении реконструировать набережную заявили две фирмы - "Русские инвестиции" и московская "КВ Инжиниринг". Специально под проект было создано ООО "Петербург-Сити". В декабре 2003 года был подписан инвестиционный контракт между ООО "Петербург-Сити", ФГУП "РНЦ "Прикладная химия"" и Управлением ФСБ России по Санкт-Петербургу и Ленобласти. В августе 2004 года к проекту подключилась корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга", которая входит в группу ЛСР - она объявила о покупке 70-процентной доли в "Петербург-Сити". В 2006 году произошла очередная смена инвестора, и владельцем проекта стал банк "ВТБ", который и стал управлять проектом через свою дочернюю компанию "ВТБ девелопмент", генеральным директором которой является Сергей Матвиенко, сын экс-губернатора Петербурга Валентины Матвиенко.
В данный момент с территории полностью выведен занимавший ее ГИПХ - для этого было профинансировано строительство административного здания на ул. Крыленко и реконструированы производственные, административные и лабораторные корпуса института в поселке Кузьмолово. Так, Федеральной службе безопасности переданы 8 тыс. кв. м жилья в Петербурге и 2 тыс. кв. м - в различных городах Ленинградской области. Практически завершен снос бывших зданий ГИПХа. Сколько конкретно вложено в проект, в "ВТБ девелопмент" не говорят, но по оценкам Александра Ольховского - около 10 млрд руб.
Как стало известно, одной из причин, по которой проект приостановлен, стал интерес к этой территории со стороны федеральных властей. Идея разместить Верховный и Высший арбитражный суд на будущей набережной Европы, построив для них здания в 2013-2014 годах, принадлежит главе управделами президента Владимиру Кожину, однако конкретной договоренности с ВТБ на этот счет не достигнуто.
Примечательно, что структуры управделами президента проявляли интерес к набережной еще 10 лет назад, когда проект только начинал развитие. "ВТБ" сопротивляется такому развитию событий, поскольку не видит возможности реализовать предложенный управделами президента формат без кардинальной корректировки уже готового проекта.