Грузоперевозки утяжелили квадратный метр
Вступили в силу новые правила Минтранса, регулирующие грузоперевозки. Они изменили нормы загрузки грузового автотранспорта.
Требования к грузоперевозкам ужесточились, за перегруз назначены большие штрафы, весовой контроль за тяжеловесным транспортом усилен. Все эти меры привели к росту затрат на транспортную составляющую у многих производителей на строительном рынке, ведь практически все стройматериалы доставляются заказчику именно грузовым транспортом.
В результате транспортная составляющая в стоимости нерудных материалов выросла на 40-60%.
Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб», говорит, что стоимость щебня выросла на 41% с учетом доставки, песка строительного – на 14% с учетом доставки.
Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu, добавляет: «Некоторые строительные материалы существенно подорожали за последний месяц в связи с вводом ограничений нагрузки на ось грузового транспорта, перевозящего инертные материалы и бетон на стройки. Данные нагрузки искусственным образом были сокращены в два раза. Так, цена доставки, которая является важной составляющей стоимости строительных материалов, выросла в три раза. Соответственно, стоимость бетона и инертных материалов увеличилась вдвое. На сегодняшний день это самая серьезная проблема для застройщиков».
Как говорят аналитики, с начала года рост стоимости строительных материалов в среднем составил 25%, это привело к тому, что себестоимость строительства увеличилась на 7%.
Петр Буслов уточняет: «С конца декабря 2014 года мы наблюдаем рост цен практически на все строительные материалы. В первую очередь, безусловно, подорожала импортная продукция, стоимость которой напрямую зависит от курсов валют. Однако ее доля в наших проектах невысока. В основном это оборудование для прокладки систем водоотведения и канализации, а также вентиляционные сети, аналогов которых не производят на территории нашей страны. Отечественные строительные материалы также прибавляют в цене. В частности, с января по сентябрь высоковольтные кабели подорожали на 43%, обои бумажные – на 35%, линолеум – на 16%, кирпич – на 10%».
При этом некоторые позиции строительных материалов даже упали в цене. Так, цены на арматуру снизились по сравнению с их уровнем на начало года.
Специалисты компании «Лемминкяйнен» отмечают, что изменения в закон о грузоперевозках стали новым стимулом для роста цен. Основная коррекция цен произошла в I квартале 2015 года, когда все поставщики изменили свои цены в соответствии с новыми курсами валют, ростом цен на энергоресурсы и инфляцией. «Дальше серьезных изменений цен не наблюдалось, кроме роста цен на грузоперевозки на фоне постановления Министерства транспорта на максимальные осевые нагрузки», – уточняют в компании «Лемминкяйнен».
Любава Пряникова, старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге, подсчитала, что стоимость строительных материалов за последний год увеличилась на 20-25%.
Дмитрий Орлов, начальник отдела снабжения компании STEP, уверен, что подорожание коснулось всех сегментов рынка стройматериалов: «Причины разные: рост тарифов на энергоносители, увеличение транспортных издержек ввиду снижения допустимой нагрузки на ось при перевозке продукции автотранспортом, а также рост железнодорожных тарифов. Сократились и объемы инвестиций, производства, а также экспорта и импорта. Кроме того, колебание курса валют повлияло на стоимость строительных материалов, где есть импортные составляющие».
При этом он отмечает, что поставщики и производители пытаются идти навстречу покупателям и фиксируют цену на большие объемы продукции. Они также резервируют какой-либо объект или поставляют материалы непосредственно с завода, минуя промежуточное складирование.
Мнение:
Сергей Бегоулев, заместитель генерального директора Группы ЛСР, управляющий «ЛСР. Стеновые материалы – Северо-Запад»:
– В начале года мы наблюдали резкий подъем на рынке строительных материалов Северо-Запада, после чего темпы строительства снизились и началось сужение рынка, которое будет продолжаться и в следующем году. Что касается стоимости материалов, то цены на кирпич и газобетон остаются стабильными. Растет себестоимость продукции, но рыночная ситуация не позволяет производителям увеличивать цены. Думаю, что через год-полтора возможен рост стоимости строительных материалов.
Громкий выход СК «Дальпитерстрой» Аркадия Скорова на рынок жилья Карелии обернулся фиаско. Сложное финансовое положение компании грозит срывом контрактов по строительству жилья в трех муниципальных районах на сумму 300 млн рублей. Авантюрный рывок петербургских строителей в регион ставит под угрозу реализацию всей республиканской программы расселения «аварийки».
