Ремонт по пунктам
С этого года типовой договор, заключающийся между подрядчиками Санкт-Петербурга и Фондом – региональным оператором капитального ремонта, существенно изменится.
В нем появятся новые штрафы и требования к проведению работ. В фонде говорят, что это поможет быстрее выявить недобросовестных подрядчиков, эксперты считают, что только этим делу не поможешь.
В новом варианте договора работы на крышах и системах теплоснабжения, демонтаж старого покрытия крыш либо демонтаж участков систем теплоснабжения не должен превышать дневного объема и возможности его полного восстановления в этот же день. Проще говоря, теперь подрядчик обязан рассчитать объем участка, который он сможет отремонтировать за день, и выполнить эти работы в срок.
Сделано это для того, чтобы исключить ситуации, когда в дом невозможно подать тепло из-за демонтажа трубопроводов и радиаторов или кровли домов полностью раскрыты и происходят протечки. А такие ситуации были, объяснили в Фонде капремонта. Так, в прошлом году региональный оператор работал с подрядной организацией «Соло», которая должна была отремонтировать 31 кровлю в Невском районе Петербурга. Летом часть работ он выполнить не успел – полученного аванса не хватило на закупку комплекта материалов. Таким образом, ремонтировать кровли в домах по ул. Шотмана и Рабфаковской ул. «Соло» вышла только в октябре. В сухую погоду раскрыли крышу, но спустя некоторое время начались дожди. Шли они неделю, и за это время жителей этих домов затопило с девятого по пятый этаж. Для того чтобы исправить ситуацию, был привлечен другой подрядчик, который оперативно отремонтировал кровли.
«Компании «Соло» выставлены претензионные требования, соответствующие документы переданы в прокуратуру. После суда будет решаться вопрос о возмещении нанесенного гражданам ущерба», – сказали в Фонде капремонта.
Еще одна новая мера для подрядчиков – согласование детального графика производства с заказчиком работ – региональным оператором. В частности, после заключения договора подрядчику отводится три дня на подписание графика по видам и срокам проведения основных этапов работ. В случае его несоблюдения будут взиматься штрафы. Однако если работы не выполняются более 10 дней по причинам, не зависящим от заказчика, он вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения понесенных убытков.
«Если в течение двух недель подрядчик не выходит на объект, договор с ним будет расторгнут в одностороннем порядке, – подчеркнул председатель Жилищного комитета Валерий Шиян. – В следующем году мы будем жестко отстаивать эту позицию, так как все работы, связанные с подготовкой к отопительному сезону, должны быть окончены к 1 сентября».
Если с первой частью договора петербургские подрядчики согласились, то со второй возникли проблемы.
«В прошлом году мы не могли выйти на объект из-за того, что не было разрешающих документов от ГАТИ. А только для того чтобы их собрать, нужно два месяца. А если нужно разрешение от КГИОП – это еще дольше, – объясняют в производственном отделе ЗАО «Фасадремстрой». – Для того чтобы успеть в срок, мы работали сутками. С документами вообще беда – ПСД как будто составляла команда дворников. 450 пунктов на 500 м фасада! Так что это изменение актуально, только если все необходимые для выхода на объект документы будут сразу готовы».
Представители другого подрядчика – «Кредо-Сервис», специализирующегося на ремонте инженерных сетей, – особых изменений в своей работе с обновленным договором не видят. Штрафы за срывы сроков, говорят, были всегда. А график составить – дело не сложное.
В целом же работа подрядчиков по региональной программе капремонта пока оставляет желать лучшего, считает председатель Ассоциации ЖСК, жилищных кооперативов и товариществ собственников жилья Петербурга Марина Акимова: «Есть подрядчики, которые нахватают себе много объектов, а потом не могут их закончить, «перекидывают» работников с места на место. Почти всегда во время ремонта вокруг дома большое количество мусора. А еще есть компании-однодневки, которые после проведения работ, получив деньги, закрываются, а значит, и гарантийного ремонта не сделают».
