Под защитой государства
В России из-за непростой ситуации в строительной отрасли растет количество проблемных дольщиков. Федеральные чиновники, депутаты Госдумы обеспокоены «трендом» и обсуждают новые дополнительные механизмы регулирования рынка долевого строительства.
В АИЖК на санацию
Заместитель председателя Комитета по безопасности и противодействию коррупции Госдумы РФ Александр Хинштейн несколько дней назад сообщил, что в настоящее время в парламенте по его инициативе разрабатывается законопроект, предполагающий появление на рынке долевого строительства организации – санатора строительных компаний, использующих средства дольщиков при возведении многоквартирных домов.
Санатор будет иметь право входить в дела о банкротстве от лица государства, проверять финансовую состоятельность компаний, работающих в сфере долевого строительства. Также организация будет завершать долгострои. Денежные средства на эти цели будут расходоваться из отчислений самих застройщиков.
«Считаю, что санатор должен быть создан на базе АИЖК. Его появление позволит повысить уровень доверия граждан к участию в долевом строительстве, поддержит отрасль в условиях экономического спада. Фактически, мы предлагаем создать аналогию Агентства по страхованию вкладов, но только в строительной сфере», – отметил Александр Хинштейн.
Депутат напомнил, что с начала этого года количество обманутых дольщиков выросло в стране приблизительно на 19%. Сейчас таковыми считаются около 80 тыс. человек. Также выросло и количество проблемных домов. «В целом по стране снижены объемы строительства, так как жилье стало приобретаться менее активно. Кроме того, застройщикам на фоне экономической турбулентности намного сложнее получать банковские кредиты, и в итоге некоторые компании вынуждены покидать рынок, что как раз грозит появлением долгостроев. Ситуация не улучшится, если не принимать какие-то меры, не вводить новые механизмы защиты дольщиков», – подчеркнул парламентарий.
Ранее Министерство строительства и ЖКХ РФ поддержало создание санационной структуры. Глава ведомства Михаил Мень отмечал, что предложение о появлении на базе объединенного института развития АИЖК и РЖС санатора рассматриваемо и интересно.
Центробанк перестрахует
На прошлой неделе стало также известно, что Центробанк до конца первого полугодия 2016 года создаст Национальную страховую компанию. Данная организация станет крупнейшим государственным перестраховщиком. В том числе компания займется перестрахованием игроков долевого строительства. Напомним, 1 октября вступили в силу новые требования ЦБ, увеличивающие минимальный размер капитала компаний, страхующих ответственность застройщиков, с 400 млн до 1 млрд рублей. Новым требованиям соответствуют только 19 российских страховых компаний, и только две из них занимаются данным продуктом. Также действует Общество взаимного страхования ответственности застройщиков (ОВС), в которое входят 220 компаний.
Некоторые игроки строительного рынка уже отметили, что запуск новых проектов в октябре у них встал, так как страховые компании, с которыми они раньше работали, больше не могут предоставлять услугу перестрахования. Теперь застройщикам дорога в более затратное (взнос – 1 млн рублей) ОВС. Однако и тут есть свои сложности. Как поясняет в своей резолюции Национальное объединение застройщиков жилья (НОЗА), согласно действующему законодательству ОВС имеет ограничение по максимальному числу членов – 500 юридических лиц. Следует ожидать, что в ближайшее время число членов ОВС достигнет законодательного максимума. Остальным 3500 застройщикам России придется страховаться у иных страховщиков.
Таким образом, делают выводы члены НОЗА, новые требования и нормативы ведут к резкому ограничению возможности застройщиков привлекать средства дольщиков, что угрожает остановкой множества строек. Внедренное страхование ответственности застройщиков грозит стать не средством решения проблемы обманутых дольщиков, а источником этой проблемы в невиданных ранее масштабах. Выход из ситуации игрокам рынка видится в появлении государственной перестраховочной компании, создание которой ожидается в ближайшее время. Тогда на рынок услуг по страхованию застройщиков, считают специалисты, выйдут и другие крупнейшие страховщики России, которые сейчас отказываются работать без перестрахования.
По мнению экспертов, АИЖК-санатор и государственный перестраховщик от ЦБ как два механизма регулирования рынка долевого строительства могут вполне быть эффективны и дополнять друг друга. Однако для снижения количества проблемных дольщиков, считают они, необходимо учитывать и другие факторы.
