Аресту имущества определят сроки
В России вступает в силу закон, ограничивающий сроки ареста имущества. От нововведения, считают эксперты, выиграет бизнес, активы которого подвергаются аресту на период следствия.
С 15 сентября вступает в силу законопроект, корректирующий процедуру ареста и изъятия имущества у юридических и физических лиц. Согласно документу, теперь правоохранительные органы или суд не смогут накладывать арест на недвижимое имущество на неопределенный срок.
В частности, законопроектом устанавливаются критерии определения разумного срока ареста имущества лиц, не являющихся подозреваемыми, обвиняемыми или лицами, несущими по закону материальную ответственность за их действия. В новом законе подробно прописан и порядок продления ареста.
Как отмечают эксперты, до настоящего времени собственник недвижимости при ее аресте становился заложником системы. Расследование могло длиться годами, приостанавливаться, потом вновь возбуждаться по каким-либо основаниям. Весь этот период распоряжаться недвижимостью по собственному усмотрению предприниматель не мог. В том числе ограничения накладывались и на сдачу арестованного имущества в аренду. Тем временем от уплаты налогов и эксплуатационных расходов владельца недвижимости никто не освобождал.
Примером такого правового казуса стал комплекс зданий по адресу: Невский пр., 32-34. С 2010 года объект недвижимости является вещественным доказательством в деле о незаконной приватизации здания в начале 2000-х. Обвиняемые в данном преступлении давно уже задержаны, здание несколько раз было перепродано. Через некоторое время, когда здание перешло к последнему собственнику – Центральной трастовой компании, оно было арестовано. Правда, владельцу объекта недвижимости было разрешено продолжать сдавать его в аренду. Тем не менее, считают в компании, невозможность свободно распоряжаться активом делает невозможным и выполнение бизнес-задач.
«Мы уже больше пяти лет боремся с арестом нашего помещения на Невском проспекте, а формулировка «до окончания уголовного дела», по сути, делает этот арест бессрочным. Мы надеемся, что нововведения помогут и нам, и тем, кто оказался в похожей ситуации, добиться наконец отмены этих необоснованных ограничений, из-за которых сегодня вся наша инвестиционная деятельность оказалась парализованной», – комментирует ситуацию генеральный директор Центральной трастовой компании Кирилл Кубушка.
Эксперты считают, что вступающий в силу законопроект не только обяжет правоохранительную и судебную системы относиться внимательнее к срокам наложения ареста, но и закроет лазейку для современных рейдеров, позволявшую перекупать у собственников арестованные активы по заниженным ценам. По словам юриста практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и партнеры» Алексея Калинкина, можно утверждать, что закон направлен в первую очередь на поддержку бизнеса с учетом позиции Конституционного суда РФ о недопустимости бессрочного ареста активов. С другой стороны, при должной реализации его положений судами закон может благотворно повлиять на деятельность следственных органов, у которых будут стимулы более эффективно вести предварительное расследование по делу в условиях риска прекращения срока ареста.
«Разумный срок ареста имущества – это оценочное понятие, в каждой ситуации он будет определяться в зависимости от целого ряда факторов. Например, может учитываться необоснованное бездействие следственных органов, когда расследование не приостановлено, но фактически никаких следственных действий не проводится», – подчеркивает юрист.
Кстати:
При определении разумного срока должны учитываться сложность уголовного дела, поведение потерпевшего и иных участников дела, достаточность и эффективность действий прокурора, следственных органов, а также общая продолжительность досудебного производства.
В Петербурге скоро наступает очередной туристический сезон. В среде экспертов нет единой оценки того, что первично для увеличения потока деловых туристов в город – рост числа международных мероприятий или создание необходимой инфраструктуры.
Российский сектор MICE-индустрии (деловой туризм) растет каждый год, по оценке Всемирной туристской организации (UN WTO), ежегодно практически на 5%. Существует прогноз, что к 2020 году Россия станет одной из 10 наиболее посещаемых деловыми туристами стран мира. Москва и Санкт-Петербург берут на себя значительную часть MICE-рынка – около 60-70%.
