Налог подстроят под кадастр
ЗакС Петербурга принял за основу законопроект, устанавливающий расчет налога на имущество физлиц исходя из кадастровой стоимости недвижимости. Депутаты отмечают, что налог тягостным бременем ляжет в первую очередь на социально необеспеченные слои населения, в частности собственников коммуналок, кадастровая стоимость которых завышена.
Городские депутаты на прошлой неделе приняли в первом чтении довольно скандальный законопроект «О внесении изменений в закон Петербурга «О налоге на имущество физических лиц в Петербурге». Парламентарии не были единогласными: «за» проголосовали только 28 депутатов, 17 – «против», а «воздержался» один. Тем не менее документ был принят, и на внесение поправок было установлено время всего в два дня.
Как следует из законопроекта, внесенного губернатором Петербурга Георгием Полтавченко, с 1 января 2016 года налог на имущество физических лиц устанавливается исходя из его кадастровой стоимости. В настоящее время расчеты ведутся исходя из инвентаризационной стоимости.
Как отметил Михаил Бродский, представитель губернатора Петербурга в ЗакСе, переход на новую систему налогообложения продлится несколько лет. В 2016 году лишь 20% налога на объекты будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости, размер налога увеличится в среднем в 1,4 раза. В 2017 году эта часть составит 40%, и так до 2020 года, когда петербуржцы будут оплачивать всю сумму налога исходя из кадастровой стоимости жилья. По подсчетам, объем налоговых отчислений вырастет в три раза по сравнению с сегодняшними сборами.
Михаил Бродский отметил, что налоговые ставки будут дифференцированными и будут полностью зависеть от кадастровой стоимости жилья. На практике получится, что чем больше будет кадастровая стоимость квартиры или загородного дома, тем выше будет налог. В частности, ставка налога для жилых домов (дач) с кадастровой стоимостью до 5 млн рублей включительно устанавливается в размере 0,1%, с 5 до 10 млн рублей – 0,15%. Больше всего будут платить владельцы элитного жилья. Так, при кадастровой стоимости объекта от 10 до 20 млн рублей налоговая ставка будет 0,2%, а свыше 20 млн рублей – 0,25%. Для жилых помещений (квартир) стоимостью от 7 млн рублей налоговая ставка получится 0,1%, а свыше 20 млн рублей – 0,2%. Для собственников гаражей налоговая ставка составит 0,3% от кадастровой стоимости. А собственники нежилых помещений, зданий, сооружений свыше 3 тыс. кв. м будут платить по ставке 1% от кадастровой стоимости объекта.
Михаил Бродский отметил, что закон устанавливает льготы по налогооблагаемой площади – 10 м с комнаты, 20 м с квартиры, и 50 м с отдельного дома. Кроме этого, чиновник подчеркнул, что от уплаты данного налога полностью освобождаются пенсионеры, инвалиды боевых действий и инвалиды первой и второй группы – всего около 2 млн человек.
В Смольном говорят, что переход на новую систему налогообложения нужен, так как вне «налоговой корзины» с 2013 года находятся новостройки. По словам Михаила Бродского, с этого времени в городе построено около 7,5 млн кв. м жилья, не имеющего инвентаризационной стоимости, а значит, город не может собирать с них налоги. Если перейти на кадастровую стоимость, то бюджет Петербурга пополнится новыми поступлениями, отметил господин Бродский.
В конце августа 2015 года ГУП «ГУИОН» пересчитал кадастровую стоимость жилых и нежилых помещений площадью менее 3 тыс. кв. м. В итоге, по оценке экспертов, кадастровая цена квартир в среднем увеличилась в 1,6 раза. Больше всего подорожало жилье в центре Петербурга. Так, в Центральном районе кадастровая стоимость стала в 2,4 раза больше, в Петроградском – в 2,5 раза, в Адмиралтейском – более чем в 2 раза.