На мой взгляд, реализация двух вышепредставленных инициатив не противоречит друг другу. Для снижения рисков покупателей на первичном рынке недвижимости РФ важно и наличие развитого механизма санации недобросовестных застройщиков, и механизма перестрахования долевого строительства. Впрочем, работа механизма санации была бы более эффективной и, пожалуй, потенциально менее затратной с точки зрения бюджетных расходов, ели бы к ней было привлечено ОВС», – полагает финансовый аналитик ИХ «Финам» Тимур Нигматуллин.
По словам председателя совета директоров АРИН Андрея Тетыша, инициативы по санатору и перестраховщику могут работать вместе. Однако оба механизма решают только последствия более глубокой проблемы. «Проблемы обманутых дольщиков начинаются на стадии строительства. Как только застройщики сталкиваются с препятствиями на пути бизнеса, кризисными ситуациями, строительство сбавляет темп. И если компания не относится к группе сильных лидеров, своевременная сдача объекта ставится под угрозу», – считает специалист.
С этими доводами согласен и руководитель практики недвижимости и строительства Maxima Legal Евгений Дружинин. По его словам, все проблемы института долевого строительства связаны с одной простой вещью. Мы систематически пытаемся подменить инвестиционные отношения, считает эксперт, которым всегда присуща определенная степень риска, отношениями потребительскими. Подход к долевому строительству у нас абсолютной такой же, как к покупке жилья на вторичном рынке – потребитель выбрал и купил товар, а продавец должен ему этот товар передать. Но это не так.
«Потребитель фактически осуществляет финансирование бизнеса застройщика с абсолютно понятной целью – получить определенную имущественную выгоду, помимо, очевидно, самой квартиры. В чем она заключается? Да собственно в разнице между стоимостью квадратного метра жилья на первичном и вторичном рынке. И совершенно естественно, на мой взгляд, что за возможность получения этой выгоды дольщик должен нести некий ограниченный риск того, что застройщик не справится со своей задачей. Что он, действуя добросовестно, неправильно рассчитает необходимые затраты и т. п. Это обычный инвестиционный риск», – отмечает Евгений Дружинин.
По мнению эксперта, закрывая же глаза на реальный экономический процесс, пытаясь превратить его в нечто другое, навязывая ему регулирование, ему не свойственное, мы лишь создаем больше проблем. В итоге имеем громоздкую систему, по факту снижающую риск возникновения обманутых дольщиков, но за счет огромных транзакционных издержек застройщиков. Только в случае смены парадигмы можно найти баланс между интересами дольщика и застройщика. Попытка же «припереть» застройщика к стенке и искусственно встроить в инвестиционный процесс такие гарантии, какие бы имел простой покупатель жилья на вторичном рынке, приведет в конечном итоге лишь к негативным последствиям.
Справка:
Александр Хинштейн – депутат Государственной Думы, член фракции «Единая Россия». Возглавляет рабочую группу президиума генерального совета ВПП «Единая Россия» по защите прав дольщиков и вкладчиков.
В Национальном объединении строителей (НОСТРОЙ) проходит процедура выборов президента этой саморегулируемой организации. Кандидат в президенты Сергей Петров рассказал представителям СРО, почему и как необходимо реформировать НОСТРОЙ.
Как заявил Сергей Петров, он глубоко уважает нынешнего президента НОСТРОЙ Ефима Басина. «Это человек, который очень много сделал для развития и строительной отрасли, и саморегулирования в нашей стране», - подчеркнул Сергей Петров. В то же время он отметил: если некоторые существенные проблемы не решить сейчас, они могут иметь разрушительные последствия для саморегулирования как института.
Представляя свою программу действий в случае избрания президентом НОСТРОЙ, кандидат неоднократно подчеркнул: никакая идея не будет претворена в жизнь в отсутствие финансирования. Численность аппарата Национального объединения строителей должна быть уменьшена.Акцент деятельности аппарата должен сместиться в округа. «На местах мы должны формировать целевые программы развития, получать под них финансирование от НОСТРОЙ и создавать аппараты координаторов на местах со штатными сотрудниками. Это будет более эффективно и менее затратно для наших строителей. НОСТРОЙ должен быть органом, который будет делать квинтэссенцию идей из регионов, обобщать их и выдавать в виде законодательных инициатив для формирования руководящих документов», - заявил Сергей Петров.
Идея сокращения численности руководящего состава НОСТРОЙ вызвала живую реакцию у представителей строительных СРО. Особенно с учетом одного из тезисов предвыборной программы, который гласит: ни президент, ни вице-президент, ни руководители аппарата Национального объединения строителей не должны параллельно занимать должности вбизнес-структурах и СРО. Сергей Петров заявил: изменения должны носить поступательный характер. До слома действующего механизма новый должен быть разработан и запущен. «Я категорический противник «рубки» направо и налево», - отметил кандидат.
