Подъемные меры
После череды трагедий в лифтах Петербурга и других городах России профильные ведомства пытаются усилить контроль над лифтовым хозяйством.
Одним из шагов на пути к этому – увязка требований установки лифтов со строительными нормами.
Как сообщили в Минстрое, два технических комитета – по строительству и лифтам, эскалаторам, пассажирским конвейерам – заключили договоренность о сотрудничестве. Теперь они будут работать над координацией программ разработки, их взаимной увязкой, а также над своевременным обновлением и корректировкой. Контроль в одни руки Одной из целей такого объединения, по мнению руководителя практики недвижимости и строительства «Максима Лигал» Евгения Дружинина, является снижение количества контролирующих лифтовое хозяйство органов.
К слову, похожую проблему в начале февраля поднимали на заседании общественного совета при Федеральной службе по экологическому, технологическому и атомному надзору. Так, после вступления в силу технического регламента Таможенного союза «Безопасность лифтов» в 2013 году надзор за соблюдением установленных в нем требований был возложен на несколько организаций. За производство лифтов отвечает Росстандарт, за монтаж – Госстройнадзор, за обслуживание – Ростехнадзор, за эксплуатацию – Жилинспекция и управляющие компании. По мнению специалистов совета, «подобное размывание надзорных функций между несколькими органами при отсутствии требований привели к значительному снижению уровня безопасности, что подтверждается фактами аварий на лифтах и несчастными случаями при их использовании», – отметили в Ростехнадзоре. В связи с этим Ростехнадзор планирует обратиться в Правительство РФ, для того чтобы ему вернули полномочия по надзору на стадиях проектирования, изготовления, монтажа и эксплуатации лифтового оборудования.
«Сейчас лифты вводятся в эксплуатацию отдельно от всего здания. Поэтому уже классической стала ситуация, когда дом сдан, жильцы заехали, но лифты не работают. Когда за строительство лифтовой коробки отвечает один подрядчик, за оборудование – другой и все это подконтрольно разным органам, получается неувязка, – говорит Евгений Дружинин. – С момента принятия новой редакции Градостроительного кодекса строительные процедуры стараются сделать по принципу одного окна. Таким образом, регулятор хочет объединить приемку лифтов и здания в одну процедуру».
Ужесточение контроля над лифтовым хозяйством также может быть связано и с тем, что в ближайшие годы установка новых и замена старых лифтов будет происходить чаще, предполагает генеральный директор НО «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Ленобласти» Сергей Вебер: «Многие города, например Сосновый Бор, строились 25 лет назад – это максимальный срок эксплуатации лифтов, который сейчас подходит к концу. Возможно, из-за большого объема работ по замене лифтов и было решено усилить контроль в данном направлении». Экономия на всем В последние годы количество аварий в лифтах Петербурга возросло, считают эксперты. Так, в конце января в жилом доме на Туристской ул. в шахте лифта между шестым и седьмым этажами насмерть разбился 14-летний подросток. В декабре 2015 года в Москве погибла женщина из-за того, что пол в лифте элитной новостройки провалился, а за несколько дней до этого в столице из-за аварии в лифте погиб 10-месячный ребенок. И это только за последние три месяца. Причина многочисленных аварий начинается еще на уровне проектирования здания, уверен генеральный директор «ВодоСтройПроекта» Сергей Иванов: «Результаты многих геологических исследований не соответствуют действительности. Как следствие, проектирование зданий проходит на основе неверных данных о почвах. Если геология рассчитана неправильно, здание «играет» – начинаются неравномерные просадки».
Именно поэтому в последние годы нередки стали случаи, когда уже в недавно сданных домах во время работы начинает трясти лифт. Таким образом лифтовое оборудование реагирует на изменение геометрии шахты лифта. Для того чтобы избежать таких ситуаций, необходимо ввести контроль за подлинностью геологических изысканий, считает господин Иванов: «Геология – удовольствие недешевое, и поэтому на ней экономят как могут. Контроля над результатами сейчас нет». Еще одна причина аварий в лифтах заключается уже в процессе его эксплуатации. «У специалистов, которые проверяют исправность лифта, для этого нет элементарного оборудования. Не помню, чтобы хоть один лифт проверяли на срабатывание аварийного тормоза. Трос на разрыв опять же вручную не проверишь. Что может сделать механик с одной отверткой? – сетует Сергей Иванов. – А все это происходит, потому что управляющая компания максимально экономит и заключает договор с сомнительного уровня обслуживающей лифты организацией».
