Неудачный дебют
Громкий выход СК «Дальпитерстрой» Аркадия Скорова на рынок жилья Карелии обернулся фиаско. Сложное финансовое положение компании грозит срывом контрактов по строительству жилья в трех муниципальных районах на сумму 300 млн рублей. Авантюрный рывок петербургских строителей в регион ставит под угрозу реализацию всей республиканской программы расселения «аварийки».
Грозящую стать фатальной пробуксовку реализации республиканской программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2014-2017 годы обсуждали накануне в карельском Минстрое. Как рассказали в министерстве, сейчас реализуется первый этап программы (2014-2015 годы), в рамках которого предусмотрено переселение 2,2 тыс. человек из 173 аварийных домов площадью порядка 37 тыс. кв. м. Госконтракты на строительство социального жилья для переселенцев заключены с ООО «Гидрострой», АО «Карелстроймеханизация» и петербургским ООО «Строительная компания «Дальпитерстрой». Новые дома строятся в Петрозаводске, Костомукше и еще в 11 районах Карелии. К местным подрядчикам претензий у республиканского Минстроя нет – одна из компаний идет в графике, вторая ударными темпами сокращает незначительное отставание. А вот с заезжими строителями возникли существенные проблемы.
Работы стоят
В настоящий момент «Дальпитерстрой» работает в трех муниципальных районах республики – Олонецком, Прионежском и Пряжинском, где строит 16 объектов общей площадью 8,4 тыс. кв. м. Объемы небольшие, самый крупный объект – 31-квартирный жилой дом по ул. Строителей в городе Олонец. Но тем не менее, по данным Минстроя, большая часть объектов не продвинулась дальше котлована, по нескольким адресам есть фундамент, хотя все объекты должны быть сданы до 1 декабря 2015 года. В Минстрое добавили, что в настоящее время застройщиком не ведутся работы на строительстве двух жилых домов в п. Верхние Важины, 20-квартирного жилого дома в п. Пряжа, 5-квартирного жилого дома в п. Койвусельга, 12-квартирного жилого дома в п. Ведлозеро, 19-квартирного жилого дома в п. Матросы. Строительство двух жилых домов в п. Эссойла не начато, и данные о ходе проектных работ не предоставлены. По состоянию на 2 октября 2015 года возобновлены работы только на восьми объектах из 16.
В свою очередь, и.о. министра строительства, жилищно-коммунального хозяйства и энергетики Республики Карелия Дмитрий Матвиец отметил, что в части финансирования работ со стороны правительства республики все обязательства полностью выполняются, и возникающие внутренние вопросы финансирования строительных работ подрядчики должны решать как хотят, но не затягивая сроков строительства. «Дальпитерстрой» ставит под угрозу срыва реализацию первого этапа программы. К тому же из-за особенностей климата Карелии некоторые виды работ должны выполняться в срок, до определенной температуры воздуха. А судя по темпам работ, подрядчик может просто не успеть этого выполнить», – говорит чиновник. Он напомнил, что если дома для переселения граждан из аварийного жилищного фонда будут построены с опозданием, республика будет обязана выплатить Фонду ЖКХ большие штрафы. А поскольку свои обязательства власти республики выполнили в полном объеме, штрафные санкции переложат на плечи подрядчика. Сумма штрафа за невыполнение обязательств составляет 80 тыс. рублей в день.
При этом в компании отсутствие динамики работ объясняют просто: нет денег. Присутствовавшая на встрече представитель «Дальпитерстроя» Наталья Пасечник смогла лишь доложить о подготовке проектной документации, реальных объемов в перспективе, судя по всему, ждать не стоит.
