Германия: стабильность на фоне хаоса
По данным опроса Ассоциации иностранных инвесторов в недвижимость (AFIRE), рынок недвижимости Германии занимает второе место после США с точки зрения стабильности и надежности, благодаря чему в 2015 году объем инвестиций в Германию может стать рекордным и займёт третье место вслед за США и Канадой.
Эксперты рассказали, что уже в течение целого ряда лет покупатели из разных стран стремятся разместить свои капиталы во всех сегментах немецкой недвижимости. У частных инвесторов наибольшим спросом пользуются крупные города – Мюнхен, Франкфурт, Берлин и Гамбург, где с 2007 года численность населения выросла на 330 тыс. человек в значительной степени за счет притока иммигрантов. Впрочем, покупателей инвестиционной недвижимости в немецких мегаполисах тоже хватает – по данным JLL, доля иностранных инвесторов на рынке Германии с 2009 года выросла примерно с 10 % до 50 %.
В результате объем инвестиций в жилой сектор непрерывно увеличивается с 2010 года. При этом годовой пик пришелся на 2013 год, когда было вложено около 16 млрд евро. Однако, совершенно очевидно, что в этом году рекорд будет побит, поскольку только в первом квартале 2015 в жилую недвижимость Германии было вложено 10,9 млрд евро, что составляет около 80% инвестиций за весь 2014 год.
Ценовой скачок
Востребованность жилья стимулирует и рост цен. По данным Knight Frank, за последние пять лет жилье в Германии подорожало на 25,8 %. Причем, как рассказали в компании, стоимость квартир увеличивалась быстрее, нежели цены на дома и коттеджи, при этом вторичный рынок демонстрировал более высокие темпы роста, чем объекты нового строительства.
Например, с мая 2014 по май 2015 года цены на квартиры на вторичном рынке Берлина подскочили на 17,3 %, жилье же в новостройках подорожало всего лишь на 6,6 %. Самые дорогие квартиры продаются в Гамбурге, где цены достигают 10,5 тыс. евро за кв. м на первичном рынке жилья и 12,5 тыс. евро за кв.м на вторичке. Следом идут Штутгарт (10 тыс. евро за «квадрат» на объектах нового строительства) и Мюнхен (9 тыс. евро за кв. м в новостройках). Самые низкие цены предлагает вторичный рынок Ганновера, Кельна и Эссена, где квартиры можно купить по стоимости от 500 до 800 евро за «квадрат», однако инвесторы упорно продолжают отдавать предпочтение городам так называемой «большой семерки» - Берлину, Гамбургу, Дюссельдорфу, Кёльну, Мюнхену, Франкфурту-на-Майне и Штутгарту, которые неизменно демонстрируют высокие цены. «В крупных административных и туристических городах Германии недвижимость дороже для приобретения, но и ликвидность ее в разы выше, чем в менее популярных локациях страны, - объясняет директор департамента зарубежной недвижимости Kalinka Group Виктория Комарницкая. - В зависимости от статуса и расположения объекта инвестор может рассчитывать на 5-12% годовой доходности отсдачи его в аренду. С учетом того, что не менее 55% жителей Германии практикуют аренду, а не покупку жилья, востребованность его практически гарантирована».
Кстати, генеральный директор управляющей компании ООО «Москва-Сити Капитал» Роман Котов добавляет, что основной доход инвесторам в Германии приносит именно управление недвижимостью и сдача ее в аренду, и в этом направлении Германия далеко впереди России. «Фактически вся Германия делится на две категории людей: инвесторов и арендаторов, поэтому в этой стране очень развита сфера доходных домов и апарт-отелей, и на рынке очень много разнообразных предложений по инвестициям в эту сферу», - считает эксперт.
Что касается арендных ставок, то за последние пару лет они также демонстрируют положительную динамику. Как рассказал управляющий инвестициями в недвижимость компании Indriksons.ru Игорь Индриксонс, рост арендной платы в 2015 году зафиксировали практически все крупные города Германии. Так, в Гамбурге арендная плата выросла с 13 евро в 2013 году до 13,5 евро за кв. м. в 2015 году, в Мюнхене – с 14 до 15 евро, во Франкфурте-на-Майне с 12,8 до 13,3 евро, в Дюссельдорфе – с 12 до 12,5 евро и в Кельне с 11,2 до 11,6 евро за квадратный метр.
Благоприятные условия
Стабильный рост цен стимулирует инвестиции с целью дальнейшей перепродажи. «Постоянный приток местных и зарубежных инвесторов позволяет собственникам, при необходимости, продать недвижимые активы с хорошей выгодой, так как ежегодный рост стоимости недвижимости в Германии составляет в среднем 3-5%», - объясняет Виктория Комарницкая.
