Казенный «самострой»
Смольный терпит фиаско в битве с самовольным строительством на землях ИЖС, в реестре «самостроя» Госстройнадзора по-прежнему находятся более 300 объектов, и что делать с ними, власти не знают. Чтобы не сносить объекты и не лишать обманутых дольщиков крыши над головой, эксперты предлагают конфисковывать в пользу государства у нерадивых застройщиков объекты и участки.
Проблема обсуждалась в рамках работы экспертной комиссии при Координационном совете по строительству СЗФО. Большая часть объектов самовольного строительства родом из 1990-х, такие проекты бодро плодились на ниве отсутствия государственного регулирования как такового, рассказал начальник юридического управления Госстройнадзора Санкт-Петербурга Виктор Свистунов. Главной же причиной роста числа «самостроя» стал закон 93-ФЗ о дачной амнистии, который неправильно трактовался собственниками земельных наделов. «Логика 93-го закона была в том, чтобы помочь людям на переходном периоде регистрировать свои индивидуальные постройки. А люди восприняли это как право строить на своих участках все, что им заблагорассудится, – рассказывает чиновник. – Сейчас мы подготовили проект федерального закона, который бы отменял норму 93-ФЗ и 112-го закона о регистрации объектов недвижимости, которая позволяет в том числе недобросовестным застройщикам регистрировать свои объекты без разрешения на строительство и на ввод объекта».
Неисполнимые решения
Впрочем, сейчас ГАСН вынужден бороться с «самостроем» в индивидуальном порядке. С лета 2012 года служба получила полномочия по работе с самовольным строительством, в том числе по предъявлению исков о сносе таких объектов. Надзорным органом даже был создан реестр городского «самостроя». Сейчас в нем находятся 345 объектов жилого и нежилого назначения, на землях ИЖС незаконно построены 218 объектов – это многоквартирные дома, гостиницы, бани, рестораны. К настоящему моменту Госстройнадзор подал уже 103 иска о сносе незаконных объектов и выиграл около 80% дел, но до реального исполнения решений суда дело так и не дошло, признаются чиновники. По словам господина Свистунова, законом предусматриваются несколько схем реализации мероприятий по сносу «самостроев». Первая – через службу судебных приставов. Приставы после получения исполнительного листа должны разработать проект демонтажа, согласовать его в экспертизе и добиться выделения федерального финансирования на работы по сносу. «Как показала практика, эта схема ни разу не сработала», – говорит чиновник.
Есть и другая схема: снос может произвести истец, то есть Госстройнадзор, а потом по суду взыскать эти средства с правонарушителя. «Но это тоже путь в никуда, потому что у органов госвласти средств нет, в городском бюджете денег на снос таких объектов не предусмотрено», – заключил чиновник.
Отметим, что именно благодаря зависшим мертвым грузом в исполнительных производствах решениям о сносе городу удается избежать настоящего социального взрыва. Ведь основная масса многоквартирных домов, построенных на землях ИЖС, – это вполне реальная история сотен семей дольщиков, пострадавших, с одной стороны, от действий недобросовестного застройщика, с другой – от собственного желания сэкономить.
Большая часть этих граждан покупали жилье не по 214-ФЗ и даже не в ЖСК, а по предварительным договорам или вовсе приобретая доли в общем имуществе нелегальной постройки. Ровно такая ситуация сложилась и на самом известном городском проекте-«самострое» – ЖК «Никитинская усадьба», первые постановления о сносе зданий (дом на Горской ул., 22) Приморский районный суд выдал еще в 2014 году. Всего под угрозой лишения единственной жилплощади до сих пор остаются более 800 жильцов «Никитинской усадьбы» (Тбилисская ул., 32; Первая Алексеевская ул., 49, и др.) – они приобретали жилье у Северо-Западной строительной корпорации по агентским договорам. Приморским районным судом признано право собственности граждан на квартиры, и тот же суд рассматривает иск о сносе их собственности.
Отбирать и наказывать
В отношении жилых объектов, попавших в реестр Службы Госстройнадзора, нужно вести переговоры о новом амнистировании, уверен помощник полпреда Президента РФ в СЗФО Сергей Зимин. Напомним, в последнее десятилетие город уже провел две подобные амнистии – для временных объектов в эпоху Валентины Матвиенко и частичную легализацию «самостроя» при нынешнем губернаторе. Снос же, по мнению господина Зимина, необходим только в случае, если объект представляет опасность для жизни и здоровья граждан. В остальных случаях, если объект возведен без разрешения на строительство и не стремится к легализации, власти должны объявить его бесхозяйным и просто национализировать, конфисковать, такая практика в стране есть, предложил помощник полпреда.
