Спаситель болот
Вице-губернатор Игорь Албин неожиданно встал на сторону общественных активистов в борьбе за сохранение Кондакопшинского болота от застройки со стороны «СТАРТ Девелопмент» Захара Смушкина. Чиновник обратился Минприроды России с просьбой внести болото в водный госреестр и спасти водоем.
В письме чиновника в министерство говорится, что Кондакопшинское болото с произрастающим на нем лесом является естественным природным фильтром и истоком реки Кузьминки, питающей Баболовский пруд в Баболовском парке и Ламские пруды в Александровском парке, а также реки Поповки – притока реки Славянки в Павловском парке. При осушении болота вероятны изменения гидрологического режима водотоков в зоне осушения и на ближайшей к ней территории, в том числе снижение стока реки Поповки. «В связи с вышеизложенным для сохранения Кондакопшинского болота прошу вас оказать содействие по внесению болота в Государственный водный реестр в соответствии с требованиями Водного кодекса Российской Федерации», – говорится в обращении чиновника. Этот тезис практически дословно повторяет позицию общественного движения «Гражданин Пушкин», которые уже долгое время с переменным успехом борются с застройкой болота в рамках проекта города-спутника Южный. Впрочем, координатор движения Александр Беляев пояснил, что водные объекты признаются таковыми автоматически с момента появления характерных форм и признаков водного режима. Водный реестр, по его словам, не регистрирует водный объект, а только сведения о нем. Эта необходимость создана в первую очередь для финансовых операций (заключения договоров водопользования) и контроля за водопользованием. «И, соответственно, отсутствие водного объекта в реестре не лишает его самой сущности и применения к нему норм водного законодательства», – говорит эксперт. Это тоже камень в огород господина Албина – в июне при утверждении поправок в Генплан в ЗакСе чиновник отмел поправку, сохраняющую водоем именно потому, что объект не внесен в реестр. Такой же довод привел и Верховный суд, отказывая активистам во внесении болота в Генплан. Очевидно, что трех месяцев активистами хватило, чтобы достучаться до вице-губернатора.
Сам водоем находится в границах перспективного проекта комплексного освоения, который реализует УК «СТАРТ Девеломент» бизнесмена Захара Смушкина. Под Южный выделена колоссальная территория в 2 тыс. га на юго-западе Петербурга – между Павловским и Киевским шоссе. Как рассказали в компании «СТАРТ Девеломент», территория болота составляет примерно 6% от всего города-спутника (то есть не менее 250 га) и значительная часть территории болота в Генплане определена под жилую и общественно-деловую застройку. В частности, поверхностный контур водного объекта накладывается аккурат на две большие зоны 2ЖД (зона малоэтажной жилой застройки), большой кусок зоны Д (деловая), а также участки под инженерные сети, несколько рекреационных зон и автомагистраль.
В свою очередь, инвестор настаивает на том, что доводы «Гражданина Пушкина» не выдерживают критики. По словам представителя компании, проведенные компанией «СТАРТ Девелопмент» совместно со специалистами Института озероведения РАН исследования показали, что болото не может являться источником питания рек, так как является естественным аккумулятором воды. «В результате была разработана концепция обводнения не только Баболовского и Ламских прудов (лежат в русле Кузьминки), но и остальных прудов Александровского и Екатерининского парков Царского Села за счет сбора, очистки и наполнения Кузьминки ливневыми стоками города-спутника Южный», – говорят в компании. В «СТАРТ Девелопмент» особо подчеркнули, что вице-губернатор в курсе, что в начале 2015 года компания заключила договор с Федеральным государственным бюджетным учреждением «Государственный гидрологический институт» на проведение водно-экологической экспертизы спорного участка. Итоги работы в компании хотят получить в декабре 2015 года.
Справка:
Землю под строительства города-спутника Южный «СТАРТ Девелопмент» приобрела в 2009 году. Строительство проекта-миллионника должно начаться в 2016 году и продлиться 20 лет. Общий объем инвестиций в проект составит около 180 млрд рублей. При этом из федерального бюджета будет выделено 26 млрд рублей. По предварительным расчетам, город вложит в проект 6 млрд рублей, взяв на себя постройку социальной инфраструктуры, общегородских и районных дорог. Около 100 га проекта займет «Инноград» – технологический парк, который создается при участии «РОСНАНО» и университета ИТМО. Его первая очередь будет построена к 2020 году.
