Хороший год с туманной перспективой
Накануне в Москве состоялся юбилейный Российский инвестиционно-строительный форум, традиционная очная ставка регулятора с представителями бизнес сообщества.
Итоги дискуссии получились противоречивыми: прогнозируемого провала рынка не случилось благодаря льготной ипотеке, но фундамента для дальнейшего развития у отрасли нет – кредитные ресурсы недоступны, нагрузка на застройщиков растет, а спрос падает. В итоге более 70% строительных компаний могут уйти с рынка, говорят эксперты.
Выступление министра строительства РФ Михаила Меня ожидаемо стало центральным пунктом повестки двух дневного форума. От доклада министра ждали если не судьбоносных новостей, то хотя бы обозначения основного вектора развития госполитики по стройке. На деле же Михаил Мень ограничился перечислением «позитивных» итогов 2015 года, обойдя стороной все те проблемы, за которые министерство критикуют в последнее время – аварийка, капремонт, саморегулирование.
По словам чиновника, результаты 2015 года опровергли негативные прогнозы ряда экспертов. Не сбылись предсказания по 50% падению рынка и крахе ипотеки.
Главным драйвером для роста рынка жилищного строительства министр стало апрельское решение по субсидированию ипотечной ставки. С момента работы льготной ипотеки каждый третий ипотечный кредит в стране выдается по сниженной за счет государства ставке. Михаил Мень подтвердил уже просочившуюся в СМИ новость - решение о продлении ипотечных субсидий принято. Сейчас в Кабмине шлифуется сам механизм пролонгации, но волевое решение есть и для покупателя условия программы останутся те же.
По его словам, по итогам минувшего года вышла на показатели рекордного 2014 – было построено почти 84 млн кв. м. жилья. Выросли объемы ввода жилья эконом класса – на 18% относительно результата 2014 года. По словам министра, застройщики смогли вовремя перегруппироваться и ухватить свою часть спроса. Спрос неизбежно мигрирует в эконом-класс, тогда как «высшие» сегменты, а также ИЖС неизбежно просядут.
Более того, несмотря на практически одинаковые с 2014 годом показатели по объему ввода, количество проданных квартир увеличилось на 8,4% (введено 1,1 млн единиц). То есть застройщики поймали тренд на однокомнатные квартиры и студии и вовремя скорректировали квартирографию.
Земля в новых руках
Среди главных достижений 2015 года министр выделил также объединение АИЖК и Фонда РЖС в Агентство жилищного развития и делегирование структуре Александра Плутника полномочий по распоряжению земельными ресурсами. По словам самого господина Плутника, в стране более 3,5 тыс. га бесхозных земель в границах крупных муниципалитетов. Если этот ресурс выставить на рынок, здесь можно построить более 15 млн кв. м. жилья эконом класса.
Эти земли предполагается подготовить к застройке за счет государства (источники финансирования пока определяются) и реализовать здесь жилищные проекты в рамках программы «Жилье для российской семьи» мало-помалу набирающей обороты после провала на рубеже 2014-2015 годов. В 2015 году по программе регионы сдали 200 тыс. кв. м. жилья, в 2016 году планируется ввести более 3 млн кв.м. По словам чиновников, если раньше застройщики отмахивались от программы и заявленной цены в 35 тыс. рублей за квадрат, то в новых экономических реалиях, эта цифра кажется строителям вполне адекватной. Кроме того,застройщикам, участвующим в программе обещают налоговые льготы, освободить от арендной платы за участки и дадут возможность получить хороший кредит через АИЖК. В целом у Минстроя есть грандиозные планы продлить программу до 2020 года. В нынешней редакции она действует до 2017 года и уже очевидно, что за неполные два года заявленные 25 млн кв. м. не ввести.
Тем не менее, в АИЖК уверены, что объемы застройки эконом-класса будут неуклонно расти. «Вопреки прогнозам, рынок не упал, он развивается, квартир куплено больше, - заявил Александр Плутник. – И доступность жилья для населения повысилась, цены на минимуме. По данным нашего совместного с ВЦИОМ исследования, 41% населения готов улучшать свои жилищные условия, а это значит, что у застройщиков есть возможность начинать новые проекты, тем более, что земля сильно упала в цене. Сейчас мы видим время абсолютных возможностей для застройщиков».