Для того чтобы решить эту проблему, нужно в первую очередь обращать внимание на выполненные объекты подрядчика, говорит госпожа Акимова. Если компания ремонтировала их качественно и в срок, то на торгах ей должно отдаваться предпочтение.
«Хорошо зарекомендовавшие себя фирмы часто не хотят работать за предложенные деньги. А те, кто готов, не всегда отличаются профессионализмом»,– сетует Марина Акимова.
К слову, в этом году, как и в прошлом, лоты на торгах будут составлять не более 20 млн рублей. Делается это в первую очередь для того, чтобы привлекать организации малого и среднего бизнеса, объяснили в Фонде капремонта.
Кстати
Первые конкурсы по выбору подрядчиков для проведения капремонта общего имущества в многоквартирных домах в Петербурге фонд объявил 28 декабря 2015 года. Основная же часть торгов пройдет с конца января по апрель 2016 года.
Международная компания CBRE подвела итоги текущего года и проанализировала актуальные тенденции на рынках офисной, складской, торговой, гостиничной и жилой недвижимости во крупнейших городах России, а также определила перспективы наступающего 2012 года.
Офисы
Анализ рынка качественных офисных помещений показывает, что только немногие крупные проекты, стартовавшие еще до кризиса, продолжают достраиваться. В целом прогноз нового предложения сократился по сравнению с цифрами, заявляемыми до кризиса. Лидерами по прогнозируемой обеспеченности населения качественной офисной недвижимостью являются Новосибирск и Екатеринбург.
Интересными рынками для строительства офисных проектов в регионах являются Екатеринбург (выше спрос, чем в других регионах), Казань (отсутствие нового качественного предложения и проектов) и Ростов-на-Дону.
Самые низкие показатели обеспеченности качественными офисными площадями отмечены в Казани, Челябинске, Ростове-на-Дону, Омске и Уфе. Но если уровень ставок аренды показывает потенциал развития рынка в Ростове-на-Дону, то, например, в Омске новый проект класса А не окупится.
По уровню ставок лидерами среди регионов стали такие города, как Сочи, Красноярск, Екатеринбург и Владивосток.
Склады
Помимо Москвы, МО и Санкт-Петербурга привлекательным направлением для развития складской недвижимости эксперты называют Екатеринбург. Несмотря на то, что предложение с учетом новых проектов достигает почти 500 000 кв. м, загрузка по уже введенным объектам составляет в среднем 90%.
Ростов-на-Дону и Новосибирск также характеризуются как рынки с высоким потенциалом для развития складского рынка. Особенно интересен Ростов-на-Дону, где текущее предложение составляет 240 000 кв. м, там находится всего один объект класса А. При этом новых проектов на рынке в ближайшем будущем не планируется.
А вот рынок Казани перенасыщен предложением новых складских объектов, и диапазон ставок указывает на то, что новые высококлассные проекты предлагаются с большим дисконтом. Загрузка складских площадей в Казани составляет примерно 40%.
Торговые помещения
Рынок торговой недвижимости России в 2011 году не показал никаких ошеломляющих результатов, но относительно других сегментов коммерческой недвижимости можно зафиксировать более заметное восстановление после кризиса 2008 года.
Стоит отметить высокую активность на рынке инвестиционных сделок, прежде всего на столичных рынках. В течение года был закрыт целый ряд сделок, практически все их можно отнести к знаковым. В мае 2011 года один из крупнейших владельцев недвижимости в Европе, австрийский фонд IMMOFINANZ Group, стал единственным собственником ТРЦ «Гудзон», докупив 25%-долю в проекте (75% проекта были приобретены инвестором еще в 2007 году). Группа БИН приобрела ТРЦ «Калужский», (арендопригодная площадь около 17 тыс. кв. м). Компания «Комплексные инвестиции» приобрела у МТЗ «Рубин» ТРЦ «Филион» и ТК «Горбушкин двор». Capital Group продала 3 торговых центра «Метромаркет», расположенных у станций метро «Тимирязевская», «Сокол» и «Пролетарская», фонду «РМБ Инвест» и 1 «Метромаркет» на Шаболовке в составе БЦ «Конкорд» фонду UFG Real Estate. Кроме того, собственников сменили ТЦ DreamHouse в Барвихе и проект торгово-развлекательного центра имени Райкина на Шереметьевской улице, который находится на стадии строительства.
