Казенный «самострой»
Смольный терпит фиаско в битве с самовольным строительством на землях ИЖС, в реестре «самостроя» Госстройнадзора по-прежнему находятся более 300 объектов, и что делать с ними, власти не знают. Чтобы не сносить объекты и не лишать обманутых дольщиков крыши над головой, эксперты предлагают конфисковывать в пользу государства у нерадивых застройщиков объекты и участки.
Проблема обсуждалась в рамках работы экспертной комиссии при Координационном совете по строительству СЗФО. Большая часть объектов самовольного строительства родом из 1990-х, такие проекты бодро плодились на ниве отсутствия государственного регулирования как такового, рассказал начальник юридического управления Госстройнадзора Санкт-Петербурга Виктор Свистунов. Главной же причиной роста числа «самостроя» стал закон 93-ФЗ о дачной амнистии, который неправильно трактовался собственниками земельных наделов. «Логика 93-го закона была в том, чтобы помочь людям на переходном периоде регистрировать свои индивидуальные постройки. А люди восприняли это как право строить на своих участках все, что им заблагорассудится, – рассказывает чиновник. – Сейчас мы подготовили проект федерального закона, который бы отменял норму 93-ФЗ и 112-го закона о регистрации объектов недвижимости, которая позволяет в том числе недобросовестным застройщикам регистрировать свои объекты без разрешения на строительство и на ввод объекта».
Неисполнимые решения
Впрочем, сейчас ГАСН вынужден бороться с «самостроем» в индивидуальном порядке. С лета 2012 года служба получила полномочия по работе с самовольным строительством, в том числе по предъявлению исков о сносе таких объектов. Надзорным органом даже был создан реестр городского «самостроя». Сейчас в нем находятся 345 объектов жилого и нежилого назначения, на землях ИЖС незаконно построены 218 объектов – это многоквартирные дома, гостиницы, бани, рестораны. К настоящему моменту Госстройнадзор подал уже 103 иска о сносе незаконных объектов и выиграл около 80% дел, но до реального исполнения решений суда дело так и не дошло, признаются чиновники. По словам господина Свистунова, законом предусматриваются несколько схем реализации мероприятий по сносу «самостроев». Первая – через службу судебных приставов. Приставы после получения исполнительного листа должны разработать проект демонтажа, согласовать его в экспертизе и добиться выделения федерального финансирования на работы по сносу. «Как показала практика, эта схема ни разу не сработала», – говорит чиновник.
Есть и другая схема: снос может произвести истец, то есть Госстройнадзор, а потом по суду взыскать эти средства с правонарушителя. «Но это тоже путь в никуда, потому что у органов госвласти средств нет, в городском бюджете денег на снос таких объектов не предусмотрено», – заключил чиновник.
Отметим, что именно благодаря зависшим мертвым грузом в исполнительных производствах решениям о сносе городу удается избежать настоящего социального взрыва. Ведь основная масса многоквартирных домов, построенных на землях ИЖС, – это вполне реальная история сотен семей дольщиков, пострадавших, с одной стороны, от действий недобросовестного застройщика, с другой – от собственного желания сэкономить.
Большая часть этих граждан покупали жилье не по 214-ФЗ и даже не в ЖСК, а по предварительным договорам или вовсе приобретая доли в общем имуществе нелегальной постройки. Ровно такая ситуация сложилась и на самом известном городском проекте-«самострое» – ЖК «Никитинская усадьба», первые постановления о сносе зданий (дом на Горской ул., 22) Приморский районный суд выдал еще в 2014 году. Всего под угрозой лишения единственной жилплощади до сих пор остаются более 800 жильцов «Никитинской усадьбы» (Тбилисская ул., 32; Первая Алексеевская ул., 49, и др.) – они приобретали жилье у Северо-Западной строительной корпорации по агентским договорам. Приморским районным судом признано право собственности граждан на квартиры, и тот же суд рассматривает иск о сносе их собственности.