Глава АИЖК напомнил, что в 2004 году было выдано ипотеки на 19 млрд рублей. В 2014 – 1,8 трлн рублей, за 10 лет ипотечный рынок вырос в 100 раз. И в первую очередь за счет частного капитала и деятельности частных банков. Сейчас АИЖК планирует подогреть конкуренцию на рынке, что частные банки смогли значительно нарастить объемы выдачи. Также АИЖК работает с Банком России по выпуску новых ипотечных облигаций. Кроме того, агенство планирует развивать и так называемые коллективные инвестиции. Готовятся несколько пилотных проектов, которые будут сформированы в качестве закрытых паевых фондов. Гражданам предложат вступать в ПИФы, строить арендное жилье и получать доходность выше чем на банковских депозитах.
О чем не говорит Минстрой
Продление льготной ипотеки участников рынка порадовало. Но проявление государственной заботы о рынке оказалось ложкой меда в бочке тех проблем, с которыми застройщики сталкиваются каждый день.
Прежде всего, это вопрос инженерной подготовки земельных участков. Как рассказал первый заместитель министра Леонид Ставицкий, затраты застройщика при получении техусловий от ресурсников сегодня составляют 15-20% себестоимости строительства. В прошлом году строители вложили в строительство сетей 400-500 млрд рублей, при том, что во всем мире застройщик просто приходит на пятно и «втыкает вилку в розетку». «Строительство сетей должно быть заложено в инвестиционных программах ресурсоснабжающих организаций и учитываться в тарифе, но тянуть сети – это не дело застройщика, - говорит чиновник. – Кондитер ведь не заставляет нас покупать ему ларек, чтобы он продавал нам конфеты. Хочешь поставлять услугу – построй сети». По словам господина Ставицкого, отсутствие затрат на инженерную подготовку земли снизит риски застройщиков, ставки по кредиту для него у банка и стоимость «квадрата» для покупателя.
Кроме того, над застройщиками по-прежнему довлеет невозможность застраховать договоры долевого участия (на рынке работают 3-4 страховщика, которые готовы работать с застройщиками на достаточно жестких условиях), а также новые требования по собственному капиталу застройщиков. Согласно внесенным в 214ФЗ поправкам минимальный размер собственного капитала застройщика должен составлять не менее 5% от стоимости всех площадей в многоквартирных домах, строящихся застройщиком с привлечением средств дольщиков и не введенных в эксплуатацию. Или же размер капитала должен быть не менее 1 млрд рублей. Если эта норма пройдет рассмотрение в Госдуме, это просто убьет региональный строительный рынок, считает первый зампред комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Елена Николаева. Она пообещала вступиться за бизнес и сократить это требование при рассмотрении поправок в 214 ФЗ хотя бы до 3%. Еще одна ее инициатива – отмена налога на участки в проектах комплексного освоения, которые находятся у застройщиков «под паром», освоение которых отложено на перспективу.
Но главные вопросы, которые ставили на форуме участники были проще – где взять денег в кредит и как склонить граждан к покупке жилья? «Каждый скинутый процент ипотечной ставки принес нам дополнительные 5% спроса. 15% дисконт на квартиры дает нам 30% продаж. Но мы уже стоим на нулевой марже. Покупатель вроде и готов брать жилье, но требует еще снизить чек, - говорит генеральный директор ОАО «Главстрой Девелопмент» Иван Богатов. – Мы готовы об этом думать, но есть такая штука как позиция ЦБ по ключевой ставке. Государство борется с инфляцией заградительными ставками и тем самым рушит любое развитие бизнеса. И в итоге лишает себя же налоговых поступлений». По словам генерального директора СК «ВСК» Олега Овсяницкого деньги у банков сегодня есть, но кредитуют они сверхосторожно.
«Ни банки, ни страховые, ни физлица-дольщики не хотят влезать со своими деньгами в стройку. Это самая непрозрачная сфера бизнеса, там не отследить ни движение средств, ни балансы», - рассказал эксперт.
