Спаситель болот
Вице-губернатор Игорь Албин неожиданно встал на сторону общественных активистов в борьбе за сохранение Кондакопшинского болота от застройки со стороны «СТАРТ Девелопмент» Захара Смушкина. Чиновник обратился Минприроды России с просьбой внести болото в водный госреестр и спасти водоем.
В письме чиновника в министерство говорится, что Кондакопшинское болото с произрастающим на нем лесом является естественным природным фильтром и истоком реки Кузьминки, питающей Баболовский пруд в Баболовском парке и Ламские пруды в Александровском парке, а также реки Поповки – притока реки Славянки в Павловском парке. При осушении болота вероятны изменения гидрологического режима водотоков в зоне осушения и на ближайшей к ней территории, в том числе снижение стока реки Поповки. «В связи с вышеизложенным для сохранения Кондакопшинского болота прошу вас оказать содействие по внесению болота в Государственный водный реестр в соответствии с требованиями Водного кодекса Российской Федерации», – говорится в обращении чиновника. Этот тезис практически дословно повторяет позицию общественного движения «Гражданин Пушкин», которые уже долгое время с переменным успехом борются с застройкой болота в рамках проекта города-спутника Южный. Впрочем, координатор движения Александр Беляев пояснил, что водные объекты признаются таковыми автоматически с момента появления характерных форм и признаков водного режима. Водный реестр, по его словам, не регистрирует водный объект, а только сведения о нем. Эта необходимость создана в первую очередь для финансовых операций (заключения договоров водопользования) и контроля за водопользованием. «И, соответственно, отсутствие водного объекта в реестре не лишает его самой сущности и применения к нему норм водного законодательства», – говорит эксперт. Это тоже камень в огород господина Албина – в июне при утверждении поправок в Генплан в ЗакСе чиновник отмел поправку, сохраняющую водоем именно потому, что объект не внесен в реестр. Такой же довод привел и Верховный суд, отказывая активистам во внесении болота в Генплан. Очевидно, что трех месяцев активистами хватило, чтобы достучаться до вице-губернатора.
Сам водоем находится в границах перспективного проекта комплексного освоения, который реализует УК «СТАРТ Девеломент» бизнесмена Захара Смушкина. Под Южный выделена колоссальная территория в 2 тыс. га на юго-западе Петербурга – между Павловским и Киевским шоссе. Как рассказали в компании «СТАРТ Девеломент», территория болота составляет примерно 6% от всего города-спутника (то есть не менее 250 га) и значительная часть территории болота в Генплане определена под жилую и общественно-деловую застройку. В частности, поверхностный контур водного объекта накладывается аккурат на две большие зоны 2ЖД (зона малоэтажной жилой застройки), большой кусок зоны Д (деловая), а также участки под инженерные сети, несколько рекреационных зон и автомагистраль.
В свою очередь, инвестор настаивает на том, что доводы «Гражданина Пушкина» не выдерживают критики. По словам представителя компании, проведенные компанией «СТАРТ Девелопмент» совместно со специалистами Института озероведения РАН исследования показали, что болото не может являться источником питания рек, так как является естественным аккумулятором воды. «В результате была разработана концепция обводнения не только Баболовского и Ламских прудов (лежат в русле Кузьминки), но и остальных прудов Александровского и Екатерининского парков Царского Села за счет сбора, очистки и наполнения Кузьминки ливневыми стоками города-спутника Южный», – говорят в компании. В «СТАРТ Девелопмент» особо подчеркнули, что вице-губернатор в курсе, что в начале 2015 года компания заключила договор с Федеральным государственным бюджетным учреждением «Государственный гидрологический институт» на проведение водно-экологической экспертизы спорного участка. Итоги работы в компании хотят получить в декабре 2015 года.
Справка:
Землю под строительства города-спутника Южный «СТАРТ Девелопмент» приобрела в 2009 году. Строительство проекта-миллионника должно начаться в 2016 году и продлиться 20 лет. Общий объем инвестиций в проект составит около 180 млрд рублей. При этом из федерального бюджета будет выделено 26 млрд рублей. По предварительным расчетам, город вложит в проект 6 млрд рублей, взяв на себя постройку социальной инфраструктуры, общегородских и районных дорог. Около 100 га проекта займет «Инноград» – технологический парк, который создается при участии «РОСНАНО» и университета ИТМО. Его первая очередь будет построена к 2020 году.