Замах на рубль, удар на копейку
Отметим, что контракт на строительство социального жилья «Дальпитерстрой» Аркадия Скорова выиграл в апреле 2015 года. Тогда, правда, бизнесмен рассказывал «Строительному Еженедельнику» о 18 зданиях исключительно в Петрозаводске. Выбор региона господин Скоров объяснял относительной близостью к Петербургу, а также наличием собственного щебеночного карьера (был куплен еще семь лет назад, но добыча началась только в 2015 году), продукция которого должна была удешевить себестоимость строительства «квадрата». Но застройщик тем не менее не справился. И это несмотря на то, что компания якобы согласилась работать без аванса и практически без прибыли – все для того, чтобы зарекомендовать себя на новом рынке и побороться за по-настоящему крупный и выгодный контракт. Очевидно, что первый блин вышел комом – с таким реноме госзаказчик будет обходить компанию Аркадия Скорова за 200 миль. Планирует ли компания исправлять ситуацию или согласна на расторжение контракта, неизвестно. Аркадий Скоров был недоступен для комментария.
Любопытно, что к апрелю, когда заключался контракт, на «Дальпитерстрой» Смольным уже был навешен ярлык «в сложном финансовом положении» (и вряд ли республиканские власти об этом не знали). Так Комитет по строительству ответил дольщикам в Шушарах, где компания сначала не смогла достроить школу. А позже и сами дольщики жилого комплекса компании попросили Смольный включить их объект в список проблемных. Отстают и стройки компании в Парголово и в Ленсоветовском. Сейчас, по данным СМИ, застройщика проверяет экономическая полиция по наводке о выводе средств из компании.
Кстати:
Претензии к работе «Дальпитерстроя» у республиканского Минстроя копятся еще с августа – уже в конце лета застройщик начал коллекционировать просрочки по планам-графикам. Но министерство пытается всеми силами избежать расторжения контракта, в противном случае потребуется объявлять новый тендер – это как минимум пара месяцев, а это уже верный выход на срыв первого этапа программы расселения «аварийки». Напомним, до 2017 года в республике должно быть переселено почти 7 тыс. человек и снесено 586 аварийных домов. На эти цели выделено 4,6 млрд рублей, из которых 2,5 млрд рублей Фонд ЖКХ, а 2,1 млрд рублей – средства консолидированного бюджета Карелии. По данным фонда, первый этап программы реализован только на 20%. Отставание от графика составляет более трех месяцев.
Коллегия Министерства культуры РФ одобрила проект реставрации Нижней дачи Николая II в Петергофе. Музей предложил министерству три варианта работы с объектом – от полного воссоздания памятника до консервации руин. В итоге ведомство выбрало «срединный путь» частичного восстановления стоимостью 730 млн рублей.
Проект реконструкции и воссоздания Нижней дачи в парке «Александрия» на минувшей неделе на заседании коллегии представила генеральный директор ГМЗ «Петергоф» Елена Кальницкая. По ее словам, в 2013 году были выполнены предпроектные работы, задачей которых было проведение комплексных исследований и разработка архитектурной концепции реконструкции и воссоздания архитектурно-ландшафтного комплекса «Нижняя дача» с приспособлением для современного использования в музейных целях. Работа выполнялась столичным ФГУП «Институт «Спецпроектреставрация» по заказу музея.
По итогам предпроектных работ было разработано три варианта реконструкции и воссоздания Нижней дачи, различающихся подходом к сохранению руинированных объектов. Первый вариант стоимостью более 1 млрд рублей ориентирован на полное воссоздание утрат, второй предполагает чистую консервацию сохранившихся фрагментов руин (94 млн рублей) и третий вариант совмещает методику консервации подлинных фрагментов руин с частичным воссозданием утраченных строительных объемов в новом материале. Именно третий вариант стоимостью 730 млн рублей и был в итоге одобрен коллегией Минкульта РФ. «Этот вариант дает возможность восстановить силуэтность прибрежной полосы «Александрии» и создать музей нового типа – многофункциональный историко-культурный комплекс, соединяющий в себе функции выставочного и концертного пространства», – заявляют в музее. В ГМЗ «Петергоф» также считают, что появление такого культурного центра будет способствовать росту посещаемости парка «Александрия», где он расположен. Сейчас это 6% от числа туристов Нижнего парка Петергофа, где бывает до 30 тыс. человек в день.
