Под защитой государства
В России из-за непростой ситуации в строительной отрасли растет количество проблемных дольщиков. Федеральные чиновники, депутаты Госдумы обеспокоены «трендом» и обсуждают новые дополнительные механизмы регулирования рынка долевого строительства.
В АИЖК на санацию
Заместитель председателя Комитета по безопасности и противодействию коррупции Госдумы РФ Александр Хинштейн несколько дней назад сообщил, что в настоящее время в парламенте по его инициативе разрабатывается законопроект, предполагающий появление на рынке долевого строительства организации – санатора строительных компаний, использующих средства дольщиков при возведении многоквартирных домов.
Санатор будет иметь право входить в дела о банкротстве от лица государства, проверять финансовую состоятельность компаний, работающих в сфере долевого строительства. Также организация будет завершать долгострои. Денежные средства на эти цели будут расходоваться из отчислений самих застройщиков.
«Считаю, что санатор должен быть создан на базе АИЖК. Его появление позволит повысить уровень доверия граждан к участию в долевом строительстве, поддержит отрасль в условиях экономического спада. Фактически, мы предлагаем создать аналогию Агентства по страхованию вкладов, но только в строительной сфере», – отметил Александр Хинштейн.
Депутат напомнил, что с начала этого года количество обманутых дольщиков выросло в стране приблизительно на 19%. Сейчас таковыми считаются около 80 тыс. человек. Также выросло и количество проблемных домов. «В целом по стране снижены объемы строительства, так как жилье стало приобретаться менее активно. Кроме того, застройщикам на фоне экономической турбулентности намного сложнее получать банковские кредиты, и в итоге некоторые компании вынуждены покидать рынок, что как раз грозит появлением долгостроев. Ситуация не улучшится, если не принимать какие-то меры, не вводить новые механизмы защиты дольщиков», – подчеркнул парламентарий.
Ранее Министерство строительства и ЖКХ РФ поддержало создание санационной структуры. Глава ведомства Михаил Мень отмечал, что предложение о появлении на базе объединенного института развития АИЖК и РЖС санатора рассматриваемо и интересно.
Центробанк перестрахует
На прошлой неделе стало также известно, что Центробанк до конца первого полугодия 2016 года создаст Национальную страховую компанию. Данная организация станет крупнейшим государственным перестраховщиком. В том числе компания займется перестрахованием игроков долевого строительства. Напомним, 1 октября вступили в силу новые требования ЦБ, увеличивающие минимальный размер капитала компаний, страхующих ответственность застройщиков, с 400 млн до 1 млрд рублей. Новым требованиям соответствуют только 19 российских страховых компаний, и только две из них занимаются данным продуктом. Также действует Общество взаимного страхования ответственности застройщиков (ОВС), в которое входят 220 компаний.
Некоторые игроки строительного рынка уже отметили, что запуск новых проектов в октябре у них встал, так как страховые компании, с которыми они раньше работали, больше не могут предоставлять услугу перестрахования. Теперь застройщикам дорога в более затратное (взнос – 1 млн рублей) ОВС. Однако и тут есть свои сложности. Как поясняет в своей резолюции Национальное объединение застройщиков жилья (НОЗА), согласно действующему законодательству ОВС имеет ограничение по максимальному числу членов – 500 юридических лиц. Следует ожидать, что в ближайшее время число членов ОВС достигнет законодательного максимума. Остальным 3500 застройщикам России придется страховаться у иных страховщиков.
Таким образом, делают выводы члены НОЗА, новые требования и нормативы ведут к резкому ограничению возможности застройщиков привлекать средства дольщиков, что угрожает остановкой множества строек. Внедренное страхование ответственности застройщиков грозит стать не средством решения проблемы обманутых дольщиков, а источником этой проблемы в невиданных ранее масштабах. Выход из ситуации игрокам рынка видится в появлении государственной перестраховочной компании, создание которой ожидается в ближайшее время. Тогда на рынок услуг по страхованию застройщиков, считают специалисты, выйдут и другие крупнейшие страховщики России, которые сейчас отказываются работать без перестрахования.
По мнению экспертов, АИЖК-санатор и государственный перестраховщик от ЦБ как два механизма регулирования рынка долевого строительства могут вполне быть эффективны и дополнять друг друга. Однако для снижения количества проблемных дольщиков, считают они, необходимо учитывать и другие факторы.
