Подъемные меры
После череды трагедий в лифтах Петербурга и других городах России профильные ведомства пытаются усилить контроль над лифтовым хозяйством.
Одним из шагов на пути к этому – увязка требований установки лифтов со строительными нормами.
Как сообщили в Минстрое, два технических комитета – по строительству и лифтам, эскалаторам, пассажирским конвейерам – заключили договоренность о сотрудничестве. Теперь они будут работать над координацией программ разработки, их взаимной увязкой, а также над своевременным обновлением и корректировкой. Контроль в одни руки Одной из целей такого объединения, по мнению руководителя практики недвижимости и строительства «Максима Лигал» Евгения Дружинина, является снижение количества контролирующих лифтовое хозяйство органов.
К слову, похожую проблему в начале февраля поднимали на заседании общественного совета при Федеральной службе по экологическому, технологическому и атомному надзору. Так, после вступления в силу технического регламента Таможенного союза «Безопасность лифтов» в 2013 году надзор за соблюдением установленных в нем требований был возложен на несколько организаций. За производство лифтов отвечает Росстандарт, за монтаж – Госстройнадзор, за обслуживание – Ростехнадзор, за эксплуатацию – Жилинспекция и управляющие компании. По мнению специалистов совета, «подобное размывание надзорных функций между несколькими органами при отсутствии требований привели к значительному снижению уровня безопасности, что подтверждается фактами аварий на лифтах и несчастными случаями при их использовании», – отметили в Ростехнадзоре. В связи с этим Ростехнадзор планирует обратиться в Правительство РФ, для того чтобы ему вернули полномочия по надзору на стадиях проектирования, изготовления, монтажа и эксплуатации лифтового оборудования.
«Сейчас лифты вводятся в эксплуатацию отдельно от всего здания. Поэтому уже классической стала ситуация, когда дом сдан, жильцы заехали, но лифты не работают. Когда за строительство лифтовой коробки отвечает один подрядчик, за оборудование – другой и все это подконтрольно разным органам, получается неувязка, – говорит Евгений Дружинин. – С момента принятия новой редакции Градостроительного кодекса строительные процедуры стараются сделать по принципу одного окна. Таким образом, регулятор хочет объединить приемку лифтов и здания в одну процедуру».
Ужесточение контроля над лифтовым хозяйством также может быть связано и с тем, что в ближайшие годы установка новых и замена старых лифтов будет происходить чаще, предполагает генеральный директор НО «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Ленобласти» Сергей Вебер: «Многие города, например Сосновый Бор, строились 25 лет назад – это максимальный срок эксплуатации лифтов, который сейчас подходит к концу. Возможно, из-за большого объема работ по замене лифтов и было решено усилить контроль в данном направлении». Экономия на всем В последние годы количество аварий в лифтах Петербурга возросло, считают эксперты. Так, в конце января в жилом доме на Туристской ул. в шахте лифта между шестым и седьмым этажами насмерть разбился 14-летний подросток. В декабре 2015 года в Москве погибла женщина из-за того, что пол в лифте элитной новостройки провалился, а за несколько дней до этого в столице из-за аварии в лифте погиб 10-месячный ребенок. И это только за последние три месяца. Причина многочисленных аварий начинается еще на уровне проектирования здания, уверен генеральный директор «ВодоСтройПроекта» Сергей Иванов: «Результаты многих геологических исследований не соответствуют действительности. Как следствие, проектирование зданий проходит на основе неверных данных о почвах. Если геология рассчитана неправильно, здание «играет» – начинаются неравномерные просадки».
Именно поэтому в последние годы нередки стали случаи, когда уже в недавно сданных домах во время работы начинает трясти лифт. Таким образом лифтовое оборудование реагирует на изменение геометрии шахты лифта. Для того чтобы избежать таких ситуаций, необходимо ввести контроль за подлинностью геологических изысканий, считает господин Иванов: «Геология – удовольствие недешевое, и поэтому на ней экономят как могут. Контроля над результатами сейчас нет». Еще одна причина аварий в лифтах заключается уже в процессе его эксплуатации. «У специалистов, которые проверяют исправность лифта, для этого нет элементарного оборудования. Не помню, чтобы хоть один лифт проверяли на срабатывание аварийного тормоза. Трос на разрыв опять же вручную не проверишь. Что может сделать механик с одной отверткой? – сетует Сергей Иванов. – А все это происходит, потому что управляющая компания максимально экономит и заключает договор с сомнительного уровня обслуживающей лифты организацией».