Компания Fort Group, которой принадлежит 10% Большого Гостиного двора (БГД), разрабатывает новую концепцию его реконструкции, которая позволит в 20 раз увеличить его торговый оборот. Параллельно FortGroup борется за эффективность бизнеса универмага в суде – оспаривает «родственные» сделки аренды по заниженным ставкам.
Была австралийская - стала английская
Как рассказал управляющий партнер Fort Group Максим Левченко, решение о разработке новой концепции развития старейшего универмага города было принято в связи с тем, что старая концепция не устраивала ни общественность, ни заказчика. «Нам она тоже не нравилась. Поэтому мы заказали новый проект одному из петербургских архитектурных бюро в содружестве с английским Chapman&Taylor. Внешне это будет совсем не то, что нарисовали специалисты австралийского бюро Buchian Group. Но с похожей экономикой. Мы собираемся показать новый проект широкой публике в конце марта. В том числе, представим ее на одобрение совету по культурному наследию», - сообщил Максим Левченко.
Напомним, что идею реконструкции БГД Fort Group озвучила сразу после покупки пакета акций универмага год назад. Девелопер предложил концепцию стоимостью $0,5 млрд, которая должна увеличить общую площадь универмага почти в 2 раза, до 150 тыс. м2, торговую площадь — в 5 раз, до 70 тыс. м2. (Для сравнения, площадь ТЦ Stockmann «Невский центр» — 100 тыс. м2, а ТЦ «Галерея» — 192 тыс. м2). В результате, торговый оборот БГД должен вырасти в 20 раз — до $800 млн в год.
Другое мнение
Поддержки среди других акционеров универмага Fort Group не встретил. Предложенную им концепцию оппоненты подвергли жесткой критике. И предложили свой проект развития универмага. По их заказу "Студия 44" Никиты Явейна доработала свою концепцию реконструкции БГД, созданную 10 лет назад. Она предлагает увеличить торговые площади лишь на 10–15%, а внутренний двор отдать под сад. Кроме того, в корпусах универмага собираются «поселить» культурные заведения (одно из них - академия музыки Елены Образцовой) и церковь.
Полная стоимость этой реконструкции пока не озвучена. Но ее в конце прошлого года поддержал совет по культурному наследию города. А глава «Студии 44» Никита Явейн сообщил, что интерес к концепции проявили «очень серьезные инвесторы». «Думаю, все–таки скоро проект будет утвержден и работы начнутся. Реконструкция займет от 5 до 12 лет», - говорит он.
Штраф за родственников
Пока идет дискуссия вокруг реконструкции БГД и повышения эффективности его бизнеса, Fort Group обнаружил случаи сдачи помещений универмага в аренду по заниженным ценам. И две такие сделки сумел оспорить через суд. Пикантность ситуации заключается в том, что речь идет о компаниях, связанных с руководством универмага - ООО "Юридическая группа "12" (ею владеет и руководит дочка гендиректора БДГ Елены Коршуновой) и ООО "Эстрада"(ее совладелец - сын члена совета директоров универмага Камиля Шайхайдарова).
Сделки с этими компаниями не были одобрены советом директоров универмага, как того требует закон. Арбитраж Петербурга и Ленобласти наложил на универмаг штраф по этим эпизодам. «Заключались десятки таких сделок, и ни одна не была одобрена и раскрыта", — говорит Максим Левченко. Он выразил надежду, что теперь эта практика прекратится. Юристы БГД отрицают, что сделки нанесли универмагу ущерб.
Город в стороне
Большой Гостиный двор – старейший универмаг Петербурга. Его корпуса общей площадью более 80 тыс. м2 занимают 10 га земли с выходом на Невский проспект. Комплекс универмага является памятником федерального значения и находится под охраной ЮНЕСКО. Здания принадлежат городу. Но с 2000 года они находятся в долгосрочной аренде у ОАО «Большой Гостиный двор», который 55% от суммы арендной платы направляет на их содержание.
