ВТБ продаст трубу
Активы петербургской посреднической теплоснабжающей организации «Тепломагистраль» могут быть проданы с молотка из-за долгов перед банком ВТБ.
Потенциальным покупателем предприятия, по мнению экспертов, может стать ГУП «ТЭК».
Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти в последние дни 2015 года удовлетворил иск банка ВТБ к ЗАО «Тепломагистраль» о взыскании имущества организации для дальнейшей продажи его с торгов. Если не будет обжаловано судебное решение, с молотка может уйти теплосеть организации общей протяженностью в 11,7 км в Приморском районе города.
Стоимость магистральной сети, по оценке экспертизы, составляет 4,2 млрд рублей. Чуть ранее также ВТБ внес на рассмотрение в арбитраж иск о банкротстве «Тепломагистрали». Теплотрасса, ставшая предметом судебного спора, начала строиться в начале 2004 года и должна объединить федеральную Северо-Западную ТЭЦ и городскую Приморскую котельную. Проект изначально был частным. Основное финансирование произвел ВТБ, вложив в тепломагистраль 3 млрд рублей. При этом банк вошел в акционеры предприятия, получив 50% акций. Также акционерами предприятия стали банк «Санкт-Петербург», ГУП «ТЭК» и организации, близкие к бизнесу Сергея Матвиенко, сына экс-губернатора города Валентины Матвиенко.
В 2011 году ГУП «ТЭК» практически вышло из организации, снизив долю своих акций до 0,06%. Несмотря на то что ВТБ был акционером «Тепломагистрали», он исправно требовал от предприятия возврата кредита. Однако задолженность не погашалась, так как проект оказался убыточным. В частности, пропускная способность «Тепломагистрали» использовалась не полностью из-за завышенных тарифов. Отметим, что в ноябре 2015 года с Комитетом по тарифам городские поставщики тепла согласовали тарифы на следующий год. Самый высокий рост ставок – 156% – оказался у «Тепломагистрали».
Причину значительного увеличения ставок в самой организации назвали вынужденной и связали с необходимостью выплаты кредита. Предприятие рассчитывало за счет существенного повышения тарифов погасить задолженность к 2020 году. Представители ВТБ и «Тепломагистрали» не прокомментировали последние судебные решения. По мнению экспертов рынка, если магистраль будет продаваться, то вероятным покупателем «трубы» будет ГУП «ТЭК».
Ранее руководство городского предприятия выражало заинтересованность в данном активе. Правда, это было два года назад, в докризисные времена. В любом случае, считают специалисты, последнее слово будет за Смольным. В ГУП «ТЭК СПб» «Строительному Еженедельнику» подтвердили, что готовы приобрести тепловую сеть, принадлежащую ЗАО «Тепломагистраль», либо взять ее в аренду за счет средств бюджета Петербурга. Предприятие заинтересовано в передаче указанного объекта в хозяйственное ведение, так как является монопотребителем услуг данной организации.
Ведущий эксперт УК «Финам Менеджмент» Дмитрий Баранов напоминает, что стороны заключили договор ипотеки и средства были выданы под него, а данное имущество выступало залогом. «Согласно российскому законодательству в данном случае требуется продать залог, чтобы удовлетворить требования кредитора. В данном случае предусмотрен следующий формат реализации данного имущества – путем продажи с публичных торгов. Поэтому банк не будет владеть этим имуществом и определять его судьбу, ведь оно будет выставлено на публичные торги. Интерес к нему может быть проявлен достаточно высокий, и не исключено, что оно будет продано с первого раза», – считает эксперт.
Законопроект о страховании жилья, предусматривающий участие государства в выплатах пострадавшим в результате стихийных бедствий, готовится к внесению в Госдуму. В горизонте 5-10 лет объемы страхования могут составить до 10 млрд рублей в год, но пока граждане страхуются очень редко.