На мой взгляд, реализация двух вышепредставленных инициатив не противоречит друг другу. Для снижения рисков покупателей на первичном рынке недвижимости РФ важно и наличие развитого механизма санации недобросовестных застройщиков, и механизма перестрахования долевого строительства. Впрочем, работа механизма санации была бы более эффективной и, пожалуй, потенциально менее затратной с точки зрения бюджетных расходов, ели бы к ней было привлечено ОВС», – полагает финансовый аналитик ИХ «Финам» Тимур Нигматуллин.
По словам председателя совета директоров АРИН Андрея Тетыша, инициативы по санатору и перестраховщику могут работать вместе. Однако оба механизма решают только последствия более глубокой проблемы. «Проблемы обманутых дольщиков начинаются на стадии строительства. Как только застройщики сталкиваются с препятствиями на пути бизнеса, кризисными ситуациями, строительство сбавляет темп. И если компания не относится к группе сильных лидеров, своевременная сдача объекта ставится под угрозу», – считает специалист.
С этими доводами согласен и руководитель практики недвижимости и строительства Maxima Legal Евгений Дружинин. По его словам, все проблемы института долевого строительства связаны с одной простой вещью. Мы систематически пытаемся подменить инвестиционные отношения, считает эксперт, которым всегда присуща определенная степень риска, отношениями потребительскими. Подход к долевому строительству у нас абсолютной такой же, как к покупке жилья на вторичном рынке – потребитель выбрал и купил товар, а продавец должен ему этот товар передать. Но это не так.
«Потребитель фактически осуществляет финансирование бизнеса застройщика с абсолютно понятной целью – получить определенную имущественную выгоду, помимо, очевидно, самой квартиры. В чем она заключается? Да собственно в разнице между стоимостью квадратного метра жилья на первичном и вторичном рынке. И совершенно естественно, на мой взгляд, что за возможность получения этой выгоды дольщик должен нести некий ограниченный риск того, что застройщик не справится со своей задачей. Что он, действуя добросовестно, неправильно рассчитает необходимые затраты и т. п. Это обычный инвестиционный риск», – отмечает Евгений Дружинин.
По мнению эксперта, закрывая же глаза на реальный экономический процесс, пытаясь превратить его в нечто другое, навязывая ему регулирование, ему не свойственное, мы лишь создаем больше проблем. В итоге имеем громоздкую систему, по факту снижающую риск возникновения обманутых дольщиков, но за счет огромных транзакционных издержек застройщиков. Только в случае смены парадигмы можно найти баланс между интересами дольщика и застройщика. Попытка же «припереть» застройщика к стенке и искусственно встроить в инвестиционный процесс такие гарантии, какие бы имел простой покупатель жилья на вторичном рынке, приведет в конечном итоге лишь к негативным последствиям.
Справка:
Александр Хинштейн – депутат Государственной Думы, член фракции «Единая Россия». Возглавляет рабочую группу президиума генерального совета ВПП «Единая Россия» по защите прав дольщиков и вкладчиков.
Строительство центральной части Западного скоростного диаметра идет с опережением графика. Об этом во время осмотра стройки журналистам заявил вице-губернатор Оганесян. Подрядчик строительства – компания ICA – в зимний период не собирается снижать темпы ведения работ.
На прошлой неделе чиновникам вместе с журналистами устроили экскурсию на строящуюся центральную часть ЗСД – самый сложный с технической точки зрения участок скоростного диаметра. Его протяженность от наб. реки Екатерингофки до развязки с Приморским пр. составляет 11,7 км, из которых 6 км дороги пройдет по воде. Богат данный участок ЗСД и на искусственные сооружения. Здесь будут построены 7 мостов, 3 эстакады, 1 тоннель под рекой Смоленкой и 3 транспортные развязки.
Генеральным подрядчиком строительства является итальянская компания ICA («Асталди Ичташ»), которая сдает объект под ключ. ООО «Магистраль северной столицы» занимается управлением и финансированием проекта.
Возведение центральной части ЗСД началось весной 2013 года, планируется окончание – II квартал 2016 года. Строительство условно поделено на две очереди – IV и V.
Сейчас на объекте построено 1959 м временных технологических эстакад из 3419 м, то есть 57,3%. Эти сооружения создаются для того, чтобы подвозить строительные материалы и оборудование к «водным» частям ЗСД. По нормативу они выдерживают до 100 тонн груза.
На юге Васильевского острова возведено 506 из 1080 м запланированных платформ. На Канонерском острове – 736 из 1620 м. На севере Васильевского острова временные технологические эстакады длиной 365 м сооружены полностью. Все работы завершены и на ул. Савушкина, где длина платформ составляет 362 м.