Еще один важный тезис предвыборной программы - о 100% прозрачности бюджета. Его формирование должно быть абсолютно открытым. При этом, убежден Сергей Петров, не менее половины бюджета НОСТРОЙ должно оставаться в регионах.
Говоря о необходимости скорейшего реформирования Национального объединения строителей, кандидат напомнил об уже состоявшемся вступлении России в ВТО, следствием чего станет усиление конкуренции во всех отраслях. В том числе среди поставщиков строительных, отделочных материалов. «Хотим мы этого или нет, но нам нужно защищать своего производителя и свой рынок. Считаю, ничего плохого в этом нет», - прокомментировал ситуацию Сергей Петров. Особую важность в сегодняшнем контексте приобретают стандартизация, сертификация, регламентирующие процессы и механизмы. Стандарты, разрабатываемые НОСТРОЙ сегодня, сложны и неудобны в работе даже для строителей с солидным опытом. Между тем, как отметил член совета НОСТРОЙ Владимир Бланк, затраты на разработку документации составили почти 500 млн рублей.
«НОСТРОЙ должен стать настоящим защитником интересов, лоббистом строителей и саморегулируемых организаций», - подчеркнул Сергей Петров. В качестве приоритетных задач объединения он назвал участие в законотворчестве, техническом регулировании и подготовку кадров. Сергей Петров заявил также, что НОСТРОЙ «не должен вмешиваться в дела саморегулируемых организаций, чрезмерно их контролировать, не должен быть общественным министерством». Он констатировал: уйдя от столь критиковавшегося механизма лицензирования, национальная строительная отрасль сегодня рискует вновь вернуться на бюрократические рельсы. По словам Сергея Петрова, мнение совета НОСТРОЙ и координаторов, решения окружных конференций должны стать более весомыми. «На конференциях мы доказываем необходимость принятия тех или иных решений, но зачастую видим, что наши идеи остаются на уровне споров. А ведь это решения тех, кто работает «на земле», и они, конечно, должны учитываться», - заявил Петров.
Наиболее вопросом для аудитории стала позиция кандидата в отношении так называемых «коммерческих СРО». В ответ он напомнил, что понятие «коммерческое СРО» сегодня законодательно не прояснено: его определение отсутствует. Пока же огульные обвинения в коммерциализации деятельности некоторых СРО напоминают, скорее, охоту на ведьм и содержат негативный подтекст, т. к. этот тезис используется как средство недобросовестной конкурентной борьбы.
Прозвучал и вопрос о том, как будет сочетаться деятельность Сергея Петрова в качестве депутата Государственной Думы и президента Национального объединения строителей. По словам кандидата, конфликт интересов в этой ситуации исключен. Напротив: работа в НОСТРОЙ позволит точно знать, что требуется для успешного развития строительной отрасли, а работа в Госдуме даст возможности воплощать законодательные инициативы в жизнь.
Оценивая итоги встречи состроительными СРО, Сергей Петров признал, что прозвучали и вопросы с двойным подтекстом. Но поскольку у него есть твердая позиция по этим вопросам, выражаемая «прямо и четко», неприятных сюрпризов для него не было. «Я удовлетворен встречей с коллегами и благодарен тем СРО, которые выдвинули меня как кандидата на пост президента НОСТРОЙ», - резюмировал Сергей Петров.
13 сентября 2012 года в Санкт-Петербурге в гостинице "Парк ИНН Пулковская" состоится одно из самых ожидаемых событий года, которое соберет представителей органов государственной власти и строительного сообщества России.
Уже в третий раз пройдет Всероссийская научно-практическая конференция "Саморегулирование в строительном комплексе: повседневная практика и законодательство", которая станет центральным событием деловой программы 16-й Международной выставки "Baltic Build". Главным организатором конференции выступает СРО НП "Балтийский строительный комплекс" совместно с Ассоциацией СРО "Единство", СРО НП "Альянс строителей", НКСП "Региональное Строительное Объединение".
Поддержку мероприятию оказывают Министерство регионального развития РФ, аппарат полномочного представителя Президента РФ в СЗФО, Правительство Санкт-Петербурга, национальные объединения СРО в области строительства (НОСТРОЙ), проектирования (НОП), инженерных изысканий (НОИЗ) и энергетического обследования (НОЭ), Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС), Российский Союз строителей, Санкт-Петербургская торгово-промышленная палата, Общественный совет по вопросам координации деятельности СРО в Санкт-Петербурге в сфере строительства при Правительстве Санкт-Петербурга.