Существенную роль в привлечении инвесторов на рынок немецкой недвижимости играют и банки Германии, которые ведут на редкость гуманную политику по отношению к своим клиентам. По словам Виктории Комарницкой, доступность ипотечного кредитования, в том числе и для иностранных граждан, позволяет приобретать недвижимость на выгодных условиях. Займ предоставляется на срок до 35 лет, ставка по кредиту составляет 2-4%, размер собственных средств заемщика – не менее 40% от стоимости объекта.
Городские власти заявили о том, что прорабатывают вопрос о возможности создания пешеходной зоны на одном из отрезков Невского проспекта. Участники рынка полагают, что это даст толчок развитию коммерческой недвижимости на прилегающих территориях.
Правда, пока, по предложению городских властей движение автомобилей планируется закрывать лишь на выходные и не на всем проспекте, а лишь на небольшом его участке – от Думской ул. до канала Грибоедова. Вероятнее всего, если такие планы будут реализованы, пешеходной зоной главная улица города будет лишь в летние месяцы.
Пока не все участники рынка к идее создания пешеходной зоны относятся с одобрением. Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, говорит, что идея закрытия части Невского пр. видится ему сомнительной. «Если цель – проведение различных мероприятий, то в городе достаточно общественных пространств, которые уже существуют, но плохо или вообще не используются, начиная от Дворцовой и Исаакиевской площади. Необходимо научиться эффективно распоряжаться уже имеющимися площадками, прежде чем планировать появление новых. Закрытие Невского вызывает вопросы и с точки зрения движения общественного транспорта. В аспекте коммерческой недвижимости временное закрытие движения транспорта на Невском пр. будет способствовать более активному развитию в прилегающих дворах и на первых этажах зданий операторов общепита, но влияние этого стимула будет невелико. Увеличение пешеходного потока скажется на экономической эффективности заведений, так как в настоящее время многие из них носят имиджевый характер. Заметного роста арендных ставок это не вызовет, так как стоимость аренды в этой локации и без этого очень высока», – полон скептицизма господин Фадеев.
Леонид Фарисеев, директор направления «Коммерческая недвижимость» АН «Итака», напротив, считает, что пешеходная зона на Невском способна дать новый толчок коммерческой недвижимости прилегающих территорий: «Если говорить о коммерческом потенциале Невского пр., то за последние годы его привлекательность для арендаторов существенно снизилась. В числе основных причин – крайне высокий уровень арендных ставок, нежелание арендодателей идти на компромисс, смещение спроса, вызванное открытием «Стокманна» и «Галереи», почти исключительно туристический характер трафика, не самая удобная транспортная доступность».
Он полагает, что создание пешеходной зоны на участке Невского пр. может повысить привлекательность коммерческих помещений, расположенных на самом проспекте и на дворовых территориях, и поднять уровень арендных ставок, но только в том случае, если данная пешеходная зона действительно станет центром притяжения и будет генерировать значительный трафик. «При этом важно привлечь не только туристов, но и жителей города, что возможно за счет проведения уникальных культурных и досуговых мероприятий. Это особенно важно, учитывая ту конкуренцию, которую составляют сегодня на рынке коммерческой недвижимости центральным торговым коридорам спальные районы, насыщенные качественными торгово-развлекательными объектами», – говорит господин Фарисеев.
«Ставки аренды при превращении улицы в пешеходную зону могут начать расти, мы это наблюдали в Москве – при создании пешеходной зоны на Кузнецком Мосту арендные ставки там начали расти на 5-10% в год. Там наблюдался и рост количества заявок от ретейлеров и рестораторов и на сами пешеходные улицы, и на соседствующие с ними, которые также находятся в зоне влияния новых пешеходных артерий», – говорит Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге.
Михаил Рожко, директор департамента брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге, полагает, что создание пешеходной зоны на Невском пр. влечет за собой увеличение проходимости и, как следствие, рост востребованности помещений на первых этажах. «Увеличение стоимости аренды может составить около 20-30%», – подсчитал он.
Валерий Трушин, руководитель отдела консалтинга East Real, считает, что пешеходные зоны как общественное пространство повышают социальную привлекательность прилегающих районов, оказывают мощное стимулирующее воздействие на локальную культурную и туристическую активность. «Но если рассматривать коммерческую привлекательность пешеходных зон, то она не так однозначна. Например, помещения на первых этажах зданий, находящихся в пешеходной зоне, должны быть технически подготовлены для размещения операторов ретейла. К тому же для большинства ретейлеров отсутствие автомобильного проезда, скорее, является недостатком. В этом отношении для торговой функции больше подходят бульвары, на которых есть как пешеходная зона, так и проезд для автомобилей. Негативное влияние создание пешеходной зоны может оказать и на стоимость жилья в прилегающих домах, поскольку жителям в этом случае приходится мириться с пешеходным потоком и прочими связанными с этим неудобствами», – уверен господин Трушин.