С этой точкой зрения согласен и Сергей Вебер. По его словам, если жильцы недовольны работой лифтов, они должны обратиться к управляющей компании, которая сменит обслуживающую организацию на более профессиональную. Правда, из-за этого, скорее всего, придется повысить тарифы на обслуживание. Для лучшего контроля за лифтами в многоэтажках проверять их нужно согласно утвержденному графику осмотров, а отчеты об этих работах вывешивать в подъездах домов, считает господин Вебер. «Аварий в лифтах в последние годы стало больше, и надо что-то делать. Но регулятор, как обычно, усиливает контроль там, где его достаточно, – на уровне строительства, а забывает о нем на уровне проектирования и эксплуатации», – подытожил Сергей Иванов.
Масштабная программа по реновации 22 кварталов застройки домами первых массовых серий вступила в новую стадию – на прошлой неделе были проведены общественные слушания с жителями расселяемых кварталов.
В течение четырех последующих рабочих дней администрации районов будут собирать письменные замечания заинтересованных граждан, после чего сводный протокол представят в правительство Санкт-Петербурга.
Самыми первыми к обсуждению предстоящего переселения приступили жильцы квартала «Нарвская застава». Компания «СПб Реновация» представила жителям Кировского района проект планировки и проект межевания территории, ограниченной Промышленной ул. проспектом Стачек, ул. Новоовсянниковской, Баррикадной, Трефолева и Калинина. Несмотря на то что слушания проводились в рабочий день, зал был полон желающими высказать свое мнение. Больше всего жителей волновали сроки расселения территории, планировка будущих квартир, социальная и транспортная инфраструктуры, а также законодательная подноготная проекта.
Как рассказал директор проекта ООО «СПб Реновация» Владимир Ефремов, согласование КГИОП, необходимое для проведения общественных слушаний, компания получила, а объекты послевоенной застройки не являются памятниками. «Охраняются не сами дома, а их планировочная структура, наша цель – построить такое жилье, которое понравится всем. Дома будут соответствовать стандартам качества. Квартиры сдадим с сантехникой и полной отделкой с пятью вариантами на выбор потенциальных жильцов. Полностью заменим квартальные инженерные сети, построим социально-бытовую инфраструктуру. Новые дома будут возводиться по монолитной технологии с учетом всех современных требований, в том числе особое внимание будет уделено вопросам энергоэффективности. В результате чего общая экономия на коммунальных расходах составит порядка 30%», – заверил жителей Владимир Ефремов.
Архитектор французской компании AS. Architecture Studio, которая подготовила проект, Лоран Марк Фишер заявил, что все квартиры будут иметь превосходную звукоизоляцию, что позволит избежать конфликтов с соседями. «Мне представилась возможность работать с самобытным кварталом, где малоэтажная застройка переплетается с высотными зданиями, промышленные помещения граничат с торговыми зонами. В этой разнородности есть своя прелесть, часть малоэтажных немецких коттеджей как символ времени, безусловно, нужно сохранить. Но большинство зданий морально устарели, с них сыплется штукатурка, они опасны для жизни жителей», – уточнил Лоран Марк Фишер. Также он отметил, что концепция строительства разработана с учетом сохранения архитектурного наследия. Так, за счет инвестора предполагается реконструировать школу на проспекте Стачек, созданную по проекту архитектора Александра Никольского, баню «Гигант», здание профилактория, Серафимовского городка.
По задумке архитектора, ул. Губина станет пешеходной аллеей и соединит два парка – Екатерингоф и усадьбу Дашковой. В центре квартала, на ул. Оборонной, появятся площадь и прогулочный сквер, кафе, магазины, фитнес-центр. Главной торговой зоной будет являться ул. Трефолева.
