Под защитой государства
В России из-за непростой ситуации в строительной отрасли растет количество проблемных дольщиков. Федеральные чиновники, депутаты Госдумы обеспокоены «трендом» и обсуждают новые дополнительные механизмы регулирования рынка долевого строительства.
В АИЖК на санацию
Заместитель председателя Комитета по безопасности и противодействию коррупции Госдумы РФ Александр Хинштейн несколько дней назад сообщил, что в настоящее время в парламенте по его инициативе разрабатывается законопроект, предполагающий появление на рынке долевого строительства организации – санатора строительных компаний, использующих средства дольщиков при возведении многоквартирных домов.
Санатор будет иметь право входить в дела о банкротстве от лица государства, проверять финансовую состоятельность компаний, работающих в сфере долевого строительства. Также организация будет завершать долгострои. Денежные средства на эти цели будут расходоваться из отчислений самих застройщиков.
«Считаю, что санатор должен быть создан на базе АИЖК. Его появление позволит повысить уровень доверия граждан к участию в долевом строительстве, поддержит отрасль в условиях экономического спада. Фактически, мы предлагаем создать аналогию Агентства по страхованию вкладов, но только в строительной сфере», – отметил Александр Хинштейн.
Депутат напомнил, что с начала этого года количество обманутых дольщиков выросло в стране приблизительно на 19%. Сейчас таковыми считаются около 80 тыс. человек. Также выросло и количество проблемных домов. «В целом по стране снижены объемы строительства, так как жилье стало приобретаться менее активно. Кроме того, застройщикам на фоне экономической турбулентности намного сложнее получать банковские кредиты, и в итоге некоторые компании вынуждены покидать рынок, что как раз грозит появлением долгостроев. Ситуация не улучшится, если не принимать какие-то меры, не вводить новые механизмы защиты дольщиков», – подчеркнул парламентарий.
Ранее Министерство строительства и ЖКХ РФ поддержало создание санационной структуры. Глава ведомства Михаил Мень отмечал, что предложение о появлении на базе объединенного института развития АИЖК и РЖС санатора рассматриваемо и интересно.
Центробанк перестрахует
На прошлой неделе стало также известно, что Центробанк до конца первого полугодия 2016 года создаст Национальную страховую компанию. Данная организация станет крупнейшим государственным перестраховщиком. В том числе компания займется перестрахованием игроков долевого строительства. Напомним, 1 октября вступили в силу новые требования ЦБ, увеличивающие минимальный размер капитала компаний, страхующих ответственность застройщиков, с 400 млн до 1 млрд рублей. Новым требованиям соответствуют только 19 российских страховых компаний, и только две из них занимаются данным продуктом. Также действует Общество взаимного страхования ответственности застройщиков (ОВС), в которое входят 220 компаний.
Некоторые игроки строительного рынка уже отметили, что запуск новых проектов в октябре у них встал, так как страховые компании, с которыми они раньше работали, больше не могут предоставлять услугу перестрахования. Теперь застройщикам дорога в более затратное (взнос – 1 млн рублей) ОВС. Однако и тут есть свои сложности. Как поясняет в своей резолюции Национальное объединение застройщиков жилья (НОЗА), согласно действующему законодательству ОВС имеет ограничение по максимальному числу членов – 500 юридических лиц. Следует ожидать, что в ближайшее время число членов ОВС достигнет законодательного максимума. Остальным 3500 застройщикам России придется страховаться у иных страховщиков.
Таким образом, делают выводы члены НОЗА, новые требования и нормативы ведут к резкому ограничению возможности застройщиков привлекать средства дольщиков, что угрожает остановкой множества строек. Внедренное страхование ответственности застройщиков грозит стать не средством решения проблемы обманутых дольщиков, а источником этой проблемы в невиданных ранее масштабах. Выход из ситуации игрокам рынка видится в появлении государственной перестраховочной компании, создание которой ожидается в ближайшее время. Тогда на рынок услуг по страхованию застройщиков, считают специалисты, выйдут и другие крупнейшие страховщики России, которые сейчас отказываются работать без перестрахования.