Отношение населения к рискам приобретения первички можно проследить по отчетам крупнейших девелоперов за 2015 год: почти у всех падение продаж составило 20-45%. И предпосылок для роста спроса – немного. По словам президента Национального объединения застройщиков жилья Леонида Козинца, девелоперы сегодня работают без права на ошибку – при нулевой марже и отсутствии уверенности в спросе на завтра.
Реагируют на эту ситуацию застройщики уменьшением задела – меньше строят и отказываются от новых очередей в рамках действующих проектов. По его словам, уже стартовал полноценный процесс консолидации строительного рынка – по аналогии с банковским и страховым. А это значит, что в скором времени рынок опустеет на 70% - новая экономика ликвидирует малых и средних застройщиков. Останутся лишь компании с высокой капитализацией и возможностью взять кредит на нормальных условиях. А возможностей этих все меньше.
Еще 5-10 лет назад использование бестраншейной технологии прокладки коммуникаций было достаточно редким явлением для Петербурга. Сегодня этот метод хорошо зарекомендовал себя и применяется повсеместно. Как отметили специалисты, ремонт инженерных сетей обычно сопряжен с рядом неудобств: разрытые проезжие части или дворовые территории, нагромождение строительных материалов и техники. Бестраншейные технологии прокладки коммуникаций позволяют вести работы практически без вскрытия асфальта на всем протяжении прокладки сети.
"Преимущества очевидны. Если речь идет о городских условиях, то нет необходимости вскрывать дороги, разрушать целостность скверов и парков, перекрывать движения транспорта и создавать неудобства для пешеходов. А в сложных гидрогеологических условиях бестраншейные технологии практически незаменимы", - говорит Алексей Молчанов, директор по развитию ООО "Энергосистемы". По его словам, снижение объемов земляных работ, сокращение парка техники, отсутствие необходимости привлекать значительное количество рабочей силы, высокие темпы прокладки (ремонта) инженерных сетей - все это говорит о высокой эффективности проведения работ бестраншейным способом.
Как рассказал Петр Махнев, главный руководитель проекта ГУП "Водоканал Санкт-Петербурга", для реконструкции уже проложенных труб делаются технологические котлованы, которые обеспечивают доступ к трубе, которую реконструируют наиболее удобным способом. Например, суть технологии "Семпайп" заключается в том, что внутрь трубы пропускается пластиковый рукав, а зазоры между старой трубой и новым полимерным рукавом заполняются цементом. По технологии "ПайпВэй" на внутреннюю поверхность трубы особым методом наносят эпоксидную смолу. Технология "Санлайн" с использованием полимерного чулка с эпоксидным покрытием наиболее часто применяется для реконструкции канализационных сетей. Иногда выбирают другой метод: гидравлическим способом старая труба разрывается, затем протаскивается другая. С помощью пневмопробойника реконструируют трубопроводы из хрупких материалов (азбоцемент, чугун, железобетон).
При строительстве нового трубопровода часто используют метод горизонтально направленного бурения (ГНБ) или шнекового бурения. При ГНБ труба с поверхности плавно идет на ту глубину, которая требуется. Упрощенно это выглядит так: сначала бур проходит под землей заданный путь, а затем, возвращаясь обратно, протаскивает захваченную трубу. При горизонтальном шнековом бурении шнек стартует из котлована и выбирает грунт перед собой. "Есть еще способ микротоннелирования, который применяется для строительства канализационных коллекторов, а также может использоваться как футляр для коммуникаций. Сначала строят микротоннель с помощью специального горнопроходческого комплекса. Щит вырабатывает перед собой пространство, затем с помощью домкрата проталкиваются кольца. Полученная труба используется по назначению в качестве коллектора либо как футляр, куда можно завести коммуникации. Микротоннели строят диаметром от 800 мм до 2,5 м", - резюмировал господин Махнев.
Основными заказчиками данного рода работ являются коммунальщики и строительные компании, а в случае загородного домостроения и сами собственники. Например, ГУП "Водоканал Санкт-Петербурга" выступает в роли заказчика на строительство водопроводных и канализационных сетей. В техническом обслуживании сетей, построенных бестраншейным методом или открытым способом, существенной разницы нет.
Бестраншейные технологии использовались на дюкере (водоводе) через Неву. Там проводилась санация 450 м в районе Таллинской ул. В настоящее время планируется начать санацию водовода с использованием метода "чулка" от Северной водопроводной станции.
