Отелям здесь место
Комитет по инвестициям Петербурга выделит шесть земельных участков и 10 зданий для строительства и реконструкции гостиниц «три звезды».
Комитет по инвестициям Петербурга предложил инвесторам перечень объектов недвижимости города и землю для создания гостиниц «три звезды» с объемом номерного фонда от 80 до 200 номеров. В списке числятся шесть земельных участков и 10 зданий под реконструкцию в нескольких районах Петербурга – Центральном, Адмиралтейском, Красногвардейском, Приморском, Петроградском, Невском, Фрунзенском, на Васильевском острове и в Кронштадте. В комитете отметили, что при выборе локаций предпочтение отдавалось центральным районам города, учитывалась приближенность к станциям метро или вокзалу, также во внимание бралось наличие хороших видовых характеристик, например, берега реки и так далее.
Как прокомментировала Ирина Бабюк, председатель Комитета по инвестициям Петербурга, развитие сегмента недорогих и качественных гостиниц – это одно из стратегических направлений работы, особенно в условиях растущего туристического потока и преддверии крупных международных мероприятий, таких как Петербургский международный экономический форум, Чемпионат мира по футболу в 2018 году и др. «Сформированный каталог инвестиционных предложений по созданию трехзвездочных гостиниц станет удобным инструментом для привлечения инвесторов, поскольку он включает в себя конкретные адреса и объекты, которые город готов передать компаниям для строительства и приспособления для современного использования», – отметила она.
Стоит сказать, что накануне ЗакС Петербурга в третьем чтении принял поправки в городской закон «О стратегических инвестиционных проектах Петербурга». Согласно поправкам, порог инвестиций для признания проекта гостиницы категории «три звезды» стратегическим, снижен с 15 млрд рублей до 1,5 млрд рублей. В этом случае инвестор имеет право на целый ряд преференций, в том числе получением земельных участков целевым назначением.
Ирина Бабюк считает, что снижение порога инвестирования в 10 раз для присвоения статуса стратегического позволит поддержать проекты создания гостиниц экономического класса емкостью от 100 номеров и выше. По мнению экспертов, именно таких объектов в настоящее время не хватает в Северной столице. Как отметила Евгения Тучкова, заместитель директора департамента консалтинга компании Colliers International в Петербурге, их нишу занимают мини-отели, хостелы и гостиницы квартирного типа, которые не проходят официальную классификацию. По ее словам, рост внутреннего туризма вследствие курсовой разницы привел к увеличению спроса на дешевые гостиницы и хостелы, поэтому эксперт назвать такой формат перспективным.
Еще одним катализатором строительства небольших гостиниц станет тот факт, что по требованиям Международной федерации футбольных ассоциаций (ИРА) Петербург, как город проведения полуфинального матча должен предоставить 40 отелей для болельщиков общей вместимостью 10 тыс. номеров категории «две звезды плюс». Но из введенных в эксплуатацию в 2010-2014 годах 15 гостиниц с номерным фондом 100 номеров и выше лишь одна гостиница категории «три звезды», констатируют городские власти.
Анализ проектов показал, что для строительства гостиниц «три звезды» «под ключ» требуется объем инвестиций от 1,2 до 1,6 млрд рублей, пояснили в Комитете по инвестициям Петербурга. Однако не все эксперты не согласны с такой оценкой. В частности, Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank Saint Petersburg, считает, что цифра в 1,5 млрд. руб. все еще превышает объем вложений в большинство отелей класса «три звезды».
Татьяна Веллер, руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL:
–Для инвестора, у которого нет финансирования для строительства отеля, выделение земли под целевую застройку не будет являться стимулом для реализации проекта. Крайне мало гостиничных проектов не реализуются из-за отсутствия участка. Стимулом для гостиничных проектов могло бы явиться льготное финансирование, помощь в получении всех разрешений, прохождении комиссий, и т.д. С другой стороны, конечно, помощь от города в виде земли без отягощений, с правильным целевым использованием и льготами по аренде – это очень серьезная поддержка гостиничных проектов, но только при условии, что эта земля правильно расположена. Для всех успешных отелей, в первую очередь, важна локация. Для всех без исключения гостиниц необходима хорошая транспортная доступность, правильное окружение, видимость потенциального здания с ближайших транспортных артерий, возможность организации подъезда и краткосрочной парковки автомобилей и/или автобусов и т.д.