По мнению экспертов, АИЖК-санатор и государственный перестраховщик от ЦБ как два механизма регулирования рынка долевого строительства могут вполне быть эффективны и дополнять друг друга. Однако для снижения количества проблемных дольщиков, считают они, необходимо учитывать и другие факторы.
На мой взгляд, реализация двух вышепредставленных инициатив не противоречит друг другу. Для снижения рисков покупателей на первичном рынке недвижимости РФ важно и наличие развитого механизма санации недобросовестных застройщиков, и механизма перестрахования долевого строительства. Впрочем, работа механизма санации была бы более эффективной и, пожалуй, потенциально менее затратной с точки зрения бюджетных расходов, ели бы к ней было привлечено ОВС», – полагает финансовый аналитик ИХ «Финам» Тимур Нигматуллин.
По словам председателя совета директоров АРИН Андрея Тетыша, инициативы по санатору и перестраховщику могут работать вместе. Однако оба механизма решают только последствия более глубокой проблемы. «Проблемы обманутых дольщиков начинаются на стадии строительства. Как только застройщики сталкиваются с препятствиями на пути бизнеса, кризисными ситуациями, строительство сбавляет темп. И если компания не относится к группе сильных лидеров, своевременная сдача объекта ставится под угрозу», – считает специалист.
С этими доводами согласен и руководитель практики недвижимости и строительства Maxima Legal Евгений Дружинин. По его словам, все проблемы института долевого строительства связаны с одной простой вещью. Мы систематически пытаемся подменить инвестиционные отношения, считает эксперт, которым всегда присуща определенная степень риска, отношениями потребительскими. Подход к долевому строительству у нас абсолютной такой же, как к покупке жилья на вторичном рынке – потребитель выбрал и купил товар, а продавец должен ему этот товар передать. Но это не так.
«Потребитель фактически осуществляет финансирование бизнеса застройщика с абсолютно понятной целью – получить определенную имущественную выгоду, помимо, очевидно, самой квартиры. В чем она заключается? Да собственно в разнице между стоимостью квадратного метра жилья на первичном и вторичном рынке. И совершенно естественно, на мой взгляд, что за возможность получения этой выгоды дольщик должен нести некий ограниченный риск того, что застройщик не справится со своей задачей. Что он, действуя добросовестно, неправильно рассчитает необходимые затраты и т. п. Это обычный инвестиционный риск», – отмечает Евгений Дружинин.
По мнению эксперта, закрывая же глаза на реальный экономический процесс, пытаясь превратить его в нечто другое, навязывая ему регулирование, ему не свойственное, мы лишь создаем больше проблем. В итоге имеем громоздкую систему, по факту снижающую риск возникновения обманутых дольщиков, но за счет огромных транзакционных издержек застройщиков. Только в случае смены парадигмы можно найти баланс между интересами дольщика и застройщика. Попытка же «припереть» застройщика к стенке и искусственно встроить в инвестиционный процесс такие гарантии, какие бы имел простой покупатель жилья на вторичном рынке, приведет в конечном итоге лишь к негативным последствиям.
Справка:
Александр Хинштейн – депутат Государственной Думы, член фракции «Единая Россия». Возглавляет рабочую группу президиума генерального совета ВПП «Единая Россия» по защите прав дольщиков и вкладчиков.
Смольный отменяет инвестпроект «Плаза Лотус Груп» братьев Бориса и Михаила Зингаревичей по приспособлению здания Конюшенного ведомства под апарт-отель. Теперь городу в условиях секвестрирования бюджета предстоят немалые траты – 1 млрд рублей придется компенсировать инвестору, еще 2,2 млрд рублей вложить в спасение памятника.