В 2010-2011 годах проводились работы по прокладке нового дюкера по дну Финского залива на глубине 23 м. Дюкер строился при помощи технологии горизонтально направленного бурения. По этой артерии из Ломоносова в Кронштадт подается ключевая вода. Дюкер состоит из двух ниток, смонтированных из полиэтиленовых труб. Длина каждой нитки - 7,5 км, диаметр - 710 мм.
Способом микротоннелирования строился отводящий тоннель узла регулирования стоков (одного из объектов продолжения главного канализационного коллектора северной части города). Способ микротоннелирования пластиковыми трубами применяется на строительстве одного из участков канализационного коллектора-дублера от ул. Верности до пр. Луначарского.
В среде экспертов до сих пор нет единодушного мнения, является ли оригинальная архитектура бизнес‑центра или торгового комплекса фактором, способным повысить прибыль объекта. Некоторые аналитики говорят, что красивый фасад дает лишь имиджевый выигрыш, другие уверяют, что вполне материальный.
"По нашим оценкам, архитектура проекта не влияет на ставки капитализации. Например, бизнес-центр "Регент-Холл" предыдущим губернатором был официально признан градостроительной ошибкой и тем не менее был успешно продан в 2010 году компании "Ренессанс-Девелопмент", – говорит Денис Радзимовский, генеральный директор S.A. Ricci – Санкт-Петербург.
Впрочем, некоторые эксперты считают, что архитектура все же способна влиять на капитализацию. Полина Белова, руководитель проектов объединенной проектной группы RedLine, полагает, что оригинальный внешний вид может повысить стоимость строительства объекта на 15-20%, однако при этом арендные ставки от этого значительных изменений не претерпят. "Надо понимать, что для арендаторов первоочередными факторами при выборе объекта является его локация, качество предлагаемой инфраструктуры. При этом объекты с оригинальной архитектурой всегда на слуху и имеют положительный имидж, поэтому спрос на них может быть выше. Встречаются и неудачные примеры, например торговый центр "Штрих-код", – напоминает госпожа Белова.
Несколько более определенная ситуация со связью архитектуры с потоком посетителей в торговом сегменте. Денис Радзимовский поясняет: "Время вносит определенные коррективы в вопросы о требованиях к проектированию торговых центров. Петербург уже давно по количеству торговых площадей на 1 тыс. жителей опережает не только Москву, но и некоторые европейские столицы. В борьбе за внимание посетителей девелоперы начинают задумываться об эстетической привлекательности и архитектуре будущего проекта. Торговые комплексы наряду с другими зданиями формируют городское пространство, поэтому важно понимать, впишется ли проект в архитектурный ансамбль в той локации, где он строится".
Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров "Сенатор", считает, что фасад всегда "продает" объект. Это правило действует как для офисных, так и для торговых центров. Если человек проезжает мимо ТЦ и его привлекает оригинальная архитектура, то, скорее всего, он посетит его. Среди торговых центров можно отметить ТРК "Варшавский экспресс" и обновленный ДЛТ.
Эксперты признают, что уникальная архитектура необходима только самым дорогим офисным центрам, расположенным в особых местах. "Кроме того, если объект находится в центре города, необходимо вписать его в ткань исторической застройки, и инвестор просто вынужден "потратиться" на проектирование фасадов. Например, МФК "Преображенский" выстроен в классическом стиле и с фасада неотличим от других исторических зданий, расположенных здесь же. Если же речь идет о реконструкции, например, бывшего промышленного здания, не представляющего исторической ценности, в удаленном от центра районе – здесь никто не будет задумываться об архитектурном облике, достаточно сделать современную отделку, чтобы объект выглядел аккуратно. Например, бизнес-центр "Луч" на Охте - его облик просто осовременили с помощью отделочных материалов. Эксклюзивная архитектура в этих случаях не имеет никакого смысла", - рассуждает Константин Меркель, заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International Санкт-Петербург.
По оценкам Дмитрия Золина, удорожание затрат при сложном проекте может достигнуть и 2000 USD за 1 кв. м, если применять дорогостоящие строительные и отделочные материалы или создавать очень сложные архитектурные формы.