Госпожа Кальницкая рассказала, что музей рассчитывает, что 70% средств на реконструкцию предоставит федеральный бюджет. Остальные средства предоставят частные инвесторы. Начать проектные работы по Нижней даче в Петергофе планируют в 2015 году, к строительству могут приступить уже с середины 2016-го. Полное завершение работ по проекту предполагается в 2025 году.
«Проект частичного воссоздания Нижней дачи, последнего императорского дворца России, позволит представить, каким был этот объект в начале ХХ века, и создать в реконструированном здании культурный центр с музейными экспозициями, концертными залами и лекториями», – говорит Елена Кальницкая.
Заместитель председателя Совета по сохранению культурного наследия при правительстве Санкт-Петербурга Михаил Мильчик был удивлен тому факту, что проект рассматривался коллегией.
«Проекта я не видел, но для меня крайне удивляет тот факт, что он рассматривался коллегией Министерства культуры РФ. Во-первых, в городе существует Совет по сохранению культурного наследия, который в первую очередь должен был рассмотреть эти предложения. То, что его не вынесли на рассмотрение, непонятно и неправильно. Второе – если уж проекты рассматриваются на федеральном уровне, то их должен рассматривать научно-методический совет по охране памятников при Минкультуры РФ. А состав членов коллегии практически не имеет отношения к реставрации», – заметил эксперт.
Что касается вариантов, предложенных музеем министерству, то, по словам господина Мильчика, вариант с частичным восстановлением можно назвать наиболее подходящим для объекта. По словам эксперта, полное воссоздание приведет к тому, что 95% комплекса будет представлять собой «новодел». При этом в руинированном состоянии памятник тоже оставлять нельзя, особенно в петербургском климате. Да и использовать его в таком виде музей никак не сможет. «Главное же условие любой реставрации – точное отделение подлинного от воссоздаваемого. Чтобы каждый посетитель понимал, что эта часть сохранилась, а это воссоздано в наши дни».
Один из крупнейших игроков рынка реставрационных работ – ГК «Интарсия» – подтвердил, что проект в случае объявления конкурса компании будет интересен. «Проект потребует проведения полного комплекса реставрационных работ и работ по воссозданию утраченного. На протяжении многих лет мы специализируемся на этих работах, и с профессиональной точки зрения проект нам интересен», – заявили в компании. Оценить реальную стоимость работ в компании затруднились, поскольку на итоговую стоимость сильно повлияет уточнение исторического материала. При этом в компании отмечают, что при наличии необходимых средств предпочтительнее выглядит вариант полного, а не частичного восстановления.
Справка:
Нижняя дача была построена в парке «Александрия» в середине 1880-х годов по проекту архитектора Антония Томишко. Она предназначалась наследнику престола, будущему Николаю II. Через 10 лет тот же архитектор увеличил и перестроил здание, превратив дачу в летний дворец императора. Известно, что именно здесь Николай II подписал Манифест о вступлении России в Первую мировую войну. В советские годы дачу сначала превратили в музей, затем в дом отдыха НКВД. Пострадавший в годы войны дворец был взорван 1961 году. Главный дом и другие постройки представляют собой руины.
Фонд РЖС 30 декабря проведет торги по продаже под жилую застройку части территории бывшего военного аэродрома Горская в Курортном районе. На данной территории победитель аукциона обязан построить не менее 195 тыс. кв. м малоэтажного жилья.
Заявки на участие в аукционе на заключение договора аренды двух земельных участков общей площадью 790 тыс. кв. м (135 тыс. и 655 тыс. кв. м соответственно) Фонд РЖС принимает с 28 ноября по 26 декабря. Начальная стоимость лота – 96,7 млн рублей, шаг аукциона – 4 млн рублей. Договор аренды предполагается заключить на 15 лет с правом выкупа после утверждения ППТ участка.
