Переход от рынка продавца к рынку покупателей заставляет застройщиков искать новые формы продаж, удобные для клиентов. Одной из таких схем, которые становятся популярными в последнее время, является схема жилищно-строительных кооперативов (ЖСК).

Причем, по оценкам экспертов, уже сейчас около трети всех петербургских строек продается именно через ЖСК. И, как говорят аналитики, эта доля будет только расти. В конце февраля на эту удобную для покупателей схему перешел и один из лидеров строительного рынка Петербурга – компания «ЛЭК», которая открыла продажи квартир в ЖК у метро «Звездная» через созданный жилищно-строительный кооператив.

Законно и удобно

Нынешний рынок строящегося жилья предъявляет к застройщику особые требования к формированию нормативной базы при начале продаж строящегося жилья. Как поясняют юристы, схема с использованием ЖСК полностью соответствует действующему законодательству и прямо допускается Жилищным кодексом РФ, а также Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» (пункт 2 статьи 1). ЖСК создается и действует в соответствии с главой 11 Жилищного кодекса, гражданским законодательством и уставом кооператива. То есть и для покупателей, и для застройщиков закон дает одинаковые гарантии как при использовании договоров долевого участия, так и при вступлении в жилищно-строительный кооператив.

Но есть преимущества. Поговорим о них подробнее. Основное преимущество кооперативной схемы по сравнению с участием в долевом строительстве заключается в том, что приобретатель пая может получить длительную рассрочку платежа, вселиться в квартиру после окончания строительства и проживать в ней, продолжая выплачивать свой пай. В отличие от схемы долевого участия, которая требует оплаты стоимости квартиры до окончания строительства, что не устраивает приобретателей, рассчитывающих на длительную рассрочку.

Другим неоспоримым преимуществом кооперативной схемы являются отношения членства, в соответствии с которыми лицо, желающее приобрести квартиру в доме по схеме ЖСК, принимается в члены кооператива и становится пайщиком. Указанный статус дает право пайщику самым непосредственным образом принимать участие в деятельности ЖСК, влиять на принимаемые кооперативом решения, вплоть до переизбрания руководства. Таким образом, кооператив пайщику полностью подконтролен. Схема долевого участия таких прав дольщику не дает.

Полезное разнообразие

«Мы предлагаем своим клиентам разные схемы приобретения недвижимости. Например, в ЖК «Империал» квартиры реализуются по договорам долевого участия (ДДУ), а в жилом комплексе у метро «Звездная» предусмотрена продажа по схеме ЖСК. Через ЖСК будут реализовываться квартиры и в ЖК «Граф Орлов»», – рассказал Павел Андреев, руководитель компании «ЛЭК». По его словам, Дом у метро «Звездная» был выбран в качестве пилотного и наиболее точно отражает запросы нынешнего покупателя. «Проект будет интересен широкому кругу клиентов благодаря доступным ценам, продуманным планировкам и удачному местоположению. Сегодня данный жилой комплекс строится опережающими темпами, в чем каждый может убедиться с помощью установленной на объекте веб-камеры», – говорит Павел Андреев.

Жилой комплекс у метро «Звездная» строится в Московском районе на пересечении проспекта Космонавтов и улицы Орджоникидзе, вдали от шумных магистралей и промышленных предприятий. Микрорайон является одним из самых зеленых в городе, в пешеходной доступности – станция метро «Звездная». Район уже обеспечен развитой социальной инфраструктурой: рядом детские сады, школы и гимназии, спортивные центры.

Как говорят в компании «ЛЭК», при строительстве жилого комплекса «У метро Звездная» кооператив будет иметь самые широкие полномочия по контролю за строительством: отслеживать ход строительных работ, иметь доступ ко всей документации, включая договоры с подрядными и субподрядными организациями. «Уверен, что наши клиенты по достоинству оценят все преимущества жилищно-строительного кооператива при покупке строящейся недвижимости», – говорит Павел Андреев.

Об актуальных проблемах российского ЖКХ беседуем с Александром Садыговым, генеральным директором ЗАО «РСУ «Строй-Сервис», членом Экспертного совета по ЖКХ при Комитете Госдумы РФ по строительству и земельным отношениям, членом Общественного совета по вопросам модернизации систем жизнеобеспечения (ЖКХ) Минрегионразвития РФ. — Александр Шыхалыевич, каковы, по Вашему мнению, основные проблемы российского ЖКХ?

— До недавнего времени у меня была четкая формулировка ответа на этот вопрос: несоответствие высоких цен и низкого качества услуг ЖКХ. Вроде бы и добавить больше нечего, этим все сказано. Однако в последнее время появилось, на мой взгляд, просто огромное число сообщений о несчастных случаях, вызванных деятельностью жилищных и коммунальных служб. От обрушений кровель, падения снега и льда, аварий в жилищном и коммунальном хозяйстве гибнут люди. К сожалению, уровень ответственности работников ЖКХ неуклонно снижается. Не хочу о них всех говорить плохо, я знаю немало квалифицированных и порядочных людей в этой отрасли, но деятельность той части ее работников, которая не отличается добросовестностью, сегодня не только бьет по карману простых россиян, но и лишает их жизни, которая священна и бесценна. Поэтому сейчас на первый план выступает проблема безопасности. К счастью, когда растает снег, эта проблема будет уже менее острой, но я бы не хотел, чтобы жилищные службы расслаблялись. Им уже давно пора по-настоящему «готовить сани летом».

 — Каковы пути решения этой и других актуальных проблем ЖКХ?

