Турецкий гамбит
Ввод санкций против Турции, считают эксперты, может негативно отразиться на инвестиционных проектах в Петербурге.
Кроме того, от запретных мер могут пострадать граждане, купившие недвижимость в южной стране.
Последние политические события, связанные с резкой конфронтацией отношений между Россией и Турцией, поставили под угрозу дальнейшее сотрудничество между двумя странами. В том числе по бизнес-проектам, многие из которых пока активно реализуются.
Непатриотичный подряд
С 1 января 2016 года вступает в силу постановление российского правительства о спецмерах против Турции. В числе прочего документом запрещается прием граждан этой страны на работу без трудового договора, если он не был заключен ранее. Также с Нового года турецкие строительные компании должны получать специальные разрешения на работу у российских властей. Это касается как частных турецких организаций, так и российских с турецкими бенефициарами. Критерии, по которым правительство будет одобрять или отклонять те или иные проекты, пока находятся в стадии проработки. Их обещают определить до конца декабря или более оперативно, если будет новая политическая установка. Чиновники подчеркивают, что по значимым текущим совместным проектам двух стран санкции пока вводиться не будут. Петербург в строительном секторе достаточно активно работает с Турцией. В частности, итало-турецкая компания ICA ведет генподрядные работы на строительстве Западного скоростного диаметра.
Ранее эта же компания занималась реконструкцией аэропорта Пулково. Турецкая Renaissance Construction является генподрядчиком строительства «Лахта-центра». Она же возвела несколько лет назад ТРК «Галерея». Турецкая компания Elite World Hotels в этом году начала реализовывать проект строительства двух отелей в Петербурге на Пироговской наб. и площади Конституции. Обе гостиницы должны открыться к чемпионату мира по футболу в 2018 году. На резкое охлаждение отношений между странами уже откликнулся депутат Госдумы Дмитрий Ушаков.
На прошлой неделе он направил открытое письмо в Правительство РФ с предложением приостановить строительство ЗСД турецким подрядчиком. В нем он отметил, что доходы ICA могут пополнять военный бюджет Турции. Также господин Ушаков попросил проверить качество проведенных генподрядчиком работ и его бухгалтерскую отчетность. В пресс-службе компании «Магистраль Северной столицы», входящей в консорциум строительства ЗСД, уже отметили, что их итало-турецкий партнер останется на объекте.
Работы по строительству центрального участка скоростной магистрали идут в обычном режиме. Между тем некоторые петербургские девелоперы отказываются от сотрудничества с турецкими компаниями. В частности, компания «С.Э.Р.» решила исключить из числа претендентов на конкурс строительства небоскреба Ingria Tower подрядчиков из этой страны. По мнению экспертов, в целом уход турок из Петербурга может негативно отразиться на строительном комплексе города. Особенно это будет заметно, если они покинут действующие проекты. По словам депутата ЗакСа Сергея Шатуновского, процедура передачи объекта другому подрядчику может занять срок до полугода. Все это время стройка может пустовать. Но для реализации значимых объектов для города такие простои крайне нежелательны.
Схожие выводы делает и директор Санкт-Петербургского Союза строительных компаний «Союзпетрострой» Лев Каплан. «Турецкие строители – ответственные. Качественно работают на своих объектах. И от их ухода строительный рынок многое потеряет. Однако важно в этой истории и другое – что с отказом от сотрудничества с Турцией пострадает и инвестиционная привлекательность Петербурга. Иностранные партнеры – не только турецкие – вряд ли захотят работать с непостоянным партнером», – считает эксперт.
Не нужен нам берег турецкий
Между тем заложниками конфликта с Турцией становятся купившие недвижимость в данной стране россияне. Выезд в Турцию с Нового года будет для них осложнен отменой всех чартеров, вероятным вводом виз. Месяцем ранее такой же запретной страной стал Египет, с которым Россия прекратила все авиасообщение. По данным экспертов, еще в 2014 году россияне были самыми активными покупателями недвижимости в Турции. На втором месте с большим отрывом шли британцы, на третьем – немцы. В Египте россияне входили в пятерку самых активных зарубежных покупателей. Как и в Турции, основная недвижимость приобреталась в курортных зонах.
По словам вице-президента NAI Becar Ильи Андреева, приблизительно 1% петербуржцев имеет недвижимость за рубежом. В целом цифра невелика. Если недвижимость приобреталась для собственного проживания, дальнейшие действия собственников будут зависеть от развития политической ситуации, считает эксперт. «При отмене перелетов в Египет или Турцию людям выгоднее будет перепродать активы. В случае если недвижимость приобреталась с инвестиционной целью, собственники не будут торопиться продавать объекты, поскольку активы номинированы в иностранной валюте и их стоимость в рублях постоянно растет», – полагает Илья Андреев В текущем году, добавляет эксперт, стоимость зарубежной недвижимости не зависит от российского спроса. Рынок инвестиций не признает политику и ищет максимально комфортную комбинацию риска и доходности активов. Тем не менее если до собственности невозможно будет доехать, часть инвесторов будет избавляться от недвижимости.