В данном случае, как говорят депутаты, возрастет налог на жилье для собственников коммунальных квартир. Именно этот факт вызвал бурные протесты со стороны парламентариев. В частности, лидер фракции «Справедливая Россия» Алексей Ковалев назвал данный законопроект «диверсией против народовластия». По его словам, даже с учетом принятого переходного периода в итоге жить в комнате в коммунальной квартире будет слишком дорого для обычного петербуржца. «Скоропостижное принятие этого законопроекта ударит по нашим гражданам, увеличит их налоговые отчисления. Действительно, бюджет Петербурга от этого станет немного больше, но граждане станут более бедными, чем сегодня», – возмутился депутат. По его словам, кадастровая стоимость на многие объекты завышена. «Кроме того, эта кадастровая стоимость завышена и для тех квартир, которые находятся в «убитом» состоянии, особенно для комнат в коммунальных квартирах. Как правило, эти объекты недвижимости продаются по цене раза в два меньше, чем объекты недвижимости в соседних домах, находящихся в более или менее приличном состоянии», – пояснил свою точку зрения Алексей Ковалев.
Депутат Ирина Иванова отметила, что льгота при налогообложении коммунальных квартир не будет действовать в Петербурге из-за особенностей регионального законодательства. «Кадастровая стоимость коммуналок огромна, а налогового вычета не будет. И если нас будут уверять, что в этих коммунальных квартирах живут исключительно пенсионеры, то это не так. Более того, таких квартир в Петербурге 90 тыс. Чем больше кадастровая стоимость квартиры, тем больше и налоговый коэффициент. Таким образом, мы дважды загоняем коммуналки в самые дорогие, но в то же время платить эти налоги будут самые не обеспеченные слои населения», – подчеркнула Ирина Иванова.
Доходные дома, появившиеся менее пяти лет назад на рынке, пока широкого распространения не получили. Но в будущем, полагают эксперты, наличие официальных договоров и юридическая прозрачность может стать серьезным плюсом как для арендодателя, так и для арендаторов.
Рынок аренды сегодня растет очень интенсивными темпами, и в перспективе последующих 10 лет такая динамика, вероятнее всего, сохранится. С одной стороны, это обусловлено высокой стоимостью 1 кв. м для конечного потребителя – лишь немногие могут себе позволить приобретение квартир в собственность; с другой – снижением числа платежеспособных потребителей из-за старения населения и как, следствие, отсутствием бурного роста цен на жилье. «В ближайшие годы рост цен вряд ли будет превышать 2-2,5% над уровнем инфляции, в то время как арендный рынок способен показать более активную динамику. Поэтому в среднесрочном и долгосрочном плане выиграют те инвесторы, которые сделают ставку не только на строительство и продажу жилья, но и на проекты с менее высоким, но стабильным уровнем отдачи. К таковым относятся проекты по аренде квартир. При этом необязательно строить доходные дома целиком, можно в бизнес-плане предусмотреть часть квартир, которые будут сдаваться в аренду», – рассуждает Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК «Глубина».
Директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая обращает внимание на то, что и для девелопера плюсы и минусы реализации подобных проектов разнятся в зависимости от стратегии реализации подобной недвижимости. В случае когда девелопер сам становится арендодателем, плюсы и минусы будут одни, а в случае когда он реализовал проект и затем продал дом сторонней компании – другие, так как сдавать апартаменты в аренду будет уже новый собственник. Для девелопера механизм строительства доходного дома чем-то напоминает механизм реализации проекта бизнес-центра, когда объект коммерческой недвижимости строится под конкретного инвестора, который затем его полностью приобретает. «Проект может реализовываться и не под конкретного инвестора, но здесь у девелопера будет больше рисков. Так же и в случае со строительством доходного дома: наличие конкретного инвестора (будущего собственника и арендодателя) – это большой плюс для девелопера, которому не надо привлекать дольщиков, работать в рамках 214-ФЗ и т. п.», – рассуждает госпожа Гуртовая.