Грозящую стать фатальной пробуксовку реализации республиканской программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2014-2017 годы обсуждали накануне в карельском Минстрое. Как рассказали в министерстве, сейчас реализуется первый этап программы (2014-2015 годы), в рамках которого предусмотрено переселение 2,2 тыс. человек из 173 аварийных домов площадью порядка 37 тыс. кв. м. Госконтракты на строительство социального жилья для переселенцев заключены с ООО «Гидрострой», АО «Карелстроймеханизация» и петербургским ООО «Строительная компания «Дальпитерстрой». Новые дома строятся в Петрозаводске, Костомукше и еще в 11 районах Карелии. К местным подрядчикам претензий у республиканского Минстроя нет – одна из компаний идет в графике, вторая ударными темпами сокращает незначительное отставание. А вот с заезжими строителями возникли существенные проблемы.
Работы стоят
В настоящий момент «Дальпитерстрой» работает в трех муниципальных районах республики – Олонецком, Прионежском и Пряжинском, где строит 16 объектов общей площадью 8,4 тыс. кв. м. Объемы небольшие, самый крупный объект – 31-квартирный жилой дом по ул. Строителей в городе Олонец. Но тем не менее, по данным Минстроя, большая часть объектов не продвинулась дальше котлована, по нескольким адресам есть фундамент, хотя все объекты должны быть сданы до 1 декабря 2015 года. В Минстрое добавили, что в настоящее время застройщиком не ведутся работы на строительстве двух жилых домов в п. Верхние Важины, 20-квартирного жилого дома в п. Пряжа, 5-квартирного жилого дома в п. Койвусельга, 12-квартирного жилого дома в п. Ведлозеро, 19-квартирного жилого дома в п. Матросы. Строительство двух жилых домов в п. Эссойла не начато, и данные о ходе проектных работ не предоставлены. По состоянию на 2 октября 2015 года возобновлены работы только на восьми объектах из 16.
В свою очередь, и.о. министра строительства, жилищно-коммунального хозяйства и энергетики Республики Карелия Дмитрий Матвиец отметил, что в части финансирования работ со стороны правительства республики все обязательства полностью выполняются, и возникающие внутренние вопросы финансирования строительных работ подрядчики должны решать как хотят, но не затягивая сроков строительства. «Дальпитерстрой» ставит под угрозу срыва реализацию первого этапа программы. К тому же из-за особенностей климата Карелии некоторые виды работ должны выполняться в срок, до определенной температуры воздуха. А судя по темпам работ, подрядчик может просто не успеть этого выполнить», – говорит чиновник. Он напомнил, что если дома для переселения граждан из аварийного жилищного фонда будут построены с опозданием, республика будет обязана выплатить Фонду ЖКХ большие штрафы. А поскольку свои обязательства власти республики выполнили в полном объеме, штрафные санкции переложат на плечи подрядчика. Сумма штрафа за невыполнение обязательств составляет 80 тыс. рублей в день.
При этом в компании отсутствие динамики работ объясняют просто: нет денег. Присутствовавшая на встрече представитель «Дальпитерстроя» Наталья Пасечник смогла лишь доложить о подготовке проектной документации, реальных объемов в перспективе, судя по всему, ждать не стоит.
Замах на рубль, удар на копейку
Отметим, что контракт на строительство социального жилья «Дальпитерстрой» Аркадия Скорова выиграл в апреле 2015 года. Тогда, правда, бизнесмен рассказывал «Строительному Еженедельнику» о 18 зданиях исключительно в Петрозаводске. Выбор региона господин Скоров объяснял относительной близостью к Петербургу, а также наличием собственного щебеночного карьера (был куплен еще семь лет назад, но добыча началась только в 2015 году), продукция которого должна была удешевить себестоимость строительства «квадрата». Но застройщик тем не менее не справился. И это несмотря на то, что компания якобы согласилась работать без аванса и практически без прибыли – все для того, чтобы зарекомендовать себя на новом рынке и побороться за по-настоящему крупный и выгодный контракт. Очевидно, что первый блин вышел комом – с таким реноме госзаказчик будет обходить компанию Аркадия Скорова за 200 миль. Планирует ли компания исправлять ситуацию или согласна на расторжение контракта, неизвестно. Аркадий Скоров был недоступен для комментария.