«У меня сегодня нет сомнений, что мы уложимся в сроки строительства. По графику, который нами составлен, ввод центрального участка намечен на II квартал 2016 года. Но мы уже идем с опережением», – заявил вице-губернатор Петербурга Марат Оганесян, осмотрев строительные площадки.
По свидетельству Алексея Суровцева, технического директора ЗАО «Институт «Стройпроект», рабочая документация по проекту центральной части ЗСД разработана на 70%. «Мы ее дорабатываем на основании проектной документации, которая существовала и вся прошла Главгосэкспертизу. В рабочей документации учитывается текущее состояние вопросов, например, все, что связано с коммуникациями, и т. д.», – добавил специалист.
Марат Оганесян прокомментировал информацию по поводу того, что под главным искусственным сооружением ЗСД – вантовым мостом через Неву высотой 52 м – не смогут проходить парусники размером 57 м («Седов», «Крузенштерн»). «На этапе обоснования инвестиций была проделана колоссальная работа и отобрано три варианта. Принятый вариант, в котором высота моста достигает 52 м, считается наиболее эффективным во всем вопросах. К сожалению, парусник «Седов» не сможет пройти в районе Морского канала. Но для этого мы делали Морской порт, и еще есть ряд пристаней, где он может спокойно пристать. Я не думаю, что это колоссальная проблема. Соорудив 46 км ЗСД, мы решаем более глобальную городскую проблему транспортной доступности и увода автомобилей из центра», – заключил вице-губернатор.
Олег Панкратов, глава Департамента финансирование инфраструктуры и проектного финансирования банка ВТБ, также доволен ходом строительства. «Мы убедились, что строительные работы развернуты по всему ходу центрального участка ЗСД. Мы довольны теми темпами, которые сейчас набраны. С точки зрения стоимости изменений не предвидится, так как мы работаем по контракту с фиксированной ценой», – заявил он.
Стоимость строительства центрального участка ЗСД составит более 100 млрд рублей. Часть средств будет идти из кармана инвестора. Еще 9 млрд рублей будут выделены банком ВТБ и Газпромбанком, 60 млрд – консорциумом различных банков, а 50,7 млрд рублей направят из федерального бюджета.
Алексей Бнатов, генеральный директор ООО «Магистраль Северной столицы», не стал называть сумму, которая уже освоена при возведении центрального участка ЗСД.
По его словам, стройка на этой части диаметра будет вестись с учетом зимней погоды, но специфических сокращений в этот период не предусмотрено. «Работы идут с опережающим графиком, в том числе из-за того, что мы хотим к зиме соорудить все временные эстакады, чтобы иметь возможность безопасного гарантированного места работы в период особых холодов и ветров», – добавил Алексей Бнатов.
Сейчас над созданием центральной части ЗСД работают 1379 человек, в том числе 236 инженеров. Всего в строительстве задействовано 22 субподрядные организации.
В июле текущего года была одобрена новая дорожная карта - план действий по улучшению предпринимательского климата в сфере строительства. Насколько она реально облегчит жизнь застройщиков и передвинется ли сразу Россия в рейтинге инвестиционной привлекательности с 180 места на 34-ое? На эту тему состоялась дискуссия в рамках международного инвестиционного форума ProEstate-2013.
Перспективы законотворчества
Кроме Дорожной карты, правительство планирует принять в ближайшее время ряд законов, способствующих облегчению участи застройщиков.
Так, предполагается узаконить обязанность властей проводить аукцион по предоставлению свободных земельных участков по заявлениям юрлиц (в противном случае чиновникам будет грозить административная ответственность).
До конца года все городcкие поселения должны иметь правила землепользования и застройки. Правда, исключение сделано для Москвы – она считается настолько уникальным городом в силу своей столичности, а также разросшейся с присоединением Новой Москвы площади, что сейчас работы по ПЗЗ здесь практически блокированы.
Предполагается реформирование градостроительного законодательства в части планировки территорий. В частности, планируется проводить публичные слушания по проектам планировки.
Предложен законопроект, по которому градостроительное зонирование будет заменено на территориальное зонирование. Что изменится с переменой термина – пока не известно.
Известна идея властей о постепенной отмене категорий земель, призванная упростить процедуру застройки участков. Законопроект с прошлого года находится в обсуждении. Госдума планирует принять его в текущую осеннюю сессию.