Санкт-Петербург уже неоднократно заявлял о своих намерениях упрочить свои позиции в сфере делового туризма не только в России, но и в мире, что вполне объяснимо. Сегмент MICE – одних из наиболее выгодных видов туризма как с точки зрения развития бизнеса, так и имиджа города в целом. А узнаваемость бренда Санкт-Петербурга по-прежнему достаточно низкая. Между тем Петербург – не единственный город в России с амбициями относительно конгерссного и делового туризма. Развиваться в этом направлении помимо Москвы также хотят Краснодар, Казань, Екатеринбург. При этом Санкт-Петербург имеет свои плюсы, один из которых – близость к Европе.
Вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов, генеральный директор компании PROEstate Events Павел Гончаров говорит, что большинство деловых мероприятий в Санкт-Петербурге рассчитано на 100-150 гостей. Соответствующих площадок в городе достаточно. В основном это отели в центре или бизнес-центры. «В принципе, по количеству мест существующие потребности покрываются действующими объектами. Однако качество площадок и сопутствующих услуг далеко не всегда отвечает требованиям», – считает господин Гончаров.
Эксперты считают, что инициативы властей Санкт-Петербурга в данной сфере окажут определенное положительное влияние. «В частности, идея о формировании профильного кластера. Новые проекты когрессно-выставочных центров, которые были заявлены, позволят укрепить позиции Санкт-Петербурга. Особенно если мы сможем к запуску этих объектов приурочить упрощение визового режима для деловых туристов, «подтянуть» общий качественный уровень услуг, обеспечить транспортную доступность и решить ряд других вопросов», – уточняет господин Гончаров.
Валерий Трушин, руководитель отдела консалтинга East Real, отмечает, что говорить именно о дефиците выставочных площадей сложно, скорее, можно отметить их несоответствие современным стандартам. «В стадии строительства сейчас находится конгресс-центр «ЭкспоФорум», который должен быть введен осенью 2014 года. В стадии рассмотрения находится проект конгрессно-выставочного центра площадью 145 тыс. кв. м рядом с аэропортом Пулково, реализация которого будет предложена китайским инвесторам, а также Администрация Петербурга планирует запустить программу создания новых конгресс-центров во всех районах Северной столицы: пилотным объектом программы станет офисно-гостиничный комплекс «Триколор» недалеко от станции метро «Пролетарская».
Значительную долю от общего объема городских площадок для конференций составляют конференц-залы в гостиницах, вузах и т. д. Таким образом, в Петербурге уже сформировался приличный объем предложения на этом рынке. При этом каких-либо факторов, указывающих на стремительный рост спроса, не наблюдается.
Сегодня Петербург не бизнес-столица, и большинство масштабных мероприятий, в том числе международных, проводится в Москве, где сосредоточены все основные финансовые потоки», – добавляет господин Трушин.
«Что касается инфраструктуры для конгрессов и выставок, то на данный момент ее количество и качество удовлетворительное – удалось восполнить дефицит, который явно ощущался 10 лет назад. Но амбициозные планы по наращиванию объемов туризма к 2016 году потребуют новых вливаний в эту сферу», – уверена Светлана Попова, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент».
Валентин Заставленко, вице-президент группы компаний Springald, считает, что туристический потенциал Петербурга на сегодняшний день используется в лучшем случае на 20%: «Потенциал роста огромный, но его существенно сдерживают несколько системных проблем, главная из которых – качество инфраструктуры. Образно говоря, в Петербурге есть что посмотреть, но абсолютно неоткуда. У нас не хватает мелких предприятий розничной торговли и кафе, где смогут отдохнуть, а заодно и приобрести сувениры туристы. У нас явная проблема с транспортным трафиком – на наших улицах не то что припарковаться негде, но и просто разъехаться проблема. Мы абсолютно не используем свое географическое положение – Петербург на 100% пригоден для захода малых частных судов, но у нас нет инфраструктуры для их стоянок, и есть проблемы с действующим законодательством, регламентирующим пребывание иностранных судов».
Мнение:
Александра Смирнова, директор департамента инвестиционного брокериджа NAI Becar в Санкт‑Петербурге:
– Для привлечения дополнительного потока туристов нужно реализовывать крупные проекты, которые носят развлекательный и познавательный характер. Примером такого проекта я считаю парк развлечений, который собираются возводить во Фрунзенском районе Санкт-Петербурга. Такой проект не имеет аналогов в России, а значит, будет пользоваться повышенным спросом как среди жителей регионов России, так и среди иностранцев. Для привлечения деловых туристов в город необходимо чаще проводить мероприятия мирового масштаба, а также инициировать значимые проекты коммерческой недвижимости.
