Парголово прирастет жильем
Российский аукционный дом (РАД) объявил торги по продаже более 20 га на Выборгском шоссе под комплексное освоение территории. На трех участках, которые будут торговаться от 40 млн EUR, можно построить до 200 тыс. кв. м жилья и деловой центр. По оценке экспертов, инвестиции в проект могут составить до 17 млрд рублей.
Торги по продаже единым лотом трех земельных участков общей площадью 21 га РАД назначил на 15 декабря. Объект расположен в пос. Парголово, в 1,4 км от ж/д станции «Парголово» и в 3 км от станции метро «Парнас». Имя собственника участков в РАД не раскрывают, начальная цена лота составит 40 млн EUR по курсу ЦБ на день оплаты.
Согласно Генплану, пятно находится в зоне Д, которая разрешает все виды общественно-деловой застройки с включением жилья. В пресс-службе аукционной площадки заявляют, что на данной территории новый собственник может построить около 200 тыс. кв. м жилья, торговый или административно-деловой центр, но застройка не должна превышать 40-метровую отметку.
В РАД также отмечают хорошую транспортную доступность территории. Объект расположен прямо на Выборгском шоссе, по этой магистрали можно добраться до развязки с КАД, до станций метро Московско-Петроградской линии, а также до транспортных развязок, по которым можно добраться в центр города. Важной артерией для будущего проекта станет и дорога в Каменку, позволяющая через Парашютную ул. выехать в Приморский район. Кроме того, ближайшее время будет открыто продолжение Суздальского пр. до дороги в Каменку, который свяжет северные и восточные районы города. По этой широкой магистрали можно будет быстро добраться до станции метро «Гражданский проспект». «Учитывая удачную локацию участка, удобную транспортную инфраструктуру, а также привлекательную стоимость (нагрузка на 1 кв. м возводимых улучшений составляет всего 7 тыс. рублей), будущий инвестор может реализовать здесь высококлассный проект комплексного освоения территории с созданием комфортной среды обитания и высоким уровнем жизни населения», – рассказала заместитель начальника коммерческого департамента РАД Юлия Акимова.
Впрочем, есть у лота и очевидный минус – отсутствие готовой отсутствие готовой градостроительной документации. В декабре 2014 года задание на подготовку проекта планировки и проекта межевания территории, ограниченной ул. Первого Мая, Вокзальной ул., Выборгским шоссе, дорогой в Каменку и полосой отвода железной дороги получила производственная компания «Техноленд», располагающаяся по соседству – на Выборгском шоссе, 224б. Компания должна была представить ППТ до 30 апреля 2015 года, но на данный момент, как говорят в РАД, проект планировки до сих пор на стадии разработки.
По мнению руководителя отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg Тамары Поповой, для подобного участка стоимость выглядит чуть выше приемлемой, для загородной локации подобный ценник стремится к верхней границе. «Не думаю, что на торгах выстроится очередь из интересантов, хотя многое зависит от степени проработки проекта», – уверена эксперт. А вот по данным Ольги Трошевой, руководителя консалтингового центра «Петербургская недвижимость», ряд девелоперов уже отказались от покупки участка. «Цена адекватная, но необходима инженерная подготовка земли и разработка документации. Освоить может девелопер, который занимается не только жилой недвижимостью, но сможет реализовать проект многофункционального комплекса», – объясняет госпожа Трошева. По ее словам, в зоне Парголово отмечается высокая конкуренция – здесь работает не менее 10 застройщиков. Например, в самом поселке ГК «ЦДС» планирует строительство жилого квартала на 750 тыс. кв. м жилья. Строится жилье в сегменте масс-маркет, преимущественно класс эконом. Средняя цена «квадрата» в зоне Парголово – 86,5 тыс. рублей.