Смольный пытается вовлечь в оборот два пятна в Петродворцовом районе общей площадью около 40 га. Отчаявшись продать участки на торгах, власти хотят нарезать землю и раздать многодетным семьям под индивидуальное строительство. Но благое дело тормозит полное отсутствие инженерной подготовки этих участков.
На состоявшемся во вторник заседании правительства были признаны утратившими силу несколько постановлений от 2008 года о проведении торгов под комплексное освоение территорий в Петродворцовом районе. Два постановления касались участка общей площадью в 18,4 га на северо-западе города в районе Петергофского ручья по адресу Санкт-Петербургский проспект, участок 1, рассказал глава Комитета по строительству Михаил Демиденко.
Из них около 9,4 га земли предназначались под жилищное строительство. Решение о проведении торгов было принято до кризиса 2008 года, сам аукцион проводился уже в разгар кризиса, и желающих приобрести землю не нашлось. Еще одним отягчающим фактором стало частичное вхождение пятна (3,4 га) в охранную зону мемориала «Зеленый пояс Славы». Стоимость лота составляла более 70 млн рублей. В итоге, как рассказал господин Демиденко, по предложению районной администрации, мемориальная часть будет отмежевана от участка, перезонируется в Р2. Возможность индивидуального жилищного строительства на 15 га сохраняется. Еще один нереализованный лот - 24,4 га на юге, в районе Луговой улицы, который Фонд имущества Санкт-Петербурга в 2008 году пытался продать сначала за 151 млн рублей, а потом за 82,9 млн рублей.
Согласно Генплану участки предназначены под малоэтажное строительство. Как рассказал Михаил Демиденко, при подготовке поправок в Генплан была попытка изменить их назначение на 3ЖД – зону средне и многоэтажного жилого строительства, однако комиссия не утвердила эту поправку.
Члены правительства во главе с градоначальником Георгием Полтавченко пытались на ходу выдумать как вовлечь простаивающие земли в оборот. Губернатор предложил выделить оба пятна, общей площадью около 40 га под ИЖС для многодетных семей. Такая программа действует во всех регионах, в Петербурге же она работает не особенно эффективно. Однако как рассказал господин Демиденко, участки представляют собой чистое поле – никаких коммуникаций там нет. Выгонять льготников на пахоту власти не решились и договорились рассмотреть возможность каких-либо форм государственно-частного партнерства. Например, инвестор получит часть земли, а в обмен на это подведет к участку канализацию и свет.
По словам экспертов, если участки действительно будут предложены бизнесу, они могут заинтересовать инвесторов. «Спрос на такую землю сохраняется. Но нужно отметить, что в данной локации возможно возведение коттеджей в сегменте не выше бизнес-класса, и только в том случае, если речь идет о территории, близкой к заливу. На территории в районе Луговой улицы возможно строительство коттеджного поселка в сегменте масс-маркет, максимум комфорт-класса. Для девелопмента элитной загородной недвижимости направление Петродворцового района и в целом южное направление не слишком популярно, спрос на коттеджи в сегменте элит сосредоточен сегодня преимущественно в северном направлении», - комментирует Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге.
Отдадут эти земли многодетным семьям или нет – зависит от волевого решения правительства города. Интерес же коммерческих застройщиков к этим участкам будет сильно зависеть от локации и окружения, высказывает свою точку зрения Марина Агеева, руководитель отдела продаж жилой недвижимости УК «Теорема». «Окружение Санкт-Петербургского шоссе сильно разнится на протяженности магистрали – по соседству может оказаться и коттеджный поселок, и поле для гольфа, и старый фонд ветхих и заброшенных домов», - заметила эксперт.
По ее словам, Санкт-Петербургское шоссе подразумевает застройку класса комфорт, бизнес и даже элит. А 40 га для этого формата – довольно большой объем. В общем потребуется не менее 200-250 млн рублей для создания и подключения полноценной базовой инженерии. «Я сомневаюсь, что сейчас для многодетных семей будут выделены такие деньги. На этой площади можно будет разместить примерно 250 участков. Получается, что на каждую семью, кроме выделения земли, городу нужно будет потратить еще почти по 1 миллиону», - подсчитала эксперт.
