Подстанции дали два месяца
Совет по сохранению культурного наследия Петербурга в очередной раз не пришел к согласию с Группой ЛСР по поводу судьбы «блокадной» подстанции №11 на набережной Фонтанки, д. 3а. Застройщик предложил компромиссный вариант реконструкции объекта с сохранением части фасада здания, но градозащитников он не устроил. В итоге, решение вопроса отложено на два месяца.
Судьба «блокадной» подстанции №11 на набережной Фонтанки, д. 3а в очередной раз стала предметом обсуждения Совета по сохранению культурного наследия Петербурга. Во время заседания Сергей Макаров, председатель КГИОП, сообщил, что имеются два решения Совета, которые противоречат друг другу. Первое было принято в 2009 году и говорит о том, что здание «блокадной» подстанции является рядовой постройкой 1930-х годов в стиле конструктивизма, а потому на его месте можно реализовать проект гостиницы, ранее разработанный ЗАО «Архитектурное бюро «Земцов, Кондиайн и партнеры».
Но в 2013 году на рассмотрение КГИОП поступил акт по результатам государственной историко-культурной экспертизы объекта, обладающего признаками объекта культурного наследия «Тяговая подстанция № 11 (Центральная)», проведенной по заказу Петербургского отделения ВООПИиК. В связи с чем, в 2014 году распоряжением КГИОП этот объект был отнесен к выявленным объектам культурного наследия. В таких условиях реализация проекта гостиницы Группой ЛСР стала невозможна.
На прошедшем заседании инвестор предложил членам Совета рассмотреть новый – компромиссный вариант реконструкции подстанции. Он предполагает, что часть фасада подстанции будет сохранена. По мнению Юрия Земцова, автора данного проекта, генерального директора ЗАО «Архитектурное бюро «Земцов, Кондиайн и партнеры», здание подстанции № 11 «Центральная» является градостроительной ошибкой, а не редким образцом архитектуры. По его мнение, память о ней как историческом объекте нужно сохранить, но для этого можно оставить стену здания, а не весь объект целиком.
Мнения членов Совета по поводу данного проекта разошлись. Так, архитектор Никита Явейн пояснил, что данная территория в 1930-х гг. была застроена нежилыми двух- и трехэтажными зданиями, представляющими собой хозяйственные строения. По его мнению, сегодня эта локация вызывает «неоднозначные чувства», а здание подстанции не представляет архитектурной ценности.
Со своей стороны Александр Кононов, заместитель руководителя Петербургского отделения ВООПИиК, подчеркнул, что в рассматриваемом объекте главная ценность историческая, а не архитектурная. Он отметил, что в 8 марта 1942 года одновременно были введены в действие все три подстанции (№11, №15, №20), однако именно «Центральная» подстанция обеспечила током знаменитый трамвай, прошедший по Невскому. По словам Кононова, можно приспособить здание подстанции для современного использования, например, цирк, расположенный по соседству, мог бы разместить здесь свои административные службы.
Архитектор и блокадник Борис Николащенко предложил еще один вариант решения проблемы – доработать проект Юрия Земцова и оставить не только вертикальную стенку, но и горизонтальную часть здания, таким образом, сохранится конструктивистский образ подстанции.
В череде почти трехчасовых споров и рассуждений, взаимных обвинений и вопросов точку поставил вице-губернатор Игорь Албин, который заявил, что вопрос сложный, не все документы понятны, да и технического обследования объекта нет. Более того, из 45 членов Совета по сохранению культурного наследия на заседании присутствовали всего 23, а принимать такое ответственное решение в урезанном составе не правильно. В итоге, чиновник дал два месяца на то, чтобы КГИОП определил предмет охраны, провел обследование технического здания блокадной подстанции, выяснил правовые аспекты уже проведенной экспертизы.
Борис Мурашов, заместитель генерального директора Группы ЛСР, после заседания сообщил журналистам, что компания пока не будет предпринимать никаких шагов, а все-таки дождется окончательного решения властей. Однако идея сохранить помимо вертикальной стены еще и горизонтальные элементы, по его мнению, не реальна, так как серьезно пострадает коммерческая составляющая проекта.
Напомним, что если контракт с Группой ЛСР будет расторгнут, то Смольный должен будет возместить инвестору 400 млн рублей, которые по договору с городом он потратил на обновление электросетевой инфраструктуры «Горэлектротранса».
