Парголово прирастет жильем
Российский аукционный дом (РАД) объявил торги по продаже более 20 га на Выборгском шоссе под комплексное освоение территории. На трех участках, которые будут торговаться от 40 млн EUR, можно построить до 200 тыс. кв. м жилья и деловой центр. По оценке экспертов, инвестиции в проект могут составить до 17 млрд рублей.
Торги по продаже единым лотом трех земельных участков общей площадью 21 га РАД назначил на 15 декабря. Объект расположен в пос. Парголово, в 1,4 км от ж/д станции «Парголово» и в 3 км от станции метро «Парнас». Имя собственника участков в РАД не раскрывают, начальная цена лота составит 40 млн EUR по курсу ЦБ на день оплаты.
Согласно Генплану, пятно находится в зоне Д, которая разрешает все виды общественно-деловой застройки с включением жилья. В пресс-службе аукционной площадки заявляют, что на данной территории новый собственник может построить около 200 тыс. кв. м жилья, торговый или административно-деловой центр, но застройка не должна превышать 40-метровую отметку.
В РАД также отмечают хорошую транспортную доступность территории. Объект расположен прямо на Выборгском шоссе, по этой магистрали можно добраться до развязки с КАД, до станций метро Московско-Петроградской линии, а также до транспортных развязок, по которым можно добраться в центр города. Важной артерией для будущего проекта станет и дорога в Каменку, позволяющая через Парашютную ул. выехать в Приморский район. Кроме того, ближайшее время будет открыто продолжение Суздальского пр. до дороги в Каменку, который свяжет северные и восточные районы города. По этой широкой магистрали можно будет быстро добраться до станции метро «Гражданский проспект». «Учитывая удачную локацию участка, удобную транспортную инфраструктуру, а также привлекательную стоимость (нагрузка на 1 кв. м возводимых улучшений составляет всего 7 тыс. рублей), будущий инвестор может реализовать здесь высококлассный проект комплексного освоения территории с созданием комфортной среды обитания и высоким уровнем жизни населения», – рассказала заместитель начальника коммерческого департамента РАД Юлия Акимова.
Впрочем, есть у лота и очевидный минус – отсутствие готовой отсутствие готовой градостроительной документации. В декабре 2014 года задание на подготовку проекта планировки и проекта межевания территории, ограниченной ул. Первого Мая, Вокзальной ул., Выборгским шоссе, дорогой в Каменку и полосой отвода железной дороги получила производственная компания «Техноленд», располагающаяся по соседству – на Выборгском шоссе, 224б. Компания должна была представить ППТ до 30 апреля 2015 года, но на данный момент, как говорят в РАД, проект планировки до сих пор на стадии разработки.
По мнению руководителя отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg Тамары Поповой, для подобного участка стоимость выглядит чуть выше приемлемой, для загородной локации подобный ценник стремится к верхней границе. «Не думаю, что на торгах выстроится очередь из интересантов, хотя многое зависит от степени проработки проекта», – уверена эксперт. А вот по данным Ольги Трошевой, руководителя консалтингового центра «Петербургская недвижимость», ряд девелоперов уже отказались от покупки участка. «Цена адекватная, но необходима инженерная подготовка земли и разработка документации. Освоить может девелопер, который занимается не только жилой недвижимостью, но сможет реализовать проект многофункционального комплекса», – объясняет госпожа Трошева. По ее словам, в зоне Парголово отмечается высокая конкуренция – здесь работает не менее 10 застройщиков. Например, в самом поселке ГК «ЦДС» планирует строительство жилого квартала на 750 тыс. кв. м жилья. Строится жилье в сегменте масс-маркет, преимущественно класс эконом. Средняя цена «квадрата» в зоне Парголово – 86,5 тыс. рублей.
По словам руководителя аналитического центра «Главстрой-СПб» Петра Буслова, если девелопер решит строить жилой комплекс эконом-класса, максимальная цена продажи одного квадратного метра составит 75 тыс. рублей и в данном случае маржа будет низкой. При реализации проекта комфорт-класса цена продажи составит 85-90 тыс. рублей за 1 кв. м, что улучшит экономику проекта. «Безусловно, при такой стоимости метра темп продаж будет не высоким, но, учитывая небольшой объем застройки, этот фактор не вызывает опасений», – рассказал эксперт. По его оценке, реализация на данном участке проекта жилой недвижимости эконом- или комфорт-класса потребуют 14-17 млрд рублей инвестиций.
