Смольный вспомнил о «Дюнах»
Комитет имущественных отношений Петербурга пытается признать в суде коттеджи, возведенные на территории санатория «Дюны», самовольной постройкой. Их владельцем считается генеральный директор Группы ЛСР Андрей Молчанов.
В конце октября Комитет имущественных отношений направил несколько исков к ООО «Санаторий «Дюны». В их рамках городское ведомство требует признать ряд объектов недвижимости, возведенных на территории ответчика, самовольной постройкой. Рассмотрение исков Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти назначил на 16 декабря.
Как отмечают в КИО, предметом спора являются шесть коттеджей, летнее бунгало и гостевой дом, которые построены на территории санатория. Общая площадь строений – около 1600 кв. м. Возведены объекты недвижимости были без разрешения городских властей. В комитете напоминают, что сам санаторий и земля вокруг являются государственными объектами и только сдаются в аренду.
Напомним, санаторий «Дюны» находится в Курортном районе города под Сестрорецком на площади 35 га. В 2004 году между КУГИ и ООО «Санаторий «Дюны» был заключен 49-летний договор аренды в отношении двух зданий и остальной территории. По дополнительному соглашению арендатор получал преимущественное право выкупа зданий, так как арендуемое имущество находится у компании во временном пользовании непрерывно более двух лет.
В прошлом году стало известно, что совладельцем ООО «Санаторий «Дюны» является основатель Группы ЛСР, нынешний ее генеральный директор Андрей Молчанов. Как ранее уже подчеркивали в пресс-службе строительного холдинга, «Дюны» – это сторонний бизнес их руководителя, к ЛСР санаторий и прилегающий участок никакого отношения не имеют.
Также в прошлом году Андрей Молчанов пытался выкупить «Дюны», однако сделка сорвалась. Заявку на перевод в частную собственность арендатор участка направил в КУГИ в апреле, в октябре ведомство разрешило приватизацию. Общая стоимость имущества была оценена ГУИОН в 743 млн рублей: земли – 400 млн рублей, недвижимости – в 343 млн рублей. Сумма сделки составила 750 млн рублей. Правда, через несколько недель, когда документы уже находились в Росреестре, губернатор Петербурга Георгий Полтавченко наложил свое вето на сделку. Он посчитал выкупную стоимость «Дюн» заниженной, не соответствующей рыночным реалиям.
Ранее опрошенные «Строительным Еженедельником» эксперты отмечали, что цена в 750 млн рублей соответствует рыночной, так как на территории санатория не подразумевается реализация проектов жилой застройки, оценка стоимости санатория «Дюны» вполне адекватная. Специалисты пришли к выводу, что срыв сделки по продаже объекта недвижимости и прилегающей земли носит субъективный характер.
Такого же мнения в настоящее время придерживается и партнер консалтинговой группы «Центр экономических разработок» Андрей Костиков. По мнению эксперта, Смольный таким образом напоминает о том, кто действительно владеет данной территорией. «Не думаю, что коттеджи в ближайшее время будут снесены. Тем более что они официально задействованы санаторием, принимают гостей и людей, поправляющих свое здоровье. Но в ближайшее время в частную собственность «Дюны» вряд ли уйдут», – считает специалист.
Еще 5-10 лет назад использование бестраншейной технологии прокладки коммуникаций было достаточно редким явлением для Петербурга. Сегодня этот метод хорошо зарекомендовал себя и применяется повсеместно. Как отметили специалисты, ремонт инженерных сетей обычно сопряжен с рядом неудобств: разрытые проезжие части или дворовые территории, нагромождение строительных материалов и техники. Бестраншейные технологии прокладки коммуникаций позволяют вести работы практически без вскрытия асфальта на всем протяжении прокладки сети.
"Преимущества очевидны. Если речь идет о городских условиях, то нет необходимости вскрывать дороги, разрушать целостность скверов и парков, перекрывать движения транспорта и создавать неудобства для пешеходов. А в сложных гидрогеологических условиях бестраншейные технологии практически незаменимы", - говорит Алексей Молчанов, директор по развитию ООО "Энергосистемы". По его словам, снижение объемов земляных работ, сокращение парка техники, отсутствие необходимости привлекать значительное количество рабочей силы, высокие темпы прокладки (ремонта) инженерных сетей - все это говорит о высокой эффективности проведения работ бестраншейным способом.
Как рассказал Петр Махнев, главный руководитель проекта ГУП "Водоканал Санкт-Петербурга", для реконструкции уже проложенных труб делаются технологические котлованы, которые обеспечивают доступ к трубе, которую реконструируют наиболее удобным способом. Например, суть технологии "Семпайп" заключается в том, что внутрь трубы пропускается пластиковый рукав, а зазоры между старой трубой и новым полимерным рукавом заполняются цементом. По технологии "ПайпВэй" на внутреннюю поверхность трубы особым методом наносят эпоксидную смолу. Технология "Санлайн" с использованием полимерного чулка с эпоксидным покрытием наиболее часто применяется для реконструкции канализационных сетей. Иногда выбирают другой метод: гидравлическим способом старая труба разрывается, затем протаскивается другая. С помощью пневмопробойника реконструируют трубопроводы из хрупких материалов (азбоцемент, чугун, железобетон).