С этой точкой зрения согласен и Сергей Вебер. По его словам, если жильцы недовольны работой лифтов, они должны обратиться к управляющей компании, которая сменит обслуживающую организацию на более профессиональную. Правда, из-за этого, скорее всего, придется повысить тарифы на обслуживание. Для лучшего контроля за лифтами в многоэтажках проверять их нужно согласно утвержденному графику осмотров, а отчеты об этих работах вывешивать в подъездах домов, считает господин Вебер. «Аварий в лифтах в последние годы стало больше, и надо что-то делать. Но регулятор, как обычно, усиливает контроль там, где его достаточно, – на уровне строительства, а забывает о нем на уровне проектирования и эксплуатации», – подытожил Сергей Иванов.
Более 80% застройщиков на строительном рынке Петербурга работают в рамках 214-ФЗ, однако говорить о полном исчезновении серых схем по-прежнему не приходится.
По мнению экспертов, во многом это связано с административными проволочками, а также высокой стоимостью квадратного метра. В погоне за дешевыми квартирами покупатели закрывают глаза на легитимность той или иной схемы и не готовы переплачивать за чистоту сделки.
"Если реализовывать жилье по серой схеме, можно сократить расходы примерно на 7-10%, что практически равно сумме возможного штрафа. Если покупателя устраивает такая ситуация, то ничего не изменишь, так как только сам гражданин может обратиться в суд за признанием сделки недействительной в силу того, что она совершена с нарушением требований 214-ФЗ", - объясняет Татьяна Чекунова, юрисконсульт юридической фирмы "Лигал Студио".
Действительно, проблемы у застройщика могут возникнуть, если он серьезно нарушает свои обязательства, и покупатели подают коллективный иск в суд, требуя возврата всех средств, уплаты неустойки, равной двойной ставке рефинансирования ЦБ РФ, и убытков. Если же стороны серого договора добросовестно исполняют принятые на себя обязательства, то застройщик на свой страх и риск может реализовывать проекты по нелегальным схемам. Однако в этом случае девелопер должен быть уверен на 100% в том, что дом будет введен в эксплуатацию вовремя, все дольщики получат свои квартиры, а проверяющие инстанции не придут с проверками его деятельности. Помимо этого юристы компании-застройщика должны держать руку на пульсе арбитражной практики и учитывать последние правовые тенденции.
Евгений Ширстов, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической компании "Качкин и Партнеры", утверждает, что все застройщики, привлекающие средства граждан на стадии строительства дома, должны работать по 214-ФЗ. В настоящее время судебная практика признает незаконным также строительство с привлечением "прослойки" в виде инвестора, который заключает договоры с гражданами – действия таких инвесторов также подпадают под установленные штрафы.
"Легальными способом "обхода" закона можно считать строительство через ЖСК, хотя это является просто иной формой привлечения денежных средств. Поэтому каких-либо прямых способов обхода закона 214-ФЗ нет, если говорить именно о долевом строительстве. Но застройщик вправе, например, привлечь собственные или банковские средства для строительства дома и продавать уже готовые квартиры, что избавит его от необходимости работать по 214-ФЗ. Заключение договора по 214-ФЗ в гораздо большей степени защищает права граждан, нежели ранее распространенные схемы с предварительными договорами, поручениями, векселями и т.д., которые никак не гарантировали получение квартиры в собственность", - рассказывает господин Ширстов.
"Застройщик, который по различным причинам избегает регистрации договоров в управлении росреестра, зачастую не имеет разрешения на строительство или заключает договоры с гражданами на приобретение жилых помещений в многоквартирных домах, имея в собственности земельный участок, на котором можно строить только индивидуальные жилые дома", – говорит Олег Островский, начальник управления контроля и надзора в области долевого строительства Комитета по строительству.