По данным Евгения Воробьева, разработчика проекта планировки «Института территориального развития», общая площадь квартала в настоящее время составляет 338,5 тыс. кв. м. Под снос пойдет 161 жилой дом из 200 или 124 тыс. кв. м. На их месте предполагается выстроить более 430 тыс. кв. м нового жилья – это более 8200 квартир. Максимальная высотность новых домов составит предположительно 13 этажей, однако помимо 9-13-этажных высоток проектом предусмотрены и 2-этажные особняки, а также 4-6-этажные здания. Хотя ПЗЗ в ряде случаев позволяют возводить здания в два раза выше. Примерно 42% территории планируется отвести под озеленение. По планам «СПб Реновация», к 2019 году население квартала должно увеличиться почти вдвое – с 10 до 18,5 тыс. человек. При этом на территории квартала появится три детских сада на 140 мест каждый и начальная школа на 200 мест. Также планируется строительство подземного паркинга на 4655 машино-мест, часть машин разместятся на стоянках по внешнему периметру квартала. Как уверяет инвестор, автотранспорту будет закрыт въезд во дворы, что создаст дополнительные удобства жителям.
По словам директора проекта компании «СПб Реновация» Владимира Ефремова, расселение квартала пройдет в пять очередей. Строительство будет вестись «волновым» способом. Сначала будет построено жилье на пустом участке, куда планируется переселить жильцов зданий, запланированных под снос. Сохраняемые дома пройдут комплексную реставрацию. Пилотные дома «Нарвской заставы» на свободных участках на ул. Белоусова и Трефолева появятся предположительно в 2012 году. Полностью программа реновации застроенных территорий завершится к 2019 году. «По программе жители разделены на две категории: собственники и наниматели социального жилья. Ответственность за расселение первой группы лежит на нас. За граждан, проживающих по договорам социального найма, отвечает администрация. По закону мы не можем предоставить собственнику квартиру меньшей площади, чем он занимал. Даже напротив, из-за того что предусмотреть все варианты метража невозможно, жильцы останутся в плюсе на
На все согласны
Общественные слушания по реновации квартала 18 восточнее Витебской железной дороги, ограниченного ул. Белы Куна, Софийской, Турку и Пражской Фрунзенского района, прошли в спокойном режиме. По итогам мероприятия все недопонимания были сняты, в результате жители практически полностью поддержали программу реновации в своем районе.
Как рассказал директор проекта компании «СПб Реновация» Евгений Буянов, в процессе расселения будут участвовать 27 домов – это 5300 квартир, которые подвергнутся сносу. На месте демонтированных зданий по тому же «веерному» принципу будет построено 32 новых здания, а также садик на 220 мест, второе дошкольное учреждение на 220 мест будет реконструировано. Что касается парковок, то их планируется разместить как под землей, так и по периметру квартала. Общая потребность в машино-местах составляет 9745 штук. В целом территория реновации будет обеспечена новыми социальными и коммерческими объектами. Через весь квартал пройдет широкая и рекреационная зона. Строительство первых домов начнется в 2012 году, полностью реновация завершится к 2019 году. Численность жителей в квартале после расселения должна вырасти почти вдвое – до 10 тысяч человек.
«Наш проект подразумевает применение самых современных инженерных технологий, таких как принудительная вытяжка, рекуперация тепла, диспетчеризация оборудования. Предполагается строительство собственных котельных. Применение тепло- и энергосберегающих технологий существенно снизит объем коммунальных платежей, могу ответственно заявить: квартплата снизится на 30%. Не будет, например, потерь при транспортировке тепла, а люди сами смогут контролировать и регулировать комфортную температуру в своей квартире. Для удобства жителей металлические двери на входе в парадные заменим современными стеклянными входными группами, дома оборудуем бесшумными лифтами, в квартиры будут встроены системами воздухо- и водоочистки. Для маломобильных категорий граждан будут предусмотрены пандусы, а также другие облегчающие жизнь приспособления. Например, стол будет опускаться до необходимой высоты, такие инновации давно опробованы за границей», – подытожил Евгений Буянов.