Из менее глобальных планов правительства в части улучшения правового поля девелопмента - установление перечня случаев подготовительных работ, которые могут вестись без получения разрешения на строительство, а также сокращение перечня объектов капитального строительства (из особо опасных и технически сложных) требующих обязательного прохождения экспертизы.
Сокращать, но вдумчиво
Большинство девелоперов позитивно оценивает комплекс мер, запланированных в Дорожной карте, однако многих смущает желание властей в сжатые сроки реформировать строительный процесс.
«Я не испытываю восторга от существующей реальности, но и скептически оцениваю результативность тех мероприятий, которые запланированы в Дорожной карте, - говорит Олег Барков, генеральный директор компании Hansa SPb Development. – На уровне правительства пока не существует достаточной управленческой компетенции для того, чтобы эффективно организовать реформирование технически сложных процедур. Упразднение обязательной экспертизы вызывает опасения, поскольку в последнее время резко упало качество рабочей документации. Профессионально выполненных проектов в Петербурге - не более 15-20% от общего объема. Невозможно одним скачком перескочить из царства необходимости в царство свободы. Можно сколько угодно облизываться на зарубежный опыт, но ведь он вырабатывался десятилетиями. Я против того, чтобы в краткие сроки ставилась задача добежать до счастья».
По словам эксперта, за те 15-лет, которые Россия живет в состоянии строительного бума, инциденты в строительной отрасли были единичными – «Трансвааль» и падение крыши колхозного рынка в Москве, обрушение крыши гипермаркета Окей в Петербурге, «танцующий» мост в Волгограде. Для сравнения – в 90-е годы, когда период строительного бума переживали Южная Корея и Турция, было очень много сообщений о разрушающихся зданиях.
«Мешает жить не суть процедур, а то, как они проводятся, - уверен Олег Барков. - Наибольшую тревогу вызывает убивание экспертизы, потому что она является последним сколько-нибудь сдерживающим фактором. По моему опыту, это наименее коррумпированная и наиболее предсказуемая по срокам процедура. И в регионах ситуация еще лучше, чем в столичных городах, люди работают предсказуемо и прозрачно».
По мнению Арсения Васильева, генерального директора УК «УНИСТО Петросталь», разрешительная система должна эволюционировать в сторону тех целей, которые планируется достичь. «Если мы хотим максимально ограничить развитие, мы считаем у нас уже очень много дешевого жилья, у нас достаточно объектов инфраструктуры, –нужно вводить максимальные ограничения. Но если мы считаем, что у нас еще есть нерешенные проблемы, а экономика нам подсказывает что это именно так, то нужно снижать бремя согласований и сокращать время получения разрешений. Ведь большой запас эффективности заложен именно в сроках. Срок подготовки исходно-разрешительной документации зачастую в два раза превышает срок строительства объекта. За счет сокращения сроков мы можем получить серьезный экономический эффект и получить необходимый результат – дешевое жилье. Дорожная карта как некий рамочный документ безусловно полезна, но должна быть политика конкретных шагов».
По мнению Арсения Васильева, необходимо существенно пересмотреть объем документооборота, который сложился на данный момент. «Девелопер превратился в секретариат при десятках согласовательных инстанций. Не понятно, почему нет баз данных с той же государственной документацией, не внедряются системы электронного документооборота – хотя бы на некоторых этапах».
Под видом уникальности
Жизнь столичных девелоперов, по их же словам, усложняет Градостроительно-земельная комиссия города Москвы (ГЗК). «В период отсутствия ПЗЗ именно ГЗК определяет градостроительную политику столицы. Формально ГЗК никаких полномочий не имеет, но фактически - достаточно много, - говорит Максим Попов, руководитель направления практики «Недвижимость и строительство» Goltsblat BLP.
«В России есть уникальные регионы, к которым нельзя подойти используя какие-то общие принципы. Один из них – Москва, - считает Максим Кузнеченков, партнер Baker & McKenzie. - В Москве отсутствует в принципе соответствующее другим регионам регулирование. Есть искушение раскритиковать ГЗК как сложный орган, с которым тяжело спорить. Действительно, правовой статус этого органа – сложный. Есть судебные решения, в которых прямо признается, что решения принимаемые комиссией невозможно оспорить, поскольку они носят совещательно-рекомендательный характер. С другой стороны, не получив этих актов, девелоперу невозможно двигаться вперед. Тем не менее существование ГЗК необходимо - в Москве настолько затянулся переходный период, что такое «ручное» управление оправданно».
