Под защитой государства
В России из-за непростой ситуации в строительной отрасли растет количество проблемных дольщиков. Федеральные чиновники, депутаты Госдумы обеспокоены «трендом» и обсуждают новые дополнительные механизмы регулирования рынка долевого строительства.
В АИЖК на санацию
Заместитель председателя Комитета по безопасности и противодействию коррупции Госдумы РФ Александр Хинштейн несколько дней назад сообщил, что в настоящее время в парламенте по его инициативе разрабатывается законопроект, предполагающий появление на рынке долевого строительства организации – санатора строительных компаний, использующих средства дольщиков при возведении многоквартирных домов.
Санатор будет иметь право входить в дела о банкротстве от лица государства, проверять финансовую состоятельность компаний, работающих в сфере долевого строительства. Также организация будет завершать долгострои. Денежные средства на эти цели будут расходоваться из отчислений самих застройщиков.
«Считаю, что санатор должен быть создан на базе АИЖК. Его появление позволит повысить уровень доверия граждан к участию в долевом строительстве, поддержит отрасль в условиях экономического спада. Фактически, мы предлагаем создать аналогию Агентства по страхованию вкладов, но только в строительной сфере», – отметил Александр Хинштейн.
Депутат напомнил, что с начала этого года количество обманутых дольщиков выросло в стране приблизительно на 19%. Сейчас таковыми считаются около 80 тыс. человек. Также выросло и количество проблемных домов. «В целом по стране снижены объемы строительства, так как жилье стало приобретаться менее активно. Кроме того, застройщикам на фоне экономической турбулентности намного сложнее получать банковские кредиты, и в итоге некоторые компании вынуждены покидать рынок, что как раз грозит появлением долгостроев. Ситуация не улучшится, если не принимать какие-то меры, не вводить новые механизмы защиты дольщиков», – подчеркнул парламентарий.
Ранее Министерство строительства и ЖКХ РФ поддержало создание санационной структуры. Глава ведомства Михаил Мень отмечал, что предложение о появлении на базе объединенного института развития АИЖК и РЖС санатора рассматриваемо и интересно.
Центробанк перестрахует
На прошлой неделе стало также известно, что Центробанк до конца первого полугодия 2016 года создаст Национальную страховую компанию. Данная организация станет крупнейшим государственным перестраховщиком. В том числе компания займется перестрахованием игроков долевого строительства. Напомним, 1 октября вступили в силу новые требования ЦБ, увеличивающие минимальный размер капитала компаний, страхующих ответственность застройщиков, с 400 млн до 1 млрд рублей. Новым требованиям соответствуют только 19 российских страховых компаний, и только две из них занимаются данным продуктом. Также действует Общество взаимного страхования ответственности застройщиков (ОВС), в которое входят 220 компаний.
Некоторые игроки строительного рынка уже отметили, что запуск новых проектов в октябре у них встал, так как страховые компании, с которыми они раньше работали, больше не могут предоставлять услугу перестрахования. Теперь застройщикам дорога в более затратное (взнос – 1 млн рублей) ОВС. Однако и тут есть свои сложности. Как поясняет в своей резолюции Национальное объединение застройщиков жилья (НОЗА), согласно действующему законодательству ОВС имеет ограничение по максимальному числу членов – 500 юридических лиц. Следует ожидать, что в ближайшее время число членов ОВС достигнет законодательного максимума. Остальным 3500 застройщикам России придется страховаться у иных страховщиков.
Таким образом, делают выводы члены НОЗА, новые требования и нормативы ведут к резкому ограничению возможности застройщиков привлекать средства дольщиков, что угрожает остановкой множества строек. Внедренное страхование ответственности застройщиков грозит стать не средством решения проблемы обманутых дольщиков, а источником этой проблемы в невиданных ранее масштабах. Выход из ситуации игрокам рынка видится в появлении государственной перестраховочной компании, создание которой ожидается в ближайшее время. Тогда на рынок услуг по страхованию застройщиков, считают специалисты, выйдут и другие крупнейшие страховщики России, которые сейчас отказываются работать без перестрахования.
По мнению экспертов, АИЖК-санатор и государственный перестраховщик от ЦБ как два механизма регулирования рынка долевого строительства могут вполне быть эффективны и дополнять друг друга. Однако для снижения количества проблемных дольщиков, считают они, необходимо учитывать и другие факторы.