Кен Роррисон, английский архитектор студии Henley Halebrown Rorrison Architecths, отметил, что проект предусматривает парки, современные велодорожки, озеленение прилегающей территории, оригинальные скамейки, фонари, а также подсвеченные фасады. «Жители Фрунзенского района узнают, что такое настоящий ландшафтный дизайн, увидят, как можно жить в уюте и комфорте. Мы даже оставим участки для занятия садоводством», – порадовал жильцов Кен Роррисон.
Справка
Аукцион по продаже права реновации 22 кварталов в разных районах города, застроенных хрущевками, состоялся в конце 2009 года. Победителем по всем лотам стало ООО «СПб Реновация», которое заплатило за все
Ярослава Задорина
О путях развития городского хозяйства в России беседуем с Александром Садыговым, генеральным директором ЗАО «РСУ «Строй-Сервис», членом Экспертного совета по ЖКХ при Комитете Госдумы РФ по строительству и земельным отношениям, членом Общественного совета по вопросам модернизации систем жизнеобеспечения (ЖКХ) Минрегионразвития РФ.
– Александр Шыхалыевич, Вы почти двадцать лет работаете в сфере городского хозяйства Санкт-Петербурга. Каков, на Ваш взгляд, вектор развития этой отрасли российской экономики?
– Следует уточнить, что я тружусь именно в сегменте малого бизнеса данной отрасли и надеюсь, что малые и средние предприятия будут занимать более достойное и прочное положение.
– А какова сейчас роль малых предприятий в сфере городского хозяйства?
– Рассмотрим нынешнюю экономическую ситуацию на примере такого важного сегодня явления для российского бизнеса, как государственный заказ. По статистике 55% госзаказа у нас в стране выигрывают малые и средние предприятия. Однако их львиную долю составляют либо фирмы-однодневки, которые исчезают с получением аванса, либо посредники, которые специализируются на выигрышах торгов и затем продают свой заказ, либо компании, созданные крупными участниками рынка. По формальным признакам (численность персонала, оборот), все эти три категории победителей конкурсов можно отнести к малым предприятиям. Но в конечном итоге их заказ передается монополистам. А роль честных высокопрофессиональных малых и средних компаний, которые делают свой бизнес самостоятельно и не зависят от крупных игроков рынка, за последние годы резко снизилась во всех отраслях экономики. Такую ситуацию необходимо исправлять.
– Каким образом?
– Я считаю, что нужно начинать с соответствующих законодательных инициатив. В одном из своих интервью вашему изданию я рассказывал о законопроекте № 435903-5 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части регулирования отношений по управлению многоквартирными домами)». Он содержит немало положений, которые могут существенно оздоровить ситуацию в области управления жилищным фондом и поспособствовать привлечению туда высокопрофессиональных малых предприятий. В то же время законопроект нес в себе опасность закабаления управляющих компаний системой саморегулирования. Но к счастью, благодаря усилиям Галины Петровны Хованской и других благоразумных депутатов раздел, который регламентирует обязательное саморегулирование для компаний, управляющих многоквартирными домами, был исключен. На сегодняшний день законодательство подразумевает добровольное членство в СРО для таких предприятий.
– Удивительно, что была допущена такая вольность!
– Это не вольность, а победа здравого смысла над абсурдом. Строительная отрасль живет по принципам саморегулирования уже почти полтора года, но никаких серьезных позитивных сдвигов не претерпела. По крайней мере я не вижу достаточно фактов, подтверждающих правильность этого пути. Хорошо, что пока удается оберегать от этой напасти жилищно-коммунальное хозяйство, в котором и без того проблем хватает.
