Жилье вместо оружия
Участок ОАО «775-й артиллерийский ремонтный завод» (АРЗ-775) на пр. Маршала Блюхера под строительство жилья купила компания «КВС».
Лот продан по стартовой цене в 512 млн рублей. Второй участок сопоставимой стоимости внимания девелоперов не привлек.
Компания «КВС» Сергея Ярошенко приобрела за 512 млн рублей один из участков холдинга АО «Гарнизон» (бывший «Оборонсервис») на пр. Маршала Блюхера в Петербурге. Площадь купленного актива – 10,4 га. Там можно построить около 85 тыс. кв. м недвижимости, в том числе около 40 тыс. кв. м жилья с учетом разрешенной высотности 75 м. В квартале предусмотрено строительство детского сада, административных и торговых объектов. Кроме того, в соответствии с согласованным ППТ часть земельного участка отведена под размещение инженерных коммуникаций. На торги также пришел представитель Группы ЛСР. Но ни разу аукционной табличкой не махнул. Объяснять отказ от торга после завершения аукциона он не стал, заявив, что все вопросы нужно адресовать победителю. А победитель выглядел озабоченным.
Глава компании «КВС» Сергей Ярошенко заявил, что прекрасно отдает себе отчет в том, что ситуация на строительном рынке кризисная. «Тем не менее мы думаем о будущем и пополняем портфель земельных активов. Кризис не вечен», – заявил он. Оплачивать купленное пятно «КВС» будет в рассрочку – в течение года квартальными платежами. Общие инвестиции в проект участники рынка оценивают в 3 млрд рублей.
Эксперты рынка не удивлены низким спросом на участок АРЗ. «То, что он был куплен в кризис по стартовой цене, – это большая удача. Такие покупки по силам только очень крупным и стабильным компаниям. Но и такие игроки сейчас очень осторожны в планах и текущей работе», – рассуждает исполнительный директор ЗАО «Ойкумена» Роман Мирошников.
«В целом по рынку ситуация более сложная, чем в 2008 году: нет ощущения, что уже через полгода станет легче, несмотря на то что наши уважаемые политики заявляют, что дно кризиса мы уже миновали», – заключил генеральный директор Hansa Group Олег Барков.
С 2012 года имущество Минобороны не продавалось – действовал негласный мораторий на такие торги. Причиной решения стал скандала вокруг «Оборонсервиса», который лишил министерского кресла Анатолия Сердюкова и сделал фигуранткой громкого судебного дела одну из сотрудниц министерства Евгению Васильеву. В результате расследования выяснилось, что при Евгении Васильевой продажи военного имущества были непубличные – через агентов, которые получали вознаграждение от собственника. Причиненный ею ущерб оценивался миллиардами рублей. Чтобы разобраться в ситуации и провести инвентаризацию военного имущества, новому министру обороны Сергею Шойгу и потребовался мораторий на продажу военных активов.
В структуре АО «Гарнизон» в этом году был создан экспертный совет, куда вошли представители Совета Федерации, эксперты по недвижимости и оценщики. В результате этой осенью был составлен список из 100 адресов (более 2 тыс. лотов) непрофильного имущества военного ведомства по всей России. Первые из них (в Ярославской области и на Дальнем Востоке) в ноябре были пущены с молотка. За них «Гарнизон» выручил более 40 млн рублей. Так что продажа земли АРЗ – самая большая удача АРЗ на данный момент.
Справка:
Второй выставленный на торги РАД земельный участок «Гарнизона» на пр. Маршала Блюхера площадью 7,3 га со стартовой ценой 504 млн рублей продан не был. От девелоперов не поступило ни одной заявки на участие в торгах. В РАД сообщили, что будет назначена новая дата торгов, но цена актива не изменится.
- Обещаю вам, что наша газета станет в следующем году еще более глубокой и интересной, - заявил во время церемонии награждения господин Грибанов.
В конкурсе по традиции приняли участие риэлторские, девелоперские, юридические, управляющие компании, банки, а также СМИ, государственные и общественные деятели в сфере недвижимости, представители бизнеса и журналисты.
Идея конкурса была предложена Ассоциацией Риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области и впервые осуществлена в 1994 году. КАИССА стала первым профессиональным конкурсом российского рынка недвижимости и по сей день остается одним из самых значимых в этой сфере. С каждым годом популярность конкурса КАИССА растет, увеличивается и интерес к ней как профессионалов рынка недвижимости, так и потребителей. Конкурс стал своего рода эталоном профессионального мастерства, устойчивости и надежности компаний-участников, прозрачности ведения бизнеса. Он дает участникам уникальную возможность обменяться опытом, технологиями и эффективными инструментами управления бизнеса и получить новые ориентиры в работе на весь следующий год.
Сделать рынок недвижимости Санкт-Петербурга и региона в целом успешным, цивилизованным и социально ориентированным – вот основная идея Конкурса КАИССА. Именно об этом говорили в приветствиях номинантам и победителям представители организаторов, спонсоров и партнеров КАИССЫ-2011.