Коллегия Министерства культуры РФ одобрила проект реставрации Нижней дачи Николая II в Петергофе. Музей предложил министерству три варианта работы с объектом – от полного воссоздания памятника до консервации руин. В итоге ведомство выбрало «срединный путь» частичного восстановления стоимостью 730 млн рублей.
Проект реконструкции и воссоздания Нижней дачи в парке «Александрия» на минувшей неделе на заседании коллегии представила генеральный директор ГМЗ «Петергоф» Елена Кальницкая. По ее словам, в 2013 году были выполнены предпроектные работы, задачей которых было проведение комплексных исследований и разработка архитектурной концепции реконструкции и воссоздания архитектурно-ландшафтного комплекса «Нижняя дача» с приспособлением для современного использования в музейных целях. Работа выполнялась столичным ФГУП «Институт «Спецпроектреставрация» по заказу музея.
По итогам предпроектных работ было разработано три варианта реконструкции и воссоздания Нижней дачи, различающихся подходом к сохранению руинированных объектов. Первый вариант стоимостью более 1 млрд рублей ориентирован на полное воссоздание утрат, второй предполагает чистую консервацию сохранившихся фрагментов руин (94 млн рублей) и третий вариант совмещает методику консервации подлинных фрагментов руин с частичным воссозданием утраченных строительных объемов в новом материале. Именно третий вариант стоимостью 730 млн рублей и был в итоге одобрен коллегией Минкульта РФ. «Этот вариант дает возможность восстановить силуэтность прибрежной полосы «Александрии» и создать музей нового типа – многофункциональный историко-культурный комплекс, соединяющий в себе функции выставочного и концертного пространства», – заявляют в музее. В ГМЗ «Петергоф» также считают, что появление такого культурного центра будет способствовать росту посещаемости парка «Александрия», где он расположен. Сейчас это 6% от числа туристов Нижнего парка Петергофа, где бывает до 30 тыс. человек в день.
Госпожа Кальницкая рассказала, что музей рассчитывает, что 70% средств на реконструкцию предоставит федеральный бюджет. Остальные средства предоставят частные инвесторы. Начать проектные работы по Нижней даче в Петергофе планируют в 2015 году, к строительству могут приступить уже с середины 2016-го. Полное завершение работ по проекту предполагается в 2025 году.
«Проект частичного воссоздания Нижней дачи, последнего императорского дворца России, позволит представить, каким был этот объект в начале ХХ века, и создать в реконструированном здании культурный центр с музейными экспозициями, концертными залами и лекториями», – говорит Елена Кальницкая.
Заместитель председателя Совета по сохранению культурного наследия при правительстве Санкт-Петербурга Михаил Мильчик был удивлен тому факту, что проект рассматривался коллегией.
«Проекта я не видел, но для меня крайне удивляет тот факт, что он рассматривался коллегией Министерства культуры РФ. Во-первых, в городе существует Совет по сохранению культурного наследия, который в первую очередь должен был рассмотреть эти предложения. То, что его не вынесли на рассмотрение, непонятно и неправильно. Второе – если уж проекты рассматриваются на федеральном уровне, то их должен рассматривать научно-методический совет по охране памятников при Минкультуры РФ. А состав членов коллегии практически не имеет отношения к реставрации», – заметил эксперт.
Что касается вариантов, предложенных музеем министерству, то, по словам господина Мильчика, вариант с частичным восстановлением можно назвать наиболее подходящим для объекта. По словам эксперта, полное воссоздание приведет к тому, что 95% комплекса будет представлять собой «новодел». При этом в руинированном состоянии памятник тоже оставлять нельзя, особенно в петербургском климате. Да и использовать его в таком виде музей никак не сможет. «Главное же условие любой реставрации – точное отделение подлинного от воссоздаваемого. Чтобы каждый посетитель понимал, что эта часть сохранилась, а это воссоздано в наши дни».
Один из крупнейших игроков рынка реставрационных работ – ГК «Интарсия» – подтвердил, что проект в случае объявления конкурса компании будет интересен. «Проект потребует проведения полного комплекса реставрационных работ и работ по воссозданию утраченного. На протяжении многих лет мы специализируемся на этих работах, и с профессиональной точки зрения проект нам интересен», – заявили в компании. Оценить реальную стоимость работ в компании затруднились, поскольку на итоговую стоимость сильно повлияет уточнение исторического материала. При этом в компании отмечают, что при наличии необходимых средств предпочтительнее выглядит вариант полного, а не частичного восстановления.
