Аренда с препятствием
ЗакС Петербурга поддержал законодательную инициативу, направленную на ужесточение норм аренды жилья в коммунальных квартирах.
Предложенные поправки помогут защитить законные интересы жильцов коммуналок, будут способствовать расселению последних, но станут серьезным ударом для рынка аренды дешевого жилья.
"За" проголосовали 37 депутатов, "против" – 9.
Согласно поправкам, которые предлагают парламентарии, в федеральном законодательстве должно быть предусмотрено условие, при котором сдача жилья в аренду третьим лицам в коммуналке одним собственником разрешается только с согласия всех остальных собственников.
Как отметил автор законодательной инициативы депутат Алексей Макаров, поправка носит заградительный характер. «Согласно действующей редакции Жилищного кодекса если жилье не приватизировано, то для сдачи его в поднаем необходимо согласие всех собственников и нанимателей других комнат. Иным образом обстоит ситуация, когда комната приватизирована и находится в частной собственности. В этом случае собственник вправе по своему усмотрению пользоваться и распоряжаться своим имуществом. В том числе вправе предоставлять свою комнату в пользование третьим лицам по договору найма, договору безвозмездного пользования или на ином законном основании. Это приводит к тому, что в комнату вселяются люди, проживание которых с соседями никак не согласовывается и напрямую затрагивает законные права и интересы последних. Условия проживания ухудшаются, увеличивается нагрузка на места общего пользования. А несоблюдение норм и правил временными жильцами, их постоянная смена становятся причиной конфликтов в коммуналке», – прокомментировал господин Макаров.
По его словам, с точки зрения сдачи в аренду комната в коммуналке гораздо более инвестиционно привлекательна, чем отдельная квартира. «Поэтому коммуналки плохо расселяются из-за того, что успешно сдаются. Будет сложнее сдавать комнаты – быстрее пойдет процесс расселения коммуналок», – заключил автор законопроекта.
Депутаты согласны, что поднятая тема является актуальной и данная инициатива важна. Но тем не менее у многих парламентариев возник ряд вопросов. В частности, депутат Ирина Камолова отметила, что пользование коммуналками предполагает не только сдачу внаем, но и право пользования комнатой со стороны родственников собственника. «Например, человек женился, и что, он должен согласовывать право пользования коммуналкой своей жены с соседями? Он никогда не получит такого согласования», – задалась вопросом депутат Ирина Камолова.
Алексей Ковалев отметил, что хоть инициатива важная, но ее принятие мало что может решить, потому что, к сожалению, в законодательстве нет разделения жилья на коммунальное и не коммунальное. «Районные и городские суды полностью игнорируют норму Гражданского кодекса РФ о распоряжении общей собственностью. По закону в коммунальной квартире идет общедолевая собственность на квартиру в целом, а не на собственность на отдельные комнаты. Поэтому распоряжаться своей долей один собственник в коммунальной квартире не может без согласия других сособственников. Тем не менее люди, которые подают в суды жалобы по этим вопросам, проигрывают дела под самыми смехотворными предлогами», – прокомментировал Алексей Ковалев. По его мнению, следует определить круг лиц, которые не могут заселяться в коммуналку без согласия всех собственников комнат, а какие (например, жена, муж, ребенок, родители) с легкостью могут это делать.
Со своей стороны, депутат Алексей Кобринский считает, что внесение подобных поправок в Жилищный кодекс РФ приведет к тому, что рынок дешевого жилья для аренды резко сократится. «Собственник часто не живут в коммунальной квартире, найти их нереально. Из-за чего становится невозможно получить их согласие. На мой взгляд, при принятии такого закона на федеральном уровне резко сократится объем дешевого арендного жилья и резко вырастут ставки аренды. Я бы не стал торопиться с такой инициативой», – заключил господин Кобринский.
Справка
По данным Жилищного комитета Петербурга, в городе более 80 тыс. коммунальных квартир, в которых проживает более 270 тыс. семей. При этом, по оценкам специалистов рынка недвижимости, в 80% квартир хотя бы одна комната сдается в аренду. И в каждом третьем случае возникают конфликты с арендаторами.
Ужесточение и конкретизация требований к информационной открытости СРО пока не принесли желаемого результата. На прошлой неделе Национальное агентство мониторинга и статистики (НАМИС) разместило на своем сайте отчет, согласно которому по состоянию на 12 мая 2014 года 12 СРО в области строительства, 9 СРО в сфере проектирования и 7 изыскательских СРО по-прежнему не размещают на своих сайтах в открытом доступе или размещают в ненадлежащем виде реестр своих членов.
Нарушения законодательства в части информационной открытости СРО были выявлены в ходе сбора и последующей обработки статистических данных о количестве компаний, имеющих свидетельство о допуске СРО строительной отрасли.
- Градостроительный Кодекс содержит требования к СРО по раскрытию и реестра членов организации, и сведений о ее компенсационном фонде, более того, эти требования детализированы соответствующим приказом Минэкономразвития. Проблема кроется не в самих требованиях, а в мотивации к их исполнению,- считает помощник гендиректора по юридическим вопросам Национального центра развития саморегулирования «Специальный ресурс» Даниил Супрунчук. - Кодекс об административных правонарушениях не предусматривает ответственности за нарушения, связанные с предоставлением информации о своей деятельности. Орган надзора за СРО, найдя отступления от требований, в обязательном порядке пишет предписание об устранении нарушений, однако принять решение о привлечении к ответственности он не сможет.