О необходимости разработать механизм массового страхования жилья еще в сентябре 2013 года заявил премьер-министр Дмитрий Медведев. Тогда наводнение на Дальнем Востоке в очередной раз заставило государство задуматься о введении обязательного страхования. Но так как это противоречит Конституции РФ, законодатели решили прописать механизмы добровольной защиты от рисков. Обсуждаемая концепция (законопроект «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части упорядочивания механизма оказания помощи гражданам на восстановление (приобретение) имущества, утраченного в результате пожаров, наводнений и иных стихийных бедствий») предполагает принятие рамочного закона о добровольном страховании на федеральном уровне и отдельных нормативных актов на уровне субъектов РФ, в которых и будет учтена региональная специфика.
Предполагается, что государство будет поощрять застрахованных граждан, тогда как собственники, не застраховавшие свое жилье, в случае стихийного бедствия получат минимальные условия для проживания по социальной норме в переселенческом фонде, но без права его приватизации. Участникам программы страхования будет выделяться возмещение за счет средств страховщика и государства. Законодатели предлагают перенять опыт программы льготного страхования жилья в Москве, в соответствии с которым госдоля в возмещении ущерба составляет 30%.
После принятия рассматриваемого законопроекта ситуация с уровнем государственной поддержки пострадавшим должна измениться, интерес граждан к страхованию жилья заметно вырастет, считает директор Санкт-Петербургского филиала ОАО «СОГАЗ» Эдуард Яблоков. По мнению директора центра страхования имущества и ответственности физических лиц СК «Альянс» Артема Искры, ожидать взрывного роста сразу не стоит, но в перспективе 5-10 лет объем рынка может составить до 10 млрд рублей в год.
Программа в первую очередь будет востребована в тех регионах, которые в последнее время пострадали в результате серьезных природных чрезвычайных ситуаций. И очень много будет зависеть от практики применения этого закона на местах: в каждом регионе необходимо выделение средств на финансовую поддержку защиты прав граждан с использованием механизмов страхования, а также обеспечение корректного доступа надежных страховых компаний к этим программам, отмечает заместитель генерального директора «РЕСО-Гарантия» Дмитрий Большаков. Важно также, чтобы до людей была повсеместно доведена информация, что в случае катастрофы с незастрахованной недвижимостью они получат только жилье на условиях социального найма, добавляет он. Возможно, это заставит более ответственно относиться к вопросам страховой защиты недвижимости.
На сегодняшний день в стране застраховано от 5 до 15% и городской и загородной недвижимости физлиц, отмечают эксперты. Весь рынок имущества физических лиц без ипотеки оценивается в 2014 году в 27 млрд рублей, подсчитал господин Искра. А рынок страхования при этом достигает порядка 900 млрд рублей. Таким образом, доля имущества физических лиц составляет в страховании всего 3,3%, добавляет он.
Доля застрахованного жилья в Петербурге составляет не более 15%, страхуется в основном новая или недавно купленная недвижимость, отмечает генеральный директор страхового общества «Помощь» Александр Локтаев. Как правило, это ипотечное жилье, а также квартиры бизнес-класса с дорогим ремонтом. Господин Локтаев вспоминает, что августе 2010 года по территории Ленинградской области прошелся сильный смерч, но наплыва клиентов, желающих застраховать жилье, почти не было. Рост количества обращений по страхованию жилья сразу после бедствия был не более 10%, и в основном со стороны владельцев домов пострадавшего района Сосново.
«Массовое страхование жилья, безусловно, увеличит охват по стране, но мы не считаем, что будет наблюдаться многократный рост. Причина в отсутствии реальных стимулов к страхованию жилья. Страховаться в первую очередь будут только те, чья недвижимость подвержена катастрофическим рискам», – считает директор дирекции розничного бизнеса ОСАО «Ингосстрах» Виталий Княгиничев. Специфика структуры жилья в стране такова, что, по некоторым оценкам, до 60% требует существенного или даже капитального ремонта, отмечает господин Большаков. По данным РИА «Новости», в Санкт-Петербурге аварийного или ветхого жилья всего 0,6%, а в Ленобласти – уже порядка 3%. При этом в стране есть регионы, где доля аварийного или ветхого жилья составляет около 10% и даже заметно более того, отмечает Дмитрий Большаков. Здесь действительно могут возникнуть проблемы с определением страхового тарифа и принятием этого жилья на страхование.