По словам руководителя аналитического центра «Главстрой-СПб» Петра Буслова, если девелопер решит строить жилой комплекс эконом-класса, максимальная цена продажи одного квадратного метра составит 75 тыс. рублей и в данном случае маржа будет низкой. При реализации проекта комфорт-класса цена продажи составит 85-90 тыс. рублей за 1 кв. м, что улучшит экономику проекта. «Безусловно, при такой стоимости метра темп продаж будет не высоким, но, учитывая небольшой объем застройки, этот фактор не вызывает опасений», – рассказал эксперт. По его оценке, реализация на данном участке проекта жилой недвижимости эконом- или комфорт-класса потребуют 14-17 млрд рублей инвестиций.
МНЕНИЕ: Анна Сигалова, заместитель директора департамента инвестиционных услуг компании Colliers International в Санкт-Петербурге:
– Запрашиваемая цена является рыночной, однако возникает вопрос, есть ли такие средства у одного покупателя. Если бы участок был поделен на лоты, его было бы проще продать. Сейчас на рынке не так много интересантов, готовых реализовать такой крупный проект. Участок был бы потенциально интересен девелоперам, которые планируют выйти на рынок Петербурга.
Смольный до 29 июня утвердит окончательный вариант помощи дольщикам ГК «Город». Вероятнее всего, объекты проблемного застройщика по схеме доверительного управления будет застраивать другая компания.
В субботу 29 июня дольщики ГК «Город» провели однодневную акцию – разбив палатки у недостроенного жилого комплекса «Ленинский парк». Протестное мероприятие было согласовано с властями, на встречу с более полутора сотней людей приехал вице-губернатор Петербурга Игорь Албин. Также на строительной площадке присутствовали председатель Комитета по строительству Михаил Демиденко и глава Красносельского района Евгений Никольский.
Своим подчиненным Игорь Албин посоветовал также разбить палатки и остаться с дольщиками на весь день, чтобы выслушать и зафиксировать все жалобы. Не мог ни приехать на свой объект и генеральный директор ГК «Город» Александр Иванов.
Непосредственно перед началом общения с дольщиками вице-губернатор посетил строительную площадку «Ленинского парка» и остался недовольным, что чиновники комитета по строительству и представители «Города» не владеют полной информацией по объекту и планах по строительству сопутствующей инфраструктуры. «Безобразие, никто ничего не знает, никто ни за что не отвечает», - отметил он, махнув в сторону стоявших рядом подчиненных и застройщика.
Между тем, собрав вокруг себя дольщиков, вице-губернатор пообещал им, что до 29 июня Смольный разработает и утвердит окончательный вариант решения проблемы по ГК «Город». «Нами рассматривается два варианта решения проблемы. Первый – это передача ЖК «Ленинский парк» в доверительное управление другому застройщику. Уже вызвался достраивать объект компания «КВС». Второй вариант полное расторжение контракта с «Городом» и выбор нового застройщика. Правда, в этом случае придется определенное время заниматься переоформлением договоров как между Смольным и строительной организацией, так и между новым застройщиком и дольщиками. Этого бы нам не очень хотелось. При хорошем раскладе строительство возобновиться в конце июля. У меня есть глубокое убеждение в том, что, создав эталонный механизм на примере объектов ГК «Город», мы решим проблему всех обманутых дольщиков в Петербурге», - отметил Игорь Албин.
Вице-губернатор также сообщил, что лично он не хочет чтобы «Город» принимал какое-либо участие в завершении строительства объектов. Он подчеркнул, что на руководство компании правоохранительными органами уже возбуждено уголовное дело и в настоящее время идет по нему разбирательство.
Стоит отметить, на встрече с дольщиками глава ГК «Город» Александр Иванов был немногословным. Стоял чуть в стороне от Игоря Албина. Чуть позже вице-губернатор бросил одному из дольщиков фразу, что он (Александр Иванов) уже давно ничего не решает. Журналистам застройщик сообщил, что он надеется, что Смольный выберет вариант с доверительным управлением. По словам бизнесмена, компания, которая будет завершать объекты, получит деньги за счет продажи квадратных метров, которые ей будут переданы.