Этим пользуются СРО, которые по определенным причинам не хотят, чтобы неопределенный круг лиц имел доступ к информации об их деятельности. Ключевой информацией в данном случае являются данные об общем количестве членов СРО, которые позволяют оценить размер её компенсационного фонда. Органы государственной власти с начала формирования системы саморегулирования в строительстве ищут инструмент, который бы позволил пресечь попытки использования института саморегулирования в целях, не связанных с обеспечением безопасности и качества стройки. Но пока усилия органов законодательной и исполнительной власти не принесли желаемого результата.
- Одной из целей деятельности Национального агентства мониторинга и статистики является создание, развитие и поддержка единого информационного пространства, в котором присутствует вся необходимая информация о деятельности саморегулируемых организаций и их членов, - рассказывает президент НАМИС Сергей Сидоренко. - Для достижения данной цели нами была разработана система мониторинга официальных сайтов саморегулируемых организаций. В ходе ее внедрения мы столкнулись с тем, что на сайтах некоторых СРО строительной отрасли невозможно получить необходимую информацию о выданных свидетельствах, составе работ, на выполнение которых компании выдан допуск, зачастую отсутствует информация о размере сформированного компенсационного фонда.
Саморегулируемое сообщество рассматривает различные варианты пресечения недобросовестной конкуренции в своей сфере. В частности Экспертный совет при Комитете по земельным отношениям и строительству ГД РФ 16 мая 2014 года принял решение рекомендовать национальным объединениям СРО «в целях повышения результативности института саморегулирования и деятельности СРО, <…> создания современных систем оценки соответствия результатов предпринимательской деятельности и выпускаемой продукции» использовать мировую практику внедрения методов рейтингования и механизмов добровольной сертификации для подтверждения соответствия СРО требованиям установленных стандартов. Внедрение систем добровольной сертификации и разнообразных рейтингов, по мнению экспертов, позволит неограниченному кругу лиц самостоятельно оценить риски, связанные с деятельностью строительных, проектных и изыскательских организаций, имеющих свидетельство о допуске от СРО, не исполняющих требования закона и органов исполнительной власти.
- Идея рейтингования компаний и саморегулируемых организаций обсуждается достаточно давно, и сегодня уже практически никто не сомневается в необходимости её внедрения,- говорит директор ООО «Негосударственный надзор и экспертиза» Александр Орт.- Рынок уже готов нам предложить и системы оценки деятельности компаний и разнообразные системы добровольной сертификации. Трудность заключается в том, что сами рейтинговые агентства, готовые взяться за эту работу также нуждаются в подтверждении своей компетенции и независимости.
Доходные дома, появившиеся менее пяти лет назад на рынке, пока широкого распространения не получили. Но в будущем, полагают эксперты, наличие официальных договоров и юридическая прозрачность может стать серьезным плюсом как для арендодателя, так и для арендаторов.
Рынок аренды сегодня растет очень интенсивными темпами, и в перспективе последующих 10 лет такая динамика, вероятнее всего, сохранится. С одной стороны, это обусловлено высокой стоимостью 1 кв. м для конечного потребителя – лишь немногие могут себе позволить приобретение квартир в собственность; с другой – снижением числа платежеспособных потребителей из-за старения населения и как, следствие, отсутствием бурного роста цен на жилье. «В ближайшие годы рост цен вряд ли будет превышать 2-2,5% над уровнем инфляции, в то время как арендный рынок способен показать более активную динамику. Поэтому в среднесрочном и долгосрочном плане выиграют те инвесторы, которые сделают ставку не только на строительство и продажу жилья, но и на проекты с менее высоким, но стабильным уровнем отдачи. К таковым относятся проекты по аренде квартир. При этом необязательно строить доходные дома целиком, можно в бизнес-плане предусмотреть часть квартир, которые будут сдаваться в аренду», – рассуждает Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК «Глубина».
Директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая обращает внимание на то, что и для девелопера плюсы и минусы реализации подобных проектов разнятся в зависимости от стратегии реализации подобной недвижимости. В случае когда девелопер сам становится арендодателем, плюсы и минусы будут одни, а в случае когда он реализовал проект и затем продал дом сторонней компании – другие, так как сдавать апартаменты в аренду будет уже новый собственник. Для девелопера механизм строительства доходного дома чем-то напоминает механизм реализации проекта бизнес-центра, когда объект коммерческой недвижимости строится под конкретного инвестора, который затем его полностью приобретает. «Проект может реализовываться и не под конкретного инвестора, но здесь у девелопера будет больше рисков. Так же и в случае со строительством доходного дома: наличие конкретного инвестора (будущего собственника и арендодателя) – это большой плюс для девелопера, которому не надо привлекать дольщиков, работать в рамках 214-ФЗ и т. п.», – рассуждает госпожа Гуртовая.
При этом, по ее словам, плюсы и минусы для владельцев апартаментов и съемщиков не столь очевидны. «С одной стороны, у нас очень много квартир сдают в аренду частные собственники, у которых стоимость аренды ниже, чем в апартамент-отеле, но на этом рынке действуют в основном «серые» схемы. С другой стороны, многие компании, которые арендуют для своих сотрудников жилье, хотят или вынуждены делать это на основе «белых» схем и прозрачных договоров, поэтому они обращаются к собственникам доходных домов и апартаментов. Наличие официальных договоров и юридическая прозрачность – это плюс как для арендодателя, так и для компании-арендатора», – говорит госпожа Гуртовая.
Мнение:
Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости TWEED:
– Пока доходных домов в России очень мало. В нашей ситуации уместнее говорить не о понятии «доходный дом», а о понятии «доходная квартира». В старом центре Москвы 2/3 жителей сдают квартиры и переезжают в более дешевое жилье. На мой взгляд, если дом принадлежит разнообразным собственникам, не связанным между собой, понятие доходный дом теряет смысл и переходит в ранг обычного дома.