 — Обеспечить безопасность людей при производстве работ в жилищном секторе можно только путем повышения ответственности исполнителей за свои действия. А это достигается, в первую очередь, через обучение персонала. На страницах вашего издания я уже поднимал вопросы обучения кадров. Речь шла о строительстве, однако в ЖКХ аналогичная ситуация: похожие виды работ, такой же контингент исполнителей. Я предлагал делегировать полномочия по организации обучения строительным СРО, которые обязаны это делать в соответствии со статьей 6 закона 315-ФЗ. В ближайшее время вероятно внедрение системы саморегулирования и для управляющих компаний жилищного сектора. Мое предложение будет актуальным и для них.

 — Кстати, о саморегулировании в ЖКХ. Как оно изменит существующую ситуацию?

 — С моей точки зрения, изменит к худшему. Переход на саморегулирование строительной отрасли обернулся, на мой взгляд, только негативными последствиями: у строительных компаний появилась лишняя «вертикаль власти», они стали платить слишком большие деньги за право заниматься своим бизнесом, размылась ответственность строителей перед потребителем. Тем не менее, в строительстве за последние 20 лет сложились хоть какие-то традиции частного предпринимательства. В жилищной сфере ситуация иная: там конкуренция слабая, а обслуживающие организации в своем большинстве представляют собой тяжелое наследие советских ЖЭКов. Поэтому с обязательным введением системы саморегулирования этот рынок в считанные дни станет жестко монополизированным.

Таким образом, для ЖКХ саморегулирование будет более губительным, чем для строительной отрасли. В первую очередь пострадает потребитель. Судите сами. Проект закона № 435903-5 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» предполагает дополнить Жилищный кодекс статьей 171, которая регламентирует размер компенсационного фонда для СРО в ЖКХ в сумме не менее 100 тыс. рублей. Очевидно, что расплачиваться за вступление управляющих компаний в СРО будут их клиенты — жители многоквартирных домов. Правда, после обсуждения законопроекта в первом чтении, туда была добавлена фраза: «Взнос в компенсационный фонд не может быть отнесен на расходы, предусмотренные в составе платы, взимаемой с собственников помещений в многоквартирном доме по договору управления» (п. 2 упомянутой 171-й статьи новой редакции Жилищного кодекса РФ).

 Это и смешно и грустно. Разумеется, ни одна вменяемая управляющая организация не будет перекладывать свои расходы на потребителя столь откровенно. У наших жилкомсервисов и их конкурентов наверняка найдутся сотни способов «спрятать» эти расходы в других статьях договора и выставляемых счетах за свои услуги. У Остапа Бендера было четыреста способов разбогатеть, не нарушая уголовный кодекс, который он почитал. А его современные последователи от ЖКХ куда более подкованы экономически и юридически!

 — Законопроект № 435903-5 уже прошел первое чтение. Означает ли это, что среди законодателей больше сторонников перехода управляющих компаний в ЖКХ на саморегулирование, чем противников?

 — К сожалению, на данной стадии развития рынка ЖКХ у саморегулирования немало сторонников. Особенно среди крупных игроков рынка. Ведь что такое саморегулирование в современных российских условиях? Это узурпация власти крупного бизнеса над  малым и средним, монополизация. Мы сейчас наблюдаем тенденцию к пресловутой монополизации, которая породит еще массу проблем для субъектов российской экономики, не говоря уже о потребителях. Впрочем, законопроект содержит немало положений, которые могут существенно оздоровить ситуацию в области управления жилищным фондом и поспособствовать привлечению туда высокопрофессиональных малых предприятий. Саморегулированию там посвящен всего лишь один раздел, который планируется добавить в Жилищный кодекс РФ, а в остальном законопроект весьма полезный и своевременный. Кстати, вот вам и пример решения актуальных проблем российского ЖКХ, о чем вы спрашивали в начале разговора.

 — Расскажите о положениях законопроекта немного подробнее.

 — Ряд полезных нововведений вносится в раздел «Товарищество собственников жилья». Они уточняют и детализируют процедуры создания ТСЖ и, что очень важно, перекрывают кислород недобросовестным застройщикам, которые создают подобные организации без участия будущих собственников жилья в строящемся доме, фактически сами у себя принимают объект в эксплуатацию с недоделками, а жильцы потом страдают от бытовых неудобств. Законопроект разрешает создание ТСЖ в многоквартирном доме только собственниками его помещений, и государственную регистрацию ТСЖ только на основании протокола о его создании с подписями представителей всех собственников помещений многоквартирного дома, которые проголосовали за это решение.

Есть изменения в разделе «Плата за жилое помещение и коммунальные услуги». Так, например, жильцы получат возможность вносить плату за коммунальные услуги непосредственно ресурсоснабжающим организациям, минуя управляющие компании. Это, правда, не касается коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в многоквартирном доме.

Существенно дополняется раздел «Управление многоквартирными домами». В частности, значительно расширяется статья 161 ЖК РФ «Выбор способа управления многоквартирным домом». Там не только перечисляются эти способы, но и излагаются требования к их осуществлению, более детально регламентируется деятельность управляющих компаний, иными словами, устраняется некий правовой вакуум при выборе способа управления.

 — Насколько интенсивно сейчас ведется законотворческая деятельность для решения актуальных проблем ЖКХ?

 — Судите сами. Законопроект, о котором мы только что говорили, планируется к рассмотрению во втором чтении на 5 апреля. В марте Комитет Госдумы по строительству и земельным отношениям внес на рассмотрение парламента проект закона «О внесении изменений в Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». В феврале я наряду со своими коллегами по экспертному совету вносил замечания и предложения в проект федерального закона «О водоснабжении и канализовании», который сейчас ждет своей очереди на рассмотрение в Госдуме. Все эти законодательные акты чрезвычайно важны для развития ЖКХ, они являются частью масштабной реформы отрасли и должны лечь в основу работы жилищно-коммунального комплекса на долгие годы.