Отбирать и наказывать
В отношении жилых объектов, попавших в реестр Службы Госстройнадзора, нужно вести переговоры о новом амнистировании, уверен помощник полпреда Президента РФ в СЗФО Сергей Зимин. Напомним, в последнее десятилетие город уже провел две подобные амнистии – для временных объектов в эпоху Валентины Матвиенко и частичную легализацию «самостроя» при нынешнем губернаторе. Снос же, по мнению господина Зимина, необходим только в случае, если объект представляет опасность для жизни и здоровья граждан. В остальных случаях, если объект возведен без разрешения на строительство и не стремится к легализации, власти должны объявить его бесхозяйным и просто национализировать, конфисковать, такая практика в стране есть, предложил помощник полпреда.
По мысли эксперта, конфискованное жилье будет передано в муниципальную или государственную собственность, а жильцы дома автоматически станут нанимателями жилья по договору соцнайма. «Конфискация объекта и земли для недобросовестного застройщика – это потерянные деньги, потерянная репутация и, по большому счету, уход с рынка», – уверен господин Зимин.
Вместе с тем с учетом положений действующего Гражданского кодекса РФ для участков, находящихся в собственности, эта идея пока нереализуема, считает юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и партнеры» Алексей Калинкин. «Во-первых, бесхозяйным может быть только правомерно построенный объект недвижимости, собственник которого неизвестен. Самовольная постройка таким объектом не является», – указывает юрист. Обязательным условием ее легализации является удовлетворение иска собственника земельного участка о признании его прав на «самовол». И только после этого она может гипотетически стать бесхозяйной вещью, если собственник откажется от права собственности на нее. Что касается конфискации, то эта мера может быть применена только на основании федерального закона. Поэтому требуется включить специальные правила об изъятии самовольной постройки в действующий федеральный закон, например ГК РФ, или принять специальный. При этом с учетом позиций Конституционного суда РФ в таких поправках должен быть решен вопрос о компенсации стоимости земельного участка застройщику.
Мнение:
Павел Созинов, заместитель координатора НОСТРОЙ по СЗФО:
– Ситуация с самовольным строительством на землях ИЖС поднимает ряд вопросов, до сих пор законодательно не проясненных, хотя речь об этом ведется уже не первый год. Так, отсутствие реальных рычагов воздействия на ситуацию у органов надзора – общее место, перенос ответственности с уровня субъекта на муниципальный уровень позволяет Ленобласти в статистике держать низкие показатели, какова реальная статистика – вряд ли кто сможет сказать. И это точно не органы местного самоуправления. Не должны оставаться в стороне и саморегулируемые организации. У Минстроя до недавних пор была позиция сделать обязательной экспертизу объектов и ввести обязательное саморегулирование застройщиков на малоэтажных комплексах по госконтрактам. Это была реакция на появление новых аварийных комплексов в этом сегменте. К сожалению, как и многие инициативы последнего времени, предложения так и застряли в обсуждениях.
Очевидно, что целый сегмент выпадает из поля зрения и надзорных органов, и СРО. Ситуация станет еще менее понятной, если будут учтены предложения по изменению ФЗ-214 и включению в процесс долевого строительства банков. На кого будут опираться банки – на ГАСН, на СРО, на экспертизу? Ситуация пока законодательно не прояснена.
В сентябре текущего года ЗакС Ленобласти планирует принять областной закон, который позволит компаниям-инвесторам получать налоговые льготы при реализации даже небольших проектов с объемом инвестиций от 10 млн рублей. Однако, действие нового закона будет распространяться только на территории удаленных от Петербурга «депрессивных» районов области.
Напомним, с 1 января 2013 года в Ленинградской области вступил в силу закон №113-оз «О режиме господдержки организаций, осуществляющих инвестиционную деятельность на территории области». Этот документ (как и ранее действовавший областной закон) предоставляет инвесторам снижение ставки по налогу на прибыль организаций до 13,5% и полное освобождение от налога на имущество организаций.
Главная новация заключается в упрощении «правил игры»: размер и период действия льгот определяются исключительно объемом инвестиций и никоим образом не зависят от сроков окупаемости проекта. При этом льготы предоставляются не на старте, но только после ввода объекта в эксплуатацию.
Для компании-инвестора, вложившей в создание или развитие производства от 300 до 500 млн рублей, областное Правительство устанавливает льготный налоговый режим сроком на 4 года. При вложениях от 500 млн рублей до 3 млрд рублей – на 5 лет; более 3 млрд рублей – на 6 лет. Производители автомобилей, машин и оборудования, инвестировав свыше 3 млрд рублей, смогут получить льготы на максимальный период 8 лет.