На мой взгляд, реализация двух вышепредставленных инициатив не противоречит друг другу. Для снижения рисков покупателей на первичном рынке недвижимости РФ важно и наличие развитого механизма санации недобросовестных застройщиков, и механизма перестрахования долевого строительства. Впрочем, работа механизма санации была бы более эффективной и, пожалуй, потенциально менее затратной с точки зрения бюджетных расходов, ели бы к ней было привлечено ОВС», – полагает финансовый аналитик ИХ «Финам» Тимур Нигматуллин.
По словам председателя совета директоров АРИН Андрея Тетыша, инициативы по санатору и перестраховщику могут работать вместе. Однако оба механизма решают только последствия более глубокой проблемы. «Проблемы обманутых дольщиков начинаются на стадии строительства. Как только застройщики сталкиваются с препятствиями на пути бизнеса, кризисными ситуациями, строительство сбавляет темп. И если компания не относится к группе сильных лидеров, своевременная сдача объекта ставится под угрозу», – считает специалист.
С этими доводами согласен и руководитель практики недвижимости и строительства Maxima Legal Евгений Дружинин. По его словам, все проблемы института долевого строительства связаны с одной простой вещью. Мы систематически пытаемся подменить инвестиционные отношения, считает эксперт, которым всегда присуща определенная степень риска, отношениями потребительскими. Подход к долевому строительству у нас абсолютной такой же, как к покупке жилья на вторичном рынке – потребитель выбрал и купил товар, а продавец должен ему этот товар передать. Но это не так.
«Потребитель фактически осуществляет финансирование бизнеса застройщика с абсолютно понятной целью – получить определенную имущественную выгоду, помимо, очевидно, самой квартиры. В чем она заключается? Да собственно в разнице между стоимостью квадратного метра жилья на первичном и вторичном рынке. И совершенно естественно, на мой взгляд, что за возможность получения этой выгоды дольщик должен нести некий ограниченный риск того, что застройщик не справится со своей задачей. Что он, действуя добросовестно, неправильно рассчитает необходимые затраты и т. п. Это обычный инвестиционный риск», – отмечает Евгений Дружинин.
По мнению эксперта, закрывая же глаза на реальный экономический процесс, пытаясь превратить его в нечто другое, навязывая ему регулирование, ему не свойственное, мы лишь создаем больше проблем. В итоге имеем громоздкую систему, по факту снижающую риск возникновения обманутых дольщиков, но за счет огромных транзакционных издержек застройщиков. Только в случае смены парадигмы можно найти баланс между интересами дольщика и застройщика. Попытка же «припереть» застройщика к стенке и искусственно встроить в инвестиционный процесс такие гарантии, какие бы имел простой покупатель жилья на вторичном рынке, приведет в конечном итоге лишь к негативным последствиям.
Справка:
Александр Хинштейн – депутат Государственной Думы, член фракции «Единая Россия». Возглавляет рабочую группу президиума генерального совета ВПП «Единая Россия» по защите прав дольщиков и вкладчиков.
Госдума РФ приняла закон, корректирующий деятельность жилищно-строительных кооперативов. Согласно ему, застройщики работающие в формате ЖСК, не смогут возводить одновременно более одного жилого дома.
Депутаты Госдумы утвердили в третьем чтении законопроект, вносящий серьезные изменения в работу жилищно-строительных кооперативов. Принятые нововведения, по замыслу парламентариев, должны будут минимизировать злоупотребления застройщиков, работающих в формате ЖСК. Закон вступит в силу в ближайшее время. Однако на соответствие его нормам по многим положениям застройщикам дан срок один год.
Самое важное, что теперь согласно принятому документу ЖСК не смогут одновременно возводить несколько домов за исключением кооперативов, созданных в соответствии с законом «О содействии развитию жилищного строительства». Количественное ограничение на застройку объясняется тем, что по своей сути строительный кооператив создается для удовлетворения интересов пайщиков на их же деньги, но без инвестиционной составляющей.
По новым правилам ЖСК будут обязаны стать информационно более открытыми. Организации должны будут размещать в интернете целый ряд документов, в том числе реестр членов кооператива с закрепленными за ними помещениями. Также вводится контроль за деятельностью ЖСК на муниципальном и региональном уровне органов власти. В случае неисполнения предписаний, ведомство имеет право приостанавливать привлечение кооперативом новых членов или требовать в судебном порядке его ликвидации. Штрафы за нарушение в деятельности ЖСК также возрастают. Для юридических лиц максимальный их размер составит 200 тысяч рублей, для руководителей организаций 15 тыс. рублей.
