Ремонт по пунктам


13.01.2016 13:24

С этого года типовой договор, заключающийся между подрядчиками Санкт-Петербурга и Фондом – региональным оператором капитального ремонта, существенно изменится.


В нем появятся новые штрафы и требования к проведению работ. В фонде говорят, что это поможет быстрее выявить недобросовестных подрядчиков, эксперты считают, что только этим делу не поможешь. 

В новом варианте договора работы на крышах и системах теплоснабжения, демонтаж старого покрытия крыш либо демонтаж участков систем теплоснабжения не должен превышать дневного объема и возможности его полного восстановления в этот же день. Проще говоря, теперь подрядчик обязан рассчитать объем участка, который он сможет отремонтировать за день, и выполнить эти работы в срок. 

Сделано это для того, чтобы исключить ситуации, когда в дом невозможно подать тепло из-за демонтажа трубопроводов и радиаторов или кровли домов полностью раскрыты и происходят протечки. А такие ситуации были, объяснили в Фонде капремонта. Так, в прошлом году региональный оператор работал с подрядной организацией «Соло», которая должна была отремонтировать 31 кровлю в Невском районе Петербурга. Летом часть работ он выполнить не успел – полученного аванса не хватило на закупку комплекта материалов. Таким образом, ремонтировать кровли в домах по ул. Шотмана и Рабфаковской ул. «Соло» вышла только в октябре. В сухую погоду раскрыли крышу, но спустя некоторое время начались дожди. Шли они неделю, и за это время жителей этих домов затопило с девятого по пятый этаж. Для того чтобы исправить ситуацию, был привлечен другой подрядчик, который оперативно отремонтировал кровли. 

«Компании «Соло» выставлены претензионные требования, соответствующие документы переданы в прокуратуру. После суда будет решаться вопрос о возмещении нанесенного гражданам ущерба», – сказали в Фонде капремонта. 

Еще одна новая мера для подрядчиков – согласование детального графика производства с заказчиком работ – региональным оператором. В частности, после заключения договора подрядчику отводится три дня на подписание графика по видам и срокам проведения основных этапов работ. В случае его несоблюдения будут взиматься штрафы. Однако если работы не выполняются более 10 дней по причинам, не зависящим от заказчика, он вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения понесенных убытков.

«Если в течение двух недель подрядчик не выходит на объект, договор с ним будет расторгнут в одностороннем порядке, – подчеркнул председатель Жилищного комитета Валерий Шиян. – В следующем году мы будем жестко отстаивать эту позицию, так как все работы, связанные с подготовкой к отопительному сезону, должны быть окончены к 1 сентября».

Если с первой частью договора петербургские подрядчики согласились, то со второй возникли проблемы. 

«В прошлом году мы не могли выйти на объект из-за того, что не было разрешающих документов от ГАТИ. А только для того чтобы их собрать, нужно два месяца. А если нужно разрешение от КГИОП – это еще дольше, – объясняют в производственном отделе ЗАО «Фасадремстрой». – Для того чтобы успеть в срок, мы работали сутками. С документами вообще беда – ПСД как будто составляла команда дворников. 450 пунктов на 500 м фасада! Так что это изменение актуально, только если все необходимые для выхода на объект документы будут сразу готовы».

Представители другого подрядчика – «Кредо-Сервис», специализирующегося на ремонте инженерных сетей, – особых изменений в своей работе с обновленным договором не видят. Штрафы за срывы сроков, говорят, были всегда. А график составить – дело не сложное. 

В целом же работа подрядчиков по региональной программе капремонта пока оставляет желать лучшего, считает председатель Ассоциации ЖСК, жилищных кооперативов и товариществ собственников жилья Петербурга Марина Акимова: «Есть подрядчики, которые нахватают себе много объектов, а потом не могут их закончить, «перекидывают» работников с места на место. Почти всегда во время ремонта вокруг дома большое количество мусора. А еще есть компании-однодневки, которые после проведения работ, получив деньги, закрываются, а значит, и гарантийного ремонта не сделают».