Такие показатели, как ставки аренды, доля вакантных помещений в качественных торговых центрах в Москве и в остальных городах России остались без существенных изменений по сравнению с концом прошлого года. Прогноз по изменению ставок аренды на будущий год – умеренный рост.
Федеральные и международные ритейлеры демонстрируют активное развитие. Это проявляется как в расширении географии присутствия, так и дифференциации форматов. Что касается географического развития, то спрос розничных операторов на качественные площади превышает предложение как в Москве, так и в регионах России.
При этом отметим, что активное развитие международных розничных сетей в России происходит в первую очередь за счет расширения уже присутствующих здесь брендов.
Региональные рынки торговой недвижимости в ближайшие 2 года будут развиваться неравномерно. Некоторые города за счет активного ввода ТЦ выходят на новый качественный уровень развития в условиях сложившийся конкуренции. К таким городам можно отнести Краснодар, Ростов-на-Дону, Сочи, Сургут. Вместе с тем, региональные рынки таких городов как Хабаровск, Тюмень, Пермь, Новосибирск, Красноярск за счет высокого внутреннего потенциала (относительно высокий уровень дохода, активное развитие розничного сегмента и жилищного строительства), остаются привлекательными для строительства новых объектов торговой недвижимости.
Жилая недвижимость
Лидерами по стоимости жилья, где цены даже превышают показатели в городах-миллионниках, являются города Дальневосточного побережья, Сочи, а также регионы, активно развивающие промышленное производство, такие как Калужская область. Сравнительно высокие цены на жилье эконом-класса в Екатеринбурге еще раз подтверждают тот факт, что уровень покупательной способности населения Свердловского региона выше среднего.
В Нижнем Новгороде очень динамично развивается рынок жилья бизнес-класса - сказывается близость к Москве.
Ценовой минимум на рынке жилья эконом-класса был зафиксирован в Омске, Благовещенске и Сургуте.
Самыми интересными городами для девелоперов жилья среди миллионников являются Екатеринбург, Нижний Новгород и Пермь.
Гостиницы
В Нижнем Новгороде, где нет ни одной гостиницы уровня 5 звезд, и присутствует только один сетевой оператор – Accor, уровень цен позволяет предположить, что на рынке не хватает объектов уровня 5 звезд. Кроме того, в Уфе и в Новосибирске есть потенциал для развития нескольких качественных объектов.
Яна Кузина, Директор, руководитель отдела стратегического консалтинга и оценки CBRE в России, резюмирует: «Этот год российский рынок недвижимости закрывает с положительным трендом. Безусловно, непростые экономические условия внесли свои коррективы, и в 2011 году мы видели не так много новых объектов. Инвесторы пока достаточно осторожны в отношении региональных проектов. Тем не менее, мы с оптимизмом смотрим на будущий год и ожидаем рост интереса к городам России, где в каждом сегменте есть немало перспективных направлений».
В «Балтийской жемчужине» произошел конфликт между застройщиками. «Шанхайская строительная корпорация» подала в суд на «ГлавПромСтрой», который по его заказу возводил часть жилого комплекса «Жемчужная премьера». Ответчик вступил в стадию реорганизации, чтобы, как считают в «ШСК», уйти от банкротства.
Генподрядчик жилого квартала «Балтийская жемчужина» ЗАО «Шанхайская строительная корпорация» («ШСК») обратилась в Арбитражный суд СПб и ЛО иском к своему субподрядчику ЗАО «Строительный концерн «ГлавПромСтрой» о взыскании 44,9 млн рублей — компенсации за некачественную, по мнению «ШСК», работу по строительству первой очереди жилого комплекса «Жемчужная премьера» (30 тыс. кв. м.).