Развитие Интернета влияет и на торговые форматы. Как говорят участники рынка, в последние годы стала все более заметно проявляться потребность в относительно небольших помещениях, приспособленных под точки выдачи товаров, приобретенных дистанционно.
Юрий Борисов, управляющий партнер холдинга «АйБи ГРУПП», говорит: «Развитие интернет-торговли приводит к уменьшению форматов магазинов розничной торговли бытовой техники и электроники (МеdiaMarkt, например, сократил свою площадь в два раза). И наоборот, чтобы укрепить свое позиционирование, наблюдается увеличение в 2-3 раза форматов магазинов у таких компаний, как «Твое», «Остин», GloriaJeans, Incity, Oggi. Самыми ожидаемыми форматами в Петербурге являются формат Department Store (Galleries Lafayette и House of Fraser), но они пока заявили о своем развитии в ближайшие пять лет только в Москве».
Ирина Онищенко, генеральный директор ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ» (входит в Etalon Group), согласна с господином Борисовым: «Мировые тенденции направлены в сторону дистанционного обслуживания клиентов, так развивается мелкая розничная торговля. Все больше появляется вендинговых аппаратов по продаже продуктов питания и товаров народного потребления». Впрочем, она замечает, что Санкт-Петербург по-прежнему испытывает острую потребность и в традиционных площадках под продовольственную розницу формата «у дома» площадью не менее 500 кв. м.
Господин Борисов полагает, что появление новых форматов торговли определяется ситуативной моделью, которая встречается в жизни человека, а не возникает сама по себе, – например, популяризируемый сегодня в Москве студией Юлии Высоцкой формат «гастрономический конструктор» связан прежде всего с интересом к гастрономии в целом и с недостаточностью времени для поиска необходимых продуктов. В Петербурге такой формат только начинает развиваться.
«Кажется, что не хватает форматов, которые шопинг превращают в «фан», так называемые conceptstore, и очень не хватает форматов дизайнерских магазинов, меняющих представление о стиле и комфорте дома. Такие магазины могут быть в формате Pop-up, которые, например, открывает в разных городах Европы Normann Copenhagen или Finish Design Store», – продолжает господин Борисов.
Новым форматом торговли для Петербурга по-прежнему являются уже получившие широкое распространение в Европе аутлет-центры. Ранее предполагалось, что первые аутлет-центры откроются в Петербурге в этом году, однако теперь, как говорит Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, открытие перенесено на следующий год.
«В течение ближайшего года в городе откроются два подобных проекта – Fashion House Outlet на Таллинском шоссе вблизи аэропорта Пулково и железнодорожной станции Горелово и Outlet Village Pulkovo рядом с домом № 56, корп. 4, по Пулковскому шоссе», – уточняет Светлана Чернышева, руководитель отдела проектного брокериджа компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
Эвелина Ишметова, директор по развитию и консалтингу компании Land Service, добавляет: «Среди новых для Санкт-Петербурга форматов стоит отметить выход на рынок новой продуктовой сети Big Box, которая планирует занять нишу продуктового дискаунтера, ведущего торговлю в формате гипермаркетов. Формат продуктовых дискаунтеров имеет успех в моменты кризиса в экономике, так как большая часть населения снижает свои расходы и переходит в более дешевые форматы. Поэтому сеть Big Box сможет занять свою долю санкт-петербургского рынка».
В 2013 году было объявлено о строительстве на Пулковском шоссе оптового продуктового рынка – аналог известного парижского рынка Rungis. Это новый формат не только для Санкт-Петербурга, но и в целом для России. Предполагается, что продовольственных рынок будет разделен на несколько зон в зависимости от вида продуктов, и львиную долю покупателей будут составлять оптовые покупатели, как крупные, так и мелкие.
Мнение:
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге:
– Одним из форматов, который должен получить свое развитие в Петербурге, является сельскохозяйственный хаб, или рынок оптовой торговли продуктами питания. Планы по развитию этого формата были у московской компании «С-Фрут Альянс», также периодически возникают другие аналогичные проекты, инициируемые крупнейшими местными игроками из этой сферы. Срок строительства у такого рода объектов сравнительно небольшой, в большей степени вопрос реализации упирается в экономическую целесообразность подобного рынка и продуманный, грамотный подход к работе над проектом. В связи с этим можно ожидать появления подобного формата в Петербурге в современном оформлении.