О намерении города вернуть здание Конюшенного ведомства в городскую казну на минувшей неделе сообщил вице-губернатор Петербурга Игорь Албин в ходе заседания Совета по сохранению культурного наследия, которое чиновник в своем новом амплуа куратора строительного блока посетил впервые. «Решение принято губернатором Георгием Полтавченко – данный объект будет возвращен в казну Санкт-Петербург. Сейчас ведутся переговоры по поводу процедуры возврата объекта и возможной компенсации понесенных расходов», - объявил во всеуслышание чиновник. Более того, КГИОП уже получил от вице-губернатора поручение приступить к подготовке технического задания по реконструкции объекта. «Мы уверены, что никакого перепрофилирования быть не может, ведомство – это символ Петербурга. Варианты дальнейшего использования памятника мы обсудим на следующем заседании Совета», - пообещал господин Албин. По его словам здесь расположится общественное пространство – то, чего так долго добивались градозащитники. Это может быть выставочный комплекс или музейный центр.
Любопытно, что по информации вице-губернатора «Плаза Лотус Груп» давно знает о губернаторской инициативе: «Мы с инвестором уже в переговорах. Он знает об этом решении городских властей». Более того, на резонный вопрос о том, как можно изъять объект у компании, имеющей на руках полный пакет согласований, чиновник иронизирует: путем добровольного согласия инвестора отказаться от объекта.
Впрочем, официально в компании заявляют, что о позиции губернатора не уведомлены. «На данный момент, у нас на руках действующие Постановление Правительства, инвестиционный договор и все разрешения на проведение работ», - рассказали в компании. На прямой вопрос, как будет дальше действовать инвестор, представители заявляют, дословно: «судиться будем точно». На данный момент вложения «Плаза Лотус Груп» в проект оцениваются инвестором в 1 млрд рублей. Сумма удивляет. Еще в феврале 2015 года генеральный директор компании Сергей Русаков заявлял, что с 2010 года объем вложений составил 592 млн рублей (предпроектные работы и укрепление фундамента храма). На что были потрачены еще 400 млн – непонятно, при том, что работы на объекте фактически остановлены.
Разбираться с платежками «Плаза Лотус Груп» и городская администрация будут до конца месяца. К началу июля инвестор, если хочет получить компенсацию понесенных расходов, должен предоставить властям финансовые документы, бухгалтерские сводки, отраженные на балансе компании, рассказал вице-губернатор. Вопрос о том, из каких средств будет выплачена компенсация чиновник оставил без ответа. Скорее всего, инвестор может получить лишь часть вложенных средств – Смольный намерен подсчитать недополученную выгоду от инвестиционной аренды, включая арендную плату (объект был предоставлен инвестору на льготных условиях), пени и санкции. В итоге будет представлен баланс – кто кому и сколько должен.
Ожидается, что в бюджет на следующий год будет вшита и еще одна вынужденная статья расходов. По словам Игоря Албина, проектирование работ по сохранению Конюшенного ведомства обойдется как минимум в 200 млн рублей, сама реконструкция в 2 млрд рублей. Отметим, что именно внушительными бюджетными тратами объяснял свою лояльность к
инвестору экс-вице-губернатор Марат Оганесян, мол, город не осилит, а инвестор способен спасти памятник. Все вводные остались на своих местах, поменялся только куратор, и позиция губернатора поменялась и деньги, по-видимому, сразу нашлись.
Справка: Здание памятника федерального значения «Конюшенное ведомство» на Конюшенной площади, 1, в 2010 году ООО «Оранж-девелопмент» получило от города на инвестиционных условиях целевым назначением. Компания планировала вложить в создание апарт-отеля 6,5 млрд рублей. Разрешение на строительство выдано в декабре 2013 года, после чего компания приступила к раскрытию исторических проемов здания. Это вызвало активное сопротивление со стороны градозащитников и профессионального сообщества. К осени 2014 года Совет по сохранению культурного наследия добился корректировки проекта, но и исправленный проект был забракован Советом в марте этого года.