В числе акционеров универмага 6,8 тысячи петербуржцев, а также около 30 юридических лиц. Крупнейшие, по данным СПАРК - ООО «Виктория СПб» и ООО «Сигма» (у них на двоих 32,5%) и ЗАО «Капитал», связанное с руководством КАБ «Викинг» (25%). Власти города о противоречиях акционеров Гостиного двора знают. Но не вмешиваются в дискуссию. Глава комитета по инвестициям Смольного Ирина Бабюк лишь заявила, что город не планирует вкладывать бюджетные средства в реновацию Гостиного двора, но будет всячески способствовать тому, чтобы он оставался центральной точкой притяжения в Петербурге.
Российский аукционный дом выставил на торги участок под жилую застройку в 6,71 тыс. кв. м на территории машиностроительного завода имени Карла Маркса. Участники рынка называют стартовую цену завышенной, а эксперты предрекают строительство здесь МФЦ.
Торги по продаже участка на территории машиностроительного завода им. Карла Маркса назначены на 14 апреля. Пятно расположено в квартале, ограниченном Б. Сампсониевским проспектом, Кантемировской улицей, Выборгской набережной и улицей Александра Матросова. Начальная цена участка площадью 6,7 тыс. кв. м составляет 245 млн рублей.
Как отметили в РАД, комплексный план развития территории квартала, включая территорию бывшего завода имени Карла Маркса, предполагает строительство жилья бизнес-класса и необходимых объектов социальной инфраструктуры. Выставленный на продажу участок предназначен для размещения 15-этажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями и автостоянкой на 107 машиномест. Общая площадь квартир оценивается примерно в 11,8 тыс. кв. м.
Отметим, что РАД уже проводил открытые торги по этой площадке - в сентябре 2014 года под жилье был продан соседний участок. Покупателем выступила компания «Отделстрой», которая заплатила за 7,8 га 1,26 млрд руб. Лот состоял из трех участков, принадлежавших разным собственникам - ЗПИФ «ХМБ Капитал», ООО «Гермес-СПб» и входящее в холдинг Л1 ООО «Инвест Капитал».
При этом у «Отделстроя» нет планов по приобретению соседнего участка. «За такие деньги этот участок нам совершенно не интересен и участвовать мы не будем, - заявил генеральный директор компании Марк Окунь. – Это совершенно неадекватные рынку деньги, его красная цена – 100 млн рублей. Пусть его купит кто-то другой, все равно он придет решать все вопросы к нам, потому что вся «социалка» будет на нашей территории». В данный момент, по словам господина Окуня, компания готовит ППТ этой зоны и определяется с концепцией.
По мнению заместителя директора департамента инвестиций Colliers International в Санкт-Петербурге Анны Сигаловой, будущий комплекс вряд ли впишется в общую концепцию квартала бизнес-класса. «Чтобы позиционировать будущий комплекс в бизнес-классе, не хватает прямого выхода к Неве. Однако уместно спроектировать видовые квартиры на последних этажах», - уверен эксперт.
Среди недостатков локации эксперт называет промышленный характер окружающих территорий и низкое инфраструктурное оснащение. «Уровень развития торгово-сервисной инфраструктуры здесь довольно низок, а количество объектов социального назначения незначительно», - комментирует госпожа Сигалова. С этим тезисом согласен Альберт Харченко, генеральный директор East Real: «Я рассматриваю лот как наиболее подходящий для деловой застройки. Интересным вариантом может стать строительство многофункционального центра. В его составе может быть жилая функция, но не доминирующая».
На бизнес-класс этот участок не тянет и по совокупности всех причин начальная цена 245 млн является не сильно привлекательной, говорит генеральный директор компании Петрополь Марк Лернер. Так, по его словам, к продаже предлагается 6 121/6 711 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, при этом совершенно непонятна судьба остальных 590 долей. Вторая причина - ППТ на квартал, в составе которого находится данный участок, разрабатывает компания «Отделстрой». А значит, будущий владелец участка будет в большой степени зависеть от более крупного соседа в деле согласования инфраструктуры. «И, самое главное, локация выглядит далеко не однозначной. У участка отсутствует прямой выход к Неве, и расположен он внутри существующего промышленного квартала, сложившейся вдоль Выборгской набережной деловой зоны», - говорит эксперт.
МНЕНИЕ:
Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь»:
Пополнять земельный банк компания, которая думает о своем присутствии на рынке, должна постоянно. Другое дело, что сейчас можно покупать только небольшие земельные участки (до 2-3 Га) и только с однозначно положительными характеристиками. Таких участков крайне мало в городе, и мы не ожидаем на такие участки снижения цены в рублях.