Кстати
По программе КГИОП организовано выполнение государственных историко-культурных экспертиз по четырем тяговым подстанциям: «Клинская» (№15) на Можайской ул., д. 19, лит. А, «Василеостровская» (№20) на 6-й линии В.О., д. 37, к.2, лит. А, «Тяговая подстанция ленинградского трамвая им. Урицкого» (№3) на Дегтярном пер., д. 5, лит. А и «Тяговая подстанция им. 25 октября» (№5) на Большой Подъяческой ул., д. 27, лит. А. Экспертиза должна быть закончена до конца 2015 года.
До 2020 года в Петербурге и Ленобласти запланировано создание 13 линий ЛРТ. Несмотря на уже утвержденные на самом высоком уровне приоритетные и перспективные направления, споры о технической осуществимости и экономической целесообразности линий ЛРТ продолжаются до сих пор. Особый вопрос – риск конкуренции существующей железнодорожной сети и будущих линий легкорельса.
Кирилл Поляков, руководитель Дирекции по развитию транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга и Ленинградской области, в рамках состоявшейся 19 ноября в Петербурге конференции «Транспортная инфраструктура Санкт-Петербурга и Ленинградской области» сообщил, что из 13 намеченных к реализации линий ЛРТ четыре выделены как приоритетные: «Ладожская – Всеволожск», «Озерки – Парнас – Сертолово», «Купчино – Пулково» и «Рыбацкое – Колпино» (см. таблицу). Отдельным пунктом программы развития ЛРТ в преддверии чемпионата мира 2018 года стоит линия ЛРТ «Пулково – Купчино». Разработанная программа развития ЛРТ была утверждена на последнем заседании Координационного совета с участием министра транспорта РФ Максима Соколова.
По словам Кирилла Полякова, данные направления выбраны не случайно. Они включают основные развивающиеся районы, где идет активное жилое и промышленное строительство, транспортная доступность которых недостаточна.
Глава дирекции также сообщил, что стоимость строительства двух линий ЛРТ – «Озерки – Парнас – Сертолово» и «Ладожская – Всеволожск» – составит более 18 млрд рублей. Предпроектная документация по этим линиям уже разрабатывается и скоро будет готова. По Всеволожской линии – в декабре текущего года, а по Сертоловской – к июню 2015-го. Актуализировать предпроектную документацию линии «Пулково – Купчино» планируют также к декабрю текущего года. «Эти проекты предполагается реализовать на основе ГЧП», – подчеркнул Кирилл Поляков.
По мнению ряда экспертов, нужно очень осторожно рассматривать варианты, где линии ЛРТ подходят к железной дороге. «Сейчас как приоритетная рассматривается линия ЛРТ «Ладожская – Всеволожск», а потом РЖД в этом направлении запустит комфортабельный транспортный продукт пригородного сообщения, как это делается сейчас в Москве. И все поедут спокойно на современной электричке, чем будут пересаживаться на трамвай. Что тогда делать с миллиардами, закопанными в линию ЛРТ?», – задается вопросом Кирилл Чернаков, руководитель проекта «Транспортно-логистический кластер «Северо-Запад».
«Вопросы вызывает и проектируемая линия «Пулково – Купчино», – считает Андрей Горев, профессор СПбГАСУ. – По-моему, предлагаемый проект неудачен. Очень трудно представить себе, зачем нужно пассажирам, прилетевшим в Пулково, отправляться в Купчино. Большинству нужно в центр города. В Купчино, возможно, поедут 10 человек в час. И таких «мелочей» очень много, их нужно учитывать. От них зависит спрос. И учитывать их именно сейчас, на стадии предпроектов, концепций и глобальных решений о землеотводах».
По мнению Станислава Невзорова, председателя совета директоров ИГК «Союз-Инвест», без комплексного системного подхода и создания сценариев развития транспортной системы агломерации Петербурга развивать отдельные виды транспорта, в том числе ЛРТ, невозможно. «Удивительно, что в нашей стране при постановке задачи мы всегда начинаем с чистого листа. Может, стоит обратиться к накопленному опыту петербургских проектировщиков? «Ленгипротранс» разработал комплексную программу развития транспортного узла Петербурга. Там учтены перспективные сценарии развития всех видов рельсового транспорта, в том числе и пригородного сообщения в зонах примыкания инфраструктуры РЖД», – заключил эксперт.
