Выпускной класс
В ближайшее время на заседание правительства Петербурга будут вынесены поправки сразу в три постановления городского правительства, принятые 28 декабря 2006 года. Изменения касаются условий проведения торгов на право заключения договоров аренды по трем земельным участкам. Все участки предлагаются для комплексного освоения в целях жилищного строительства.У кого-то изменения в постановления правительства могут вызвать шок, но явно не у тех, кто собрался торговаться за право комплексного освоения территорий в Санкт-Петербурге. Внесенные правки многократно изменяют шаг аукциона, задаток и начальную стоимость лотов. Очевидно, что город готовится к приходу крупных девелоперов, для которых увеличение начальной стоимости лота, как и всего остального, в десятки раз не является «ценой вопроса».
Издержки роста
Торги по участкам, объединенным в два лота (по 29,2 и 23,9 га), расположенных в Красносельском районе, а также по «Северной долине» (269 га) должны были состояться в марте. Однако без объяснения причин они были отменены. Как пояснили в Фонде имущества, город решил пересмотреть некоторые условия.
Уже в начале марта вице-губернатор Александр Вахмистров заявил, что стартовая стоимость лотов возрастет. Увеличение стоимости, по его словам, вызвано результатами предыдущих торгов. Напомним, что в феврале компания «Петергофская Купеческая гавань» приобрела 18 га на юго-западе Петербурга примерно за млн при начальной цене 17 млн рублей, а дочерняя структура московской компании «Главстрой», подконтрольной холдингу «Базовый элемент», заплатил 1,007 млрд рублей за два участка площадью 222 га и 214 га в районе Конной Лахты (стартовая цена – 617,7 млн рублей).
Очевидно, что такое многократное увеличение продажной цены земли не могло не озадачить городскую администрацию, после чего, вероятно, и было принято решение подкорректировать суммы. И если вначале высказывались предположения, что начальная стоимость лотов, торги по которым были отложены, увеличится не более чем в 2,5 раза, то впоследствии были подготовлены поправки, которые увеличивают начальную стоимость, задаток и шаг аукциона от 6 до 33 раз.
По взрослому
Поправки в постановление правительства Петербурга от 28.12.2006 №1647 в части проведения торгов на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного в Выборгском районе, пр. Энгельса, участок 1 (севернее пересечения с 3-м Верхним пер.) изменяют начальную цену предмета торгов с 395,745 млн рублей на 2,631 млрд рублей; размер задатка – с 79,149 млн рублей до 526,162 млн рублей; шаг аукциона – с 19 млн рублей до 131 млн рублей.
Однако стоит отметить, что для будущего инвестора нашлось место и для послабления. Так, цена выкупа отдельных сформированных земельных участков, расположенных в границах земельного участка, устанавливается в размере 72 руб/кв. метр. Ранее эта цифра составляла 871 руб./кв. метр. Таким образом, власти посчитали целесообразным увеличить сумму задатка, шага и начальную сумму аукциона в среднем более чем в шесть раз. В то время как сумма выкупа сократилась более чем в 12 раз.
Поправки в постановления №№1644 и 1645 (оба от 28.12.2006) предусматривают увеличение начальной стоимости лотов с 24,263 млн рублей и 21,62 млн рублей до 804,74 млн рублей и 657,693 млн рублей соответственно.
Напомним, что на торги выставляются четыре участка, из которых сформированы два лота. Первый участок размером более 29 га и второй – почти 24 га – расположены в Красносельском районе. В первом случае сумма задатка и шаг аукциона увеличены с 4,853 млн рублей и 1,2 млн рублей почти до 161 млн и 40 млн рублей. В то время как цена выкупа снизилась с 3,59 тыс. руб./кв. метр до 52 руб./кв. метр. Второй лот изменил параметры задатка и шага с 4,323 млн рублей и 1 млн рублей на 131,539 млн рублей и 32 млн рублей соответственно. В то время как сумма выкупа уменьшилась в среднем с 3,8 тыс. рублей до 52 рублей за кв. метр.
Новый уровень
Многократное увеличение стоимости лота может свидетельствовать лишь об одном – в администрации города если не знают точно, то ясно себе представляют, кого они хотят выпустить на рынок и что это даст городу в дальнейшем, кроме прямого пополнения бюджета.