Торжественное открытие первой очереди комплекса «Невская Ратуша» состоится через месяц - 20 марта. Строительство следующих очередей стартует в конце года, после ввода в эксплуатацию нового здания администрации Петербурга. А переезд в первых комитетов Смольного намечен на лето 2015 года. Компания «ВТБ-Девелопмент» определилась с датой открытия «Невской ратуши». Первые два бизнес-центра класса «А» общей площадью 67 тыс. м2 (включая 21 тыс. м2 подземных паркингов) будут торжественно введены в эксплуатацию 20 марта. На церемонию в качестве гостей приглашены губернатор Петербурга Георгий Полтавченко и президент Банка ВТБ Андрей Костин. Как рассказала «СЕ» генеральный директор проекта «Невская Ратуша» Ирина Анисимова, уже подписаны соглашения о намерениях с арендаторами по поводу 25% помещений в первой очереди комплекса. «Условно говоря, у нас сдано 3 из 10 этажей комплекса. Но поскольку договоры еще не заключены и помещения не переданы, мы не готовы назвать имена арендаторов. По отраслям – это аудиторские и торговые компании, а также фирмы рынка недвижимости и банковского сектора», - сообщила она. Брокерами проекта «Невская ратуша» выступают компании Knight Frank SPb и East Real. Там также отказались назвать арендаторов. «Первые имена будут раскрыты в середине марта», - сообщили в East Real. «Те, кто принял решение разместиться в данном проекте, высоко оценивают его архитектуру, планировки и инженерную «начинку». Удаленность от метро их не смущает. Для тех, кто не захочет тратить 15 минут на прогулку до работы от метро, арендодатель организует шатл-басы. А для автомобилистов на каждые 75 м2 арендуемой площади создано 1 место в подземном паркинге. Такого предложения нет даже в удаленных от центра проектах, не говоря уже о соседних», - добавила руководитель направления офисной недвижимости Knight Frank St Petersburg Марина Пузанова. «На начало 2014 года, средняя арендная ставка на офисные помещения класса «А» в Петербурге составляет 1,5 тыс. рубей за 1 м2 в месяц. Средний срок окупаемости проектов - 9 лет», - говорят экспертыAstera. Всего в комплексе «Невской ратуши» будет 9 зданий: 7 бизнес-центров, гостиница и здание исполнительных комитетов Петербурга. Строительство следующих очередей, по словам Ирины Анисимовой, начнется в конце 2014 года, после ввода в эксплуатацию здания администрации площадью 106 тыс. м2. «Городом поставлены жесткие задачи по оптимизации проектных решений и срокам: в данный момент мы ведем проектирование, связанное с планировочными решениями для переезжающих комитетов», - добавила Ирина Анисимова. Переезд комитетов Смольного в новое здание, по ее словам, начнется летом 2015 года. Но какие из них переедут первыми пока не известно. Напомним, что администрация планирует выкупить помещения «Невской Ратуши» у девелопера в рассрочку за три года. «Но эта договоренность пока никаким документом не зафиксирована», - говорит Ирина Анисимова. Также напомним, что в бюджете города на 2013 год на выкуп помещений было заложено 10,1 млрд рублей. «В бюджет этого года эти деньги не перешли. И, поскольку платеж, скорее всего, будет не единовременным, а в рассрочку, итоговая сумма изменится. В этом году мы из бюджета ничего не получим. Деньги перечислят только после ввода корпуса в эксплуатацию», - говорит Ирина Анисимова. Пока «ВТБ-Девелопмент» вкладывает в проект исключительно собственные средства. «В 2014 году планируем инвестировать в работу порядка 5 млрд рублей», - заключила Ирина Анисимова. Справка: Проект «Невская ратуша» стартовал в 2007 году по инициативе ЗАО «ВТБ-Девелопмент», которое в тот момент возглавлял сын экс-губернатора Петербурга Сергея Матвиенко. По условиям соглашения, которое в 2007 году заключили Смольный и инвестор проекта - ОАО «Банк ВТБ», девелопер должен построить на 6 га административно деловой квартал общей площадью 370 тыс. м2, а город обязался выкупить 106 тыс. м2 для размещения там комитетов Смольного, которые сейчас разбросаны по разным районам. Полностью проект завершится в 2018 году. Его общая стоимость - 32 млрд рублей.