Конкурс проходил при поддержке Администрации Санкт-Петербурга в лице Комитета по Управлению Государственным Имуществом (КУГИ), Комитета по строительству, Росреестра, а также других государственных и общественных структур.
По соглашению с Российской Гильдией Риэ лторов победители КАИССЫ традиционно войдут в число лауреатов ежегодного общероссийского конкурса «Профессиональное Признание» и смогут побороться за звание лучших в общероссийском масштабе.
Завершая церемонию награждения, Президент Ассоциации Риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Валерий Виноградов поблагодарил всех номинантов за участие в конкурсе и выразил надежду, что КАИССА-2012 станет на рынке недвижимости города и региона не менее заметным событием и принесет победу тем, кто не смог добиться ее в этом году.
Справка:
Победители КАИССЫ-2011 в персональных номинациях:
Вице-губернатор Санкт-Петербурга Игорь Метельский – в номинации «Общественному деятелю за личный вклад в развитие рынка недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области»;
Президент Группы компаний «Колвэй» Дмитрий Павлов - в номинации «Представителю бизнеса за личный вклад в развитие рынка недвижимости»;
Главный редактор газеты «Строительный Еженедельник» Валерий Грибанов - в номинации «Лучший журналист, освещающий проблемы рынка недвижимости».
Обладателями статуэтки КАИССЫ в 2011 году стали:
ООО «Партнер-К» - «Лучшая риэлторская компания (численностью сотрудников до 25 человек)»;
ООО «ОЛИМП 2000» - «Лучшая риэлторская компания (численностью сотрудников от 25 до 100 человек)» и «Лучшая брокерская компания на рынке загородной недвижимости»;
ООО «Дарко» - «Лучшая риэлторская компания (численностью сотрудников более 100 человек) и «Лучшая риэлторская компания на рынке аренды жилья»;
СПб ГБУ «Горжилобмен» - «За наиболее динамичное развитие на рынке недвижимости» и «За вклад в развитие передовых технологий на рынке недвижимости»;
ООО «Гранд Энд Метро консалтинг» - «Лучшая компания на рынке зарубежной недвижимости»;
ООО «Юрист» - «Лучшая брокерская компания на рынке ипотечных и жилищных программ»;
Журнал «Загородный Дом» - «Лучшее печатное средство массовой информации по освещению рынка недвижимости»;
ООО «Невский Альянс» - «Лучшая компания на рынке продаж строящегося жилья»;
Управляющая компания «Бекар» - «Лучшая управляющая компания на рынке недвижимости»;
Компания «Setl City» - «Компания, реализовавшая лучший девелоперский проект»;
Группа компаний проекта «Кивеннапа» - «Компания, реализовавшая лучший проект малоэтажной застройки»;
ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга» (Группа компаний ЛСК) - «Лучшая компания на рынке элитной недвижимости»;
ЗАО «СК АСК-Санкт-Петербург» - «Лучшая компания по защите прав и интересов клиентов в области страхования»;
ООО «Адвокат – Недвижимость» - «Лучшая компания по защите прав и интересов клиентов в области правовых услуг»;
NAI Becar и «Агентство развития и исследований в недвижимости» (АРИН) разделили победу в номинациях «Лучшая брокерская компания на рынке коммерческой недвижимости».
За большой вклад в развитие цивилизованного рынка недвижимости званием Почетного члена Ассоциации Риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области награжден председатель Комитета по Управлению Государственным Имуществом Дмитрий Куракин.
Международная компания CBRE подвела итоги текущего года и проанализировала актуальные тенденции на рынках офисной, складской, торговой, гостиничной и жилой недвижимости во крупнейших городах России, а также определила перспективы наступающего 2012 года.
Офисы
Анализ рынка качественных офисных помещений показывает, что только немногие крупные проекты, стартовавшие еще до кризиса, продолжают достраиваться. В целом прогноз нового предложения сократился по сравнению с цифрами, заявляемыми до кризиса. Лидерами по прогнозируемой обеспеченности населения качественной офисной недвижимостью являются Новосибирск и Екатеринбург.
Интересными рынками для строительства офисных проектов в регионах являются Екатеринбург (выше спрос, чем в других регионах), Казань (отсутствие нового качественного предложения и проектов) и Ростов-на-Дону.
Самые низкие показатели обеспеченности качественными офисными площадями отмечены в Казани, Челябинске, Ростове-на-Дону, Омске и Уфе. Но если уровень ставок аренды показывает потенциал развития рынка в Ростове-на-Дону, то, например, в Омске новый проект класса А не окупится.
По уровню ставок лидерами среди регионов стали такие города, как Сочи, Красноярск, Екатеринбург и Владивосток.
Склады
Помимо Москвы, МО и Санкт-Петербурга привлекательным направлением для развития складской недвижимости эксперты называют Екатеринбург. Несмотря на то, что предложение с учетом новых проектов достигает почти 500 000 кв. м, загрузка по уже введенным объектам составляет в среднем 90%.