Для того чтобы решить эту проблему, нужно в первую очередь обращать внимание на выполненные объекты подрядчика, говорит госпожа Акимова. Если компания ремонтировала их качественно и в срок, то на торгах ей должно отдаваться предпочтение.

«Хорошо зарекомендовавшие себя фирмы часто не хотят работать за предложенные деньги. А те, кто готов, не всегда отличаются профессионализмом»,– сетует Марина Акимова. 

К слову, в этом году, как и в прошлом, лоты на торгах будут составлять не более 20 млн рублей. Делается это в первую очередь для того, чтобы привлекать организации малого и среднего бизнеса, объяснили в Фонде капремонта. 

Кстати

Первые конкурсы по выбору подрядчиков для проведения капремонта общего имущества в многоквартирных домах в Петербурге фонд объявил 28 декабря 2015 года. Основная же часть торгов пройдет с конца января по апрель 2016 года. 


АВТОР: Ольга Кантемирова
ИСТОЧНИК: АСН-инфо
ИСТОЧНИК ФОТО: никита крючков



12.08.2014 17:59

Рынок проектирования в Петербурге остается одним из самых высококонкурентных сегментов строительной отрасли. Здесь работают около 200 компаний. Впрочем, к крупным относятся не более 20-30 из них.

Заказы на рынке проектирования распределяются крайне неравномерно. Крупные компании, созданные на базе советских проектных институтов, получают серьезные, интересные заказы, в то время как небольшим фирмам приходится выживать, выполняя несколько небольших заказов в год. «В настоящий момент этот вид бизнеса нельзя назвать высокодоходным», – полагает Алексей Гулевский, руководитель отдела консалтинга ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
Наталья Мальцева, генеральный директор Института современных строительных технологий (ООО «ИССТ»), добавляет: «Исторически сложилось, что крупные проектные организации, расположенные в Санкт-Петербурге и Москве, осуществляют выполнение работ для федеральных, отраслевых и региональных заказчиков, например нефтяной, химической, металлургической промышленности, атомной энергетики, строительства дорог и т. д.».
По ее оценкам, в России оборот рынка проектных работ превышает 20-30 млрд рублей, при этом емкость рынка заказов Петербурга в разы меньше.
Начальник отдела по согласованиям ЗАО «Группа Прайм» Алексей Шипицын оценивает годовой оборот рынка проектирования в Петербурге в 2 млрд рублей. «Всего в городе работает свыше 200 проектных организаций, из которых 25-30 занимаются генпроектированием», – уточняет он.

Порог входа

Выход на этот рынок регламентируют саморегулируемые организации. Их основная задача – оценивать участников рынка и выдавать допуски к тем видам работ, которые компания может выполнять (учитывается наличие специалистов соответствующего профиля, необходимого оборудования, сертификатов и т. д.). «В среднем вступление в СРО обходится компании в 160-200 тыс. рублей. Из них 150 тыс. рублей – взнос в компенсационный фонд саморегулируемой организации, 5-50 тыс. рублей – вступительный взнос в СРО, и еще несколько десятков тысяч рублей потребуется на страхование гражданской ответственности компании. Помимо этого, надо учесть затраты на создание юридического лица, аренду офиса и наем персонала. Таким образом, начальные затраты на создание проектной компании составляют 300-500 тыс. рублей», – подсчитал господин Гулевский.
Основными статьями затрат для проектной организации, помимо членства в СРО, являются расходы на программное обеспечение и персонал. «Поскольку проектная компания является интеллектуальной организацией, качество ее работы прежде всего зависит от уровня квалификации и опыта сотрудников. Поэтому обучение проектировщиков и архитекторов, повышение их квалификации должно являться одним из приоритетов для руководства компании», – отмечает господин Гулевский.
Константин Некрасов, главный инженер проекта ООО «Авто Альянс», также уверен: чтобы открыть новую проектную фирму, требуется около 300 тыс. рублей. «На развитие проектной организации (участие в торгах, реклама и проч.) в месяц требуется около 500 тыс. рублей. И в эти деньги не входит зарплата и аренда офиса. В среднем, чтобы закрепиться, игроку требуется около года. Но и при этих вложениях не стоит ожидать быстрых результатов. В основном люди, открывающие проектные организации, не могут тратить 500 тыс. рублей в месяц, поэтому им необходим более долгий срок – около трех лет. Очень большую роль в развитии проектной организации играет наличие заказчика, который готов поручить тебе проектирование объекта, тогда и развитие пойдет быстрее», – считает господин Некрасов.
А вот господин Шипицын полагает, что для преодоления входного порога на проектном рынке новичку требуется 50-60 млн рублей и 2-3 года активной работы. «Однако все индивидуально: если заполучить очень крупного первого заказчика, то необходимость в больших первоначальных вложениях сократится в разы», – соглашается с коллегами он.
Любовь Ефимова, руководитель проектов NAI Becar в Санкт-Петербурге, затраты на проектные работы в себестоимости 1 кв. м оценивает от 1100 до 2500 рублей.
«Выйти на данный рынок достаточно сложно из-за высокой конкуренции. Помимо крупных компаний, на рынке есть средние и множество мелких игроков. Таким образом, рынок перенасыщен. Чтобы новой компании закрепиться на рынке, ей необходимо найти заказчика, который заинтересуется их проектом, и предоставить проектную документацию. Но в первую очередь успех компании на рынке проектирования зависит от ее статуса», – утверждает госпожа Ефимова.