В комитете по строительству Петербурга не смогли назвать точное количество компаний, работающих по схеме ЖСК. В ведомстве отметили, что они принимают отчетность только у строительных организаций, работающих по 214-ФЗ.
Сами игроки рынка полагают, что по схеме создания ЖСК работают не более 15% застройщиков. Наиболее крупными организациями, создающими кооперативы, являются: ЦДС, Л1, «Лидер групп», «О2 Девелопмент». До января текущего года создавала ЖСК и ГК «Эталон». В Ленобласти, по оценке специалистов, застройщиков работающих по кооперативной схеме больше чем в Петербурге. Однако в соседнем регионе и развит формат малоэтажного строительства, для которого формат ЖСК является наиболее логичным способом возведения и реализации недвижимости.
Представители строительных организаций признаются, что в работе по схеме ЖСК есть свои плюсы и минусы. В частности, из положительных моментов - продажа квартир и управление поступившими денежными средствами происходит более оперативно, так как не надо регистрировать сделку в Росреестре, как при договоре долевого участия (ДДУ). Из минусов: банки все реже дают ипотеку на недвижимость, строящуюся по схеме ЖСК.
В условиях экономического кризиса и падения покупательского спроса работа по 214 –ФЗ с использованием ДДУ более эффективна.
По мнению независимых экспертов, приобретение квартир по схеме ЖСК более рискованно для граждан, так как пайщики напрямую не связаны ДДУ с застройщиком, все отношения регулируются Гражданским и Жилищным кодексами. Все гарантии, предусмотренные 214-ФЗ законом, на ЖСК в полной мере не распространяются.
По словам руководителя практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark Group Евгении Петровой, принятый законопроект действительно направлен на защиту интересов граждан, пайщиков ЖСК. « По сравнению с участием в долевом строительстве на основании договора деятельность ЖСК, создаваемых для удовлетворения потребностей граждан в жилье, регламентирована гораздо меньше. Принятое законодательное нововведение о контроле за привлечением кооперативом денежных средств для строительства и соблюдением ЖСК положений Жилищного кодекса, приведет к уменьшению случаев нарушения прав в сфере жилищного строительства», - уверена эксперт.
Между тем, принятым законопроектом ужесточаются требования к страховщикам ответственности застройщиков. Согласно им, с 1 октября 2015 года собственный капитал таких страховых организаций должен будет составлять не менее 1 млрд рублей, в настоящее время он должен быть не менее 400 млн рублей. Также появляется новое требование, которого ранее официально не было - отсутствие у страховой организации предписаний ЦБ РФ о несоблюдении требований к обеспечению финансовой устойчивости и платежеспособности.
В случае отзыва лицензии у страховщика или кредитной организации строительная организация будет обязана в течение 15 дней перезаключить договор поручительства (страхования). Ранее последствия отзыва или приостановления лицензии страховой компании, в которой застрахована ответственность застройщика, или банкротства страховщика, не были определены законом.
Российский аукционный дом (РАД) продал на торгах участок в 1,8 га под жилищное строительство в рамках стартовавшего еще в 2008 году проекта «На Царскосельских Холмах». Стоимость сделки эксперты оценивают в 180 млн рублей. За семь лет собственнику, ООО «Терминал-ресурс» удалось вовлечь в оборот только 16 га земли.
Как сообщили в РАД, земельный участок под малоэтажную жилую застройку в поселке Шушары на Пулковском шоссе (участок 435) был продан в июне по поручению ООО «Терминал-Ресурс». Права на участок в 1,84 га, где можно построить 14,3 тыс. кв. м жилья приобрело ООО «ИСК «Вита». Как добавляют в аукционной площадке, на участок получен градплан, все коммуникации подведены к границам, построена улично-дорожная сеть. Стоимость участка в РАД решили не разглашать, но по оценке руководителя отдела продаж жилой недвижимости УК «Теорема» Марины Агеевой, стоимость сделки составила 150-180 млн рублей, а стоимость гектара в этой локации может составлять 80-100 млн рублей. «Получается, что цена метра продаваемого жилья будет включать 10-12 тыс.руб. от стоимости подготовленной земли», - говорит эксперт.