Двухлетний опыт проведения конференции показал, что данное мероприятие дает уникальную возможность российскому профессиональному сообществу – всем участникам строительного рынка – получить самую актуальную информацию об изменениях в законодательстве, касающихся строительства и смежных отраслей, повлиять на решение существующих проблем, а также подвести итоги функционирования системы саморегулирования на данном этапе.
Проводимый форум отличается не только высоким уровнем организации, но и масштабностью, достигнутой за счет широкой географии участников. Так, в 2011 году более 20 тысяч человек смогли следить за ходом мероприятия благодаря онлайн трансляции, которая велась на тридцати интернет-ресурсах, более 700 специалистов приняли живое участие в конференции. Ожидается, что и в этом году столь масштабное событие соберет в Северной столице представителей строительного сообщества из многих городов России. Расширенное пленарное заседание положит начало работе тематических секций, где предметом обсуждения станут узкоспециализированные вопросы отрасли.
Несмотря на то, что система саморегулирования на сегодняшний день окончательно сформировалась и окрепла, остаются до конца нерешенными такие проблемы, как высокие административные барьеры в строительстве, коммерциализация деятельности СРО, нехватка квалифицированных инженерных и рабочих кадров и многие другие вопросы, возникающие из-за несовершенства нормативной и законодательной базы в строительной отрасли. Для того чтобы решить эти проблемы, строительное сообщество должно консолидировать свои усилия, стремиться к открытому диалогу с представителями органов государственной власти, активно вносить свои предложения по совершенствованию законодательства. Выбранный формат конференции позволит участникам максимально эффективно использовать предоставленную возможность обсудить проблемы отрасли и варианты их решения и донести свое консолидированное мнение до органов, обладающих правом законодательной инициативы.
В тему:
Председатель Комитета Госдумы РФ по земельным отношениям и строительству Алексей Русских:
- Всероссийская научно-практическая конференция «Саморегулирование в строительном комплексе: повседневная практика и законодательство», уже в третий раз объединяющая представителей органов государственной власти и профессионального строительного сообщества, своей главное целью ставит обсуждение и решение основных проблем строительной сферы. В Комитет по земельным отношениям и строительству Государственной Думы РФ постоянно приходят предложения от строительного сообщества по улучшению отраслевого законодательства, в том числе и в части правового регулирования института СРО в строительстве. Надеюсь, что сотрудничество депутатов Государственной Думы и отраслевого сообщества на базе проводимой Конференции позволит усовершенствовать федеральное законодательство в строительной отрасли.
Президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства Елена Николаева:
- За время своего существования Всероссийская научно-практическая конференция «Саморегулирование в строительном комплексе: повседневная практика и законодательство» зарекомендовала себя как авторитетная площадка для обмена опытом и проведения конструктивных дискуссий по обсуждению наиболее важных проблем строительной отрасли. Особую роль в решении актуальных вопросов строительного комплекса могут сыграть саморегулируемые организации. Механизм СРО дает возможность застройщикам формировать критерии оценки качества строительных работ, прописывать и внедрять эти стандарты самостоятельно, не давая шанса непрофессионалам попасть на рынок. При активной позиции всех участников строительного комплекса рынок может очиститься от недобросовестных застройщиков и развиваться дальше, повышая качество строительства жилья, инфраструктурных и социальных объектов.
Вице-губернатор Санкт-Петербурга Игорь Метельский:
- Одной из основных задач, стоящих сегодня перед государством, является упрощение административных процедур, совершенствование законодательства в строительной сфере с целью эффективного функционирования отрасли. При этом необходим полноценный диалог органов государственной власти и строительного бизнеса, в процессе которого профессиональное сообщество могло бы доносить свои проблемы и предложения до правительства, а власть – сообщать о принятых постановлениях и объяснять причины принятия тех или иных решений.
Уверен, что обмен опытом и объединение усилий бизнеса и власти, в том числе на предстоящей научно-практической конференции, позволят выработать общую позицию, ориентированную на эффективное развитие строительной отрасли, как Санкт-Петербурга, так и других регионов и России в целом.
Руководитель Аппарата НОП Антон Мороз:
- Саморегулирование в строительстве стало уже не просто привычным, а необходимым механизмом для обеспечения безопасности и качества возводимых объектов. СРО дали возможность понять, что принцип "каждый сам за себя" ушел в прошлое. Саморегулируемыми организациями разработаны и введены в действие необходимые нормативные документы, продолжает совершенствоваться законодательная база. Сегодня отношения государства и бизнеса наконец-то приобретают партнерский характер. Система саморегулирования не только обеспечивает ответственность, но и позволяет объединить усилия участников рынка по выработке новых норм и установлению обратной связи с органами власти.