Новый закон, по оценке вице-губернатора Дмитрия Ялова, уже доказал свою эффективность. В июне было подписано первое соглашение о предоставлении льгот с компанией «Мон'дэлис Русь», которая построила и ввела в Ломоносовском районе завод по производству сублимированного кофе.
Однако, если в пригородных районах реализуется целый ряд проектов, подпадающих под действие 113-го закона, то на удаленных от Петербурга территориях инвестиционной активности по прежнему не наблюдается. В связи с этим комитет по экономики подготовил поправки, позволяющие снизить «заградительную планку» по минимально необходимому объему инвестиций для этих «депрессивных» районов.
В первоначальном варианте проект нового закона по внесению изменений в действующий 113-оз предусматривал снижение «заградительного барьера» до 50 млн рублей инвестиций для компаний, реализующих свои проекты в Бокситогорском, Лодейнопольском и Подпорожском районах.
Рассмотрев документ 9 июля, на очередном парламентском заседании, депутаты ЗакСа выступили с предложениями снизить минимальный порог инвестиций до 10 млн рублей и распространить действие этой части закона на Тихвинский, Лужский, Сланцевский районы.
Приняв поправки в закон №113-оз в первом чтении, депутаты решили в период до сентября доработать документ и принять его в окончательном виде на одном из первых заседаний осенней сессии.
Сергей Бебени, спикер областного Парламента:
В пригородах Петербурга уже давно никого не удивляют инвестиции, исчисляемые миллиардами рублей. Однако, для удаленных районов области и небольшие проекты с объемом вложений от 10 млн рублей могут сыграть важную роль в активизации бизнес-процессов, создании новых рабочих мест и легализации доходов предприятий.
Сейчас в текст законопроекта включены Бокситогорский, Лодейнопольский и Подпорожский районы. Но по предложению депутатов этот перечень должны пополнить Тихвинский, Лужский и Сланцевский районы.
В стремлении завоевать внимание потребителей владельцы магазинов, кафе и ресторанов стремятся арендовать или приобрести место, которое само по себе привлекает внимание людей. В Петербурге имеются широкие возможности для поиска таких мест.
Чаще всего оригинальные объекты используются для размещения ресторанов и кафе. Поскольку для нового ресторана при прочих равных условиях – приемлемая кухня, удобное местоположение и т. д. – нестандартность места может стать дополнительным преимуществом.
В Петербурге самыми необычными местами для размещения ресторанов и кафе являются крыши, подвалы, бывшие бомбоубежища, переделанные квартиры и перепрофилированные промышленные площадки.
Как правило, новые необычные места привлекают посетителей, но это всего лишь первый визит, который большинство совершает просто из человеческого любопытства. В связи с этим помимо необычного расположения необходима интересная разработанная концепция, которая сможет привлечь первых посетителей вновь вернуться в это место.
Европейский опыт демонстрирует достаточно большое количество примеров перепрофилирования зон промышленной застройки.
Например, в Вене старые газгольдеры были реконструированы в многофункциональные комплексы. Построенные в конце XIX века, в конце XX века они стали представлять собой МФК из трех составляющих: жилье (апартаменты) в верхней части, офисы в средней части и развлекательная составляющая (в том числе известные ночные клубы) и торговля – на первых этажах. «Проект успешно функционирует как современный объект уже более 10 лет, при этом исторические фасады зданий сохранены», – рассказывает Вероника Лежнева, руководитель отдела исследования Colliers International Санкт-Петербург.
В России сейчас наблюдается растущий интерес инвесторов и девелоперов к реконструкции отдельных объектов и даже целых кварталов.
Но, в отличие от западных стран, в Петербурге действуют куда более серьезные нормы СЭС и т. п., поэтому многие оригинальные концепции просто невозможно воплотить в жизнь. Впрочем, и здесь появляются новые уникальные проекты.
«Не так давно стало известно, что в Пушкине под заведение общественного питания будет приспособлена Певческая водонапорная башня, которая на данный момент проходит реставрацию», – приводит пример Денис Радзимовский, генеральный директор S.A. Ricci – Санкт-Петербург.
«Из свежих интересных примеров могу привести проект БЦ «Крюммель хаус» от девелопера RBI, который представляет собой бывшее здание автомобильного гаража», – добавляет Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg.