После встречи с вице-губернатором у дольщиков заметно улучшилось настроение. После убедительного тона Игоря Албина, люди как они сами высказывались, «почти поверили», что проблема с долгостроем сдвинется с мертвой точки. По словам представителя инициативной группы дольщиков Аллы Андреевой, сейчас только остается подождать 10 дней и услышать, что же решили чиновники. В случае если после 29 июня ничего не произойдет, добавила она, активисты перейдут к более радикальному «плану Б». Его подробности, подчеркнула дольщик, пока держатся в секрете.
Справка:
ГК «Город» основана в 2010 году. Основателями считаются бизнесмены Руслан и Роман Ванчуговы. Компания строит три жилых объекта: комплекс «Прибалтийский», комплекс «Ленинский парк» и комплекс «Морская звезда». Первые два объекта расположены в Красносельском районе, третий – в Приморском районе. Строительные работы на всех ЖК в настоящее время не ведутся. Общее количество дольщиков 4912 человек.
В начале недели стало известно, что по итогам совещания у президента РФ Владимира Путина было принято решение предоставить ОАО «Россети» 32 млрд рублей через облигации федерального займа (ОФЗ). Деньги пойдут на докапитализацию ОАО «Ленэнерго». Эксперты говорят, что в ситуации с многомиллиардными долгами электросетевой компании эта сумма – капля в море.
О том, что решение о докапитализации ОАО «Ленэнерго» через ОФЗ в размере 32 млрд было принято на совещании у президента РФ, в начале неделе со ссылкой на свои источники говорили все ведущие деловые СМИ. Но официальных комментариев ни Минэнерго РФ, ни Россети по поводу реализации данной схемы пока не дают.
В Комитете по энергетике и инженерному обеспечению Петербурга отметили, что никаких официальных указаний по итогам совещания у президента РФ в ведомство не поступало. «Решение вопроса с Ленэнерго перешло на более высокий уровень. Мы ждем предписаний от федеральных властей», – отметили в комитете.
Как говорят источники, знакомые с ситуацией, процедура докапитализации ОФЗ предполагает как минимум два этапа. Вначале состоится допэмиссия акций госкомпании Россети, а затем будет проведена допэмиссия Ленэнерго, которую выкупят Россети.
«Идея с докапитализацией ОАО «Ленэнерго» за счет федерального займа вполне реальна, но 32 млрд рублей – это недостаточная сумма. Для того чтобы сегодня «подпитать» электросетевую компанию, по нашим подсчетам, нужно около 100-150 млрд рублей. Не думаю, что меньший объем средств даст какой-то разительный спасительный эффект», – прокомментировал ситуацию Владислав Озорин, эксперт Совета Федерации РФ по вопросам реализации реформ в сфере энергетики.
Альтернативой принятому решению являлось предложение главы «Роснефти» Игоря Сечина в тандеме с председателем правления «Интер РАО» Борисом Ковальчуком, суть которого сводилась к докапитализации ОАО «Ленэнерго» за счет «Роснефтегаза» через сложную схему допэмиссии акций другой структуры Россетей – ОАО «Московская объединенная электросетевая компания».
Вынужденное объединение
Также на совещании у президента РФ Россети пролоббировали решение об объединении на базе Ленэнерго других крупных электросетевых компаний Петербурга – ОАО «Санкт-Петербургские электрические сети» (СПбЭС), 100% акций которого принадлежит Петербургу, и ОАО «Петродворцовая электросеть» (ПЭС). Такое объединение, как неоднократно заявляли в Россетях, в первую очередь пойдет на благо потребителям. Наличие многих компаний приводит к дополнительным затратам, а состояние энергетической системы тем временем лучше не становится.
После такого объединения доля Петербурга в пакете Ленэнерго вырастет с сегодняшних 18,1% до блокирующего пакета акций.
Однако аналитики и участники электросетевого рынка до последнего скептично относились к объединению на базе Ленэнерго, имеющей многомиллиардные долги, других крупных игроков рынка. Основной посыл против такого слияния в том, что оно противоречит реформе энергетического комплекса России и ведет к монополизации рынка. Могут слиться проблемы нескольких компаний, но потребителю легче не станет.