Как отметили специалисты, объективно оценить соотношение сделок по серым схемам и в рамках 214-ФЗ достаточно сложно. Например, известны случаи, когда по умолчанию компания продает квартиры нелегитимно, а если покупатель настаивает, то по закону. Кроме того, применение 214-ФЗ зависит и от класса продаваемой недвижимости. В сегменте "люкс"реализация недвижимости по 214-ФЗ распространена больше в силу того, что покупатели в состоянии платить за свое спокойствие, а в сегменте "эконом" чаще встречаются серые схемы, поскольку клиентам в данном случае важна стоимость квадратного метра.
"Переходящие на 214-ФЗ застройщики вынуждены повышать цены, вкладывая в них стоимость рисков, таким образом, закон еще "защищает" наших граждан от доступного жилья", - подтверждает Арсений Васильев, генеральный директор управляющей компании группы "УНИСТО Петросталь".
Уменьшению количества серых схем во многом способствует активизация деятельности прокуратуры, роспотребнадзора, комитета по строительству, привлекающего к административной ответственности застройщиков, санкции которой достаточно высоки и составляют от 500 тыс. до 1 млн руб.
Мнение:
Анна Корсакова, заместитель генерального директора АН "Балтрос":
"Несмотря на то, что сегодня 214-ФЗ - широко разрекламирована как наиболее предпочтительная, безопасная форма приобретения недвижимости на рынке строящегося жилья, она не является панацеей. Необходимо отметить, что в случае долевого участия форма привлечения денежных средств сама по себе влечет определенные риски. В случае если финансированием строительства всего дома занимается совокупность дольщиков, то можно спрогнозировать ситуацию, что их будет недостаточно или случится форс-мажорная ситуация. В этих случаях главным гарантом выступает как раз не объединение дольщиков, а сам застройщик".
Полицентризм — не просто перспектива развития Петербурга, в городе уже формируются несколько новых центров. Однако пока это происходит хаотично - без внятной стратегии и программы со стороны города. Если такая тенденция сохранится, полицентризм может стать не решением, а привести к ряду новых проблем, сошлись во мнении девелоперы, принявшие участие в форуме «Полицентричный Санкт-Петербург».
Единственным районом Петербурга, самодостаточным с точки зрения инфраструктуры и культурного развития, максимально наполненным функциями, пока является исторический центр города. Однако в последнее время и городская власть, и сами девелоперы заговорили о формировании на окраинах города полноценных районов, могущих стать альтернативными точками роста северной столицы. Такое развитие способно избавить жителей от маятниковой миграции в течение дня и сделать городскую среду более полноценной и комфортной. Город уже развивается в рамках концепции полицентризма, считают эксперты.
По мнению президента компании «Терра Нова» Льва Пукшанского, город «разворачивается» к морю — крупные инфраструктурные проекты: намыв под Сестрорецком «Новый берег», «Лахта-центр», стадион «Зенита» на Крестовском острове, «Морской фасад» выстраиваются вдоль побережья и ЗСД. Остальные эксперты выделяют два направления развития — это Северо-Запад и Юг в районе аэропорта Пулково, направления на Пушкин. На этих территориях существует и достаточно развитая дорожная сеть, и крупные жилищные проекты, и деловые зоны, и промышленные предприятия. При этом не все участники обсуждения верят в реальность формирования новых центров.
«Если мы говорим о создании полноценной альтернативы деловому центру города, то такой полицентричности в обозримом будущем я не ожидаю, - скептически высказался генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков. - У нас сейчас есть целый ряд городов-спутников, хоть один из них развился в более или менее полноценный центр?»
Внеплановое строительство
Все дело в отсутствии полноценной долгосрочной стратегии и несогласованности усилий девелоперов и города, пришли к выводу участники форума.
«Необходимо более четкое определение функций центра и очень грамотное развитие системы подцентров и общественных пространств на периферии, однако город пока не обладает кадровым и инициативным потенциалом, чтобы брать на себя такие мероприятия», - высказался заместитель гендиректора Института территориального планирования «Урбаника» Александр Холоднов. По его словам, не просчитанное досконально развитие новых центров может привести к еще большему усилению транспортных проблем.