Кроме того, так как участки находятся в черте Петербурга, предполагается, что это будут места постоянного проживания, а, значит, в соответствие с действующим законодательством, необходимо обеспечить жильцов социальной инфраструктурой – причем не досуговой, а именно детским садом, школой, поликлиникой. «В сложившихся экономических условиях предположить, что город сможет выделить такое финансирование – как минимум, утопично», - заключила госпожа Агеева.
Городской Центр повышения эффективности использования госимущества с открытием нового сезона активизировал борьбу с незаконными ресторанными террасами в Петербурге. В 2014 году из-за отсутствия договора аренды с городом было освобождено 160 земельных участков, с начала 2015 года – уже 81.
СПб ГБУ «Центр повышения эффективности использования государственного имущества» с началом сезона активизировало рейды по демонтажу незаконных летних террас, примыкающих к ресторанам. В частности, по итогам последнего рейда от 25 мая на сайте учреждения появилось требование убрать террасу ресторана Tse Fung на ул. Рубинштейна, 13, пристройку к ресторану «Тимьян» на Московском пр., 207, а также террасу у кафе на Московском пр., 216.
Как говорят в центре, терраса является законной и не подлежит демонтажу, если на земельный участок, на котором она находится, заключен договор аренды с Комитетом имущественных отношений Петербурга. Если же веранда занимает территорию без правоустанавливающих документов, то она подлежит демонтажу в любом случае. В центре подчеркнули, что всегда уведомляют владельцев незаконных построек о нарушениях, потому у бизнеса есть возможность демонтировать террасу самостоятельно.
Но если этого не случится, то сотрудники центра приступят к ее ликвидации собственными силами. «Владельцам заведений, отказавшимся демонтировать террасы в добровольном порядке, придется платить не только штраф и выплаты за использование участка, но и компенсировать расходы бюджета на принудительный снос», – комментируют в учреждении. В 2014 году, например, было освобождено 160 таких участков, с начала 2015 года – 81.
Эксперты говорят, что проводимая городом политика по летним кафе – это палка о двух концах. С одной стороны, беспорядочное скопление временных конструкций создает неудобства жителям и гостям города, особенно в историческом центре Петербурга. Поэтому город выступает за их снос.
А с другой стороны, отсутствие открытой террасы в летний период существенно сказывается на выручке кафе и ресторанов. Поэтому владельцы заведений вынуждены предлагать горожанам альтернативный отдых на открытом воздухе.
В свою очередь, представитель ресторанного бизнеса на условиях анонимности рассказал «Строительному Еженедельнику», что из-за бюрократических проволочек получить разрешительную документацию на размещение летней террасы сложно и долго. «Многие рестораны вначале открывают террасу, а потом в течение двух-трех месяцев ходят по кабинетам Центра повышения эффективности использования госимущества за разрешительной документацией. Более того, сделать это можно лишь в специально отведенные часы дважды в неделю», – сетует собеседник.
Андрей Кулаков, юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и партнеры», говорит, что собственники ресторанов чаще всего оказываются обороняющейся стороной в судебных процессах, когда с них пытаются взыскать плату за фактическое использование земельного участка. Либо пытаются оспорить постановления о привлечении к административной ответственности в виде штрафа.
«Если ресторатор самовольно использует прилежащий земельный участок, с него может быть взыскан штраф от 2 до 3% кадастровой стоимости земельного участка или от 100 до 200 тыс. рублей, если кадастровая стоимость не была определена. Если была занята часть земельного участка, штраф будет исчисляться пропорционально этой части. Кроме штрафа ресторатор будет вынужден оплатить период самовольного пользования участком и расходы на демонтаж террасы, если он не разберет ее самостоятельно», – прокомментировал Андрей Кулаков.
Среди наиболее громких дел, которое дошло до Высшего арбитражного суда, – запрет на работу летнего кафе собственникам «Магазина купцов Елисеевых» на Малой Садовой ул. Среди причин – нарушение архитектурно-художественного регламента исторического центра.