Кстати
По данным Комитета по инвестициям, в 2015 году Петербург посетило 6,5 миллионов туристов. Почти половина – это гости из-за рубежа. При этом поток туристов постоянно увеличивается – за 10 лет он вырос более чем в полтора раза, в 2005 году город посетило 3,7 миллионов гостей. По оценке консалтинговой компании Colliers International среднегодовой спрос на гостиницы категории «три звезды» в Петербурге традиционно находится в диапазоне от 60 до 70% с учетом фактора сезонности.
Холдинг RBI приобрел под жилье участок Невского метизного завода в Петербурге. Инвестиции в его застройку оцениваются в 2,5 млрд рублей. Эксперты говорят, что перспективы редевелопмента городских промзон туманны из-за невнятной позиции властей в отношении этих территорий.
Холдинг RBI приобрел 1,89 га Невского метизного завода на Общественном пер., 5, рядом со станцией метро «Елизаровская». Как сообщил президент холдинга RBI Эдуард Тиктинский, это совсем свежая покупка. Земля приобретена у частных лиц. Их имена не раскрываются. По оценке экспертов Astera, сумма сделки составила 500-750 млн рублей. Сейчас на участке расположены административные и складские помещения бывшего завода метизов, который не функционирует с 2000-х годов. В RBI сообщили, что статус участка позволяет строить там жилье.
«Переводом территории из промышленной категории в жилую занимался бывший собственник», – подчеркнули в компании RBI, которая в настоящее время разрабатывает градостроительную и проектную документацию для застройки. «Выйти на стройплощадку мы планируем в конце 2015 года», – отметил Эдуард Тиктинский. Там появятся 44 тыс. кв. м жилья комфорт-класса, коммерческие помещения, а также детский сад. Инвестиции в проект не раскрываются. Но, по оценке руководителя департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергея Терентьева, они составят около 2,5 млрд рублей.
Старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International SPb Любава Пряникова считает плюсами надела вид на Неву и близость к центру города. «Строительство моста в створе Большого Смоленского пр. и ул. Коллонтай (будет сдан в 2018 году) улучшит транспортную доступность места», – говорит она. «В этом районе сложившаяся инфраструктура, что, безусловно, является плюсом для проекта. А минус – плотная застройка и большое количество промышленных предприятий по соседству, что ограничивает класс реализации проекта уровнем «комфорт», – добавляет директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева. По ее словам, новый жилой проект от RBI будет пользоваться спросом со стороны покупателей, поскольку поблизости нет конкурентов. «Средняя стоимость квадратного метра в проекте составит 80 тыс. рублей», – полагает Полина Яковлева. Напомним, что выше по течению Невы у RBI уже есть реализованный проект жилого комплекса рядом с бывшим Речным вокзалом. Кроме того, в Невском районе девелопер строит жилой квартал Green City на 150 тыс. кв. м, который будет сдан в конце 2016 года.
Покупка застройщиками промышленных территорий под застройку в последнее время стала редким для Петербурга явлением. В отличие от своей предшественницы Валентины Матвиенко, считавшей редевелопмент одним из приоритетов развития города, губернатор Георгий Полтавченко нацелен на сохранение промышленности в существующих границах. На периферию собираются переводить только самые вредные для экологии предприятия. С разработкой стратегии освоения промзон Смольный также не спешит. Многие девелоперы уже разработали поправки в Генплан, нацеленные на перевод промышленных территорий в новый статус, дающий право застраивать их жильем. Но рассмотрение этих поправок городские власти перенесли с этой осени на май следующего года. А без городской стратегии покупать и развивать промышленные территории инвесторы боятся. «Такие проекты очень дороги и сложны с технической и юридической точек зрения», – говорит генеральный директор ИСК «Сфера» Тарас Кручинин. «Ценовые ожидания многих собственников земли сильно завышены. Ленд-лорды годами ходят по кругу, предлагая землю застройщикам, но не пытаются повысить привлекательность активов. Цена на эти участки с годами растет, а качество остается низким», – отмечает генеральный директор ГК Legenda Василий Селиванов.