Разделение по отраслям

Как отмечают эксперты, большой разницы для проектной организации, что проектировать, нет: как правило, компании могут работать и над проектом жилого дома, и промышленного объекта.
Наталья Мальцева говорит: «По видам проектируемых объектов разделение происходит скорее на отраслевые и общегражданские. Проектирование, например, отраслевых объектов связано со сложными технологическими процессами той или иной отрасли будущего производственного предприятия, которые будут требовать привлечения к проектированию инженеров-технологов, имеющих узкую специализацию».
В общегражданском проектировании в большей степени разделение связано с составом разделов проектной документации, разрабатываемых проектной организацией. Существуют организации, которые занимаются исключительно разработкой разделов архитектурно-строительной части проекта (архитектурные решения, конструктивные решения), а другие разрабатывают только инженерные разделы проекта (водоснабжение, электроснабжение, отопление и т. д.).
«Комплексной разработкой проектной документации занимается не так много компаний, и в первую очередь это связано с необходимостью формирования большого штата квалифицированных проектировщиков», – говорит госпожа Мальцева.
Она также отмечает, что в жилом секторе строительства крупные строительные организации имеют собственные проектные отделы. Любовь Ефимова добавляет: «Существует четкое разграничение между проектированием промышленных и гражданских объектов, а все остальное – производные от этих двух направлений. Например, при проектировании завода необходимо четко знать особые проектные нормы и особенности сложного промышленного оборудования. Гражданское же проектирование другое, здесь другие нормы и чертежи. Обычно компании не занимаются различными видами проектирования, а специализируются и занимают одну конкретную нишу».
Константин Некрасов также отмечает: «Для компании, занимающейся промышленными объектами, необходимо понимание технологического процесса производства, для этого в их штате работают специалисты-технологи. В основном организации, занимающиеся промышленными объектами, – это старые компании со сложившимися связями и заказчиками. Новые компании в этой нише появляются редко. На рынке жилья все немного проще: не требуются специалисты, технологии. И на этом рынке много молодых компаний».

Мнение:

Наталья Мальцева, генеральный директор Института современных строительных технологий:
– Результатом деятельности проектной организации является продукт интеллектуального труда. Соответственно, фундамент проектной организации, определяющий ее успешность, составляют в первую очередь профессио­нализм и опыт кадрового состава, непосредственно самих проектировщиков. Основной задачей при организации проектного бизнеса будет создание профессиональной команды. Первоначальные затраты будут формироваться из затрат на получение допуска на выполнение работ, закупку оргтехники и программного обеспечения.