Справка:
В 2013 году в России застраховано 16,1% жилья, в 2012-м – 14,9% (без учета данных по Москве).
По итогам 2013 года в СЗФО было застраховано 16,7% домохозяйств (в 2012-м – 14,5%)
В Санкт-Петербурге по итогам 2013 года застраховано не более 12,6% домохозяйств, в 2012 году данный показатель составлял не более 9,1%.
Доля квартир, приобретаемых на рынке первичного жилья Петербурга через агентства недвижимости, составляет сегодня порядка 30%. Практически все застройщики сотрудничают с риэлторами, но полностью отдать продажи на аутсорсинг пока не готовы.
По словам Полины Яковлевой, директора департамента новостроек NAI Becar, сегодня распределение агентских сделок и сделок собственных отделов продаж застройщика составляет 30 на 70%.
Такое соотношение позволяет застройщику контролировать динамику продаж и обеспечивать постоянный поток денежных средств.
«Сейчас на рынке почти не осталось застройщиков, которые не работают с брокерскими компаниями или агентствами недвижимости. Привлечение к продаже строящегося жилья последних оказалось очень эффективным во время кризиса, и застройщики убедились в том, что такой инструмент позволяет им существенно увеличить объем продаж, – рассказывает Олег Пашин, генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская недвижимость». – До кризиса доля продаж через агентства была меньше. Ее увеличение связано с двумя моментами. Во-первых, застройщики оценили выгодность такого инструмента продаж. Во-вторых, услуга стала пользоваться большой популярностью у покупателей».
Ольга Журавлева, руководитель направления долевого строительства корпорации «Адвекс. Недвижимость», говорит, что не все строительные компании сами занимаются продажами, поскольку на содержание собственного отдела продаж и проведение активной рекламной кампании требуется большие затраты, а это сказывается на стоимости квадратного метра, что нежелательно в условиях высокой конкуренции на рынке. «Чем быстрее идут продажи по объекту, тем выше и темп строительства дома. И наоборот, чем медленнее будут идти продажи по одному объекту, тем дольше застройщик не сможет перейти к строительству следующего», – поясняет госпожа Журавлева.
По мнению Алексея Гусева, коммерческого директора ООО «Главстрой-СПб», развитие сети агентских продаж целесообразно на этапе выхода новой компании на рынок или отсутствия хорошего рекламного бюджета. Также работа с агентствами будет полезна застройщикам, которые имеют большие объемы квадратных метров в реализации, добавляет эксперт.
Наталья Агрэ, директор по маркетингу и продажам ООО «КВС», отмечает, что если собственный отдел продаж ориентирован в основном на конкретного клиента, который изначально заинтересовался именно строящимся объектом от «КВС», то агентство недвижимости привлекает покупателей, которые пока не определились с конкретным объектом строительства – чаще всего это иногородние покупатели или инвесторы.
Участники рынка прогнозируют дальнейшее увеличение доли агентских продаж. «Рынку Северной столицы еще есть куда расти. Так, в Москве в настоящее время около 80% продаж проходят с привлечением агентств», – констатирует Елена Лашаева, генеральный директор АРИН.
«Если учесть, что мы развиваемся по западной модели, думаю, в перспективе появится больше профессиональных агентств, и девелопер сможет сосредоточиться на своей основной деятельности – реализации девелоперского проекта, а продажами квартир займутся профессионалы», – полагает Елена Валуева, директор по маркетингу компании Mirland Development Corporation.
Ольга Журавлева считает, что крупные застройщики не откажутся от собственных отделов продаж, поэтому баланс 25-30% от общего объема сделок, который приходится сейчас на агентства недвижимости, сохранится.