– Но ведь идея саморегулирования не так уж плоха…
– Разумеется! Но сколько замечательных идей было скомпрометировано и загублено недобросовестным воплощением! В отношении саморегулирования за конкретными примерами далеко ходить не надо. Недавно на рассмотрение Экспертного совета по ЖКХ при Комитете Госдумы РФ по строительству и земельным отношениям поступил документ – первая редакция стандарта, разработанного Национальным объединением строителей. Он называется «СТО НОСТРОЙ 3.1-2011 «Организация строительного производства. Капитальный ремонт. Капитальный ремонт жилых домов без отселения жильцов. Общие технические требования». Тема мне близкая и понятная: уж почти два десятка лет возглавляю предприятие по ремонту жилой недвижимости. Естественно, я взялся за изучение документа с живейшим интересом. При поверхностном рассмотрении он выглядит вполне респектабельно, ничуть не хуже советских СНиПов. Витиеватые юридические формулировки, подробные таблицы, вполне приличная библиография. Но начинаешь вчитываться в текст – и в глаза бросаются недоработки. Уже в пояснительной записке к этому стандарту я наткнулся на фразу: «При разработке первой редакции стандарта были исследованы, обобщены и проанализированы отечественный и зарубежный опыт в области обследования, проектирования и выполнения строительно-монтажных работ при капитальном ремонте жилых домов без отселения жильцов». Нас, строителей, только ленивый не упрекает в том, что мы делаем свое дело не так быстро, эффективно и качественно, как на Западе.
– И Вы обрадовались, что наконец-то российское строительное сообщество получит в свое распоряжение документ, где отражены достижения ведущих стран в области капитального ремонта зданий.
– Я не склонен тешить себя иллюзиями. Даже если бы они возникли, то были бы тотчас развеяны. Я сразу проверил истинность этой фразы. Заявление оказалось формальным. Для того чтобы придти к такому выводу, достаточно было взглянуть на перечень нормативных документов, список литературы и основных источников, использованных в разработке данного стандарта. Среди иностранных документов оказались лишь строительные нормы Республики Беларусь СНБ 1.04.02-02 «Ремонт, реконструкция и реставрация жилых и общественных зданий и сооружений». При всем уважении к нашим соседям (их есть за что уважать: в хозяйстве больше чистоты, порядка и дисциплины, чем у нас, а уровень коррупции несравненно ниже российского), следует признать, что их опыт вряд ли включает переработку лучших мировых достижений в области капремонта зданий. Очевидно, что в основе белорусских нормативов лежат те же советские СНиПы, что и у нас. Уж если создавать новый российский норматив, то надо перед этим скрупулезно изучить аналогичные документы, изданные не только в Белоруссии, но и в США, Японии, странах Евросоюза.
– Но ведь НОСТРОЙ тем не менее сделал значительный шаг в сфере технического регулирования. Стандарт СТО НОСТРОЙ 3.1-2011 впервые собрал на страницах одного документа основные положения и общие требования по организации капитального ремонта жилых домов без отселения жильцов.
– Работа важная, но выполнять ее нужно тщательно. А в тексте упомянутого документа чувствуется небрежность и торопливость его создателей. Приведу еще один пример. Некоторые разделы стандарта предписывают следовать Градостроительному кодексу города Москвы. При этом читателя просто-напросто отсылают к данному источнику, не цитируя его. Как будто для всех потенциальных пользователей стандарта НОСТРОЙ ГК Москвы является настольной книгой. Но ведь в других регионах московские нормативы в глаза не видели – своих законодательных актов хватает. Если стандарт НОСТРОЙ претендует на всероссийский охват, то он должен быть удобным для использования во всех субъектах Федерации.
– Вы как всегда критически оцениваете деятельность Национального объединения строителей.
– Конструктивная критика еще никому не мешала. А что касается НОСТРОЙ, то создание и деятельность этой организации отражает общую, не слишком благополучную ситуацию в отечественном строительстве и городском хозяйстве. Монополизм, бюрократизация, неэффективное использование финансовых средств – вот далеко не полный перечень явлений, которые тормозят развитие отрасли. Но я весьма удовлетворен тем, что жилищную сферу пока отгородили от внедрения системы саморегулирования, не оправдывающей себя в применении к строительному комплексу. О ее недостатках я вел много разговоров как в прессе, так и в общении с коллегами из Госдумы и Министерства регионального развития. Наши усилия дали положительные результаты, и это вдохновляет на дальнейшую энергичную деятельность по оздоровлению экономической жизни. Возвращаясь к первому вопросу нашей беседы о векторе развития городского хозяйства в России, выражаю надежду, что здесь одним из определяющих факторов станет здравый смысл. Если он возобладает в умах людей, принимающих решения, то многие проблемы, от которых страдает отрасль, отпадут автоматически.