ИСТОЧНИК: Роман Русаков



06.08.2014 09:46

Земля под жилищное строительство для девелоперов остается крайне сложным товаром. Во-первых, спрос сильно превышает предложение, во-вторых, качество предлагаемых пятен явно не соответствует их цене. Не помогает и город, который в начале года заявлял о готовности продать большое количество участков, но потом затормозил эту инициативу.

В режиме жесткого земельного дефицита застройщики живут уже несколько лет. О том, насколько он серьезен, можно понять, посмотрев на страницы профильных СМИ, где практически каждый крупный девелопер размещает объявление о готовности приобрести земельный участок. Насколько такие объявления помогают, представители компаний не рассказывают, но, видимо, это работает. По словам экспертов, в среднем на рынке в активной стадии продажи ежегодно находятся около 80-100 участков.

«Предложение на рынке земельных участков в Петербурге крайне ограничено. Существует острый дефицит участков, в частности под жилую застройку. При этом спрос со стороны строительных компаний высокий. Наибольшим спросом пользуются участки, расположенные в популярных районах города, с инженерной подготовкой, имеющие согласованный градостроительный план и утвержденный проект планировки. Таких предложений почти не осталось», – говорит Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО «Ойкумена».

Но как признают девелоперы, проблема даже не в количестве, а в качестве и стоимости предлагаемой земли. Инвесторы хотят брать под проекты землю «чистую» – без инвестиционных обременений. Но собственники земли, которые сейчас готовы их продать, очень завышают цены на свои активы. А поскольку в цене «квадрата» жилья класса комфорт издержки по земле составляют от 10 до 30%, и цена конечного продукта также вырастает. При этом застройщики, которые давно присутствуют на рынке, имеют преимущества: им проще, их знают на рынке, они знают ленд-девелоперов, кроме того, у них есть база участков, выставленных на продажу.
Единственным источником юридически «чистой» земли до последнего времени являлся город, который реализовывал «понятные» участки со всей градостроительной документацией через торги Фонда имущества Санкт-Петербурга. Но последние 2-3 года любой участок попадает на торги через имущественный блок Смольного с очень большим скрипом.
В начале февраля председатель городского Комитета по строительству Михаил Демиденко пообещал девелоперам, что до конца 2014 года на торги планируется выставить 33 участка под жилищное строительство, расположенных в 12 районах Петербурга. По его словам, на этих землях можно было бы построить 1,5 млн кв. м жилья. Но на торги они так и не попали. Как говорят участники рынка, главный земельный тормоз – это инвесткомиссии при вице-губернаторе по строительству Марате Оганесяне. Именно там большая часть постановлений откладывается в долгий ящик, так как власти не могут решить, что с ними делать: то ли продать за живые деньги, то ли построить на них социальное жилье.
Впрочем, есть и хорошие новости. Как говорит генеральный директор ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» Игорь Пахоруков, в ближайшее время пять лотов все-таки могут попасть на торги (подробнее об этом читайте на стр. 20).
Из-за сокращения предложения земли на рынке цены на жилье будут продолжать расти, особенно в тех районах, где комплексная застройка невозможна. «Пока на окраинах повышение цены будет незначительным, так как там сейчас идет масштабное строительство. Именно за счет этих новостроек общее количество введенного в эксплуатацию жилья в Петербурге в ближайшие годы уменьшится незначительно. Но спустя 3-5 лет, если ситуация с выделением участков под жилую застройку и получением разрешительной документации не изменится, темпы ввода неминуемо замедлятся. В черте города и в районах, прилегающих к центру, это приведет к существенному повышению цен», – уверен Павел Андреев, руководитель Компании Л1.

«В Петербурге резервом земельных участков является редевелопмент промышленных территорий. Однако их высвобождение – достаточно сложный, дорогостоящий и трудоемкий процесс, при этом у города нет комплексной стратегии решения этого вопроса, поэтому в ближайшем будущем ситуация вряд ли существенно изменится», – резюмирует Тарас Кручинин, генеральный директор ИСК «Сфера».


ИСТОЧНИК: Николай Волков