Однако у девелоперов и юристов к работе ГЗК есть вопросы. И, прежде всего, - закрытость. «Мы не имеем возможности получить протоколы обсуждений, - рассказывает Максим Кузнеченков. - Неясен характер деятельности этого органа – не понятно, кто именно определяет градостроительную политику, на основании чего принимается то или иное решение».
По мнению Максима Кузнеченкова, в ГЗК девелоперов особенно пугает одна функция – расторжение договоров аренды и прекращение инвестиционных договоров. «То есть под вопросом оказывается стабильность оборота и вещно-правовая защита инвестора. Инвестор не может предугадать, отберут у него участок или нет. Юристы предлагают ввести изменения в вещное право, чтобы право на застройку могло продаваться, включаться в оборот, - считает Максим Кузнеченков. По его мнению, стоит провести амнистию по самостроям. В истории уже были примеры - в свое время срок исковой давности по недействительным сделкам был 10 лет, но для того, чтобы не пересматривать итоги приватизации, сохранить стабильность оборота, этот срок сократили до 3–х лет.
Петербург выбирает
Петербургские девелоперы более высокого мнения о ситуации в своем регионе, однако, и у них в последнее время хватает вопросов.
«До недавнего времени в Петербурге существовала достаточно стройная система прохождения инвестпроектов, их оценки, - говорит Олег Барков. - Проекты делились на рядовые и стратегические, существовала система работы с ними. Петербург пользовался заслуженной репутацией территории с относительно прозрачными правилами работы. Сейчас идет процесс реформирования и нет ясности какова будет окончательная система оценки проектов, как будет осуществляться поддержка. Реальное положение дел достаточно тяжелое. Заторможен процесс утверждения проектов планировки, крайне сложен и забюрократизирован процесс получения градпланов».
В последние два года в Петербурге идет мучительная переоценка приоритетов развития города. Пока не сложилось четкого представления - какие приоритетные проекты нужны городу, на что он согласен тратить деньги. По мнению Олега Баркова, тому есть экономические причины: «после внесения изменений в бюджетное законодательство, когда во многих вертикально интегрированных структурах уплата налогов стала производиться по месту деятельности, а не по месту нахождения главного офиса, бюджет Петербурга потерял большие деньги, было заморожено большое количество проектов».
По мнению Майи Петровой, советника Borenius Russia, инвесторов, в том числе и иностранных, пугает правовая неопределённость. «Я думаю, инвесторы больше бы мирились с продолжительностью процедур, если бы понимали, что есть понятные правила игры на 2-3 года, что не поменяется власть, комитеты, порядок согласования. Ситуация изменилась бы к лучшему, если бы существовал порядок компенсации вложений инвестора, если вдруг правительство региона принимает решение построить этот объект за бюджетные средства или изменить схему партнерства с бизнесом. Таких примеров хватает – это ЗСД с компанией Hochtief, «Набережная Европы» с «ВТБ-Девелопмент», Апраксин двор с «Главстрой-СПб». В каких-то случаях вопрос компенсации решается, но он не прозрачен. Судебных дел, по которым бы инвестор получил компенсацию при выходе из проекта не по его вине, я не встречала. Отношение государства в принципе должно поменяться, ведь любой инвестиционный проект имеет составляющую, которая идет на инфраструктуру, и несет в себе социальную направленность. Если у инвесторов падает интерес, то регион не сможет решать свои социальные проблемы», - считает Майя Петрова.
Священная и абсурдная
Яркий пример абсурдной процедуры, по мнению Арсения Васильева, - общественные слушания. «Агитация бабушек-пенсионерок, попытки отсечь оппонентов со всех сторон, толпа и крики – все это вряд ли можно отнести к цивилизованному обсуждению градостроительных проектов. Тем не менее, мы видим это на общественных слушаниях через раз. Это значит, что других процедур, учитывающих мнение населения, не существует. Мы признаем таким образом, что муниципальная власть не работает, она не способна выражать мнение населения. Девелоперу предлагается потратить на это 2,5-3 месяца и подождать чем все это закончится».
По мнению Олега Баркова, публичные слушания – вполне логичная процедура, однако все опять упирается в практику исполнения. С ценностью слушаний согласен и Максим Кузнеченков: «Публичные слушания относятся к разряду рекомендаций. Наше законодательство пока не решается вводить референдумы, которые имеют обязательный характер. Хотя во многих странах Европы многие вопросы местного значения решаются именно так. Это прямая форма проявления участия граждан в местном самоуправлении. Нельзя решать за людей, что им хорошо, а что – нет».