Тем не менее потенциал редевелопмента в городе высок. По данным Смольного, к промышленным территориям относится 19 тыс. га городской земли (13,6% общей площади Петербурга). Только на территории исторического центра (занимает 5,8 тыс. га) расположены 200 предприятий. Из них почти половина объектов (2,2 тыс. га) изношены на 60-70%. Для сравнения, в европейских столицах под промышленными объектами остается лишь 10-15% центра.
Региональные власти не разрешили компании Fort Group построить в Кудрово новый жилой квартал со стадионом для футбольного клуба «Тосно». Идея строительства там межвузовского кампуса по-прежнему на повестке дня.
Земля только для спорта
Власти Ленобласти отказали девелоперской компании Fort Group в предоставлении земельного участка под строительство жилого квартала в Кудрово. Территорию площадью 122 га в этом районе администрация готова выделить инвестору только под строительство стадиона, ледовой хоккейной арены и спортивной школы, сообщил источник в правительстве Ленобласти.
Fort Group просил у региона 150 га под проект комплексной застройки с футбольным стадионом на 18–20 тыс. зрителей. В июле этого года стало известно, что губернатор Ленобласти Александр Дрозденко этот проект поддержал. Девелоперу собирались передать участок нужной площади в Кудрово, где до этого планировали построить кампус ФИНЭКа и Университета им. Макарова (земля зарезервирована, но финансирование проекта в объеме 5 млрд рублей из федерального бюджета задерживается). Но «поскольку проект кампуса заморожен, но не отменен», Fort Group чиновники отказали. Правда Александр Шарапов, президент NAI Becar (консультант проекта кампуса), говорит, что федеральных денег на него так и нет, и вузы до сих пор не понимает свою дальнейшую судьбу.
Квартиры ради окупаемости
Клуб "Тосно" был создан при финансовой поддержке Fort Group в 2013 году. Сейчас команда играет в первом дивизионе, но ставит перед собой задачу выйти в российскую премьер–лигу. Для этого, по оценке источника в правительстве Ленобласти, нужно финансирование в размере 700 млн рублей в год. В Fort Group сообщили, что за первый год в развитие команды было вложено 76 млн рублей, а на этот сезон бюджет увеличен до 300 млн рублей. "Если достижение высоких целей, которые мы ставим перед командой, потребует увеличения финансирования, возможно, мы пойдем на это", – сообщил Максим Левченко. По его словам, "Тосно" – единственная футбольная команда в Ленобласти, которая играет в первой лиге, и ей нужен свой стадион. Но без строительства жилья проект стадиона в Кудрово теряет смысл.
"Стадион на 20 тыс. человек обойдется компании в 4 млрд рублей. Это без учета другой спортивной инфраструктуры", – отмечает управляющий партнер Fort Group Максим Левченко. По оценке директора ГК "Балтийский монолит" Светланы Петровой, бюджет создания спортивных объектов в Кудрово составит 10–12 млрд рублей, а с учетом коммерческой инфраструктуры - 25 млрд рублей. «Чтобы окупить эти вложения, нужно построить в районе 300–350 тыс. кв. м жилья", – считает она.
Популярный район
В Кудрово уже реализуется проект комплексного освоения 180 га около КАД. Это один из первых проектов–миллионников на границе Петербурга и Ленобласти. Он был инициирован в 2007 году владельцем земли – компанией «СВП Групп». В качестве партнера она привлекла компанию Setl City, которая собиралась развивать территорию в рамках единой концепции. В течение 10–12 лет здесь планировалось построить 1,5 млн кв.м жилья на 65 тыс. человек и объекты инфраструктуры. Но со временем единая концепция развалилась. На данный момент застраивается 140 га. На территории работают девять собственников – каждый в своей стилистике. Впроцессе строительства находятся 758 тыс. кв. м: 11 жилых комплексов и 22 очереди в уже существующих проектах. Всего же, по приблизительным оценкам экспертов, в этом микрорайоне будет около 3 млн кв. м недвижимости.