Договор между «ШСК» и «ГлавПромСтроем» был заключен 20 марта 2008 года. По договору, субподрядчик должен был построить к июню 2009 года три корпуса высотой от 7 до 17 этажей с подземной парковкой севернее перекрестка Петергофского шоссе и улицы Пограничника Гарькавого в Красносельском районе Петербурга. Дома были введены в эксплуатацию 19 марта 2011 года, однако в «ШСК» остались недовольны качеством выполненных работ.
Как сообщили «Строительному Еженедельнику» в юридической службе «ШСК», в квартирах «ГлавПромСтроя» стоял запах аммиака, но это «оказалось цветочками по сравнению с другими дефектами объекта, о которых нашим учредителям не хотелось бы говорить».
«Представьте, что вы наняли ремонтную бригаду, которая дает вам годовую гарантию на ремонт. После работы ремонтников у вас отвалилась плитка, трубы стали течь, вы попросили их прийти и все починить — а их и след простыл. То же самое произошло с «ГлавПромСтроем», — иносказательно рассказали в «ШСК».
Это подтверждается материалами суда, где говорится, что «ШСК» 23 ноября 2010 года направила «ГлавПромСтрою» уведомление о необходимости исправить недостатки, выявленные управляющей компанией ООО «Приморский город». Ее гендиректор Сергей Андросюк об этих изъянах говорить отказался. Поскольку «ГлавПромСтрой» в гарантийный срок не выполнил обязательства, «ШСК» исправила изъяны сама за свой счет на сумму 44,6 млн рублей, говорится в документах. Это и послужило поводом для иска к «ГлавПромСтрою».
Стоит отметить, перед тем как обратиться в суд «ШСК» проиграла «ГлавПромСтрою» другое дело, которое касается тех же корпусов. Решением суда с ответчика было взыскано в пользу истца 33,3 млн рублей недоплаченных за строительство денег. В материалах дела говорится, что «ШСК» заплатила подрядчику 95% стоимости работ, а 5% взяла себе в качестве компенсации за изъяны, хотя договором такое удержание средств не было предусмотрено.
«Я считаю претензии «ШСК» необоснованными, поскольку, когда я работала гендиректором «ГлавПромСтроя», мне представители этой компании не предъявили ни одного документа о недостатках объекта», — рассказала Оксана Капкаева, работавшая гендиректором «ГлавПромСтроя» с августа 2008 по май 2009 года.
По данным ЕГРЮЛ, по состоянию на 20 октября 2010 года гендиректором компании является Юрий Гольман. Связаться с ним не удалось. В «ШСК» сказали, что никогда в жизни его не видели. Бывший замгендиректора «ГлавПромСтроя» Алексей Борискин, узнав о предмете разговора, отказался от комментариев.
Дело о банкротстве «ГлавПромСтроя» было возбуждено 9 сентября 2010 года. Поводом для него послужил иск ООО «Строительная компания «Трансферт» о взыскании 524 тыс. рублей за выполненную в «Балтийской жемчужине» работу (суд взыскал в пользу истца 352 тыс. рублей).
После «Трансферта» иски о вступлении в дело о банкротстве начали подавать и остальные субподрядчики «ГлавПромСтроя» в «Балтийской жемчужине» (по порядку): ООО «Пластик Трест» (9,7 млн рублей), ООО «ТрансБетон» (3,7 млн), ЗАО «Т-Бетон» (4,6 млн), ООО «Фирма Фивен» (12,7 млн).
Очередным и самым крупным по требованиям кредитором-заявителем может стать и «ШСК». По словам юристов компании, такая возможность рассматривается, однако сейчас этому препятствует отсутствие решения суда по пользу «ШСК» по делу о взыскании с «ГлавПромСтроя» денег, которое есть у остальных заявителей. Ближайшее заседание по делу состоится 22 декабря 2011 года.