Не комментируют сделку и в ИСК «Вита». Сейчас в портфеле компании только один проект – две очереди малоэтажного комплекса «Солнечный квартет» в Тосненском районе Ленинградской области. Согласно проектной документации, обе очереди должны быть сданы к III кварталу 2016 года, а в стройку компания вложила около 900 млн рублей.
Отметим, проект «На Царскосельских Холмах» был презентован еще в 2008 году на выставке MIPIM в Каннах, его представлял на тот момент глава администрации Пушкинского района Вячеслав Коржов. Сама концепция застройки территории от Петербургского шоссе до поселка Александровка разрабатывалась в рамках Программы подготовки к 300-летию Царского Села. Проект, включающий в себя строительство крупных жилых кварталов, а также объектов коммерческого, социально-культурного назначения, оценивался в 1 млрд USD. Реализация проекта в целом предусматривала строительство не менее 1,5 млн кв. м жилья. Проект рассчитан на 15-20 лет.
Однако планам по оперативной застройке этих территорий не суждено было сбыться. Изначально собственник земли, ООО «Терминал-Ресурс», рассчитывало на помощь соинвесторов и, по данным СМИ, даже всерьез говорило со структурами «Газпрома», который строил по соседству комплекс «Экспофорум». Однако с монополистом договориться не удалось, а желающих приобрести здесь землю оказалось немного.
Как рассказали «Строительному Еженедельнику» представители собственника, на сегодняшний день из 316 га проекта «На Царскосельских Холмах», с торгов реализовано и вовлечено в оборот всего 16 га. Остальное остается «под парами». В настоящее время у этих земель не менее семи собственников. Пять из них известны и уже приступили к реализации проектов. Так, помимо указанного выше ООО «ИСК «Вита», силами подконтрольной ГК «Санд» собственник реализует проект «Образцовый квартал», обанкротившийся холдинг «Петротрест» пытается достроить ЖК «Трио», «Лидер Групп» занимается проектом «Царский двор», а подконтрольный группе «Интеко» ООО «Патриот Нева» возводит ЖК «Пушгород». Еще двоих собственников в «Терминал-Ресурсе» не раскрывают. Всего в стадии строительства находится около 90 тыс. кв. м жилья.
Сам участок разделен на две зоны. 203,4 га в соответствие с Генпланом предназначаются для малоэтажной застройки (здания высотой до 18 метров). Территория 112,7 га предназначена для среднеэтажной и многоэтажной многоквартирной застройки. Здесь возможно строительство 496 тыс. кв. м жилья. Этот участок также значится в каталоге Российского аукционного дома, но в компании заявили, что, скорее всего, на торги он не выйдет. «Сейчас идет инженерная подготовка этих 112 га, думаю, мы будем осваивать это пятно самостоятельно. Мы не уверены, что будем там ставить многоэтажки, вполне возможно, что малоэтажным будет весь участок», - рассказали в компании.
По мнению госпожи Агеевой, у проекта «На Царскосельских Холмах» есть конкурент – расположенный рядом и аналогичный по площади проект «Планетоград». Локомотивом развития этой территории сейчас выступает Setl City. В то же время у проекта «На Царскосельских холмах» пока нет крупного «якорного» застройщика. «Земля продается небольшими участками, и именно так начинает формироваться «лоскутное одеяльце» из проектов маленьких застройщиков. Я сомневаюсь, что сейчас застройщики взаимодействуют между собой по организации единого пространства. В то же время, пока продано всего лишь 16 Га, т.е. 5% от общей территории, так что переживать рано», - уверена эксперт. По ее словам, девелоперы, которые сейчас выходят на эту территорию, понесут «крест первопроходцев» по раскачиванию и продвижению этой локации. В то же время они смогут собрать весь тот спрос, который для этой локации уже сформировался. Строительство на площадке войдет в массовую фазу и установится на уровне «Кудрово» через 7-10 лет. По оценке госпожи Агеевой, для того чтобы построить и продать планируемые 2, 5 млн. кв. м жилья, потребуется порядка 150 млрд. рублей инвестиций.
ЦИФРА:
100 га земли отдал РАД «Терминал-Ресурс» для реализации на торгах.