МНЕНИЕ: Анна Сигалова, заместитель директора департамента инвестиционных услуг компании Colliers International в Санкт-Петербурге:
– Запрашиваемая цена является рыночной, однако возникает вопрос, есть ли такие средства у одного покупателя. Если бы участок был поделен на лоты, его было бы проще продать. Сейчас на рынке не так много интересантов, готовых реализовать такой крупный проект. Участок был бы потенциально интересен девелоперам, которые планируют выйти на рынок Петербурга.
На прошлой неделе в Мюнхене в 14-й раз открылась EXPO REAL - выставка коммерческой недвижимости, второе по величине международное профильное мероприятие после MIPIM. Проекты из Петербурга представил председатель Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Алексей Чичканов.
Санкт-Петербург, делегацию которого возглавил председатель Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Алексей Чичканов, представил на EXPO REAL 17 инфраструктурных проектов. Среди них оказались проект развития аэропорта «Пулково», проект строительства Западного скоростного диаметра, проекты преобразования территории зоны станции Московская-Товарная, Апраксина двора, Новой Голландии, проекты создания города-спутника «Южный» и территории западной части Васильевского острова и другие.
Кроме того, в рамках выставки EXPO REAL на стенде Петербурга были представлены объекты городской собственности, подготовленные к аукциону, в том числе объекты гостиничной инфраструктуры города, а также информационные ресурсы системы Investor Guideline, при помощи которых можно получать аналитические данные о потенциальном проекте на любом этапе работы с ним. В рамках деловой программы на стенде Санкт-Петербурга было организовано 6 дискуссий по темам: «City Talk: стратегии и направления развития Санкт-Петербурга», «Санкт-Петербург – проводник зеленого строительства», «Инвестиционно-привлекательный ритейл Санкт-Петербурга», «Новое поколение индустриальных парков», «Объекты новой архитектуры», «Брендинг и инвестиционная привлекательность городов». Частично эти темы повторяют доклады, сделанные на EXPO REAL годом ранее. Как и тогда, Россия попала в топ-10 участников выставки.
«Среди российских фирм пользуются популярностью и посещаются только наиболее крупные международные мероприятия, - отмечает Альбина Ямалетдинова, директор департамента консалтинга NAI Becar в Санкт-Петербурге. - EXPO REAL, MIPIM, PROEstate». По её словам, если проект представляется на выставке за границей, то, безусловно, он заслуживает большого интереса со стороны общественности и бизнес-сообщества. Участники выставок преследуют и бизнес-цели: поиск клиентов, представление проектов, участие в деловой программе, и имиджевые цели. Однако пока такие намерения преследуют лишь немногие строители. Объясняется это чаще всего тем, что даже крупным игрокам международный рынок пока не интересен.
«Тот продукт, который создает, например, наша компания, предназначен исключительно для российского потребителя, поэтому у нас нет необходимости выхода на международные рынки, - говорит Светлана Аршинникова, руководитель отдела рекламы и PR ГК "Балтрос". - Единственным исключением для нас может стать выставка MIPIM, так как она зарекомендовала себя как мероприятие, на котором презентуются интересные, современные, передовые проекты – как зарубежные, так и российские. И сегодня мы рассматриваем возможность участия в одной из ближайших выставок, с презентацией наших проектов».
MIPIM и EXPO REAL – далеко не единственные мероприятия, на которых можно представить свой проект, найти инвесторов, получить новый опыт или просто принять участие в обсуждении общих проблем отрасли. К примеру, REAL VIENNA, проходящая в Вене в мае, - молодая выставка, прошедшая всего 6 раз, но очень быстро набирающая популярность. В этом году там было представлено более 6 тыс. проектов из 26 стран. Из России на ней, согласно данным организаторов, побывала только одна компания - «Алемар Девелопмент».
Другой пример – в Берлине с 1981 года один раз в два года проходит выставка BAUTEC. Последний раз она собрала около 800 участников из 25 стран мира. Площадь её, кстати, ненамного меньше, чем у EXPO REAL, – около 50 тыс. м против 64 тыс. Акцент выставки делается на технологиях строительства. В 2010 году из российских компаний её не посетил никто.
Есть также огромное количество относительно небольших мероприятий. Из ближайших –проходящая ежегодно в конце октября выставка BMP (Barcelona Meeting Point). В 2010 году BMP, ориентированная только на профессионалов отрасли, привлекла 250 компаний. Есть также выставка SIMA, проходящая в Мадриде. В последний раз её международная часть собрала около 140 участников. Кроме того, постепенно набирают популярность выставки, проходящие в Турции, Дубае и Египте.