Деньги не пахнут
В 1990-е годы в Петербурге было очень популярно переоборудовать общественные туалеты под рестораны. Сегодня, говорят эксперты, подобное вряд ли возможно. Но вовсе не потому, что бывшая функция здания способна кого-то отпугнуть.
Госпожа Попова указывает на то, что иногда оригинальность объекта может не только привлечь клиентов-арендаторов, но и, наоборот, оттолкнуть их. Впрочем, примеров отказов гораздо меньше, чем желающих занять свободные площади. Например, в 1990-е годы в городе были примеры создания кафе и ресторанов в зданиях бывших общественных туалетов. Таких объектов в городе несколько, например ресторан «Смак» на Ижорской ул., ресторан «Лесной» на одноименном проспекте, «Парк Джузеппе» в Михайловском саду, ресторан «НЭП» на углу наб. реки Мойки и Дворцовой площади и др.
Дмитрий Борисенко, руководитель отдела маркетинга и рекламы ЗАО «Группа Прайм», поясняет причину такой любви к туалетам: «Эти встроенные помещения или строения не требовали смены статуса – они и так являлись нежилыми объектами, и при этом отличались отличной локацией: в проходных местах, зонах скопления туристов. Как правило, бывшие публичные уборные имели подключения ко всем городским коммуникациям, что важно для соблюдения требований СанПиН к общепиту. Все это наряду с лояльностью администрации к инвесторам и помогло экс-уборным превратиться в приличные рестораны. Петербуржцы, кстати, в этом направлении не были первопроходцами – таких примеров немало в Европе, в частности в Лондоне».
Примечательно, что, по словам госпожи Поповой, в последнее время в США и Европе набирает популярность реконструкция старых церквей с целью дальнейшего их использования в качестве жилья. «Данная тенденция обусловлена рядом факторов: во-первых, многие церкви стоят пустующими вследствие уменьшения количества прихожан; во-вторых, такие объекты, как правило, характеризуются хорошим местоположением и интересной архитектурой», – рассказывает госпожа Попова. «В целом можно отметить, что церкви, реконструированные под жилую недвижимость, пользуются популярностью среди покупателей, которых зачастую привлекает аутентичность здания, его история и обстановка. К достоинствам реконструированных церквей можно отнести свободное внутреннее пространство, высокие потолки, большие, иногда витражные окна, хорошее местоположение и необычные архитектурные формы», – объясняет госпожа Попова. Но в России в силу понятных причин такие примеры единичны, и в ближайшее время роста таких проектов ожидать не стоит.
«Как правило, такие объекты, как бомбоубежища, котельные и прочие, вполне пригодны для развития проектов, несущих в себе какую-либо креативную идею. В то же время чаще всего такие объекты располагают минимумом естественного освещения, что делает их пригодными скорее для реорганизации под развлекательную функцию, под открытие клуба или ресторана. Возможно также использование таких объектов под открытие концептуальных отелей, однако на первом месте при этом все же будет оставаться именно развлекательная функция, обусловленная прошлым назначением здания. Под размещение стандартных коммерческих объектов – офисов, торговли – рассматриваемые объекты подходят не лучшим образом», – говорит Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG.
«С применением офисной функции такие объекты могут рассматриваться, возможно, креативными агентствами, компаниями арт-бизнеса, однако в силу узкой направленности для девелоперов это не слишком интересно», – соглашается с коллегой Денис Трущенко, управляющий партнер компании Blustone Group.
Переоборудование и реконструкция таких объектов обходится недешево, и на согласование уходит довольно много времени, ведь многие объекты относятся к памятникам архитектуры. Часто приходится создавать отдельный вход, что тоже бывает проблематично. Ну а некоторые идеи, какими бы оригинальными они ни были, вообще очень сложно воплотить в жизнь.
«Подобные проекты могут воплощаться в жизнь по двум причинам: или собственник хочет зацепить внимание потребителя как раз за счет оригинального расположения, или же по причине дефицита интересных по локации площадок в центре города. Большинство проектов реализуется по второй причине. Клиенты-арендаторы в первую очередь обращают внимание, насколько прибыльными будут их вложения. Это напрямую зависит как от расположения, так и от интересной концепции, ведь на рынке ресторанов и кафе существует очень большая конкуренция», – говорит госпожа Малина.