При строительстве нового трубопровода часто используют метод горизонтально направленного бурения (ГНБ) или шнекового бурения. При ГНБ труба с поверхности плавно идет на ту глубину, которая требуется. Упрощенно это выглядит так: сначала бур проходит под землей заданный путь, а затем, возвращаясь обратно, протаскивает захваченную трубу. При горизонтальном шнековом бурении шнек стартует из котлована и выбирает грунт перед собой. "Есть еще способ микротоннелирования, который применяется для строительства канализационных коллекторов, а также может использоваться как футляр для коммуникаций. Сначала строят микротоннель с помощью специального горнопроходческого комплекса. Щит вырабатывает перед собой пространство, затем с помощью домкрата проталкиваются кольца. Полученная труба используется по назначению в качестве коллектора либо как футляр, куда можно завести коммуникации. Микротоннели строят диаметром от 800 мм до 2,5 м", - резюмировал господин Махнев.
Основными заказчиками данного рода работ являются коммунальщики и строительные компании, а в случае загородного домостроения и сами собственники. Например, ГУП "Водоканал Санкт-Петербурга" выступает в роли заказчика на строительство водопроводных и канализационных сетей. В техническом обслуживании сетей, построенных бестраншейным методом или открытым способом, существенной разницы нет.
Бестраншейные технологии использовались на дюкере (водоводе) через Неву. Там проводилась санация 450 м в районе Таллинской ул. В настоящее время планируется начать санацию водовода с использованием метода "чулка" от Северной водопроводной станции.
В 2010-2011 годах проводились работы по прокладке нового дюкера по дну Финского залива на глубине 23 м. Дюкер строился при помощи технологии горизонтально направленного бурения. По этой артерии из Ломоносова в Кронштадт подается ключевая вода. Дюкер состоит из двух ниток, смонтированных из полиэтиленовых труб. Длина каждой нитки - 7,5 км, диаметр - 710 мм.
Способом микротоннелирования строился отводящий тоннель узла регулирования стоков (одного из объектов продолжения главного канализационного коллектора северной части города). Способ микротоннелирования пластиковыми трубами применяется на строительстве одного из участков канализационного коллектора-дублера от ул. Верности до пр. Луначарского.
В среде экспертов до сих пор нет единодушного мнения, является ли оригинальная архитектура бизнес‑центра или торгового комплекса фактором, способным повысить прибыль объекта. Некоторые аналитики говорят, что красивый фасад дает лишь имиджевый выигрыш, другие уверяют, что вполне материальный.
"По нашим оценкам, архитектура проекта не влияет на ставки капитализации. Например, бизнес-центр "Регент-Холл" предыдущим губернатором был официально признан градостроительной ошибкой и тем не менее был успешно продан в 2010 году компании "Ренессанс-Девелопмент", – говорит Денис Радзимовский, генеральный директор S.A. Ricci – Санкт-Петербург.
Впрочем, некоторые эксперты считают, что архитектура все же способна влиять на капитализацию. Полина Белова, руководитель проектов объединенной проектной группы RedLine, полагает, что оригинальный внешний вид может повысить стоимость строительства объекта на 15-20%, однако при этом арендные ставки от этого значительных изменений не претерпят. "Надо понимать, что для арендаторов первоочередными факторами при выборе объекта является его локация, качество предлагаемой инфраструктуры. При этом объекты с оригинальной архитектурой всегда на слуху и имеют положительный имидж, поэтому спрос на них может быть выше. Встречаются и неудачные примеры, например торговый центр "Штрих-код", – напоминает госпожа Белова.
Несколько более определенная ситуация со связью архитектуры с потоком посетителей в торговом сегменте. Денис Радзимовский поясняет: "Время вносит определенные коррективы в вопросы о требованиях к проектированию торговых центров. Петербург уже давно по количеству торговых площадей на 1 тыс. жителей опережает не только Москву, но и некоторые европейские столицы. В борьбе за внимание посетителей девелоперы начинают задумываться об эстетической привлекательности и архитектуре будущего проекта. Торговые комплексы наряду с другими зданиями формируют городское пространство, поэтому важно понимать, впишется ли проект в архитектурный ансамбль в той локации, где он строится".
Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров "Сенатор", считает, что фасад всегда "продает" объект. Это правило действует как для офисных, так и для торговых центров. Если человек проезжает мимо ТЦ и его привлекает оригинальная архитектура, то, скорее всего, он посетит его. Среди торговых центров можно отметить ТРК "Варшавский экспресс" и обновленный ДЛТ.
Эксперты признают, что уникальная архитектура необходима только самым дорогим офисным центрам, расположенным в особых местах. "Кроме того, если объект находится в центре города, необходимо вписать его в ткань исторической застройки, и инвестор просто вынужден "потратиться" на проектирование фасадов. Например, МФК "Преображенский" выстроен в классическом стиле и с фасада неотличим от других исторических зданий, расположенных здесь же. Если же речь идет о реконструкции, например, бывшего промышленного здания, не представляющего исторической ценности, в удаленном от центра районе – здесь никто не будет задумываться об архитектурном облике, достаточно сделать современную отделку, чтобы объект выглядел аккуратно. Например, бизнес-центр "Луч" на Охте - его облик просто осовременили с помощью отделочных материалов. Эксклюзивная архитектура в этих случаях не имеет никакого смысла", - рассуждает Константин Меркель, заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International Санкт-Петербург.
По оценкам Дмитрия Золина, удорожание затрат при сложном проекте может достигнуть и 2000 USD за 1 кв. м, если применять дорогостоящие строительные и отделочные материалы или создавать очень сложные архитектурные формы.