Мнение:
Сергей Иванов, главный инженер проекта разработки генеральной схемы развития железнодорожного узла Петербург – Ленинградская область «Ленгипротранс»:
– У каждого из видов транспорта свои характеристики и параметры. Например, провозная способность, маршрутная скорость. Если разбирать ситуации, где возникает конкуренция между видами транспорта, то следует делать выбор, исходя из возможной реконструкции существующей железнодорожной сети для обеспечения достаточной пропускной способности. Иногда такая реконструкция невозможна по техническим или экономическим причинам. Например, строительство ЛРТ на Сертолово, несомненно, не будет конкурировать с железнодорожными перевозками на Зеленогорско-Выборгском направлении, поскольку обеспечит кратчайшую связь с городом. А, например, связь Всеволожска с городом с помощью ЛРТ очень сомнительна, поскольку существует Ириновское железнодорожное направление. При этом на участке до Мельничного ручья это направление двухпутное, практически не задействованное для транзитных грузовых перевозок и имеющее большие резервы пропускной способности.
ОАО «РЖД» привлекло Российский аукционный дом (РАД) для реализации на аукционе права строительства нового железнодорожного комплекса «Тарховка» в Курортном районе. Помимо вестибюля вокзала и билетных касс инвестор сможет построить здесь 7,2 тыс. кв. м коммерческой недвижимости. Инвестиции в проект могут составить 11 млн USD.
Торги по продаже права на заключение инвестдоговора на реконструкцию здания железнодорожной станции «Тарховка» РАД проведет 23 декабря. Заявки принимаются с 17 ноября и до 19 декабря. Начальная цена лота – 820 тыс. рублей, торги пройдут в форме английского аукциона. Участок под застройку предоставляется сроком на два года.
Железнодорожная станция «Тарховка» расположена в курортном районе Сестрорецка между Финским заливом и озером Сестрорецкий разлив, рядом с дорогой к шалашу Ленина. Общая площадь участка – 13,4 тыс. кв. м, возможная площадь застройки – более 11 тыс. кв. м. На пятне в данный момент расположено здание вокзала площадью 146,1 кв. м, принадлежащее ОАО «РЖД». Эту постройку победитель торгов должен будет снести за свой счет. На этом месте будущий инвестор должен будет возвести вокзальный комплекс по обслуживанию пассажиров площадью 250 кв. м (вестибюль, залы ожидания и помещения касс) и парковку площадью 3,6 тыс. кв. м. При этом победитель торгов обязан передать новый вокзальный комплекс ОАО «РЖД», далее монополист оформит их в собственность.
Согласно техническому заданию, инвестор обязан реконструировать посадочную платформу, длина которой в итоге должна составить не менее 220 м, ширина – 4 м. Платформа должна иметь два схода на полевую сторону и быть оборудована светодиодным освещением производства ООО «СветланаОптЭлектроника», в комплексе должна быть предусмотрена инфраструктура для маломобильных групп населения. В ТЗ также указано, что здание вокзального комплекса должно быть конструктивно отделено от коммерческих помещений. В случае если технические помещения комплекса соседствуют с коммерческими площадями, они должны быть разделены несущими стенами.
По мысли железнодорожников, окупать инвестиции бизнес будет с помощью 7,2 тыс. кв. м коммерческой недвижимости, которую по окончании строительства инвестор сможет оформить в собственность. Это будет продуктовый гипермаркет на 3 тыс. кв. м, гипермаркет DIY такой же площади, а также торговая галерея площадью 1,2 тыс. кв. м. По словам директора направления инвестиционного брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге Александры Смирновой, объем инвестиций в проект может составить около 11 млн USD.
Как заявляют в РАД, выставленный на продажу объект является очень перспективным предложением для инвесторов, покупатель получает возможность открыть прибыльный бизнес. «Благодаря выгодной локации объекты торговли и услуг будут пользоваться стабильным спросом за счет постоянного потока пассажиров и отдыхающих. Кроме того, инвестор решит важную социальную задачу – построит здание станции, отвечающее всем современным требованиям», – говорит Динара Усеинова, заместитель генерального директора ОАО «РАД».
«Не думаю, что можно рассчитывать на какой-то внешний спрос, все-таки объект призван обеспечивать пассажиропоток в Сестрорецк. Ставки должны быть невысокие, в пределах 500-600 рублей за 1 кв. м в месяц. Здесь могут разместиться магазины сопутствующих товаров, фудкорт, зоны отдыха», – считает Екатерина Лапина, вице-президент по управлению коммерческой недвижимостью АРИН.
МНЕНИЕ:
Александра Смирнова, директор направления инвестиционного брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге:
– На данной территории расположен большой жилой массив, поэтому здесь целесообразно реализовать проект продуктового гипермаркета с товарами для дома, также будут пользоваться спросом рестораны быстрого питания. По нашим оценкам, основой покупательский поток будут формировать все-таки не пассажиры, а жители данного населенного пункта, приезжающие на машинах. Ставки аренды будут варьироваться от 650 до 850 рублей/кв. м/месяц.