По мысли эксперта, конфискованное жилье будет передано в муниципальную или государственную собственность, а жильцы дома автоматически станут нанимателями жилья по договору соцнайма. «Конфискация объекта и земли для недобросовестного застройщика – это потерянные деньги, потерянная репутация и, по большому счету, уход с рынка», – уверен господин Зимин.
Вместе с тем с учетом положений действующего Гражданского кодекса РФ для участков, находящихся в собственности, эта идея пока нереализуема, считает юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и партнеры» Алексей Калинкин. «Во-первых, бесхозяйным может быть только правомерно построенный объект недвижимости, собственник которого неизвестен. Самовольная постройка таким объектом не является», – указывает юрист. Обязательным условием ее легализации является удовлетворение иска собственника земельного участка о признании его прав на «самовол». И только после этого она может гипотетически стать бесхозяйной вещью, если собственник откажется от права собственности на нее. Что касается конфискации, то эта мера может быть применена только на основании федерального закона. Поэтому требуется включить специальные правила об изъятии самовольной постройки в действующий федеральный закон, например ГК РФ, или принять специальный. При этом с учетом позиций Конституционного суда РФ в таких поправках должен быть решен вопрос о компенсации стоимости земельного участка застройщику.
Мнение:
Павел Созинов, заместитель координатора НОСТРОЙ по СЗФО:
– Ситуация с самовольным строительством на землях ИЖС поднимает ряд вопросов, до сих пор законодательно не проясненных, хотя речь об этом ведется уже не первый год. Так, отсутствие реальных рычагов воздействия на ситуацию у органов надзора – общее место, перенос ответственности с уровня субъекта на муниципальный уровень позволяет Ленобласти в статистике держать низкие показатели, какова реальная статистика – вряд ли кто сможет сказать. И это точно не органы местного самоуправления. Не должны оставаться в стороне и саморегулируемые организации. У Минстроя до недавних пор была позиция сделать обязательной экспертизу объектов и ввести обязательное саморегулирование застройщиков на малоэтажных комплексах по госконтрактам. Это была реакция на появление новых аварийных комплексов в этом сегменте. К сожалению, как и многие инициативы последнего времени, предложения так и застряли в обсуждениях.
Очевидно, что целый сегмент выпадает из поля зрения и надзорных органов, и СРО. Ситуация станет еще менее понятной, если будут учтены предложения по изменению ФЗ-214 и включению в процесс долевого строительства банков. На кого будут опираться банки – на ГАСН, на СРО, на экспертизу? Ситуация пока законодательно не прояснена.
Садоводы Пупышево (Волховский район Ленинградской области) готовы встать живой цепью на дороге к новому мусорному полигону.
Ситуация вокруг полигона твердых бытовых отходов (ТБО) и отдельных видов промышленных отходов, предназначенного для нужд Волховского района Ленобласти, остается напряженной. Члены садоводческих некоммерческих товариществ (СНТ) массива «Пупышево» выражают категорическое несогласие с размещением полигона в непосредственной близости от своих участков. Они опасаются неприятного запаха, загрязнения грунтовых вод, бомжей и бродячих собак, а также разрушительного воздействия мусоровозов на проходящую вдоль массива дорогу. «Мы обращались вплоть до президента РФ и получали отовсюду успокоительные ответы: «Все хорошо, зря вы волнуетесь». А мы понимаем, что в ближайшие год-два после начала завоза мусора садоводства начнут погибать. Сточные воды, отравленные полигоном, все пойдут к нам. Люди не смогут не только пить эту воду и готовить на ней пищу – они не смогут даже стирать или использовать воду для полива», - заявил Владимир Боковнев, председатель Союза садоводств массива «Пупышево».
В свою очередь, руководство ОАО «Управляющая компания по обращению с отходами в Ленинградской области» приводит аргументы, подтверждающие, что опасения садоводов беспочвенны, и призывает их к конструктивному диалогу.