«На мой взгляд, «ГлавПромСтрой» знал с самого начала, что не заплатит деньги, это было запланировано. Мы подали три иска о взыскании денег, и все три выиграли, но денег не получили. В результате подали иск о несостоятельности», — рассказал гендиректор ООО «Пластик Трест» Александр Уткин. Его компания занималась остеклением домов.
Госпожа Капкаева сказала, что взысканные с «ШСК» деньги были переведены «ГлавПромСтрою». По мнению одного из кредиторов-заявителей, они были переедены на счет СЗНК, несмотря на то, что официально «ГлавПромСтрой» к СЗНК отношения не имеет.
Неплатежеспособность «ГлавПромСтроя» поспособствовала банкротству одного из его субподрядчиков. ООО «Фирма Фивен» хватило бы денег «ГлавПромСтроя» (12,7 млн) и еще одного должника ОАО «Винси Констрюксьон Гран Проже» (7 млн), чтобы выбраться из убыточного состояния, рассказал конкурсный управляющий «Фирмы Фивен» Дмитрий Наталкин. «Фирма Фивен» совместно с «Винси» строила ТРК «Радуга» у Петербургского СКК.
«Кстати говоря, «ГлавПромСтрой» не первая из компаний, основанных СЗНК, которые сейчас банкротятся или обанкрочены. В ООО «СЗНК-Холдинг» (сейчас он переименован в ООО «Альянс-Капитал») введена процедура наблюдения, а в ООО «Региональная нерудная компания и ЗАО «Региональная нерудная компания» идет конкурсное производство», — сказал господин Наталкин.
Еще один субподрядчик «ГлавПромСтроя» — ООО «Скалито», — который выполнял сантехнические работы, имея на руках решение о взыскании в свою пользу более 11 млн рублей, не стал подавать иск о вступлении в дело о банкротстве, поскольку не видит в этом смысла — у ответчика нет имущества. «То, что нам не заплатят, я чувствовал уже в начале стройки. Тогда начались задержки с авансами, с подписанием актов выполненных работ. Мы ж не первый день работаем, понимаем, к чему это все. Прекратить работы мы не могли, потому что был подписан договор подряда. В общем, крайне неприятный опыт», — рассказал гендиректор ООО «Скалито» Александр Ахмеров.
Арбитражный управляющий «ГлавПромСтроя» не назначен. Кандидатом в управляющие признан член НП «МСО ПАУ» Денис Лебедь. Его кандидатура будет рассмотрена (и вероятно, утверждена) на очередном заседании суда, которое состоится 10 февраля 2012 года. В этот же день суд рассмотрит обоснованность заявлений всех, кроме первого, кредиторов о вступлении в дело о банкротстве. Денис Лебедь сообщил, что пока не утвержден управляющим, не может ничего комментировать.
По официальным документам ФНС, ЗАО «СК «ГлавПромСтрой» с 14 сентября 2010 года находится в стадии реорганизации в форме слияния. По словам юристов из «ШСК», компания, с которой сливается «ГлавПромСтрой», зарегистрирована в Уфе. Сейчас она занимается покупкой акций «ГлавПромСтроя».
По словам, Павла Лепшина, руководителя АК «Бюро адвоката Лепшина», слияние является одним из наиболее распространенных способов ухода от банкротства. В ходе реорганизации банкротящаяся компания обычно выводит свои активы и пассивы на баланс другой компании. В качестве одного из возможных сценариев в случае с «ГлавПромСтроем» господин Лепшин рассматривает реорганизацию, по завершению которой компания останется существовать, но будет опустошена (видимо, как сейчас).
«Одним из видов погашения долгов является невозможность их погасить. После того как исполнитель убедится, что у должника на счету ноль, на балансе ноль, уставного капитала ноль, он вынесет решение о невозможности исполнить решение суда о взыскании, и долг будет признан безнадежным», — поясняет Павел Лепшин.
Александр Аликин