Справка:
Нижняя дача была построена в парке «Александрия» в середине 1880-х годов по проекту архитектора Антония Томишко. Она предназначалась наследнику престола, будущему Николаю II. Через 10 лет тот же архитектор увеличил и перестроил здание, превратив дачу в летний дворец императора. Известно, что именно здесь Николай II подписал Манифест о вступлении России в Первую мировую войну. В советские годы дачу сначала превратили в музей, затем в дом отдыха НКВД. Пострадавший в годы войны дворец был взорван 1961 году. Главный дом и другие постройки представляют собой руины.
Фонд РЖС 30 декабря проведет торги по продаже под жилую застройку части территории бывшего военного аэродрома Горская в Курортном районе. На данной территории победитель аукциона обязан построить не менее 195 тыс. кв. м малоэтажного жилья.
Заявки на участие в аукционе на заключение договора аренды двух земельных участков общей площадью 790 тыс. кв. м (135 тыс. и 655 тыс. кв. м соответственно) Фонд РЖС принимает с 28 ноября по 26 декабря. Начальная стоимость лота – 96,7 млн рублей, шаг аукциона – 4 млн рублей. Договор аренды предполагается заключить на 15 лет с правом выкупа после утверждения ППТ участка.
Оба пятна имеют единый адрес: город Сестрорецк, Авиационная ул., участок 1, (аэродром Горская). С юго-западной стороны участки ограничены железной дорогой (Финляндский вокзал – Белоостров), параллельно которой проходит Приморское шоссе, за которым находится жилая застройка пос. Лисий Нос. С северо-востока пятна граничат с земельным участком, на котором планируется строительство медицинского центра ФГБВОУ ВПО «Военно-медицинская академия имени С.М. Кирова» Минобороны РФ. Среди обременений участков – необходимость учитывать зону санитарной охраны Финского залива, наличия охранных зон сетей инженерной инфраструктуры (линии электропередачи и водопровода). Также ограничения использования территории связаны с соблюдением регламента размещения территории жилой застройки с учетом расположения на смежных участках строительно-ремонтных предприятий, водозаборного узла и проектируемой дороги.
Пятна выставляются на торги для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Согласно конкурсной документации, будущий собственник территории обязан построить здесь не менее 195 тыс. кв. м жилья, создать инфраструктуру для маломобильных групп населения и предусмотреть размещение велодорожек.
Согласно Генплану, территория находится в границах функциональной зоны 2ЖД – зона малоэтажной многоквартирной жилой застройки с включением объектов общественно-деловой застройки. ПЗЗ предусматривают строительство в этой локации малоэтажной застройки (до четырех этажей) высотой до 18 м. Вдоль восточной границы земельного участка в Генплане заявлено новое строительство автомагистрали до 2015 года.
Отметим, что освоение этого участка фонд планирует более полугода. Еще в мае на ПМЭФ-2014 эта инициатива была закреплена допсоглашением к уже имеющемуся документу «О взаимодействии между Санкт-Петербургом и Фондом РЖС в целях развития жилищного строительства и формирования рынка доступного жилья». Тогда глава фонда Александр Браверман заявлял, что активная застройка территории аэродрома начнется уже в июне-июле 2015 года.
По мнению экспертов, близость участков к железной дороге позволит реализовать здесь исключительно проект эконом- и комфорт-класса. По словам директора департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге Елизаветы Конвей, данный участок по своей локации и другим характеристикам не подойдет для строительства таунхаусов или загородных коттеджей.
Наиболее вероятная реализация строительства жилья – это малоэтажная многоквартирная застройка в сегменте комфорт. «Спрос на малоэтажное жилье в таком сегменте уже сформировался, проект, несомненно, будет пользоваться популярностью, учитывая окружение и близость к городу. Квартиры здесь могут продаваться по 80-90 тыс. рублей за 1 кв. м», – говорит эксперт.
В Курортном районе фактически отсутствуют в продаже земельные участки под комплексную жилую застройку. Учитывая близость к КАД, рассматриваемые к реализации участки могут быть интересны девелоперам, считает управляющий партнер Rusland SP Альбина Ямалетдинова.
По ее словам, ограничения по этажности делают пятно малопривлекательным для компаний, занимающихся высотным панельным домостроением. «Кроме того, поскольку реализация площадок не подразумевает прямую продажу, это может значительно ограничить круг потенциальных интересантов, а также отразится на стоимости входа», – добавляет госпожа Ямалетдинова.
Справка:
Аэродром Горская активно использовался советскими войсками сначала в финскую, а затем и Великую Отечественную войну. Во время блокады Ленинграда он был одним из основных аэродромов, защищавших город с воздуха. После войны аэродром использовался как учебная площадка Высшей школы младших авиаспециалистов ПВО, а с 1978 года передан в распоряжение аэроклуба ДОСААФ СССР. В 1990-е годы аэродром обветшал и использовался как база для прыжков с парашютом и пейнтбола.