При этом, по ее словам, плюсы и минусы для владельцев апартаментов и съемщиков не столь очевидны. «С одной стороны, у нас очень много квартир сдают в аренду частные собственники, у которых стоимость аренды ниже, чем в апартамент-отеле, но на этом рынке действуют в основном «серые» схемы. С другой стороны, многие компании, которые арендуют для своих сотрудников жилье, хотят или вынуждены делать это на основе «белых» схем и прозрачных договоров, поэтому они обращаются к собственникам доходных домов и апартаментов. Наличие официальных договоров и юридическая прозрачность – это плюс как для арендодателя, так и для компании-арендатора», – говорит госпожа Гуртовая.
Мнение:
Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости TWEED:
– Пока доходных домов в России очень мало. В нашей ситуации уместнее говорить не о понятии «доходный дом», а о понятии «доходная квартира». В старом центре Москвы 2/3 жителей сдают квартиры и переезжают в более дешевое жилье. На мой взгляд, если дом принадлежит разнообразным собственникам, не связанным между собой, понятие доходный дом теряет смысл и переходит в ранг обычного дома.
Квартирография и планировочные решения относятся к ключевым факторам успеха строящегося дома и определяются прежде всего потребностями и возможностями покупателей. Если застройщику удается прочувствовать и понять их, найти приемлемый для будущих дольщиков баланс между мечтами и возможностями, то проект становится востребованным.
Квартирография современных проектов меняется и постепенно приходит к европейским стандартам. Крупные девелоперы все чаще предлагают квартиры с эффективной планировкой. Это квартиры с одной или двумя небольшими комнатами (спальные зоны) и объединенной кухней-гостиной площадью 20-30 кв. м, предназначенной для проведения основного активного времени семьи.
По прогнозам аналитиков, в ближайшие 3-5 лет доля таких квартир увеличится на 20%, через 10 лет такая недвижимость будет преобладать на рынке (потребуется время, чтобы донести преимущества такого жилья до конечного потребителя).
Эксперты считают, что важно шире рассматривать понятие эргономики жилья и организации жилого пространства с точки зрения комфорта и удобства для будущего владельца квартиры и проецировать его на весь жилой комплекс.
Елена Карасева, директор по маркетингу компании «ПетроСтиль», также считает, что самой важной и массовой тенденцией на рынке является то, что доля европланировок становится все выше. «Например, кухня-ниша без окна больше никого не смущает, метраж спальни сокращается в пользу гардеробных, подсобных помещений, санузла. Если раньше очень часто можно было видеть вариант: санузел – 5 кв. м, а спальня – 15 кв. м, то сейчас более продаваемой будет планировка: санузел – 8 кв. м, спальня – 12 кв. м», – говорит госпожа Карасева.
По ее мнению, важным приемом стало деление на зону общественную (семейную, общую) и зону приватную (индивидуальную для каждого члена семьи). «Мы видим большие, часто объединенные пространства кухни и гостиной, все чаще кухня становится выделенной зоной и все реже – отдельным помещением. Достаточно распространены примеры «евродвушек» и «евротрешек», когда площадь кухни-гостиной варьируется от 25-60 кв. м, но при этом запланированы небольшие спальни по 10-14 кв. м», – рассказала она. Трендом последних лет стало и появление подсобных помещений. Все чаще в квартирах, особенно бизнес-класса и выше, присутствуют прачечные зоны, кладовые помещения и т. п. Очень популярным становится увеличение площади общего остекления квартиры – появляются окна в санузлах и гардеробных, панорамное остекление.
Мнение:
Елена Карасева, директор по маркетингу компании «ПетроСтиль»:
– Если раньше, разрабатывая план квартиры, основными были проектные задачи, то сейчас к планированию помещений все чаще привлекаются службы маркетинга. Это позволяет двигаться не от проекта к покупателю, а в обратную сторону – от покупателя к проекту. Совместная работа приводит к очень глубокой проработке деталей, начиная от того, где установить встроенный шкаф, и заканчивая тем, как будет размещен диван и т. д. Важно, чтобы, глядя на план квартиры, покупатель видел не столько саму квартиру, сколько образ своей будущей жизни в ней.