Директор инвестиционного отдела Colliers International (St-Petersburg) Николай Казанцев, рассуждая о многократном повышении цен на земельные участки, выставляемые на торги, приходит к выводу, что позиция городских властей объяснима – за относительно небольшой промежуток времени привлечь крупного, знакового инвестора. Именно такой инвестор сможет контролировать проект от начала и до конца. В этой ситуации речь может идти о компаниях только федерального масштаба.
С ним согласен и генеральный директор компании Setl City Василий Селиванов, отмечающий, что «интерес к этим участкам очень высок, причем в числе интересующихся есть и крупнейшие российские компании. Не исключено, что основными операторами будущих торгов будут именно они». «Если говорить о ценах – в интересах и города, и крупнейших участников торгов сделать их максимально приближенными к рыночным, что позволит отсечь случайные компании и избежать на торгах «толчеи», – говорит Василий Селиванов.
О том, что даже после увеличения стоимости лотов земля остается недооцененной, говорит и директор по профессиональной деятельности Knight Frank St-Petersburg Николай Пашков. С другой стороны, длительность проекта не должна пугать будущего инвестора, считает директор департамента оценки, консалтинга и аналитики группы компаний «Бекар» Игорь Лучков. С 1998 года стоимость земли только растет, а «финансовый ресурс» дешевеет. Приобретая права на аренду, инвестор делает неплохой задел на будущее», – говорит Игорь Лучков.
Однако стоит отметить и другой факт: Петербург предпринимает попытки перехода на качественно новый уровень развития девелопмента. «Рано или поздно войдет в нормальную практику, когда крупный девелопер будет приобретать большие участки, создавать там инфраструктуру и инженерию и потом делить участок на лоты, после чего распродавать», – говорит Николай Казанцев.
Условия оплаты
Еще одна интересная деталь, которую решили изменить. Это условия оплаты, которые предложено сделать едиными для всех лотов. Оговоримся, что эта идея исходила от руководства КУГИ. Предполагается обязать будущего инвестора оплатить стоимость права на заключение договора в три транша, которые будут составлять равные доли в течение шести месяцев с даты заключения договора и с учетом задатка. Так, первый платеж должен быть осуществлен не позднее 30 дней с даты заключения договора, второй – не позднее четырех месяцев с даты заключения договора, и третий – не позднее шести месяцев с той же даты.
И это не все
Пока в администрации города изменяли цену для «старых» территорий, правительство Петербурга утвердило проект планировки и схему межевания территории квартала 10А нежилой зоны «Парнас». Этот участок ограничен транспортной развязкой на пересечении автодорожного обхода Петербурга с Приозерским шоссе и проспектом Энгельса. Общая площадь данной территории составляет 20,1 га. Здесь планируется построить промышленно-грузовой комплекс в 58,5 тыс. кв. метров, объекты обслуживания автотранспорта площадью 3,3 тыс. кв. метров, а также – три трансформаторных подстанции. На территории предполагается организовать также три автостоянки.
Стоит сказать, что в прошлом году Комитет по строительству разработал проекты планировки территорий общей площадью порядка 445,7 га. По словам председателя Комитета по строительству Романа Филимонова, на этих участках можно возвести более 4 млн кв. метров жилья и более 3 млн кв. метров общественно-деловой застройки. В этом году городские власти собираются подготовить и выставить на торги земельные участки для строительства 4,4 млн кв. метров жилья.
Игорь Федоров
Писать письма, тем более открытые, надо, когда принято соответствующее решение. А решения, о котором говорится в письме, никто не принимал. Так прокомментировал вице-губернатор Александр Вахмистров факт обращения группы петербургских архитекторов к губернатору Валентине Матвиенко и спикеру Законодательного собрания Вадиму Тюльпанову.
Но городские чиновники «демарш» архитекторов «не поняли».
Вместе с тем, приобрести имперский лоск в полном смысле этого слова мешает сущая мелочь - отсутствие удобных и красиво оформленных урн, неказистые еще советских времен номерные знаки на исторических зданиях и наличие огромного количества безвкусной и вульгарной наружной рекламы. Вот с этого недостатка и начала совещание Валентина Матвиенко.