Оба пятна имеют единый адрес: город Сестрорецк, Авиационная ул., участок 1, (аэродром Горская). С юго-западной стороны участки ограничены железной дорогой (Финляндский вокзал – Белоостров), параллельно которой проходит Приморское шоссе, за которым находится жилая застройка пос. Лисий Нос. С северо-востока пятна граничат с земельным участком, на котором планируется строительство медицинского центра ФГБВОУ ВПО «Военно-медицинская академия имени С.М. Кирова» Минобороны РФ. Среди обременений участков – необходимость учитывать зону санитарной охраны Финского залива, наличия охранных зон сетей инженерной инфраструктуры (линии электропередачи и водопровода). Также ограничения использования территории связаны с соблюдением регламента размещения территории жилой застройки с учетом расположения на смежных участках строительно-ремонтных предприятий, водозаборного узла и проектируемой дороги.
Пятна выставляются на торги для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Согласно конкурсной документации, будущий собственник территории обязан построить здесь не менее 195 тыс. кв. м жилья, создать инфраструктуру для маломобильных групп населения и предусмотреть размещение велодорожек.
Согласно Генплану, территория находится в границах функциональной зоны 2ЖД – зона малоэтажной многоквартирной жилой застройки с включением объектов общественно-деловой застройки. ПЗЗ предусматривают строительство в этой локации малоэтажной застройки (до четырех этажей) высотой до 18 м. Вдоль восточной границы земельного участка в Генплане заявлено новое строительство автомагистрали до 2015 года.
Отметим, что освоение этого участка фонд планирует более полугода. Еще в мае на ПМЭФ-2014 эта инициатива была закреплена допсоглашением к уже имеющемуся документу «О взаимодействии между Санкт-Петербургом и Фондом РЖС в целях развития жилищного строительства и формирования рынка доступного жилья». Тогда глава фонда Александр Браверман заявлял, что активная застройка территории аэродрома начнется уже в июне-июле 2015 года.
По мнению экспертов, близость участков к железной дороге позволит реализовать здесь исключительно проект эконом- и комфорт-класса. По словам директора департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге Елизаветы Конвей, данный участок по своей локации и другим характеристикам не подойдет для строительства таунхаусов или загородных коттеджей.
Наиболее вероятная реализация строительства жилья – это малоэтажная многоквартирная застройка в сегменте комфорт. «Спрос на малоэтажное жилье в таком сегменте уже сформировался, проект, несомненно, будет пользоваться популярностью, учитывая окружение и близость к городу. Квартиры здесь могут продаваться по 80-90 тыс. рублей за 1 кв. м», – говорит эксперт.
В Курортном районе фактически отсутствуют в продаже земельные участки под комплексную жилую застройку. Учитывая близость к КАД, рассматриваемые к реализации участки могут быть интересны девелоперам, считает управляющий партнер Rusland SP Альбина Ямалетдинова.
По ее словам, ограничения по этажности делают пятно малопривлекательным для компаний, занимающихся высотным панельным домостроением. «Кроме того, поскольку реализация площадок не подразумевает прямую продажу, это может значительно ограничить круг потенциальных интересантов, а также отразится на стоимости входа», – добавляет госпожа Ямалетдинова.
Справка:
Аэродром Горская активно использовался советскими войсками сначала в финскую, а затем и Великую Отечественную войну. Во время блокады Ленинграда он был одним из основных аэродромов, защищавших город с воздуха. После войны аэродром использовался как учебная площадка Высшей школы младших авиаспециалистов ПВО, а с 1978 года передан в распоряжение аэроклуба ДОСААФ СССР. В 1990-е годы аэродром обветшал и использовался как база для прыжков с парашютом и пейнтбола.