Даже один из самых широко известных проектов - «Лахта-центр» - представляет собой набор идей, за которым нет конкретных инструментов реализации, в свою очередь привела пример директор дирекции девелопмента «Главстрой СПб» Анастасия Козлова. «Темпы проектирования и строительства дорожной инфраструктуры отстают от планов реализации проекта», - заявила госпожа Козлова. К тому же, по ее словам, за переезжающим «Газпромом» последует множество компаний-сателлитов, однако потенциала для развития окружающей территории нет - все участки вокруг «Лахта-центра» находятся в частной собственности, и о планах их развития неизвестно.
«Значительно затруднена полная централизация усилий города и инвесторов по реализации проектов», - согласился единственный представитель власти, оказавшийся на форуме, и.о. председателя Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Олег Лысков. Также он признал и нежелание города направлять средства на создание транспортной и инженерной инфраструктуры. А обеспеченность ими - одно из основных условий, необходимых для возникновения точек роста.
Город призывает делиться
«Если у крупного проекта есть рентабельность, мы рассчитываем, что инвестор будет готов этой рентабельностью поступиться в обмен на помощь города с точки зрения инфраструктуры», - озвучил позицию администрации Олег Лысков. По его словам, городскими властями уже прорабатывается вопрос о выстраивании схемы взаимоотношений с девелоперами. Администрация планирует обсуждать с инвесторами в индивидуальном порядке возможности строительства социальной и инженерной инфраструктуры за их счет.
«Это будет достаточно прозрачная схема, в ближайшие месяцы она получит формальное закрепление и будет доступна девелоперам», - пояснил господин Лысков. Присутствующие застройщики отреагировали двояко — возможности диалога обрадовались, перспективе увеличения социальной нагрузки - нет.
«Экономика такова, что девелоперские проекты уже не дают сверхдоходов, - оперативно возмутился президент компании «Терра Нова» Лев Пукшанский. - Если девелопер начнет выполнять функции, которые ему не свойственны — строить социальную инфраструктуру, улично-дорожные сети, - экономика проекта пропадет».
По словам господина Пукшанского, это может привести к тому, что девелоперы не смогут заручиться поддержкой банков и инвесторов. При этом повысить цены застройщикам также не удастся — платежеспособность населения ограничена. В итоге, новых проектов появляться не будет, на рынке начнется стагнация, и, вполне возможно, что девелоперы будут вынуждены из Петербурга уйти, обрисовал перспективу глава «Терра Новы».
«Социальная нагрузка на 1 кв. м жилых площадей, который создает девелопер, - порядка 400-500 долларов, - заявил генеральный директор «БКН-девелопмент» Леван Харазов. - И если затраты на базис составляют 700-1000 долларов на кв. м, то строительство не имеет смысла».
«Если инвестор хочет получить инфраструктуру раньше 2020 года, нужно вкладываться самому и обсуждать это с городом, - отреагировал господин Лысков. - Если эти проекты финансируют, значит, доходность есть».
При этом все присутствующие на форуме застройщики признались в том, что уже строят и транспортную, и инженерную, и социальную инфраструктуру за свой счет. Однако пока рассчитывают на то, что город все же выкупит эти объекты.
«У города есть определенные механизмы, как он может привлекать инвесторов, не вкладывая собственные средства, — это пониженные налоговые ставки и льготы, - рассказывает Александр Холоднов. - Инвесторы должны вкладывать средства, а город - создавать условия».
Именно четких нормативов развития, понятных перспектив, пересмотра планов развития инфраструктуры и соблюдения уже заключенных договоренностей, ожидают от города инвесторы. Однако, что в ответ предложит город, пока предположить не готовы.
Мнение:
Лев Пукшанский, президент компании «Терра Нова»:
«Из всех факторов инвестиционной привлекательности Санкт-Петербурга остался один — это высокий спрос на жилье. Все остальные факторы исчезли — банки работают плохо, юридическая база постоянно меняется, вопросы взаимодействия с государством до сих пор не решены».