«Мы собрались, чтобы обсудить оформление города. Вы понимаете, что внимание к Петербургу сегодня очень большое с учетом его архитектурной, исторической, культурной ценности. И наша с вами ответственность - поддерживать город в надлежащем состоянии. За последнее время много сделано по наведению порядка. Тем не менее, меня и, я думаю, вас тоже не устраивает то, что происходит у нас с наружной рекламой. Город засорили таким количеством наружной рекламы: ненужной, неэстетичной, расположенной не на тех местах. Это привело к уродливому виду целого ряда улиц нашего города. У меня очень много претензий к КГА и его подразделению, которое отвечает за выдачу архитектурно-планировочных заданий (АПЗ). Абсолютно нет никакой системной работы, АПЗ подписывает кто попало, кому попало. При этом даже не фиксируются выданные АПЗ, нет никакого учета. Это напрямую ответственность КГА и лично председателя Комитета. Несмотря на мои неоднократные указания навести в этой части порядок, руководителем Комитета ничего не сделано. И сегодня, пока не установлен жесткий регламент на размещение рекламы, я запрещаю КГА выдавать любые АПЗ на любую рекламу. Категорически запрещаю».
А малых форм все нет и нет
Гнев градоначальницы можно понять. Еще 2,5 года назад было дано поручение на разработку специальных малых архитектурных форм и номерных знаков для центральных районов и Невского проспекта в частности. Предлагалось разработать разные типы скамеек для разной городской среды - парков, скверов, центральной части города - и урны, которые имели бы эстетичный вид и были удобны для прямого использования. «Такое впечатление, - заявила Валентина Матвиенко, - что поставлена какая-то сверхзадача».
В тот же период речь шла и об упорядочении рекламы. Перетяжки на Невском сняли и успокоились. А между тем, не за горами саммит, который, как и три года назад во время празднования юбилея, привлечет в Петербург большое количество туристов. Понятно, что захламленность улиц, беспорядочная и безвкусная реклама играют против усилий городской власти, которая стремится позиционировать Петербург как город европейских стандартов. Желание навести порядок вполне естественно. Вот только как это сделать, если дальше слов дело не двигается? Недавно избранный вице-губернатор Александр Полукеев с возмущением доложил, что Московская площадь (не так давно оборудованная фонтанами) была оформлена по указанию пальца. «По площади, Валентина Ивановна, мы с Вихаревым и с Антоновым прошли, и я им пальцем показывал, где поставить клумбы, скамейки и урны. Ничего не проектировалось, все сделано по указанию пальца». А губернатора возмутили скамейки в Екатерининском саду. На робкое замечание руководителя КГА, что «эти диваны любимы народом», она едко заметила: «Конечно, любимы, других-то ведь нет. И ведь главное - думать не надо, 40 лет назад придумали, пользуются спросом, хорошо, трогать ничего не надо, чтобы не навредить. Комитету по архитектуре и бетонные урны нравятся, и сталинские диваны нравятся, все хорошо, главное, думать не надо».
С подсветкой все в порядке
Единственным светлым пятном на совещании стало выступление генерального директора ГУП «Ленсвет» Александра Кузякина. Он сообщил, что, согласно адресной программе, на создание художественной подсветки в нынешнем году выделено 100 млн рублей. 30 миллионов из них израсходовано на переходящие с 2005 года объекты: Собор Петропавловской крепости, БКЗ «Октябрьский», Монумент защитникам Ленинграда. На оставшиеся средства предполагается сделать художественную подсветку ряда зданий и сооружений в Пушкинском районе в рамках подготовки к празднованию 300-летия Пушкина. Это - Павловский дворец, въезд в город Пушкин, Египетские ворота, памятник Пушкину в лицейском саду, римско-католическая церковь. Кроме того, будут подсвечены 2 объекта в Петродворцовом районе - кинотеатр «Аврора» и Собор святых Петра и Павла.
В планах организации на 2006 год создание художественной подсветки всех зданий на Адмиралтейской набережной и Исаакиевской площади. Г-н Кузякин отметил, что в строительстве подсветки используются самые передовые технологии и энергосберегающие светильники. «Большой проект Невского проспекта, на котором было смонтировано около 10 тыс. светильников, потребовал всего 340 кВт мощности, - сказал Александр Кузякин. - В дальнейшем планируем использование еще более экономичных источников». Руководитель ГУП «Ленсвет» отметил и то, что подсветка выполняется не только за счет бюджетных средств, но и за счет привлеченных. В этом году на внебюджетные средства планируется подсветить два вокзала - Московский и Финляндский, а также Юсуповский дворец. Кроме того, к саммиту компания планирует завершить подсветку Мариинского дворца и заменить все световые опоры на Исаакиевской площади.