Любопытно, что к апрелю, когда заключался контракт, на «Дальпитерстрой» Смольным уже был навешен ярлык «в сложном финансовом положении» (и вряд ли республиканские власти об этом не знали). Так Комитет по строительству ответил дольщикам в Шушарах, где компания сначала не смогла достроить школу. А позже и сами дольщики жилого комплекса компании попросили Смольный включить их объект в список проблемных. Отстают и стройки компании в Парголово и в Ленсоветовском. Сейчас, по данным СМИ, застройщика проверяет экономическая полиция по наводке о выводе средств из компании.
Кстати:
Претензии к работе «Дальпитерстроя» у республиканского Минстроя копятся еще с августа – уже в конце лета застройщик начал коллекционировать просрочки по планам-графикам. Но министерство пытается всеми силами избежать расторжения контракта, в противном случае потребуется объявлять новый тендер – это как минимум пара месяцев, а это уже верный выход на срыв первого этапа программы расселения «аварийки». Напомним, до 2017 года в республике должно быть переселено почти 7 тыс. человек и снесено 586 аварийных домов. На эти цели выделено 4,6 млрд рублей, из которых 2,5 млрд рублей Фонд ЖКХ, а 2,1 млрд рублей – средства консолидированного бюджета Карелии. По данным фонда, первый этап программы реализован только на 20%. Отставание от графика составляет более трех месяцев.
С 1 декабря в Петербурге повышаются базовые ставки аренды земли. Эксперты считают увеличение ставок существенным и болезненным для сегмента коммерческой недвижимости.
В Петербурге с 1 декабря 2015 года вступает в силу постановление городского правительства о повышении базовых ставок аренды земли. Напоминание об этом разместил на собственном сайте Комитет имущественных отношений (КИО). Изначально планировалось, что нововведение заработает 1 апреля текущего года, однако его отложили на восемь месяцев из-за сложной экономической ситуации в городе и стране.
Как подчеркивают в пресс-службе КИО, в последний раз базовые ставки аренды земли менялись в 2009 году. Планируемое увеличение тарифов объясняется необходимостью подгона действующих ставок под новую кадастровую стоимость земли, которую еще в 2012 году определил ГУИОН. Повышение ставок ждали еще год назад, но проект долго согласовывался городским правительством. Увеличение размеров ставок, полагают чиновники, позволит увеличить доходы городского бюджета на 10-15%. Год назад Смольный на аренде земли заработал около 18 млрд рублей.
Отметим, что базовая ставка зависит от зоны градостроительной ценности, всего их 19. Зоны с 1 по 5 – это центральная часть города. Ставки в них в них вырастут от 7 до 17%. Зоны с 6-12 – новые районы города и промышленные территории. Ставки в них вырастут от 0,9 до 2,5%. Зоны 13-19 – это пригородные районы, ставки в них вырастут на 33-39%.
На текущий момент базовая ставка за землю под капитальными строениями составляет от 0,21 тыс. до 2,5 тыс. рублей за 1 кв. м с начислением дополнительных повышающих или понижающих коэффициентов. В частности, зависит от места и привязки к инфраструктурным объектам, таким как станции метро и основным магистралям.
Определить размер арендной платы можно самостоятельно, поясняют в КИО. Для этого необходимо разделить сумму текущей арендной платы за земельный участок на базовую ставку арендной платы, действующую до 1 декабря текущего года, затем умножить на базовую ставку арендной платы, которая будет действовать после 1 декабря. Полученный результат необходимо округлить до двух знаков после запятой, то есть до копеек.
Представители бизнеса, специалисты рынка недвижимости к повышению арендных ставок относятся достаточно негативно. Они считают, что на фоне общей стагнации нововведение ухудшит предпринимательскую среду города. Бизнесмены надеются на продление моратория на повышение ставок, но, по всей видимости, этого не случится.
По словам вице-президента по управлению коммерческой недвижимостью ГК «АРИН» Екатерины Лапиной, планируемое повышение весьма существенное. «Больше всего рост ставок почувствует сегмент коммерческой недвижимости. В том числе субарендаторы, так как стоимость аренды помещений останется как минимум на высоком уровне. Сейчас Смольный индексирует падающие цены в сторону повышения. Однако интерес к городскому имуществу и аренде прямо пропорционально падает», – отмечает она.
Эксперт добавляет, что долгое время чиновники Петербурга шли по пути приравнивания стоимости городского имущества к рыночной. Причем последние 2-3 года в ряде случаев оценивали стоимость земли и недвижимости выше рынка. Специалист полагает, что из-за повышения арендных ставок следует ожидать очередной всплеск судебных тяжб предпринимателей, недовольных ранее проведенной оценкой земли, с чиновниками города.