Как заявил Максим Боганьков, член совета директоров УК, полигон, решение о строительстве которого было принято еще 10 лет назад, прошел множество проверок надзорными органами, в ходе которых было подтверждено его полное соответствие требованиям действующих норм и правил. Полигон, на котором предусмотрен весовой и радиологический контроль поступающего мусора, уже получил лицензию на хранение отходов IV-V и отдельных видов III класса (строительный мусор, щебень, кирпич, отдельные виды асфальтобетона, бытовые отходы и т. д.). В проекте утверждена схема последующей рекультивации полигона с засыпкой метровым слоем земли, полуметровым слоем плодородной земли и высадкой травы.
На полигоне обустроен пруд-накопитель для сточных вод, который может быть использован и в случае пожара. Карта (место хранения отходов) изолирована двумя слоями особо прочной мембраны, пересыпанных слоем песка.
Полигон предназначен для мусора из Волховского района, и потребность в таком объекте у территории, как подчеркнули в районной администрации, действительно велика. «В 3 км от Волхова находится не полигон, а свалка, которую, по предписанию суда, мы должны были закрыть к 1 июня. Буквально накануне состоялось очередное заседание, и суд перенес срок закрытия свалки на 1 июля. К этому времени должна быть построена дорога до полигона, и он должен начать прием мусора», - сообщил Сергей Кравцов, заместитель главы администрации Волховского района. «Конечно, недовольство садоводов можно понять: никому не хочется, чтобы мусорный полигон был рядом. Но, с другой стороны, сегодня меня как должностное лицо штрафует прокуратура за мусор по обочинам дороги вдоль садоводческого массива. Часть дороги проходит как раз по границе территории Волхова. И очевидно, что за 18 км от города мусор никто не везет – его оставляют сами садоводы», - добавил Сергей Кравцов. Кстати, по неофициальным данным, в массиве «Пупышево» живут до 100 тыс. человек. «У нас целый город. По садоводству даже ходят два автобуса – развозят людей», - заявила одна из представительниц СНТ.
Руководство ОАО «Управляющая компания по обращению с отходами в Ленинградской области» надеется на то, что «градус напряжения» в связи с открытием полигона в конце концов снизится: как подчеркнул Максим Боганьков, степень потенциального негативного воздействия полигона на окружающую среду минимальна. «Я готов ответить на вопросы жителей. Мы не боимся показывать полигон. Все проверки пройдены, лицензия получена. Можно хоть сейчас запускать мусоровоз – все будет безопасно», - заявил он.
Г-н Боганьков напомнил, что ОАО «Управляющая компания по обращению с отходами в Ленинградской области» обслуживает уже четыре полигона, и ни на одном из них нет ни бомжей, ни грызунов.
Безопасность полигона для водных источников, которыми пользуются садоводы, подтверждают геологические исследования и математические расчеты. «Даже если допустить нештатную ситуацию – например, протечку загрязненных вод с полигона в грунт, то, во-первых, поток крупнейшего на Северо-Западе ордовикского водоносного горизонта идет от садоводческого массива через полигон в сторону р. Волхов и Ладоги. А во-вторых, поверхностные воды, располагающиеся под углом 3-5 градусов, в районе ближайшего к полигону садоводческого участка (на расстоянии 110 м) будут проходить на глубине 52 м. ни один колодец в бытовых условиях такой глубины не достигает», - уточнил Максим Боганьков.
Садоводы возражают против открытия полигона, кроме того, из-за сильного неприятного запаха, который, по их мнению, неизбежен. «Запах будет на карте. Если полигон обслуживается по регламенту (пересыпается, обслуживается тяжелой техникой), вне пределов карты запаха не бывает», - заявил представитель УК. Он также уточнил, что идея строительства в районе нынешнего полигона мусороперерабатывающего завода остается актуальной. «Площади позволяют такое строительство. Вполне возможно, что если будут выделены средства, появится и завод. Но это уже следующий шаг, следующие вложения. Начать надо с полигона», - сказал он.
Основной идеей, прозвучавшей на очередной встрече официальных лиц с общественностью, стала мысль о том, что у садоводов всегда есть возможность проверить достоверность данных о безопасности полигона с помощью независимых исследований. «Представители СНТ имеют право обратиться в Комитет по природным ресурсам Ленинградской области для изучения фоновых показателей окружающей среды. Это подразумевает изучение воды, почвы, воздуха и т. д., и это бесплатно для садоводов. И если фоновые показатели в течение года ухудшатся, у руководства садоводческого массива есть полное право обратиться в суд и требовать приостановки полигона и даже его закрытия», - напомнил Максим Боганьков.