Андрей Сизов, генеральный директор АО «Санкт-Петербургские электрические сети», неоднократно публично заявлял, что любая консолидация должна происходить на базе эффективной и экономически устойчивой организации, а у Ленэнерго многомиллиардные долги. Кроме того, по его словам, объединяться нужно на понятных условиях. Надо понимать, кто будет остальными акционерами, как город будет реализовывать свое право на управление, какая у него будет доля и т. д.
Со своей стороны, Вадим Малык, генеральный директор ЛОЭСК, также уверен, что в нынешних экономических условиях объединение крупных электросетевых компаний абсурдно. «Я всегда выступал и буду продолжать выступать против этой идеи. Нельзя решать проблемы Ленэнерго за счет более успешных электросетевых компаний, работающих в Петербурге и Ленинградской области. Думаю, что Ленэнерго это не спасет, а на электросетевом комплексе региона отразится не лучшим образом», – прокомментировал Вадим Малык данную тему в интервью газете «Строительный Еженедельник» (см. № 22 (659) от 15 июня 2015 года).
Владислав Озорин, уверен, что довести долю города в Ленэнерго до уровня блокирующего пакета – хорошая мысль. «Но я считаю, что на первом этапе надо, чтобы ОАО «Санкт-Петербургские электрические сети» сделали своим филиалом ОАО «Петродворцовая сеть». А затем провести объединение на платформе Ленэнерго, чтобы блокирующий пакет акций остался за Петербургом. А ЛОЭСК трогать не стоит. Объединение более мелких электросетевых компаний в Ленинградской области должно происходить вокруг ЛОЭСК, а не наоборот», – прокомментировал ситуацию Владислав Озорин.
Добавим, что по оценкам аналитиков чистые активы СПбЭС на конец 2014 года составляли 20 млрд рублей. Данные по ПЭС отсутсвуют.
Тарифные корректировки
На совещании у президента РФ также было принято решение по поводу установления для Ленэнерго экономически обоснованного тарифа. В итоге индексация сетевых тарифов будет перенесена с 1 июля на 1 января.
Ранее правительство Петербурга выполнило требование Федеральной службы по тарифам о повышении ставок на передачу электрической энергии по городу, и с 1 мая действующий двухставочный тариф (отдельно оплачивается передача электричества по сетям и потери при доставке тока) вырос на 5%.
Но еще в марте текущего года Василий Никонов, генеральный директор компании Ленэнерго, заявил, что из-за тарифно-балансовых решений, которые принимал Смольный начиная с 2011 года, энергокомпания недополучила 20 млрд рублей. В связи с этим Ленэнерго собрало пакет данных, подтверждающих выпадающие доходы, и направило их в ФСТ, которая встала на сторону электросетевой компании. В итоге удовлетворения этой жалобы с 1 июля 2015 года рост тарифов можетсоставить от 21 до 28%.
Владислав Озорин рассказал, что в настоящее время на рассмотрении ФАС находится обращение Союза промышленников и предпринимателей Санкт-Петербурга с просьбой отмены утвержденного ФСТ решения о росте тарифов на электроэнергию с 1 июля.
Справка
Согласно данным отчета ОАО «Ленэнерго» по РСБУ за I квартал 2015 года, чистый долг организации вырос на 61,2% и по состоянию на 31 марта составил 41,935 млрд рублей. Чистый убыток компании по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составил 1,3 млрд рублей, увеличившись в четыре раза. Выручка Ленэнерго за январь-март 2015 года выросла на 3,6%, или до 10,97 млрд рублей. Главным образом на увеличение этого показателя повлиял рост выручки от оказания услуг по технологическому присоединению (на 417 млн рублей или 79,1%).
При этом объем присоединяемой мощности Ленэнерго относительно I квартала 2014 года вырос на 19 МВт, или на 33%. Выручка от услуг по передаче электроэнергии, наоборот, уменьшилась на 11 млн рублей (–0,1%), что обусловлено снижением объемов передачи электроэнергии в связи с более высокой температурой наружного воздуха в I квартале 2015 года.