Ростов-на-Дону и Новосибирск также характеризуются как рынки с высоким потенциалом для развития складского рынка. Особенно интересен Ростов-на-Дону, где текущее предложение составляет 240 000 кв. м, там находится всего один объект класса А. При этом новых проектов на рынке в ближайшем будущем не планируется.
А вот рынок Казани перенасыщен предложением новых складских объектов, и диапазон ставок указывает на то, что новые высококлассные проекты предлагаются с большим дисконтом. Загрузка складских площадей в Казани составляет примерно 40%.
Торговые помещения
Рынок торговой недвижимости России в 2011 году не показал никаких ошеломляющих результатов, но относительно других сегментов коммерческой недвижимости можно зафиксировать более заметное восстановление после кризиса 2008 года.
Стоит отметить высокую активность на рынке инвестиционных сделок, прежде всего на столичных рынках. В течение года был закрыт целый ряд сделок, практически все их можно отнести к знаковым. В мае 2011 года один из крупнейших владельцев недвижимости в Европе, австрийский фонд IMMOFINANZ Group, стал единственным собственником ТРЦ «Гудзон», докупив 25%-долю в проекте (75% проекта были приобретены инвестором еще в 2007 году). Группа БИН приобрела ТРЦ «Калужский», (арендопригодная площадь около 17 тыс. кв. м). Компания «Комплексные инвестиции» приобрела у МТЗ «Рубин» ТРЦ «Филион» и ТК «Горбушкин двор». Capital Group продала 3 торговых центра «Метромаркет», расположенных у станций метро «Тимирязевская», «Сокол» и «Пролетарская», фонду «РМБ Инвест» и 1 «Метромаркет» на Шаболовке в составе БЦ «Конкорд» фонду UFG Real Estate. Кроме того, собственников сменили ТЦ DreamHouse в Барвихе и проект торгово-развлекательного центра имени Райкина на Шереметьевской улице, который находится на стадии строительства.
Такие показатели, как ставки аренды, доля вакантных помещений в качественных торговых центрах в Москве и в остальных городах России остались без существенных изменений по сравнению с концом прошлого года. Прогноз по изменению ставок аренды на будущий год – умеренный рост.
Федеральные и международные ритейлеры демонстрируют активное развитие. Это проявляется как в расширении географии присутствия, так и дифференциации форматов. Что касается географического развития, то спрос розничных операторов на качественные площади превышает предложение как в Москве, так и в регионах России.
При этом отметим, что активное развитие международных розничных сетей в России происходит в первую очередь за счет расширения уже присутствующих здесь брендов.
Региональные рынки торговой недвижимости в ближайшие 2 года будут развиваться неравномерно. Некоторые города за счет активного ввода ТЦ выходят на новый качественный уровень развития в условиях сложившийся конкуренции. К таким городам можно отнести Краснодар, Ростов-на-Дону, Сочи, Сургут. Вместе с тем, региональные рынки таких городов как Хабаровск, Тюмень, Пермь, Новосибирск, Красноярск за счет высокого внутреннего потенциала (относительно высокий уровень дохода, активное развитие розничного сегмента и жилищного строительства), остаются привлекательными для строительства новых объектов торговой недвижимости.
Жилая недвижимость
Лидерами по стоимости жилья, где цены даже превышают показатели в городах-миллионниках, являются города Дальневосточного побережья, Сочи, а также регионы, активно развивающие промышленное производство, такие как Калужская область. Сравнительно высокие цены на жилье эконом-класса в Екатеринбурге еще раз подтверждают тот факт, что уровень покупательной способности населения Свердловского региона выше среднего.
В Нижнем Новгороде очень динамично развивается рынок жилья бизнес-класса - сказывается близость к Москве.
Ценовой минимум на рынке жилья эконом-класса был зафиксирован в Омске, Благовещенске и Сургуте.
Самыми интересными городами для девелоперов жилья среди миллионников являются Екатеринбург, Нижний Новгород и Пермь.
Гостиницы
В Нижнем Новгороде, где нет ни одной гостиницы уровня 5 звезд, и присутствует только один сетевой оператор – Accor, уровень цен позволяет предположить, что на рынке не хватает объектов уровня 5 звезд. Кроме того, в Уфе и в Новосибирске есть потенциал для развития нескольких качественных объектов.
Яна Кузина, Директор, руководитель отдела стратегического консалтинга и оценки CBRE в России, резюмирует: «Этот год российский рынок недвижимости закрывает с положительным трендом. Безусловно, непростые экономические условия внесли свои коррективы, и в 2011 году мы видели не так много новых объектов. Инвесторы пока достаточно осторожны в отношении региональных проектов. Тем не менее, мы с оптимизмом смотрим на будущий год и ожидаем рост интереса к городам России, где в каждом сегменте есть немало перспективных направлений».