Эту позицию разделяют и власти Волховского района. «Если садоводы опасаются, что их обманут, проверку соблюдения законности инициировать легко: надо создавать инициативную группу и действовать последовательно, начиная с запросов в органы местного самоуправления», - подчеркнул Сергей Кравцов, заместитель главы районной администрации.
Несмотря на активный ввод в последние годы офисных площадей высокого класса, в Петербурге по-прежнему высока доля бизнес-центров класса С. Нередко собственник берется реконструировать объекты, чтобы повысить их класс. Но ремонт еще не гарантирует того, что объект станет пользоваться большим спросом.
Зачастую многие девелоперы, имеющие в собственности офисные здания класса С, проводят реновацию объекта, то есть освежают ремонт, сносят ненесущие стены, чтобы сделать более удобные планировки, пристраивают к зданию новую часть, которая изначально включает системы вентиляции и кондиционирования.
Существуют примеры, когда подобные здания стоят без ремонта, и в конечном итоге собственник объединяет несколько зданий или пристраивает новое, вносит изменения в проект инженерии, устанавливает системы кондиционирования и вентиляции, где это возможно, и впоследствии позиционирует это здание как бизнес-центр класса В+.
Альберт Харченко, генеральный директор East Real, отмечает, что оценить окупаемость затрат на реконструкцию таких объектов непросто. «Есть охраняемые здания, которые сложно снести или надстроить, поэтому девелоперы идут именно по пути реконструкции. Если же есть возможность сноса здания, большинство собственников выбирает строительство нового высококлассного объекта с продуманной логистикой для более эффективного использования площадей, тем самым уменьшая срок окупаемости. Некоторые собственники, чтобы не вкладывать большие деньги в реконструкцию, просто освежают ремонт и устанавливают сплит-системы, после чего позиционируют себя как класс В и повышают арендные ставки на 10-15%», – рассказывает господин Харченко.
Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент», добавляет: «Учитывая рост конкуренции, решение провести обновление концепции и комплексную реконструкцию объекта, полагаю, выглядит вполне целесообразно. Эффективная реализация проекта комплексной реконструкции вполне может способствовать значительному росту конкурентоспособности объекта, повышению трафика и, соответственно, росту рентабельности за счет увеличения ставок аренды в среднем не менее чем на 15-20%». По его примерным оценкам, инвестиции в подобный проект могут варьироваться в диапазоне 1-2 тыс. USD/кв. м в зависимости от текущего технического состояния объекта и масштабов преобразований.
Примеры повышения классности объекта в сегменте бизнес-центров класса С не редкость для Санкт-Петербурга. Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, вспоминает, что еще в 2009 году была проведена полная реконструкция и реставрация офисного центра «Медведь» (в настоящий момент БЦ относится к классу В), который функционирует в качестве офисного объекта с 1995 года. «Еще один пример – бизнес-центр Scandinavian House, который в результате реконструкции 2011 года достиг класса В+», – добавляет он.
Впрочем, не всегда повысить классность объекта можно, просто реконструировав его. Ольга Пономарева, вице-президент ГК Leorsa, рассказывает: «Мне известно множество попыток переформатировать офисный центр низкого класса в более высокую категорию, но такие факторы, как локация, а зачастую и планировка, и инженерные сети, достаточно сложно поддаются «апгрейду».
В последнее время (особенно в Москве) стали появляться проекты, когда офисные помещения низкого класса переформатируются под иную функцию, чаще всего под апартаменты, которые также имеют функциональное назначение не как жилые помещения, а как коммерческие.
Мнение:
Альберт Харченко, генеральный директор East Real:
– На сегодняшний день ставки аренды в бизнес-центрах класса С находятся в диапазоне от 500 до 1000 рублей за 1 кв. м. В Петербурге слишком невелика разница в стоимости аренды помещений в бизнес-центрах классов В и С, при этом, безусловно, все зависит от месторасположения объекта. Есть масса примеров, в частности в Московском районе, где арендаторы готовы платить около 1000 рублей за 1 кв. м в классе С, поскольку главным фактором остается локация и удобство выезда.