Справка
EXPO REAL – одна из крупнейших выставок недвижимости в мире. В этом году она практически повторила результаты прошлого, собрав около 1,6 тыс. участников из 34 стран. Опережает её только MIPIM в Каннах, количество участников которой достигает 4 тыс. Более мелкие выставочные проекты российские компании и власти пока не особо интересуют. Исключение составляют лишь узкопрофильные мероприятия – например, MAPIC, как и MIPIM, проходящая в Каннах и имеющая с ней общего организатора. Это выставка коммерческой недвижимости, основной целью которой является налаживание контактов с ритейлерами. Её посещали такие российские компании, как «М.Видео», X5 Retail Group N.V., «О'кей», Colliers International Poccия и пр.
Маргарита Арановская
Компания ЛЭК вводит новую услугу. Теперь дольщики имеют возможность посетить строящийся объект и лично наблюдать за ходом работ. Первый объект, который таким образом будет открыт, – новый жилой комплекс «Лондон Парк». О том, зачем это компании, рассказывает директор по развитию Компании ЛЭК Надежда Калашникова.
- Как родилась эта идея?
- На встречах с дольщиками, которые мы регулярно проводим. Мы увидели желание людей посмотреть, что реально происходит на стройке. Сейчас мы - одна из немногих компаний, которая полностью открыта перед покупателями – все графики ведения работ по каждому из объектов ежемесячно публикуются на нашем сайте. Но понятно, что неподготовленному человеку неясно, что такое 300 кубов кирпича или 500 кубометров бетона. Покупателю важны не только эти цифры, но и стены, полы, потолки, которые из этих материалов возводятся. Поэтому мы предложили заинтересованным дольщикам прийти и самим посмотреть, как ведутся работы на строительной площадке.
- Насколько важна такая работа с дольщиками?
- Для нас очень важно поддерживать открытый диалог с покупателями квартир. Первая задача, которая решается в ходе таких встреч с клиентами – информировать покупателей квартир о том, что происходит на стройке. Вторая – обеспечить дольщикам возможность самим через своих квалифицированных специалистов убедиться в том, что предоставленная информация соответствует текущему состоянию дел на строительном объекте, на месте задать все интересующие вопросы специалистам компании. Надо сказать, несмотря на все проблемы, мы не прерывали диалога с дольщиками, проводили регулярные встречи, на которых старались дать нашим партнерам полную информацию по всем обсуждавшимся вопросам: сдачи дома госкомиссии, сроках заселения и оформления квартир в собственность.
Мы одними из первых в городе поняли, что эти встречи необходимы не только дольщикам, но и нам. Понятно, что нам больше нравится рассказывать не о том, как было тяжело, а о том, что позитивного происходит в компании. Вас ведь, наверное, тоже не очень интересуют проблемы вашего работодателя, когда он вам зарплату вовремя не выплачивает. И наших дольщиков тоже интересует только срок сдачи домов, и это нормально. Так и должно быть. Наши сложности – это наши сложности, слава Богу, сегодня большая их часть уже позади, мы можем сейчас все силы сосредоточить на скорейшем введении в эксплуатацию строящихся объектов.
- Почему вы начинаете этот проект с жилого комплекса «Лондон парк»?
- Это знаковый объект для нашей компании. Это клубный жилой комплекс с внутренней охраняемой территорией, на которой разместятся спортивный и торгово-развлекательный комплексы, бассейн, школа и детский сад. Таким образом, все преимущества клубного проживания становятся доступными для людей со средним уровнем доходов. Кроме того, это единственный жилой комплекс, в составе которого будет полноценный высококлассный торгово-развлекательный комплекс. Сейчас мы уже получили одобрение комиссии по правилам землепользовании и застройки, и, надеюсь, в ближайшем будущем утвердим проект и получим все необходимые согласования.
- Как записаться на такую экскурсию?
- Просто обратиться в наш отдел. Мы определим ближайший срок, когда соберется группа. И сопроводим вас на объект, где специалисты компании покажут и расскажут, что и как строится. Еще раз хочу подчеркнуть – последний год показал, что у ЛЭКа оказался громадный запас прочности. Поэтому в условиях сегодняшней, комфортной для нас кредитной нагрузки Компания ЛЭК сможет сосредоточить все силы на быстром и качественном строительстве наших жилых комплексов. Также к концу года мы планируем начать строительство двух новых объектов.
Справка
Компания ЛЭК была основана в 1989 году. В 1992 году компания выбрала строительство жилых домов в качестве основного вида деятельности. За это время ЛЭК построил и ввел в эксплуатацию 120 жилых домов, только за последние пять лет - один миллион квадратных метров жилья. В 2001 году Компания ЛЭК первой вывела на строительный рынок бренды РИАЛ и СУПЕР-РИАЛ, которые немедленно заняли первое место по продажам в эконом-классе.