Смольный до 29 июня утвердит окончательный вариант помощи дольщикам ГК «Город». Вероятнее всего, объекты проблемного застройщика по схеме доверительного управления будет застраивать другая компания.
В субботу 29 июня дольщики ГК «Город» провели однодневную акцию – разбив палатки у недостроенного жилого комплекса «Ленинский парк». Протестное мероприятие было согласовано с властями, на встречу с более полутора сотней людей приехал вице-губернатор Петербурга Игорь Албин. Также на строительной площадке присутствовали председатель Комитета по строительству Михаил Демиденко и глава Красносельского района Евгений Никольский.
Своим подчиненным Игорь Албин посоветовал также разбить палатки и остаться с дольщиками на весь день, чтобы выслушать и зафиксировать все жалобы. Не мог ни приехать на свой объект и генеральный директор ГК «Город» Александр Иванов.
Непосредственно перед началом общения с дольщиками вице-губернатор посетил строительную площадку «Ленинского парка» и остался недовольным, что чиновники комитета по строительству и представители «Города» не владеют полной информацией по объекту и планах по строительству сопутствующей инфраструктуры. «Безобразие, никто ничего не знает, никто ни за что не отвечает», - отметил он, махнув в сторону стоявших рядом подчиненных и застройщика.
Между тем, собрав вокруг себя дольщиков, вице-губернатор пообещал им, что до 29 июня Смольный разработает и утвердит окончательный вариант решения проблемы по ГК «Город». «Нами рассматривается два варианта решения проблемы. Первый – это передача ЖК «Ленинский парк» в доверительное управление другому застройщику. Уже вызвался достраивать объект компания «КВС». Второй вариант полное расторжение контракта с «Городом» и выбор нового застройщика. Правда, в этом случае придется определенное время заниматься переоформлением договоров как между Смольным и строительной организацией, так и между новым застройщиком и дольщиками. Этого бы нам не очень хотелось. При хорошем раскладе строительство возобновиться в конце июля. У меня есть глубокое убеждение в том, что, создав эталонный механизм на примере объектов ГК «Город», мы решим проблему всех обманутых дольщиков в Петербурге», - отметил Игорь Албин.
Вице-губернатор также сообщил, что лично он не хочет чтобы «Город» принимал какое-либо участие в завершении строительства объектов. Он подчеркнул, что на руководство компании правоохранительными органами уже возбуждено уголовное дело и в настоящее время идет по нему разбирательство.
Стоит отметить, на встрече с дольщиками глава ГК «Город» Александр Иванов был немногословным. Стоял чуть в стороне от Игоря Албина. Чуть позже вице-губернатор бросил одному из дольщиков фразу, что он (Александр Иванов) уже давно ничего не решает. Журналистам застройщик сообщил, что он надеется, что Смольный выберет вариант с доверительным управлением. По словам бизнесмена, компания, которая будет завершать объекты, получит деньги за счет продажи квадратных метров, которые ей будут переданы.
После встречи с вице-губернатором у дольщиков заметно улучшилось настроение. После убедительного тона Игоря Албина, люди как они сами высказывались, «почти поверили», что проблема с долгостроем сдвинется с мертвой точки. По словам представителя инициативной группы дольщиков Аллы Андреевой, сейчас только остается подождать 10 дней и услышать, что же решили чиновники. В случае если после 29 июня ничего не произойдет, добавила она, активисты перейдут к более радикальному «плану Б». Его подробности, подчеркнула дольщик, пока держатся в секрете.
Справка:
ГК «Город» основана в 2010 году. Основателями считаются бизнесмены Руслан и Роман Ванчуговы. Компания строит три жилых объекта: комплекс «Прибалтийский», комплекс «Ленинский парк» и комплекс «Морская звезда». Первые два объекта расположены в Красносельском районе, третий – в Приморском районе. Строительные работы на всех ЖК в настоящее время не ведутся. Общее количество дольщиков 4912 человек.