В пакет проектных работ, осуществляемых в этом году, входят такие значимые для города объекты, как Московский проспект, Исаакиевская площадь, здание Адмиралтейства, памятник Николаю I, Выборгская и Пироговская набережные, Сенная площадь, проспект Стачек, Воскресенский Новодевичий монастырь, набережная Кутузова, площадь Ломоносова, ул. Зодчего Росси, оставшиеся здания по площади Островского.
Окрыленный недавно полученной наградой и похвалой губернатора, г-н Кузякин осмелился предложить проведение довольно дорогостоящего шоу-фестиваля света. «Такие фестивали, - отметил докладчик, - уже проводятся во многих крупных городах Европы: в Лионе, Париже, Глазго. Петербург и его жители, на наш взгляд, достойны такого великолепного зрелища: фестиваль помог бы в создании более дружелюбной, безопасной среды обитания, мог бы стать демонстрационной площадкой всех достижений в области светотехники», - завершил свой смелый спич Александр Кузякин.
Хотя есть и проблемы
Не дождавшись хоть какой-либо реакции на свое предложение, докладчик перешел к проблемам. Номер один - это согласовательные процедуры. «Мы прекрасно понимаем необходимость согласовательных процедур с различными ведомствами при проектировании, но ситуация, когда 80 процентов времени, отпущенного на проектирование, уходит на согласования, делает труд проектировщиков малоэффективным», - высказал свое мнение Александр Кузякин. Губернатор его полностью поддержала: «Не надо этих длительных хождений. Уж подсветка, здесь-то зачем 100 подписей собирать?».
Вторая проблема - безответственное отношение собственников зданий к наружным сетям, кабельным прокладкам, необходимым для его функционирования. Собственники требуют убирать внешние сети. Кроме того, не включают подсветку по графику. В результате пропадает общий художественный замысел: одни здания подсвечены, другие - нет.
Валентина Матвиенко предложила подготовить распоряжение «О едином порядке включения подсветки», которое должно обязать всех собственников подключаться в соответствии с графиком. Кроме того, губернатор предложила обязать собственников максимально участвовать в подсветке зданий.
Дворам нужно просто освещение
Здесь будет город-сад
Обсудив световую проблему, перешли к цветочному оформлению. Директор управления садово-паркового хозяйства Герман Вихарев сообщил, что в этом году для украшения города было приобретено 6,5 млн цветов. 20 процентов из них закуплено в Голландии, причем значительно дешевле, чем предлагают российские производители - по 4,6 рубля за луковицу тюльпана вместо 10 рублей. Кроме того, цветы приобретаются в прибалтийских республиках, в Москве, в южном регионе. Руководитель СПХ посетовал на то, что на газонах у Казанского Собора и в других людных местах отдыхает молодежь, после чего требуются средства на их восстановление. Но цифра в 300 тыс. рублей, требующаяся на замену газонов, губернатора не испугала: «Пусть отдыхают, мы ведь все это делаем для людей. Только убирать надо. И поставить автоматические установки для поливки, чтобы ночью их подключать».
Г-н Вихарев посетовал на то, что к цветочному оформлению города не удается привлечь муниципальные советы. Губернатор порекомендовала провести с последними совещание и обязать оформлять город в соответствии с общим ландшафтным дизайном, разработанным КГА. Недовольство Валентины Матвиенко вызвало желание украсить Московский проспект к саммиту гранитными клумбами по 46 тысяч рублей за штуку.
«От железобетона надо уходить, используйте вазоны из современных материалов по 1,5 тысячи рублей. Мы лучше цветов больше высадим. Фантазию надо проявлять. Есть много новых технологий, которые сегодня можно применить, например, инертные материалы использовать вдоль дорог. Ищите молодых художников, проводите конкурсы, не жалейте на это деньги», - сказала губернатор. А оценку цветочному оформлению, в отличие от светового, поставили удовлетворительную. Подвели безлистные липы, которые уже который год не могут прижиться на наших магистралях.
Лилиана Глазова